Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 июня 2025 года п.Новонукутский 

Нукутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего Пихаевой А.А., при секретаре судебного заседания Очирове А.Б., с участием представителя истца МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Нукутский район» ФИО5, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Нукутский район» к ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, аннулировании записи государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, 

у с т а н о в и л:

В исковом заявлении указывается что 03 ноября 2023 года между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Нукутский район» (далее - КУМИ МО «Нукутский район») и ФИО2 (далее - ФИО2) заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 25 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> «г», для использования в целях: для строительства гаража (приложение №). 20.06.2024 КУМИ МО «Нукутский район» была инициирована процедура расторжения договора аренды земельного участка по адресу: 

<

...> «г» с ФИО2 в целях устранения нарушений указанных в представлении прокуратуры Нукутского района от 24.05.2024 года № Прдр №/-20250032 (приложение №). Так 20.06.2024 года ФИО2 было направлено сопроводительное письмо с приложением подписанного соглашения о расторжении договора № аренды земельного участка от 03.11.2023 г. В письме было указано, что подписанное соглашение вернуть в КУМИ МО «Нукутский район» в тридцатидневный срок, в противном случае договор аренды земельного участка будет расторгнут в одностороннем порядке. О ранее поступившем представлении Прокуратуры Нукутского района в КУМИ МО «Нукутский район» ФИО2 было известно, а также какие требования в него заложены. ФИО2 указанное соглашение не подписал, после чего позднее КУМИ МО «Нукутский район» было направлено заявление в Управление Росреестра по Иркутской области о государственной регистрации по осуществлению действий «Прекращение ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости» (т.е. прекращение регистрации на основании договора аренды). ДД.ММ.ГГГГ КУМИ МО «Нукутский район» было получено уведомление Усть-Илимского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Иркутской области об отказе в государственной регистрации прав (т.е. отказ в прекращении регистрации на основании договора аренды).

Однако как следует из пункта 6.2 договора аренды земельного участка № от 03.11.2023 г. договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством. В целях исполнения требования представления прокуратуры в полном объеме, в том числе с момента нарушения требований действующего законодательства, КУМИ МО «Нукутский район». ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Нукутский районный суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка и применения последствий недействительности сделки. 

04.12.2024 года КУМИ МО «Нукутский район» обратилось в Нукутский районный суд Иркутской области с ходатайством об обеспечении иска и принять обеспечительные меры в виде наложения ареста на любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером № (Приложение №). 04.12.2024 года.

Определением Нукутского районного суда Иркутской области был наложен запрет на регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 84:04:040104:580. расположенного по адресу: 

<

...>. 40 «г», общей площадью 25 кв.м., для использования в целях: для строительства гаража (приложение №).

Однако 10.12.2024 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области было зарегистрировано право собственности на здание «Гараж» с кадастровым номером № расположенного по адресу: Российская Федерация. 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, за ФИО2 (приложение №).Запрещение регистрации было наложено только 12.12.2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.12.2024 года № КУВИ-001/2024-301428585 (приложение №).Согласно ч.1 ст. 142 ГПК РФ, определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений. Таким образом, из изложенного следует, что решение о наложение ареста принято ранее, чем была внесена запись в ЕГРН о регистрации права собственности. При этом, согласно действующего законодательства ограничение регистрационных действий означает ограничение любых действий, касающихся данного объекта. Следовательно, запись государственной регистрации подлежит аннулированию. Ответчик в настоящее время является владельцем объекта недвижимости, который расположен пределах иного объекта недвижимости, являющегося спорным имуществом. Заявителем при регистрации права собственности на объект недвижимости в качестве обоснования предоставляется, правоустанавливающий документ на земельный участок. Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона о недвижимости. Обращаем внимание, что решение о государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов. Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона о недвижимости и включает, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Учитывая положения статьи 40 Закона о недвижимости, основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.

Таким образом, при осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества государственный регистратор прав должен удостовериться, что для осуществления государственной регистрации права собственности на здание, сооружение в порядке, установленном статьей 40 Закона о недвижимости (а также в порядке, установленном до 1 января 2017 г. статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), необходимо (и было необходимо), чтобы земельный участок, на котором создан соответствующий объект недвижимости, в период его создания принадлежал лицу, создавшему данное здание, сооружение, в том числе был предоставлен для указанных целей.

При этом КУМИ МО «Нукутский район» не понятно, почему государственным регистратором не было взято во внимание определение суда об обеспечении иска, которое должно было поступить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в течение 3 дней с момента его вынесения. По результатам рассмотрения гражданского дела 25 декабря 2024 года Нукутский районный суд вынес решение по гражданскому делу №, удовлетворив иск муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Нукутский район» к ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка. 29 января 2025 года Нукутский районный суд вынес дополнительное решение по гражданскому делу № где указано: по делу № принять дополнительное решение, указав в его резолютивной части после первого абзаца: «Признать недействительным договор № от 03.11.2023 аренды земельного участка площадью 25 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> «г».; Данные решения были обжалованы ФИО2 в Иркутском областном суде.

