Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июня 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1159/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с административным исковым заявлением и об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО2 по доверенности ФИО3,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 108,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 1 670 438 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 84 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 1 287 911 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 104,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 1 597 623 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 136,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 2 088 256 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 27,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 254 822 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 287 020 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что является собственником помещения с кадастровым номером № и арендатором остальных помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6 не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрация г.о. Тольятти представили письменные отзывы.

Заинтересованные лица ФИО4, ФИО5, ФИО6 представили заявления о согласие на оспаривание кадастровой стоимости нежилых помещений.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2 требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 108,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 24 февраля 2012 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 15 ноября 2017 года.

Кроме того, ФИО2 является арендатором следующих объектов недвижимости: 

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 84 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 104,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 136,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 27,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № - в размере 3 199 410,30 рублей по состоянию на 15 апреля 2012 года, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 474 682 рубля по состоянию на 24 июля 2013 года, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 069 784,10 рубля по состоянию на 9 августа 2013 года, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 012 520,10 рублей по состоянию на 9 августа 2013 года, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 816 055,85 рублей по состоянию на 17 августа 2013 года, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 919 167,60 рублей по состоянию на 19 августа 2013 года.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество на принадлежащее ему нежилое помещение с кадастровым номером №, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Договорами аренды объектов недвижимости, предоставленных в пользование ФИО2, предусмотрено, что арендатор оплачивает арендодателю сумму налогов, выставленную арендодателю ФНС России и рассчитанную от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Данное обстоятельство предоставляет право административному истцу оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости, предоставленных в аренду. 

Относительно нежилого помещения с кадастровым номером № пропущен срок для обращения в суд с административными требованиями, восстановить который просит административный истец.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований ФИО2 представил отчеты об оценке рыночной стоимости №, №, выполненные 7 мая 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр Экспертизы и Оценки» ФИО1, являющимся членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков».

Отчетом об оценке № рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 1 670 438 рублей без НДС.

Из отчета об оценке № следует, что рыночная стоимость нежилых помещений составляет: нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 1 287 911 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 1 597 623 рубля без учета НДС, с кадастровым номером № по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 2 088 256 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 254 822 рубля без учета НДС, с кадастровым номером № по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 287 020 рублей без учета НДС.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 15 апреля 2012 года, 24 июля 2013 года, 9 августа 2013 года, 17 августа 2013 года, 19 августа 2013 года, то есть на даты определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – сегмент рынка нежилые встроено-пристроенные торгово-офисные помещения, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области.

При проведении исследования оценщик руководствовался методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, а также методом прямой капитализации дохода в рамках доходного подхода.

Из отчета об оценке № от 7 мая 2018 года следует, что величина стоимости, полученная в рамках каждого из подходов, корректировалась на величину стоимости прав на земельный участок, приходящийся на оцениваемое помещение.

В рамках доходного подхода рассчитана ставка капитализации, которая составила 11,3 %, определена арендная ставка методом сравнения продаж размере 319,26 рублей с НДС за 1 кв.м. в месяц, рассчитан потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, определен чистый операционный доход, а также определена стоимость единого объекта оценки в размере 2 032 323,63 рубля, доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости составила 75%, таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки составила 1 524 243 рубля.

В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом оценщиком из информационной системы «Волга-Инфо» было подобрано 5 объектов-аналогов - нежилых торгово-офисных помещений, на праве собственности, расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти. Сведения об аналогах приведены в таблице на странице 117 отчета, анализ и корректировка основных ценообразующих факторов – на страницах 117-121, расчет в таблице на странице 122. 

Оценщиком применены корректировки на торг, на площадь и на этаж расположения. Стоимость единого объекта недвижимости составила 2 422 179,43 рубля, определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, которая составила 75 % и рассчитана величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 1 816 634 рубля.

Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 670 438 рублей.

Из отчета об оценке № от 7 мая 2018 года следует, что в рамках доходного подхода рассчитана ставка капитализации для единого объекта недвижимости (рыночная выжимка) в размере 12,6%, арендная ставка определена методом сравнения продаж, рассчитан потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, определен чистый операционный доход, а также определена рыночная стоимость объектов оценки.

В рамках расчета стоимости объектов сравнительным подходом оценщик из базы недвижимости ООО «Волга-Инфо» было отобрано 5 объектов-аналогов - нежилых тогово-офисных/торговых помещений, на праве собственности, расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти, площадью от 53 до 170 кв.м. Сведения об аналогах приведены в таблице на странице 114 отчета, анализ и корректировка основных ценообразующих факторов – на страницах 114-119, расчет в таблице на страницах 120 отчета.

Оценщиком применены корректировки на торг, на этаж, на соотношение объектов различного назначения.

Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки: с кадастровым номером № в размере 1 287 911 рублей, с кадастровым номером № в размере 1 597 623 рубля, с кадастровым номером № в размере 2 088 256 рублей, с кадастровым номером № в размере 254 822 рубля, с кадастровым номером № в размере 287 020 рублей.

В соответствии с требованиями закона к отчетам приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчетам об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетами об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной. 

Проанализировав отчеты об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года, 24 июля 2013 года, 9 августа 2013 года, 17 августа 2013 года, 19 августа 2013 года, то есть на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости установленной отчетами об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 17 мая 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить.

Восстановить ФИО2 пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 108,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 1 670 438 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 84 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 1 287 911 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 104,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 1 597 623 рубля;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 136,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 2 088 256 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 27,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 254 822 рубля;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 287 020 рублей.

Датой обращения ФИО2 в суд 17 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина