Дело № 3а-24/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Элиста 08 июля 2024 года 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Курмангазиевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «КАЛМЫЦКАЯ КУХНЯ № 1» к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», филиалу Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «КАЛМЫЦКАЯ КУХНЯ № 1» в лице генерального директора ФИО1 обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, мотивировав тем, что является собственником нежилого здания – сооружения, наименование – «Автозаправочный комплекс (вторая очередь пускового комплекса - Сервис Комплекс)» с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенного по адресу: *. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость указанного здания по состоянию на 01.01.2021 г. в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од составила 32608752,85 руб. Согласно отчету оценщика С. № * от 8.12.2023 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером * составляет 21606768 руб., в связи с чем просила установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, определенном в указанном отчете.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 15 декабря 2023 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, в качестве заинтересованного лица – Правительство Республики Калмыкия.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 15 января 2024 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Общество с ограниченной ответственностью «*», Автономная некоммерческая организация микрокредитная компания «*».

Генеральный директор ООО «КАЛМЫЦКАЯ КУХНЯ № 1» ФИО1 в настоящем судебном заседании просила установить кадастровую стоимость в размере, равном среднеарифметическому значению между стоимостями, установленными в представленном ею отчете оценщика и заключениями проведенных по делу судебных оценочных экспертиз, судебные расходы распределить по усмотрению суда. 

Представитель заинтересованного лица - Автономной некоммерческой организации микрокредитная компания «*» ФИО2 просила вынести решение на усмотрение суда. 

Представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - Правительства Республики Калмыкия, Общества с ограниченной ответственностью «*», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения административного иска, не явились.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения.

Согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. ст. 378, 378.1 Налогового кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.12.2023 г. № * Общество с ограниченной ответственностью «КАЛМЫЦКАЯ КУХНЯ № 1» является собственником объекта недвижимого имущества - сооружения (наименование – «Автозаправочный комплекс (вторая очередь пускового комплекса - Сервис Комплекс)» с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенного по адресу: *. 

Следовательно, административный истец, как собственник объекта недвижимости, обязанный уплачивать налог на имущество организаций, исчисляемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости данного имущества.

В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 года составила 32608752,85 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 01.12.2023 г. № *, выданной филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года.

Не согласившись с результатами указанной выше кадастровой оценки, административный истец обратился к независимому оценщику С. за проведением оценки, согласно отчету которого № * от 08.12.2023 г. рыночная стоимость сооружения с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., по состоянию на 1 января 2021 года г. составила 21606768 руб. Указанный отчет представлен административным истцом в обоснование требования об установлении кадастровой стоимости спорного объекта в размере рыночной стоимости.

Пунктами 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу пунктов 1 и 2 ФСО № V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. 

Из отчета № * от 08.12.2023 г. усматривается, что при определении рыночной стоимости сооружения с кадастровым номером * оценщиком С. применен сравнительный подход методом сравнения продаж.

В соответствии с пунктом 10 ФСО V "Подходы и методы оценки" (утв. приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200) в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому из них.

Оценщиком проанализирован рынок купли-продажи объектов недвижимости, выбраны четыре аналога, приведены скриншоты объявлений по продаже указанных аналогов. Вместе с тем, при анализе содержания отчета выявлены следующие недостатки.

Поскольку объект оценки выполнен из металлического каркаса, облицованного панелями, а объекты – аналоги №№ 1, 2, 4 построены из кирпича, при расчете рыночной стоимости к данным аналогам применена корректировка на материал стен, между тем, из скриншотов объявлений по продаже указанных аналогов не усматривается наименование материала стен зданий. При расчете в отношении аналогов 1 и 3 не применялась корректировка на отделку помещений, которая позиционируется оценщиком, как и у объекта оценки - состояние «люкс», однако в тексте объявлений по продаже указанных объектов такой информации не содержится. Оценщиком указано, что поправка на этажность объектов исследования не вносилась, так как объекты идентичны по этому показателю, в то же время из скриншота объявления по продаже аналога 4 следует, что объект имеет площадь 304 кв.м., дополнительно мансарду 50 кв.м., из текста объявления не усматривается, что данное здание является двухэтажным. Из содержания объявления в отношении объекта – аналога № 1 следует, что заявленный размер цены имеет рекламный характер, который не соответствует реальному предложению. 

Кроме того, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости в 1,5 раза ниже оспариваемой кадастровой стоимости (21606768 руб. против 32608752,85 руб.).

В связи с возникшими сомнениями в достоверности определения в отчете № М-12/5 от 08.12.2023 г. рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 22.01.2024 г. по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу» № * от 14 марта 2024 г. рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. составила 18060000 руб. 

В письменном ходатайстве (поступило в суд 17.04.2024 г.) представитель административного ответчика – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3 просила назначить повторную судебную экспертизу, на разрешение которой поставить вопросы: 1) Имеются ли в заключении эксперта по судебной оценочной экспертизе неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта?; 2) При наличии в заключении эксперта по судебной оценочной экспертизе неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости; в качестве экспертного учреждения просила привлечь ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга». К ходатайству приложен отзыв Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на заключение экспертизы № * от 14 марта 2024 г., который содержит следующие замечания: 1) в формуле расчета физического износа на стр.40 заключения допущена техническая описка, вместо 2001 года эксперт имел в виду 2021 год – год оценки объекта экспертизы, кроме того, решение эксперта указать в формуле 2009 год, как год постройки здания является необоснованным, поскольку объект оценки был реконструирован, его общая площадь на дату оценки составляет 1057,6 кв.м., при этом в силу Указаний о ГКО, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию в случае проведения капитального ремонта или реконструкции при расчете физического износа принимается дата завершения капитального ремонта в целом или реконструкции, следовательно, при подстановке в формулу правильных значений (2015 г. – год ввода объекта в эксплуатацию, 2021 г. – год оценки объекта), физический износ здания составляет 12%; 2) аналог 1 идентифицирован экспертом до кадастрового номера – *, согласно данным распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 20.09.2019 г. № 1950 площадь спорного объекта – 1945,6 кв.м., но не 1645,6 кв.м., которые были применены в качестве показателя при определении рыночной стоимости; выявленные учреждением несоответствия значительно влияют на итоговую величину кадастровой стоимости.

В письменном ответе на замечания (поступил в суд 18.04.2024 г.) эксперт ООО «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу» ФИО4 указал, что согласно техническому паспорту (от 29.01.2015 г.) год постройки здания – 2009, при этом 2015 год – год ввода в эксплуатацию, но не строительства здания, данных о реконструкции здания не имеется, основные ограждающие и несущие конструкции построены в 2009 году; на листе 40 заключения допущена описка – вместо 2021 года указан 2001, однако описка не влияет на результат расчета: (2021-2009)/50=24%; относительно второго замечания о неверной величине площади объекта-аналога № 1 (1645,6 кв.м вместо 1945,6 кв.м) – в объявлении по продаже здания приложена экспликация помещений по этажам, сумма которых дает общую площадь 1645,6 кв.м, в ЕГРН зарегистрирована площадь по приказу Росреестра от 23.10.2020 г. № П/0393 с учетом перегородок и прочих элементов, применение ее к расчету нецелесообразно и не обоснованно, поскольку назначение здания – коммерческая недвижимость, то основным фактором является полезная площадь, а не площадь всего здания.

Из заключения эксперта № * от 14 марта 2024 г. усматривается, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером * определена по состоянию на 01.01.2021 г. посредством применения затратного и сравнительного подходов.

В рамках затратного подхода экспертом определен физический износ здания в размере 24% исходя из данных: год оценки объекта экспертизы – 2021, год постройки здания – 2009, нормативный срок службы изделий с обшивкой из стружечных плит – 50 лет.

В соответствии с абз. 15 п. 46.4 Приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" в случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта в целом (капитальный ремонт отдельных систем и (или) конструктивных элементов не относится к капитальному ремонту в целом) или реконструкции.

