УИД 61OS0000-01-2025-001068-98

Дело № 3а-14/2026

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 февраля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Шикуля Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Строительная Компания Авангард» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 октября 2025 г. № ОРС-61/2025/000349 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО СЗ «Строительная Компания Авангард» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 октября 2025 г. № ОРС-61/2025/000349 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 209 197 000 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником земельного участка, расчет налога производится на основании его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 31 июля 2025 года значительно превышает его рыночную стоимость. Решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ РО, бюджетное учреждение) считает необоснованным.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО1 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 274 757 000 рублей, согласно результатам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ РО, в качестве заинтересованных лиц – минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От представителя административного истца ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители ГБУ РО, минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр», Администрации г. Ростова-на-Дону просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие. Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12 января 2026 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 29 января 2026 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права, и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ООО СЗ «Строительная Компания Авангард» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 36 382 +- 67 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, ВРИ – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); банковская и страховая деятельность, обеспечение внутреннего правопорядка, предоставление коммунальных услуг; стоянка транспортных средств, о чем в ЕГРН имеется запись № КУВИ-001/2024-241634346, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость земельного участка определена ГБУ по акту определения кадастровой стоимости АОКС-61/2023/000221 от 9 октября 2023 года по состоянию на 1 января 2022 года в сумме 434 966 456,28 руб.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 5 сентября 2025 обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 июля 2025 года. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 31 июля 2025 года № 388-Д/06-2025-1 об оценке объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «РостГор-Экспертиза» ФИО3, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 209 197 000 рублей.

2 октября 2025 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2025/000349 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 31 июля 2025 года отмечены нарушения пп. 5 п. 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО № VI)»; пп. б ст. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО № VI)»; пп. 2 п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО № V)»; пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО № VI)»; п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 6 ноября 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 27 ноября 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО4

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 29 декабря 2025 года № 1373-Э/2025.

Согласно выводам эксперта, отчет от 31 июля 2025 года об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. Информация, представленная в отчете, не соответствует требованиям существенности, достоверности и достаточности. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО от 2 октября 2025 года.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 274 757 000 рублей по состоянию на 31 июля 2025 года.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт в качестве наиболее эффективного использования земельного участка принял его текущее разрешенное использование, в качестве сопоставимых объектов использовал земельные участки, относящиеся к сегменту земельных участков под многоэтажную жилую застройку, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегментов рынка (местоположение, окружение, доступ к оживленным магистралям, близость к центру, вид разрешенного использования, инженерные коммуникации и другие), отобрал 4 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым земельным участком, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Суд находит, что заключение эксперта является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату оценки. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Руководствуясь ст. 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, в том числе, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 31 июля 2025 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, определении рыночной стоимости объекта, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 октября 2025 года № ОРС-61/2025/000349.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 5 сентября 2025 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем, судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 80 000 рублей (том 1 л.д. 167-168).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ООО СЗ «Строительная Компания Авангард» внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 80 000 рублей (платежное поручение № 1292 от 8 декабря 2025 года). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Строительная Компания Авангард» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Строительная Компания Авангард» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 октября 2025 года № ОРС-61/2025/000349 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 36 382 +- 67 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, ВРИ – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); банковская и страховая деятельность, обеспечение внутреннего правопорядка, предоставление коммунальных услуг; стоянка транспортных средств, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 274 757 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 5 сентября 2025 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ООО СЗ «Строительная Компания Авангард» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-14/2026 (3а-283/2025) (платежное поручение № 1292 от 8 декабря 2025 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля