УИД 11RS0005-01-2025-003300-85

Дело № 2-2634/2025

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми 

в составе председательствующего судьи Маховской А.А.,

при секретаре Мельник Б.А.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ухте

28 августа 2025 года гражданское дело № 2-2634/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возвращении жилого помещения в собственность истца, взыскании неустойки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, прекращении права собственности ФИО2 на комнату, расположенную по адресу: ...., жилой площадью .... кв.м, в секции из .... комнат, общей площадью .... кв.м, в том числе жилой площадью .... кв.м, кадастровый номер ...., признании за итцом ФИО1 права собственности на комнату, расположенную по адресу: ...., жилой площадью .... кв.м, в секции из .... комнат, общей площадью .... кв.м, в том числе жилой площадью .... кв.м, кадастровый номер ...., обязать ФИО2 возвратить ФИО1 неосновательное обогащение в натуре – комнату, расположенную по адресу: ...., жилой площадью .... кв.м, в секции из .... комнат, общей площадью .... кв.м, в том числе жилой площадью .... кв.м, кадастровый номер ...., в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу, взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойки за неисполнение договорных обязательств по оплате за жилое помещение в соответствии с пунктом 18 договора купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г., исчисленную за период с 

<

...> г. по дату вынесения решения суда и далее по дату фактического исполнения обязательств, взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 судебных издержек в виде почтовых расходов по отправке ответчику предсудебной претензии (требования) от 31.05.2025 о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 

<

...> г. в размере 323,67 руб., судебных издержек в виде почтовых расходов по отправке ответчику копий искового заявления и приложенных документов в размере 345,04 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 13 708 руб.

В обоснование иска указав, что 

<

...> г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа, согласно которому истец продал, а ответчик обязался принять и оплатить в установленные сроки комнату, расположенную по адресу: ..... 

<

...> г. договор купли-продажи комнаты зарегистрирован в Росреестре. Согласно п. 3 договора стоимость комнаты определена соглашением сторон в сумме .... руб. Согласно п. 4 договора ответчик обязался произвести оплату указанной в п. 3 договора стоимости комнаты путем передачи денег истцу в установленные сроки, однако исполнил свои обязательства лишь частично. На дату обращения с иском в суд ответчик передал истцу денежную сумму в размере .... руб., что составляет менее половины от цены договора. Оставшаяся денежная сумма в размере .... ответчиком не выплачена. Ответчик с первого месяца после подписания договора перестал выполнять денежные обязательства в полном размере, а с 

<

...> г. не произвел ни одной выплаты по договору. Указанные нарушения условий договора являются для истца существенными. С целью сохранения баланса интересов сторон договор подлежит расторжению. Пунктом 18 договора купли-продажи предусмотрена неустойка в сумме 0,1% от цены комнаты за каждый день просрочки. Неисполнение ответчиком своих договорных обязанностей по оплате за комнату явилось основанием для начисления истцом неустойки, начиная с 11.12.2023. 

Истец ФИО1, выступая в суде, на требованиях настаивала, доводы заявления поддержала.

Ответчик ФИО2, несмотря на предпринятые судом меры по извещению, в судебное заседание не явился, судебные документы, направленные по последнему известному месту его проживания возвращены почтовой службой за истечением срока хранения. От ответчика до начала рассмотрения дела не поступало письменных отзывов, заявлений об отложении дела, сведений об уважительности причин неявки либо о возможности рассмотрения дела в его отсутствие. 

При наличии согласия истца, суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, 11.10.2023 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя комнату, расположенную по адресу: 

<

...> Коми АССР, д. 7, комн. 1, а покупатель - принять и оплатить ее стоимость в размере 250000руб.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что покупатель обязуется произвести оплату стоимости комнаты путем перечисления денег продавцу в следующие сроки:

...

... 

...

...

...

...

...

...

...

...

...

Стороны пришли к соглашению, что стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров. При не достижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном действующим законодательством порядке (п. 20 договора).

<

...> г. ФИО2 принял приобретаемую недвижимость по передаточному акту.

