Дело № 2-2259/2025 

УИД 69RS0040-02-2025-012596-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2025 года г. Тверь

Центральный районный суд города Твери в составе

председательствующего судьи Перовой М.В., 

при секретаре судебного заседания Пановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ретро» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

в производстве суда находится гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Ретро» о взыскании в пользу каждого из истцов неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 09.11.2024 года по 25.06.2025 года в размере 395 063 руб. 25 коп., компенсации морального вреда в размере 15 000 руб. 00 коп., штрафа.

В обоснование иска указано, что 25.09.2023 года между ООО «СЗ «Ретро» и ООО «ТВЕРЬТРЕСТ-3» был заключен Договор № участия в долевом строительстве, согласно которому ООО «ТВЕРЬТРЕСТ-3» принимает право требования передачи в общую совместную собственность Объекта - квартира со строительным номером №, расположенная по строительному адресу: 

<

адрес>. 22.11.2023 года между ФИО1, ФИО2 и Цедентом был заключен договор №У-21/72 уступки прав и перевода долга, согласно которому Цедент передает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязательства Цедента по вышеуказанному Договору по передаче Объекта. По договору участия в долевом строительстве ООО «СЗ Ретро» обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участникам долевого строительства двухкомнатную квартиру №, общей проектной площадью 57,67 кв.м. Цена договора составила - 6 371 988 рублей 00 коп. В цену договора включена стоимость строительных и отделочных работ за 1 кв.м., согласованных сторонами в приложении № 3 - «комфорт-1» в размере 10 000 руб. 00 коп. (п. 3 договора долевого участия). В силу договора ДДУ Застройщик обязуется не позднее 30.06.2023 года со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ФИО1 и ФИО2 в собственность по акту приема - передачи Объект долевого строительства. Согласно с п.4.1.7 Застройщик обязан приступить к выполнению строительных и отделочных работ, предусмотренных Приложением № 3 к Договору долевого участия с момента получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. 23.05.2024 года Объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию (номер разрешения 69-40-93-20 24). Срок выполнения работ 120 рабочих дней, т.е. до 08.11.2024. Указанные выше обязательства Ответчиком не исполнены. Принимая во внимание п.2, п.З Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве расчет неустойки должен производить исходя из ключевой ставки Центральною байка Российской Федерации в размере 7,5 %. Таким образом, с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, неустойка в данном случае составляет 790 126 руб. 51 коп. исходя из следующего расчета: ((6371 988 рублей 00 коп. * 7,5%) * 248 дней) / 300) * 2). Полагает, что в действиях ООО «Специализированный застройщик «Ретро» надлежит установить злоупотребление правом, в связи с чем полностью отказать Обществу в защите принадлежащих ему прав.

В судебное заседание участники процесса не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Истцы просили рассматривать дело в их отсутствие.

Представителем ответчика ООО «СЗ «Ретро» представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве не начисляются и, соответственно, не взыскиваются за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года. Согласно Постановления Правительства РФ N 925 от 19 июня 2025 г. о внесении изменений в постановление Правительства РФ от 18.03.2024г. №326 пункта 1 Правительство Российской Федерации постановляет: 1. По тексту постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" слова "30 июня 2025 г." заменить словами "31 декабря 2025 г.". Правительством РФ в 2022 - 2025 гг. установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326; Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479). Так, период с 22.03.2024 до 01.01.2026 не учитывается при начислении неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ (см. разд. 2). Не учитываются также причиненные в указанный срок убытки (см. разд. 3). ( ч. 2 ст. 6: В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки).

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как установлено судом 25.09.2023 года между ООО «СЗ «Ретро» и ООО «ТВЕРЬТРЕСТ-3» был заключен Договор № участия в долевом строительстве, согласно которому ООО «ТВЕРЬТРЕСТ-3» принимает право требования передачи в общую совместную собственность Объекта - квартира со строительным номером №, расположенная по строительному адресу: 

<

адрес>. 

22.11.2023 года между ФИО1, ФИО2 и Цедентом был заключен договор №У-21/72 уступки прав и перевода долга, согласно которому Цедент передает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязательства Цедента по вышеуказанному Договору по передаче Объекта. По договору участия в долевом строительстве ООО «СЗ Ретро» обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участникам долевого строительства двухкомнатную квартиру №, общей проектной площадью 57,67 кв.м. 

Цена договора составила - 6 371 988 рублей 00 коп. В цену договора включена стоимость строительных и отделочных работ за 1 кв.м., согласованных сторонами в приложении № 3 - «комфорт-1» в размере 10 000 руб. 00 коп. (п. 3 договора долевого участия). 

Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры истцами исполнена своевременно и в полном объёме.

В силу договора ДДУ Застройщик обязуется не позднее 30.06.2023 года со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ФИО1 и ФИО2 в собственность по акту приема - передачи Объект долевого строительства. 

Согласно с п.4.1.7 Застройщик обязан приступить к выполнению строительных и отделочных работ, предусмотренных Приложением № 3 к Договору долевого участия с момента получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. 

23.05.2024 года Объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию (номер разрешения 69-40-93-20 24). 

Таким образом, ответчик обязан был исполнитель обязательства по договору, связанные с передачей истцу квартиры не позднее 08.11.2024 года.

Ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств в установленный срок.

Обратившись с настоящим иском, истцы сослались на нарушение застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства.

Разрешая настоящий спор, суд руководствуясь ст. ст. 8, 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», полагает установленным факт нарушения ответчиком условий договора, и наличия у истцов права на взыскание неустойки за период с 09.11.2024 года по 25.06.2025 года.

Вместе с тем, в силу пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 08 марта 2022 года №46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 годах вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 18 марта 2024 года №326, которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также иных мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года №326 (в ред. постановлений Правительства РФ от 26.12.2024 №1916, от 19.06.2025 № 925) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 года включительно.

В силу пункта 2 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года №326 (в указанной выше редакции), в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Таким образом, пункт 2 названного постановления может быть применён к штрафным санкциям, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего Постановления.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (пункт 3 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. №326).

В соответствии с пунктом 4 постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 г. №326 (в первоначальной редакции) вступило в силу со дня официального опубликования – 22 марта 2024 г. (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru – 22 марта 2024 г.).

В рассматриваемом случае истцами заявлены требования о взыскании неустойки за период с 09.11.2024 года по 25.06.2025 года.

Как указано выше, в указанный период времени действует мораторий, устанавливающий запрет на начисление штрафных санкций, предусмотренный пунктом 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. №326.

В связи с чем неустойка за спорный период времени начислению и взысканию не подлежит.

Согласно нормам п. 1 ст. 15 Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закона о защите прав потребителей), моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В связи с установлением в ходе рассмотрения дела факта нарушения со стороны ответчика прав истцов как потребителей, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда.

При определении размера компенсации морального вреда суд, руководствуясь положениями ст. ст. 151, 1100, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, характер нарушения прав потребителя и объем нарушенных прав, длительность нарушения, степень вины причинителя вреда, а также учитывая требования разумности и справедливости, пришел к выводу о взыскании компенсации морального вреда в размере 3 000 руб. 00 коп. в пользу каждого из истцов.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании изложенного, суд полагает подлежащими удовлетворению требования в части взыскании штрафа в пользу каждого из истцов в размере 1 500 руб. 00 коп. (присужденная сумма компенсации морального вреда 3 000 руб. 00 коп. х 50%).

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом удовлетворено только требование имущественного характера, не подлежащего оценке, и, исходя из размера компенсации морального вреда, определен штраф. По данному требованию правило о пропорциональном распределении судебных расходов не применяется (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Согласно ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ООО «СЗ «Ретро» подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования городской округ город Тверь в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать c общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ретро» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб. 00 коп., штраф в размере 1 500 руб. 00 коп.

Взыскать c общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ретро» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб. 00 коп., штраф в размере 1 500 руб. 00 коп.

В остальной части исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Ретро» оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ретро» в доход бюджета муниципального образования городской округ город Тверь госпошлину в размере 3 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Центральный районный суд города Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Перова

Решение в окончательной форме принято 20 ноября 2025 года.