Из инвентарного дела № 9940 (том 1), в частности из технического паспорта по состоянию на 29 января 2015 г., на здание «Автозаправочный комплекс (вторая очередь пускового комплекса – Сервис Комплекс), расположенного по адресу: *, следует, что площадь объекта недвижимости составляет 1057,6 кв.м. В техническом паспорте здания по состоянию на 07 августа 2009 г. приведена площадь объекта - 757,9 кв.м. Согласно данным ЕГРН (выписка от 15.01.2024 г. № * об основных характеристиках и зарегистрированных правах) год ввода в эксплуатацию по завершению строительства объекта недвижимого имущества с кадастровым номером * – 2015, следовательно, использование в формуле расчета физического износа спорного объекта года постройки здания как 2009 неправомерно, сделано без учета разъяснений, приведенных в Приказе Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, и как результат, величина физического износа, определенного экспертом, вызывает сомнения в достоверности.

При сравнительном подходе в качестве аналога № 1 выбрано здание, расположенное по адресу: *, кадастровый номер *, при определении рыночной стоимости использована площадь данного объекта, как 1645,60 кв.м. (стр. 43 заключения эксперта), между тем, согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 18.04.2024 г. № * на объект недвижимости с кадастровым номером * его площадь составила 1945,6 кв.м., год завершения строительства – 2010. Применение показателя площади объекта-аналога при неуточненных данных (1645,60 вместо верных 1945,60, меньше чем на 300 кв.м.) указывает на недостоверность скорректированной цены за 1 кв.м., что также повлияло на итоговую величину рыночной стоимости.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 19 апреля 2024 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № * от 19 июня 2024 г. рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 26520000 руб. 

Оценивая заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» от 19 июня 2024 г. № 1211-Э, суд приходит к выводу о том, что данное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта; исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) определены общие стандарты оценки, которыми являются федеральные стандарты оценки: ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО N 5, а также основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки.

Пунктами 10, 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" определено, что в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников; в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Приведенные в заключении и используемые экспертом положения федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ в 2015 году, а также их содержание не противоречат положениям действующих федеральных стандартов - ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, являющихся общими стандартами оценки, что свидетельствует о соответствии экспертного заключения нормам действующих федеральных стандартов и целям оценки.

Кроме того, в процессе исследования применен действующий федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, детализирующий требования и процедуры, установленные общими стандартами оценки ФСО I - ФСО VI, и являющийся обязательным к применению при оценке объектов недвижимости.

В заключении приведено подробное описание объекта исследования – нежилого здания, его основные количественные и качественные характеристики, фотоиллюстрации здания, его внутренних помещений; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ сегмента рынка объектов, к которому относится объект оценки – рынок недвижимости для ведения определенного вида бизнеса, а именно, объект общественного питания, подробную информацию об объектах аналогах из единого с оцениваемым объектом сегмента либо свободного назначения, а также итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Эксперт отказался от применения затратного подхода, поскольку не учитывается рыночная ситуация на дату определения стоимости, местоположение объекта и другие ценообразующие факторы, а также индивидуальные особенности исследуемого недвижимого имущества.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж применена корректировка на уторгование, исходя из разницы между ценой предложения и ценой продажи, согласно данным справочника оценщика недвижимости, 2020 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. ФИО5, таб. 27, для всех аналогов составила -9,65%; в связи с публикацией объявления по продаже аналога 3 в декабре 2019 г. внесена поправка на условия рынка (динамика сделок на рынке) -2,00% с учетом данных Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт (https://statrielt.ru/); ввиду расположения аналога 2 в центральной части города с развитой инфраструктурой, интенсивной торговой активностью, плотной застройкой, хорошей транспортной доступностью в отличие от объекта оценки и аналогов 1, 3, к нему применен коэффициент на местоположение (-25,00%) с учетом материалов Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт (https://statrielt.ru/); поскольку, как следует из объявления о продаже, аналог 3 находится в удовлетворительном состоянии в отличие от физического состояния, характеризующегося как хорошее, объекта оценки и аналогов 1 и 2, а также класса качества внутренней и наружной отделки аналога 3 – эконом, в отношении данного аналога внесены поправки на физическое состояние объекта (38,81%) и состояние отделки (20,48%); объект экспертизы рассматривается без учета мебели, техники и имеющегося оборудования, в соответствии с объявлением о продаже аналога 1 здание полностью оборудовано, в связи с чем применена корректировка (-5,66%) на основании данных Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт (https://statrielt.ru/) (стр. 74 заключения); ко всем аналогам применены корректирующие коэффициенты по площади объекта (расчет корректировки приведен на стр. 76 заключения). Рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2021 г., определенная сравнительным подходом, составила 30202941 руб.