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда вынесла Апелляционное определение по гражданскому делу 2-305/2024, приняв новое решение: В удовлетворение исковых требований Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Нукутский район» к ФИО2 о применении последствий недействительности сделки - договора аренды земельного участка № от 03.11.2023, в виде возложения на ФИО2 обязанности возвратить Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Нукутский район» по акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 25 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> «г»., для использования в целях: для строительства гаража - отказать. В остальной части решение оставить без изменения.

Таким образом, в настоящее время договор № от 03.11.2023 аренды земельного участка площадью 25 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> «г», является недействительным.

Из этого следует, что регистрация права собственности на здание «Гараж» с кадастровым номером № расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, прошло на основании спорного основополагающего правоустанавливающего документа (договора аренды земельного участка № от 03.11.2023), который в последующем признан недействительным.

На основании вышеизложенного, истец просит:

1. Признать право собственности отсутствующим на объект недвижимости здание «Гараж» с кадастровым номером № расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, муниципальный район Нукутский, сельское поселение Новонукутское, 

<

адрес>.

2. Признать недействительным зарегистрированное право собственности на объект недвижимости здание «Гараж» с кадастровым номером № расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

3. Аннулировать запись государственной регистрации права собственности на объект недвижимости здание «Гараж» с кадастровым номером № расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, по доводам, указанным в письменном возражении, представленном суду, из которого следует, что как указывает истец спорный объект недвижимого имущества - гараж возведен на основании договора аренды № от 03.11.2023, заключенного между истцом и ним, согласно которому ему передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ФИО11, площадью 25 кв.м., находящийся по адресу: РФ, 

<

...>, для использования в целях строительства гаража.

В последующем, 20.06.2024 истец инициировал процедуру расторжения договора аренды № путем направления соглашения о расторжении договора аренды №, которое отклонено им.

Решением Нукутского районного суда Иркутской области от 25.12.2024 удовлетворены исковые требования истца к нему удовлетворены в полном объеме, договор аренды № признан недействительным, применены последствия недействительности сделки: на него возложена обязанность возвратить истцу арендованный земельный участок.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.04.2025 решение Нукутского районного суда Иркутской области от 25.12.2024, дополнительное решение Нукутского районного суда Иркутской области от 29.01.2025 отменено в части применения последствий недействительности сделки в виде возложения на него обязанности возвратить истцу земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 25 кв.м., находящийся по адресу: РФ, 

<

...>, для использования в целях: для строительства гаража.

В отменной части вынесено новое решение: в удовлетворении исковых требований истца к нему о применении последствий недействительности сделки - договора аренды №, в виде возложения на него обязанности возвратить истцу земельный участок - отказано.

Поскольку, истец, по настоящему делу не представил надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований, действия истца противоречат принципам гражданского законодательства и являются незаконными, так как нарушают его права и законные интересы, у него имелись правовые основания регистрации объекта недвижимости.

На основании изложенного, просит отказать в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

От представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области поступил отзыв, в котором указывается, что на момент подготовки настоящего дополнительного отзыва в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся актуальные сведения о зарегистрированных 01.06.2022 и 21.12.2023 на основании, соответственно, договора аренды земельного участка № от 06.05.2022 и договора аренды земельного участка № от 03.11.2023, обременениях в виде аренды в пользу ФИО2 на земельный участок с кад. № ФИО13.

10.12.2024 по заявлению ФИО2 на основании технического плана здания от 04.12.2024 и договора аренды земельного участка № от 03.11.2023 было поставлено на государственный кадастровый учет здание с назначением - гараж, площадью 22 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> (присвоен кад. № №), а также зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанное здание.

Обращают внимание, что на момент осуществления Управлением учетно-регистрационных действий в отношении вышеназванного здания препятствий к их проведению не имелось.

Запись о запрете осуществления регистрационных действий на земельный участок с кад. № ФИО14 на основании определения Нукутского районного суда Иркутской области от 04.12.2024 по гражданскому делу № была внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы уточненного иска о том, что в выписке из ЕГРН от 12.12.2024 № № содержатся сведения о регистрации данного запрета 12.12.2024, не соответствуют действительности.

Более того, как следует из содержания определения Нукутского районного суда Иркутской области от 04.12.2024 по гражданскому делу №, данным судебным актом был наложен запрет на регистрационные действия в отношении земельного участка с кад. № ФИО15.

Управлением за период с 04.12.2024 по настоящее время никаких регистрационных действий в отношении данного земельного участка не осуществлялось.

Иных обеспечительных мер (например, запрета возведения на указанном земельном участке каких-либо объектов, запрета осуществления учетно- регистрационных действий на объекты капитального строительства, расположенные на данном земельном участке) истцом по делу не заявлялось и, соответственно, судом не принималось.

Риск не совершения каких-либо процессуальных действий несут стороны гражданского процесса.

Также, на момент осуществления Управлением учетно-регистрационных действий в отношении гаража с кад. № № решение по гражданскому делу № судом вынесено не было, соответственно, оснований для приостановления осуществления учетно-регистрационных действий в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен гараж, в данном случае не имелось.

Кроме того, отмечают, что в соответствии с ч. 2 ст. 58 Закона о регистрации при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости.

