Гражданское дело № 2-3083/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 ноября 2018 г. г.Хабаровск

Индустриальный районный суд г.Хабаровска

в составе председательствующего судьи Герасимовой И.И.

с участием истца ФИО1

с участием представителя истца ФИО3 

с участием представителя ответчика ФИО4 

при секретаре судебного заседания Стрибежевой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, ссылаясь на следующие обстоятельства. 14.11.2017 г. между ФИО5 и представителем ФИО1 ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес> стоимостью 2 800 000 руб., по условиям которого покупатель в день подписания договора оплатил ответчику 2 600 000 руб. в качестве задатка. Сумма в размере 200 000 руб. должна быть оплачена в срок, оговоренный в основном договоре купли-продажи. Истцу было известно, что квартира находится в залоге у банка ВСК, данная информация была отражена в предварительном договоре купли-продажи и согласно условиям договора ответчик был обязан в течение трех дней погасить все имеющиеся залоговые обязательства перед банком ВСК. Ответчик гарантировал, что на момент заключения договора квартира свободна от любых прав третьих лиц, кроме залога в пользу банка. Подготовка предварительного договора купли-продажи осуществлялась в рамках договора оказания риэлторских услуг № от 14.11.2017 г., заключенного между ИП ФИО7 и ФИО6 денежные средства в размере 2 605 340 руб. 92 коп. были оплачены представителем истца по представленным ответчиком реквизитам в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». После оплаты задатка стороны обратились в Росреестр для регистрации права собственности истца на 

<

адрес>. Однако при осуществлении регистрационных действий был получен отказ ввиду наличия обременения в виде непогашенного обязательства, вытекающего из двух договоров ипотеки. О наличии двух залоговых обязательств ответчик истца не предупреждал. Таким образом, ответчиком нарушены условия предварительного договора купли-продажи в части передачи истцу объекта, свободного от прав третьих лиц. Истец не может надлежащим образом реализовать свои права собственника жилого помещения, а именно зарегистрировать право собственности, что ограничивает ее в праве на распоряжение данной недвижимостью. До настоящего времени ответчиком не предприняты действия по исполнению обязательств в отношении лиц, в чьем обременении находится право собственности на квартиру. В связи с чем истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения, возвратить истцу денежные средства в размере 2 600 000 руб. 

При рассмотрении дела истец, воспользовавшись правом, предусмотренным ст.39 ГПК РФ изменил исковые требования в части возврата денежных средств, просит взыскать с АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» денежные средства в размере 2 600 000 руб. 

Определением Индустриального районного суда г.Хабаровска от 22.10.2018 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «ДОМ.РФ»)

В судебном заседании истец поддержала исковые требования, сославшись на обстоятельства, указанные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, сославшись на обстоятельства, указанные в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 исковые требования в части расторжения предварительного договора купли-продажи жилого помещения признал, указав на наличие оснований для взыскания денежных средств, уплаченных истцом в счет покупки квартиры с АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «ДОМ.РФ»).

В судебное заседание представитель соответчика АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «ДОМ.РФ») не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО7, представитель ООО «ВСК-ипотека» не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно предварительному договору купли-продажи квартиры от 14.11.2017 г. /л.д.34/ продавец ФИО5 и ФИО6, действующий за покупателя ФИО1 обязались в срок до 14.12.2017 г. подписать основной договор купли-продажи 

<

адрес>. Стороны обязуются заключить основной договор на следующих условиях: стоимость квартиры составляет 2 800 000 руб., сумму в размере 2 600 000 руб. покупатель уплатил продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка. Указанную сумму продавец обязуется направить в трехдневный срок с момента подписания настоящего договора на погашение залога квартиры в пользу банка ВСК. Продавец обязуется предоставить в Росреестр документы, необходимые для снятия существующего залога квартиры в пользу банка ВСК. Сумму в размере 200 000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу в срок, оговоренный в основном договоре купли-продажи. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира под запрещением и арестом не состоит, не передана в аренду, наем, безвозмездное пользование, свободна от любых прав третьих лиц (кроме залога в пользу банка ВСК). 

Согласно чеку-ордеру ПАО «Сбербанк России» от 15.11.2017 г. /л.д.37/ ФИО6 перечислил АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» платеж по закладной ФИО5 в размере 2 605 340 руб.92 коп. 

Согласно договору купли-продажи квартиры от 23.05.2014 г. /л.д.131-135/ ФИО5 приобрел 

<

адрес>: 

а) за счет собственных средств покупателя; б) средств целевого жилищного займа, предоставленного Уполномоченным федеральным органом по Договору целевого жилищного займа (именуемый в дальнейшем Займодавец-1) в) заемных средств, предоставленных ООО «ВСК-Ипотека» (именуемый в дальнейшем Займодавец-2).

Согласно выписке из Единого государственного реестра по состоянию на 26.06.2018 г. /л.д.10/ собственником 

<

адрес> является ФИО5 на основании договора купли-продажи от 23.05.2014 г. зарегистрировано обременение на весь объект в виде залога в силу закона с 28.05.2014 г. до полного расчета в пользу Российской Федерации. 

Судом установлено, что в производстве Приморского краевого суда находится апелляционная жалоба на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 25.05.2017 г. № по иску ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО5 о взыскании задолженности по ипотечному кредиту, процентов за пользование целевым жилищным займом с обращением взыскания на заложенное имущество. Производство по делу приостановлено для установления стоимости заложенного имущества. 

В соответствии с п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ФИО8 при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры и внесении задатка рассчитывала на приобретение в собственность 

<

адрес>. Однако, в связи с наличием обременения в виде залога в силу закону в пользу Российской Федерации, право собственности на объект недвижимого имущества за истом зарегистрировано не было. В связи с невыполнением ФИО5 обязательств по договору целевого жилищного займа займодавец обратил взыскание на заложенное имущество. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что продавец ФИО5 существенно нарушил условия предварительного договора купли-продажи квартиры, причинив покупателю ущерб в размере оплаченного задатка в размере 2 600 000 руб. 

Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи 

<

адрес> в связи с существенным нарушением договора продавцом ФИО5, а также для взыскания с ФИО5 в пользу ФИО9 денежных средств, уплаченных продавцу по условиям предварительного договора в размере 2 600 000 руб.

В соответствии с положениями ст.313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. 

Таким образом, факт перечисления покупателем денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры по поручению продавца ФИО2 в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не является основанием для взыскания с АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» указанной суммы. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения, находящихся по адресу 

<

адрес>, от 14.11.2017 г., заключенный между ФИО5 и ФИО1. 

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 600 000 руб., внесенные по предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017 г. 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании денежных средств отказать. 

Взыскать с ФИО5 в доход муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 21 500 руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Хабаровска.

Судья Герасимова И.И. 

Решение принято в окончательной форме 26 ноября 2018 года