Доходный подход реализован методом прямой капитализации доходов. Оценщиком проведен анализ рынка аренды, потенциальный валовый доход исследуемого нежилого здания определен посредством анализа предложений по аренде аналогичных объекту оценки объектов недвижимости. В ходе расчета применена корректировка на условия рынка (скидка к ценам предложений), - изменение стоимости объекта недвижимости от условий аренды, составившая ко всем объектам -8,85%, с учетом показателей таб. 38 справочника оценщика недвижимости-2020, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. ФИО5, и данных Ассоциации «СтатРиелт» по состоянию на 01.01.2021 г. (https://statrielt.ru/); для аналога 1 введена понижающая корректировка (-0,01%), для аналога 5 (-4,98%) по условиям рынка (динамика сделок на рынке). С учетом весовых коэффициентов в отношении каждого объекта аналога определен потенциальный валовый доход исследуемого нежилого здания по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 5495292 руб. Действительный валовый доход определен как разность между потенциальным валовым доходом и потерями, обусловленными недозагрузкой объекта. Скидка на недозагрузку, величина операционных расходов, коэффициент капитализации определены путем исчисления соответствующих данных «Справочник оценщика недвижимости» и данных по состоянию на 01.01.2021 г. интернет-источника https://statrielt.ru и составили: недозагрузка - 16,25%, операционные расходы – 19,60% от потенциального валового дохода и 22,00% от действительного валового дохода, ставка капитализации – 10,80%. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, составила 32939944 руб. 

На основании проведенного исследования экспертом получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2021 г., которое составило 26520000 руб.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Оценивая довод административного истца в судебном заседании 3 июля 2024 года о том, что в мае 2024 года (в период производства судебной оценочной экспертизы) по ее обращению в ЕГРН внесены изменения в наименование и назначение спорного объекта недвижимости, судом установлено следующее.

Согласно письму филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 05.07.2024 г. № 06-1615/24 в связи с проведением в 2021 году государственной кадастровой оценки (массовая оценка) объектов капитального строительства, результаты которой утверждены приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 г. № 106-од ««Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 года составила 32608752,85 руб., период применения с 01.01.2022 г. по 01.01.2024 г. Кадастровая стоимость в размере 52805210,15 руб. определена в связи с проведением в 2023 году государственной кадастровой оценки (массовая оценка) объектов капитального строительства, результаты которой утверждены приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 г. № 145-од ««Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест», дата определения – 01.01.2023 г., дата начала применения – 01.01.2024 г. Кадастровая стоимость 17247023,24 руб. определена Бюджетным учреждением Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» и внесена филиалом в ЕГРН на основании Акта об определении кадастровой стоимости от 29.05.2024 г. № *, дата определения – 22.05.2024 г., дата начала применения – 22.05.2024 г.

Из письма директора Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» ФИО6 от 08.07.2024 г. № * следует, что основанием для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведения ЕГРН, сформированные в соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которым вносились следующие изменения в характеристиках объекта:

1) письмо филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 15.05.2024 г. № 06-1147/24 – изменено назначение объекта – с «сооружения» на «здание»; изменения не влекут перерасчет кадастровой стоимости;

2) письмо филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 16.05.2024 г. № 06-1159/24 – изменено назначение объекта – с «здание» на «нежилое здание», изменен вид объекта недвижимости – с «сооружения» на «здание»; изменения не влекут перерасчет кадастровой стоимости;

3) письмо филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 23.05.2024 г. № 06-1216/24 – изменено наименование – с «Автозаправочный комплекс (вторая очередь пускового комплекса - Сервис Комплекс)» на «Кафе». Данное изменение повлекло перерасчет кадастровой стоимости, согласно акту об определении кадастровой стоимости * от 29 мая 2024 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 08:14:030336:106 составила 17247023,24 руб., применяется к отношениям, возникающим с 22 мая 2024 г.