Доводы о том, что требования истца о признании недействительным зарегистрированного права собственности на здание с кад. № № и аннулировании в ЕГРН записи о регистрации права собственности ответчика на данное здание, являются необоснованными и нецелесообразными.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. 35 ГПК РФ, просят в удовлетворении требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на спорное здание, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на данное здание - отказать.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.05.2022 по результатам торгов между КУМИ МО «Нукутский район» и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 25 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> «г», для строительства гаража. Срок аренды установлен с 6 мая 2022 по 5 ноября 2023 г. (восемнадцать месяцев). Размер арендной платы за участок определен по результатам аукциона.

05.10.2023 ФИО2 обратился с заявлением, в котором просил предоставить ему земельный участок с кадастровым номером № площадью 25 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, для строительства гаража.

По окончании срока действия договора № от 06.05.2022 между КУМИ МО «Нукутский район» и ФИО2 03.11.2023 заключен договор № аренды земельного участка, предоставленного ему ранее. Срок аренды установлен с 03.11.2023 по 04.05.2025.

Данный договор аренды заключен на основании пп. 32 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Поскольку, для заключения договора на основании пп. 32 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ требуется совокупность обстоятельств, указанных в данной статье, апелляционной инстанцией решение в этой части отменено.

Данный договор отменен по формальным основаниям.

Между тем, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно пункту 5 указанной статьи, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте I настоящего пункта, в случае. если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения сроке действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятий этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано удовлетворении данного требования или этот объект не был продан публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 и подпунктом 21 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ. При этом в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства; данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой. 

Доводы истца о том, что при подаче заявления о заключении договора аренды право ответчика на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в ЕГРН, в связи с чем, наличие у него права на такой объект не подтверждено, несостоятельны.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются: документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

Приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 утвержден «Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». Согласно п. 32 указанного Перечня, среди документов, которые заявитель должен предоставить вместе с заявлением о предоставлении земельного участка по основаниям п.и. 10 и. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ указаны, в том числе документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства не является обязательным условием для реализации права, предусмотренного п.п. 10 п.2 ст. 39. 6 Земельного кодекса РФ.

На момент заключения договора аренды 03.11.2023 на земельном участке был возведен фундамент гаража, что сторона истца не оспаривала, подтвердив эти обстоятельства в суде..

При этом вопреки позиции истца, наличие фундамента на земельном участке позволяет отнести строящийся объект к объектам незавершенного строительства (п.1 ст. 130 ГК РФ), что соответствует позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", "Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022).

Таким образом, следует признать, что на момент окончания срока действия договора аренды от 06.05.2022, заключенного по результатам торгов, ответчик, являвшийся собственником объекта незавершенного строительства в отсутствие судебного акта об его изъятии, вправе был получить земельный участок для завершения строительства без проведения торгов на основании п.п..п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

При этом оснований считать, что ответчик, имевший намерение получить земельный участок для завершения строительства, что с очевидностью следует из фактических обстоятельства данного дела, заключив договор с истцом, продолжив строительство гаража, действовал недобросовестно лишь но тому основанию, что истец направил в его адрес предложение о расторжении договора, не имеется.

Суд также принимает во внимание, что заключенный с ответчиком 06.05.2022 по результатам торгов договор аренды спорного земельного участка не оспорен, недействительным не признан, принимая во внимание, что до окончания срока его действия на земельном участке располагался объект незавершенного строительства (фундамент гаража), судебный акт об изъятии объекта незавершенного строительства отсутствует. Кроме того, ФИО2 имел право на заключение договора аренды без торгов на основании п.п. 10. п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, т.е. оснований для возвращения земельного участка, а фактически изъятия участка у ФИО2, не имелось.

10.12.2024 по заявлению ФИО2 на основании технического плана здания от 04.12.2024 и договора аренды земельного участка № от 03.11.2023 было поставлено на государственный кадастровый учет здание с назначением - гараж, площадью 22 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> (присвоен кад. № №), а также зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанное здание. На момент осуществления Управлением учетно-регистрационных действий в отношении вышеназванного здания препятствий к их проведению не имелось. Запись о запрете осуществления регистрационных действий на земельный участок с кад. № ФИО17 на основании определения Нукутского районного суда Иркутской области от 04.12.2024 по гражданскому делу № была внесена в ЕГРН 11.12.2024.

Более того, как следует из содержания определения Нукутского районного суда Иркутской области от 04.12.2024 по гражданскому делу №, данным судебным актом был наложен запрет на регистрационные действия в отношении земельного участка с кад. № ФИО18. Управлением за период с 04.12.2024 по настоящее время никаких регистрационных действий в отношении данного земельного участка не осуществлялось. Иных обеспечительных мер (например, запрета возведения на указанном земельном участке каких-либо объектов, запрета осуществления учетно- регистрационных действий на объекты капитального строительства, расположенные на данном земельном участке) истцом по делу не заявлялось и, соответственно, судом не принималось.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Нукутский район» к ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, аннулировании записи государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество- отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Нукутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 23 июня 2025 года.

Председательствующий: