УИД 66RS0024-01-2024-001055-57

Дело № 2-22/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2025 года г.Верхняя Пышма

Верхнепышминский городской суд Свердловский области в составе: 

председательствующего Рзаевой О.В., 

при помощнике судьи Вейкшис Т.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО1 о сносе самовольного строения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу снести за свой счет самовольное строение – жилой дом площадью 8019,8 кв.м. с КН №, расположенный на земельном участке с КН № по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> об установлении права за Администрацией городского округа Верхняя Пышма на снос указанного жилого дома в случае неисполнения решения суда в течение трех месяцев с момента вступления его в законную силу.

В обоснование указала, что вступившим в законную силу судебным актом признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на указанный жилой дом, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН № по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> применены последствия недействительности сделки в виде возврата прав субарендатора по договорам субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, договору уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок расположен в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1. Основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в данной территориальной зоне, являются индивидуальные жилые дома не более 3 этажей. Вместе с тем, объект капитального строительства с КН № имеет 6 этажей, объект недвижимости площадью 21945 кв.м. превышает предельные параметры для земельного участка. Администрацией городского округа Верхняя Пышма разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию капитального строительства не выдавалось. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке объект завершенного строительства, степенью готовности здания 61%, площадью застройки 2516 кв.м., поэтажной площадью 11048,6 кв.м. На объекте отсутствует крыша, кровельное покрытие, оконные и дверные проемы, внутренняя отделка, отопление, горячее водоснабжение. Разрешение на строительство, проектная документация, экспертиза проектной документации у ответчика отсутствует, что нарушает ст.49 Градостроительного кодекса РФ. Полагает, что возведенный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась, поскольку возведенный жилой дом имеет 3 этажа. Возведенный дом не обладает признаками многоквартирности. Ответчик 12 марта 2012 года получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома №663601-34/2012, выданного Главой Администрации городского округа Верхняя Пышма. Более того, в соответствии с п.1.1 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. Согласно п.4 ст.8 Федерального Закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» в редакции от 31 декабря 2017 года, до 02 августа 2019 года действовала норма о том, что до 01 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Право собственности ответчика на жилой дом было зарегистрировано 18 июля 2018 года, то отсутствие у ФИО1 разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не влечет за собой признание индивидуального жилого дома объектом самовольного строительства. Экспертиза проектной документации не требовалась. У ФИО1, находится в субаренде земельный участок площадью 21889 кв.м., который был сформирован в полном соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ и в пределах компетенции органов местного самоуправления. ПЗЗ городской застройки городского округа Верхняя Пышма предусмотрено, что пропорция соотношения площади дома к площади участка 1 к 3 является максимальной. Возведенный на земельном участке дом не нарушает установленных ограничений. Полагала, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, который начал течь с момента регистрации права собственности на объект 18 июля 2018 года, и истек 18 июля 2021 года. У возведенного жилого дома признаки самовольной постройки отсутствует (т.1 л.д.87-92).

Представитель истца Администрация городского округа Верхняя Пышма, ответчик ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены.

Заслушав лиц, участвующих в деле, показания эксперта, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ТИЗ «Лазурный берег» (субарендодатель) и ФИО1 (субарендатор) заключен договор № субаренды земельного участка, в соответствии с которым ответчику был передан земельный участок 

<

адрес>. Разрешенное использование для индивидуальной жилищной застройки. Срок субаренды и обязательства по договору установлены ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.102-109).

Городским округом Верхняя Пышма Свердловской области ФИО1 выдано разрешение на строительство №663601-34/2012 от 12 марта 2012 года на строительство индивидуального жилого дома проектируемой площадью 746 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.127-131). 

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ТИЗ «Лазурный берег» и ФИО1 заключен договор №/А субаренды земельного участка, учетный номер части №. Разрешенное использование для индивидуальной жилищной застройки. Срок субаренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.110-121).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка площадью 7150 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование для индивидуальной жилищной застройки (т.1 л.д.122). 

В дальнейшем на основании постановления Администрации городского округа Верхняя Пышма №747 от 01 июля 2019 года «Об утверждении проекта «Проект планировки территории и проекта межевания территории земельного участка ТИЗ «Лазурный берег», расположенного по адресу: Свердловская область, г.Верхняя Пышма, пос.Санаторный, северная часть на берегу озера Балтым», образованы 2 земельных участка территории общего пользования и 33 земельных участка для индивидуальных жилых домов, в том числе, земельный участок с КН №., образованный путем раздела с сохранением земельного участка с КН № в измененных границах, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> (т.1 л.д.158-164). 

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа Верхняя Пышма, в лице председателя Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма Горских О.В., и ФИО1 заключен договор №/КП-21 купли-продажи земельного участка с КН № под объектом недвижимости с КН № общей площадью №., принадлежащим ФИО1 на праве собственности (т.1 л.д.30-32).

ФИО1 является собственником жилого здания площадью 8019,8 кв.м., расположенного на земельном участке с КН № на основании договора № субаренды земельного участка, выданного ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения, выданного ДД.ММ.ГГГГ, договора №/А субаренды земельного участка, выданного ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного ДД.ММ.ГГГГ городским округом Верхняя 

<

адрес>. Право собственности ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Верхнепышминского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на указанный жилой дом, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН № по адресу: 

<

адрес> берег, участок 4, применены последствия недействительности сделки в виде возврата прав субарендатора по договорам субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, договору уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. На Администрацию городского округа Верхняя Пышма возложена обязанность возвратить ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в размере 965529 руб. 53 коп. Указано, что настоящее решение является основанием для исключения записи о регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, общей площадью 8019,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, северная часть на берегу озера Балтым, и на земельный участок площадью 21945 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.21-24). 

Техническим паспортом объекта недвижимости незавершенного строительства, изготовленного ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> государственным унитарным предприятием «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» 

<

адрес> установлено, что указанное строение имеет степень готовности 61% (т.1 л.д.93-101, т.2 л.д.119-148).

В рамках рассматриваемого дела, судом по ходатайству сторон назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Негосударственный экспертно-криминалистический центр» ФИО7 (т.2 л.д.93-97).

Заключением эксперта ООО «Негосударственный экспертно-криминалистический центр» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ установлено из проведенного осмотра, что дом располагается на земельном участке с КН №. и имеет площадь застройки 2516 кв.м. Здание имеет 3 надземных этажа, 2 подземных этажа. У объекта недвижимости отсутствуют основные признаки многоквартирного жилого дома, такие как деление на секции, многоподъездность, отсутствие глухих межквартирных и межсекционных перегородок. Объект с КН № расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> по функциональному назначению здания можно отнести к дому жилому одноквартирному отдельно стоящему. Размещение объекта недвижимого имущества жилого назначения на земельном участке с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, возможно, так как соответствует ст.19 установленным ППЗ нормам. По результатам натурального обследования объекта незавершенного строительства на момент проведения исследования нарушений строительных норм и правил, градостроительных норм, норм пожарной безопасности, землеустроительных норм, предъявляемых в рамках индивидуального жилищного строительства, не выявлено. В связи с тем, что исследуемое задание является объектом незавершенного строительства оценить в полной мере соответствие требований санитарных и экологических норм не представляется возможным. На период проведения исследования по данной экспертизе, в том объеме, в котором это возможно не соответствие требованиям санитарных и экологических норм не установлено. Исследуемый объект недвижимости угроз жизни и здоровью людей не создает (т.2 л.д.150-208).

Согласно показаниям эксперта ФИО7, данным в судебном заседании, следует, что в результате визуального осмотра объекта недвижимости, у него каких-либо дефектов, повреждений, коррозий не выявлено. Если бы были выявлены какие-либо повреждения, то применялись бы специальные инструменты для исследования, а также разрушительный метод исследования, однако необходимости в этом не было.

Статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» закреплено, что заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

У суда отсутствуют основания для сомнений в выводах судебного эксперта ФИО7, так как он имеет высшее образование по специальности «Инженер», диплом по специальности «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений», диплом о профессиональной переподготовке по программе повышения квалификации по специальности «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости».

Указанная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ на основании определения суда о поручении проведения экспертизы эксперту данной организации в соответствии с профилем деятельности, определенным выданной ему лицензией, заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст.307 УК РФ.

Заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывают на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Достоверных, объективных доказательств, опровергающих выводы вышеназванного экспертного заключения, участвующими в деле лицами в процессе рассмотрения дела представлено не было.

В соответствии с взаимосвязанными положениями пп.2 п.1 ст.40 и п.1 ст.41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п.1 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п.3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В силу разъяснений, данных в п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

В соответствии с нормами ст.51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 03 августа 2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (ч.ч.8-10 ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Положениями этой же статьи установлены основания для возвращения застройщику уведомления о планируемом строительстве без рассмотрения, а также направления ему уведомлений о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта (ч.ч.6, 7, 10 ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ).

При этом случаи отказа в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке данной нормой не определены.

Частью 5 ст.16 Закона №340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 1 марта 2031 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п.3 Постановления Пленума №44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 03 августа 2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В силу п.10 указанных выше разъяснений Верховного Суда РФ, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Как указано в п.25 Постановления Пленума №44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п.29 Постановления Пленума №44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подп.2 п.1 ст.40, п.1 ст.41 Земельного кодекса Российской Федерации и п.1 ст.615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года №101-0 и от 27 сентября 2016 года №1748-0 также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, устанавливая лицо или лиц, осуществлявших данное строительство и/или являвшихся заказчиками этого строительства. Конституционными требованиями справедливости и соразмерности предопределяется дифференциация гражданско-правовой ответственности в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении тех или иных мер государственного принуждения (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2018 года №8-П).

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года), возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

Снос объекта является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушении должно быть соразмерно самому нарушению, и не приводить к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, а потому нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса самовольной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения построек в имеющемся состоянии при установленных по делу обстоятельствах.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что спорное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Экспертом несоответствие постройки нормам градостроительных регламентов не выявлено.

По смыслу ст.ст.1, 10, 12, 304 ГК РФ, применение избранного способа защиты гражданских прав должно быть наименее обременительным для ответчика и невозможно в случае причинения при этом несоразмерного вреда.

Учитывая, что строительство спорного объекта капитального строительства начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным) в установленном порядке. Указанный объект возведен на земельном участке, находящемся во владении и пользовании ответчика на законных основаниях, на момент строительства спорного объекта вид разрешенного использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства - соблюден, что свидетельствует о том, что возведенный ответчиком объект незавершенного строительства самовольной постройкой не является.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд приходит к выводу о том, что отсутствует совокупность условий для удовлетворения требований о сносе спорного строения, поскольку истцом не представлено суду доказательств, что при возведении спорного объекта недвижимости допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил, спорный объект недвижимости создает угрозу жизни и здоровью граждан. Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов судебного эксперта, истцом в материалы дела не представлено.

При этом признание вступившим в законную силу судебным актом отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на указанный жилой дом, признание недействительным договора купли-продажи земельного участка с КН № по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, применение последствий недействительности сделки в виде возврата прав субарендатора по договорам субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, договору уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от 06 февраля 2013 года, не может является безусловным основанием для признания указанного жилого дома самовольной постройкой. 

В соответствии с п.17 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, если самовольная постройка, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, но возведена без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.

В силу ст.195 Гражданского кодекса РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (исковая давность), установлен в три года (ст. 196 Кодекса).

Пунктом 2 ст.199 Гражданского кодекса РФ определено, что исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, приведенным в п.15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44, исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан; возведена на земельном участке без согласия его собственника (иного владельца). К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (п.1 ст. 196, п.1 ст.200 ГК РФ).

Применяя последствия пропуска срока исковой давности, суд исходит из того, что с учетом контрольных функций государственные органы исполнительной власти могли узнать о существовании спорной постройки не позднее дат создания, постановки на технический учет и государственной регистрации прав собственности на недвижимость.

Таким образом, Администрация городского округа Верхняя Пышма могла и должна были узнать о возведении спорного объекта с момента постановки его на технический учет и государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект, а именно не позднее 18 июля 2018 года.

При таких обстоятельствах, срок исковой давности, установленный ст. ст. 196, 200 ГК РФ, истцом пропущен, так как в суд с иском истец обратился 25 марта 2024 года (т.1 л.д.2), то есть спустя более 5 лет после государственной регистрации права собственности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п.2 ст.199 ГК РФ).

На основании изложенного, суд принимает во внимание, что заявленный истцом объект недвижимости соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает права и охраняемые законные интересы третьих лиц, срок исковой давности на подачу иска пропущен, соответственно, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы истца о том, что объект капитального строительства с КН № имеет 6 этажей, опровергается заключением эксперта ООО «Негосударственный экспертно-криминалистический центр» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому жилое здание имеет 3 надземных этажа, 2 подземных этажа. У объекта недвижимости отсутствуют основные признаки многоквартирного жилого дома, такие как деление на секции, многоподъездность, отсутствие глухих межквартирных и межсекционных перегородок. Объект с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес> берег, участок № по функциональному назначению здания можно отнести к дому жилому одноквартирному отдельно стоящему.

Ссылка на то, что Администрацией городского округа Верхняя Пышма разрешение на строительство не выдавалось, несостоятельна, поскольку в рассматриваемом случае городским округом Верхняя Пышма Свердловской области ФИО1 выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального жилого дома проектируемой площадью 746 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, которое действовало до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам. 

В связи с тем, что требования истца о защите прав потребителя нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, заключение эксперта является доказательством по делу, которое принято во внимание при принятии судом решения, суд, руководствуясь ст.98 ГПК РФ, полагает необходимым взыскать с Администрации городского округа Верхняя Пышма в пользу ФИО1 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50000 руб. (л.д.107).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО1 о сносе самовольного строения – жилого дома площадью № с кадастровым номером 66:36:3001002:830, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №

<

данные изъяты>) расходы по оплате услуг эксперта в размере 50000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2025 года.