Дело № 3а-52/2021

24OS0000-01-2020-000697-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск. 30 марта 2021 года.

Красноярский краевой суд в составе судьи Малякина А.В., 

при ведении протокола помощником судьи Козиной Е.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО3 обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 359 596 рублей 6 копеек.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 9 558 111 рублей 96 копеек, то есть значительно превышает его рыночную стоимость, а это влечёт взимание экономически необоснованного земельного налога. 

В представленных письменных возражениях на административное исковое заявление Правительство Красноярского края (административный ответчик) и администрация города Красноярска (заинтересованное лицо) указывают на то, что представленный административным истцом в качестве доказательства по делу отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным, так как не соответствует законодательству об оценочной деятельности. 

В судебном заседании представитель ФИО3 – ФИО4 административный иск поддержала.

Представитель Правительства Красноярского края ФИО5 возражала против удовлетворения административного иска.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности данных лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 2); установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (абзац 3 части 11).

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 данного федерального закона).

Как следует из материалов дела, ФИО3, Зеер В.В., ФИО6 являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость этого земельного участка по состоянию на 23 апреля 2014 г. составляет 9 558 111 рублей 96 копеек.

Являясь плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка (пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации), ФИО3 вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного участка. 

С настоящим административным исковым заявлением ФИО3 обратился по истечении предусмотренного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Между тем положения части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В этой связи причины пропуска административным истцом срока на обращение в суд следует признать уважительными, поэтому этот срок подлежит восстановлению.

Из представленного административным истцом отчёта об оценке № от 5 февраля 2020 г. усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 23 апреля 2014 г., то есть на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 2 359 596 рублей 6 копеек.

Достоверность этого отчёта подтверждена проведённой по делу по ходатайству административного ответчика судебной оценочной экспертизой, согласно заключению которой от 26 января 2021 г. № при составлении данного отчета оценщиком не допущено нарушений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Более того, в названном заключении эксперт пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 23 апреля 2014 г. составляет 2 661 461 рубль. Такое незначительное отличие стоимости земельного участка, установленной экспертом, от стоимости, указанной в отчете оценщика, обусловлено допустимыми различиями в методах оценки, использованных оценщиком и экспертом, то есть свидетельствует о правильности определённой оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. 

Оспаривая представленный административным истцом отчет об оценке, Правительство Красноярского края ссылалось на рецензию, составленную специалистом ФИО1, в которой содержатся замечания к данному отчёту.

Однако отмеченные в указанной рецензии замечания к отчёту не соответствуют содержанию этого отчёта и опровергаются приведённым выше экспертным заключением, а также объяснениями эксперта ФИО2, данными ею в судебном заседании.

Так, в рецензии специалист указывает, что оценщик, применяя сравнительный подход к оценке недвижимости, неверно определил сегмент рынка для выбора объектов-аналогов, не использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки с более высокими ценами предложений, не применил при расчётах корректировку на «передаваемые права» в отношении объектов-аналогов, находящихся в аренде.

Вместе с тем указанные замечания нельзя признать состоятельными.

Из отчёта об оценке № от 5 февраля 2020 г. видно, что оценщик, действительно, использовал сравнительный подход к оценке недвижимости и применил метод сравнения продаж (количественных корректировок), обосновав отказ от применения иных подходов к оценке.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б»); при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (абзац 8).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как усматривается из содержания отчёта об оценке № от 5 февраля 2020 г. и объяснений эксперта ФИО2, при проведении оценки оценщик использовал всю доступную ему информацию по предложениям о продаже земельных участков и правильно обосновал выбор объектов-аналогов, отобрав в качестве таковых объекты, наиболее схожие с объектом оценки по ценообразующим факторам, в том числе по таким факторам, как разрешённое использование земельного участка («размещение промышленных, коммунальных и складских объектов IV - V классов вредности») и местоположение земельного участка, а также применил необходимые корректировки по выявленным различиям; при этом корректировка на передаваемые права не была применена ввиду отсутствия различий по данному фактору между объектом оценки и объектами-аналогами (во всех случаях передавалось право собственности). 

Таким образом, у суда нет оснований для признания представленного административным истцом отчета об оценке от 5 февраля 2020 г. № недостоверным доказательством.

Также суд не нашёл оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, о чём было заявлено Правительством Красноярского края.

Такая экспертиза могла быть назначена лишь в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта от 26 января 2021 г. № или наличия в выводах эксперта противоречий (часть 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), однако сомнений в обоснованности указанного заключения эксперта у суда не имеется, выводы эксперта являются последовательными и противоречий не содержат. 

При изложенных обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 23 апреля 2014 г. должна быть определена равной его рыночной стоимости в размере 2 359 596 рублей 6 копеек.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

решил:

административный иск ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 359 596 рублей 6 копеек, определённой по состоянию 23 апреля 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 12 августа 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано через Красноярский краевой суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Красноярского краевого суда А.В. Малякин

Мотивированное решение суда составлено 9 апреля 2021 года.