Таким образом, в период производства судебной оценочной экспертизы в ЕГРН внесены актуальные изменения в части наименования, вида и назначения (соответственно – «Кафе», «здание», «нежилое здание») спорного объекта недвижимости. 

Вместе с тем, данное обстоятельство не влияет на правильность выводов, содержащихся в оцениваемом заключении, поскольку экспертом учтены и использованы в рамках примененных подходов и методов оценки объекты – аналоги, идентичные по виду фактического использования (объекты общественного питания) либо свободного назначения, что допустимо для целей оценки действующими федеральными стандартами оценки.

Оценив заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № * от 19 июня 2024 г. в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. 

Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости здания кафе с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости и считает возможным установить указанную стоимость в размере 26520000 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ) (абзац 1). 

В соответствии с абзацем 2 данного пункта Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В настоящее время оспариваемая кадастровая стоимость является архивной (в связи с изданием приказа Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 г. № 145-од, утвердившего результаты очередной государственной кадастровой оценки спорного объекта в размере 52805210,15 руб., применяемой к отношениям, возникающим с 1 января 2024 г., а также акта об определении кадастровой стоимости * от 29.05.2024 г., в соответствии с которым кадастровая стоимость спорного здания составила 17247023,24 руб., применяется к отношениям, возникающим с 22 мая 2024 г.), следовательно, подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой подачи административного искового заявления в суд, то есть – 15 декабря 2023 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, связанных с производством судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно абзацу второму пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

По настоящему административному делу судом установлено расхождение между кадастровой стоимостью по результатам государственной кадастровой оценки с рыночной стоимостью объекта недвижимости, которое составило 18,7%, то есть менее чем в два раза.

Поскольку, как видно из материалов дела, разница между кадастровой стоимостью, определенной приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од, и установленной по результатам рассмотрения спора рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости с кадастровым номером * входит в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, связана с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает основания для вывода о явных методологических и иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки, а также, в связи с тем, что бремя доказывания размера рыночной стоимости спорного объекта возложено на административного истца, судебные расходы, связанные с проведением судебных оценочных экспертиз, подлежат возмещению за счет административного истца: в размере 60000 руб. в пользу ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу», в размере 85000 руб. в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

В подтверждение затрат на производство судебных оценочных экспертиз ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу» представлено финансово-экономическое обоснование расчета затрат на проведение экспертизы в размере 60000 руб., ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» - экономическое обоснование стоимости оказания услуг на проведение экспертизы в размере 85000 руб., рассчитаны на основании положений Отраслевого соглашения в оценочной деятельности в Российской Федерации на 2015-2017 гг. (рег. номер № 32/15-17 от 29.12.2014 г., Федеральная служба по труду и занятости), приказа ФБУ «Российский Федеральный центр судебной экспертизы» при Министерства юстиции РФ от 09.01.2013 г. № 9/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении прейскуранта на оказание платных услуг при производстве судебных экспертиз по гражданским и арбитражным делам, делам об административных правонарушениях, а также при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц на 2013 год». Таким образом, затраты на производство экспертиз являются документально обоснованными и математически верными.

На основании изложенного, Верховный Суд Республики Калмыкия, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Калмыцкая кухня № 1» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания кафе с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 26520000 (двадцать шесть миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания в размере 26520000 (двадцать шесть миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 декабря 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КАЛМЫЦКАЯ КУХНЯ № 1» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ по ЮЖНОМУ ОКРУГУ» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей по следующим реквизитам:

***

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КАЛМЫЦКАЯ КУХНЯ № 1» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 85000 (восемьдесят пять тысяч) рублей по следующим реквизитам:

***

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров 

Мотивированное решение составлено 08 июля 2024 года