Дело № 3а-295-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Няшина В.А.

при секретаре Борщове А.В., 

с участием представителя административного истца – ФИО1, представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3 - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 30 ноября 2017 года дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №644 от 25.07.2017 года,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №644 от 25.07.2017 года, полагая, что оно принято на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства. По мнению заявителя, решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. Это привело к нарушению имущественных интересов истца, поскольку установление заниженной кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в виде налоговых платежей в городской бюджет.

В судебном заседании представитель административного истца иск поддержала. Представитель административных ответчиков - Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве. Представитель заинтересованного лица просил отказать в удовлетворении заявления.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются необоснованными.

При рассмотрении данного спора следует исходить из того, что Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В этой связи, при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом в заявлении должно быть указано, каким образом нарушены его права, и какую норму права нарушила Комиссия при принятии решения.

Учитывая положения Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). 

Из материалов дела явствует, что 03.07.2017 в Комиссию поступило заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. ****. По результатам рассмотрения заявления Комиссией были принято решение 644 от 25.07.2017 об определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № ** от 20.02.2017 (далее - отчет об оценке).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии представленного заинтересованным лицом в Комиссию отчета об оценке по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указание заявителя на непредставление файла с усиленной электронной подписью оценщика, не может быть признано обоснованным и не свидетельствует о незаконности вынесенного Комиссией решения. Из материалов дела явствует, что при подаче заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости в Комиссию были представлены отчет в электронной и бумажной форме. Отчет в бумажной форме был подписан, к отчету в электронной форме был приложен файл с усиленной квалифицированной подписью.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.п. Д п.8 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что в данном случае в отчете имеет место явная опечатка, поскольку Оценщик в разделе 4 ошибочно сделал отсылку к пункту 3.1 вместо пункта 3.2, в котором приведены сведения об Оценщике в соответствии с требования законодательства об оценочной деятельности. По мнению суда, наличие указанной опечатки не может ввести в заблуждение пользователя отчета.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 135-ФЗ также нельзя признать обоснованными. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕЕРН) площадь земельного участка - объекта оценки - является уточненной и имеет погрешность. Оценщик привел данные о площади объекта оценки (без сотых), которые были определены на основании представленного заявителем свидетельства о праве собственности на участок и данных публичной кадастровой карты. То обстоятельство, что на момент оценки (1 января 2013 года) площадь участка была указана в Реестре с сотыми квадратного метра (0,32 кв. м.), на выводы оценщика не повлияло и не является основанием для признания решения Комиссии незаконным, поскольку после указанной даты имело место уточнение площади участка и она была определена без сотых (4456 кв. м.). Поскольку на сегодняшний день площадь участка составляет 4456 кв. м. и налог на землю должен исчисляться с указанной площади, определение оценщиком рыночной стоимости участка именно такой площади не нарушает права истца, так как основания для начисления земельного налога на указанную выше разницу - 0,32 кв. м. и перечисления его в городской бюджет отсутствуют.

Доводы представителя истца о неправильном определении Оценщиком местоположения объекта оценки на карте 2ГИС и градостроительного зонирования г.Перми, нарушении оценщиком требований пп. Ж п.8 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными. Кроме того, в скриншоте, приведенном Административным истцом в тексте заявления, выбрано здание, имеющее адрес «****», в то время как объектом оценки является не здание, а земельный участок, на котором оно расположено, по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. ****. Оценщик правильно указал в отчете адрес земельного участка, который совпадает с адресом, указанным в свидетельстве о праве собственности на него.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.22 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными. Следует отметить, что согласно данным портала www.portal.rosreestr.ru по использованным оценщиком объектам-аналогам, количество объектов в сделках по каждому объекту аналогу - один. Вид объекта недвижимости - только земельный участок, без возведенных на нем построек. Следовательно, необходимо исходить из того, что объект недвижимости, участвовавший в сделках по указанной в договорах купли-продажи цене - только земельный участок, без строений расположенных на нем. 

Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что Оценщиком приведено обоснование отказа от корректировки по данному основанию на странице 56 отчета об оценке. Утверждения представителя истца о том, что поскольку на двух участках объектах-аналогах имеются постройки, следовательно, эти участки продавались в едином комплексе с этими постройками, основаны на предположениях.

Виды разрешенного использования объекта оценки, а также объектов- аналогов, попадают в один сегмент рынка, характеризуются аналогичными друг другу ценообразующими факторами, участки, на которых размещены склады, промышленные объекты, как на объектах-аналогах, либо гаражи, как на оцениваемом участке, соотносимы по стоимости, соответственно, как правильно отметил оценщик, необходимость проведения корректировки на вид разрешенного использования, как на ценообразующий фактор, имеющий определяющее значение для определения цены участка, в данном случае отсутствует.

Ссылки на то, что объект оценки и объекты - аналоги относятся к различным сегментам рынка, также нельзя признать обоснованными. В действительности, все указанные объекты (как объект оценки, так и объекты-аналоги) могут быть размещены в зоне ПК, относятся к землям, предназначенным под строительство промышленных и складских объектов, соответственно, необходимость в корректировке по видам разрешенного использования в данном случае отсутствовала.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п. 11 ФСО № 3, требований п. 5 ФСО № 3, ст.11 135-ФЗ, также нельзя признать обоснованными. Следует отметить, что текст материалов, на которых основан отчет об оценке, приведен (воспроизведен) Оценщиком в основном тексте отчета. В отчете указан источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» представляет своим Заказчикам данные Аналитические материалы в формате Word. Соответственно, Оценщик в Отчете, практически дословно, воспроизвел содержание данных материалов. Пунктом 11 ФСО №3 не установлено в каком именно разделе Отчета должны быть приложены данные материалы. В указанном отчете, в соответствии с требованиями к оформлению отчета, к требованиям о последовательности информации, содержащейся в отчете, отчете после описания объекта оценки содержится раздел з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Из отчета явствует, что источником данных анализа рынка являются Пермская мультилистинговая система, еженедельный информационный каталог «Недвижимость как 1-2-3», газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина», сведения из данных источников находятся в общем доступе.

Сведения об источниках информации об объектах - аналогах приведены в отчете в отношении четырех участков, поскольку именно они были использованы в качестве объектов - аналогов.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (далее - положительное экспертное заключение).

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено. 

На основании вышеизложенного, следует исходить из того, что при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом не доказано нарушение требований закона при принятии решения Комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ.

При таком положении заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 215, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании недействительным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №644 от 25.07.2017 года отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий – подпись –