Переход права собственности к покупателю на спорную комнату зарегистрирован в ЕГРН 

<

...> г..

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН, на спорный объект недвижимости произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 

Как следует из искового заявления, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, 

<

...> г. ФИО2 передал истцу в счет оплаты комнаты денежную сумму в размере .... руб. наличными, далее осуществлял переводы на банковскую карту истца в следующем порядке:

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

Доказательств обратного, в том числе, исполнения обязательств по оплате приобретенной недвижимости в большем размере ответчиком не представлено.

Таким образом, судом установлено, что ответчик не перечислил в пользу истца денежную сумму в размере ....

В связи с невыплатой денежных средств по договору купли-продажи в полном объеме, 

<

...> г. ФИО1 направила ФИО2 претензию о намерении расторгнуть договор купли-продажи от 

<

...> г., а также проект соглашения о расторжении договора купли-продажи комнаты.

От урегулирования вопроса в досудебном порядке ответчик уклонился, в связи с чем истец вынуждена была обратиться с настоящим иском в суд.

Согласно п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

При этом данная норма устанавливает право продавца по выбору способа защиты при ненадлежащем исполнении покупателем обязанности по оплате приобретенного товара.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2008 № 12545/08, неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, и является существенным нарушением обязательств по договору.

При этом, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, в силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Из анализа указанных норм права следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Следовательно, для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

На основании вышеизложенного, учитывая, что договор купли-продажи комнаты в части оплаты ответчиком не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество ФИО2 в полном объеме не переданы, сумма платежей, полученных от покупателя (110000 руб.), не превышает половину цены товара (250000 руб.), суд приходит к выводу о существенном нарушении условий соглашения со стороны ФИО2, которое дает истцу право требовать расторжения договора купли-продажи имущества и его возврата, в связи с чем суд находит заявленные требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г., заключенного между ней и ФИО2, и возврате ФИО1 комнаты, расположенную по адресу: 

<

...> Коми АССР, д. 7, комната 1, в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с абзацем 5 п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, настоящий судебный акт является основанием для прекращения права собственности ФИО2 и регистрации права собственности ФИО1 на комнату, расположенную по адресу: ....

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение договорных обязательств по оплате за жилое помещение, исчисленной за период с 11.12.2023 по дату вынесения решения суда и далее по дату фактического исполнения обязательств, суд полагает их подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Предусмотренные меры являются средством защиты прав и интересов стороны в обязательстве, когда другой стороной допущено неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий обязательства, и служат целью восстановления нарушенного права кредитора посредством денежной компенсации.

В соответствии с п. 1 ст. 194 Гражданского кодекса РФ если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока. Однако если это действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции.

Пунктом 18 договора купли-продажи предусмотрено, что в случае уклонения покупателя от оплаты средств в соответствии с п. 4 договора покупатель уплачивает продавцу неустойку в сумме 0,1% от цены комнаты за каждый день просрочки.

Проанализировав приведенные нормы материального и процессуального права, принимая во внимание, что ответчик не исполнил своевременно обязанность по оплате предусмотренного п. 4 договора купли-продажи очередного платежа за жилое помещение, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению.

Однако суд не может согласиться с представленным истцом расчетом.

При расчете неустойки истцом не учтено, что согласно ст. 191 Гражданского кодекса РФ просрочка рассчитывается со дня, следующего за установленным днем уплаты, то есть в данном случае с 

<

...> г., поскольку днем уплаты очередного платежа, просроченного ответчиком, в соответствии с п. 4 договора купли-продажи является 

<

...> г..

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать неустойку по договору купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г., исчисленную за период с 

<

...> г. в размере 156 500 руб., исходя из следующего расчета: 250 000 руб. : 100% х 0,1% х 626 дней (количество дней просрочки).

Из разъяснений, данных в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», следует, что по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств).

Однако согласно п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, по смыслу приведенных норм материального права, при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора (вступления в законную силу решения суда о расторжении договора).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение договорных обязательств по оплате за жилое помещение в соответствии с п. 18 договора купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г. по ставке 0,1% от цены комнаты в размере .... руб. за каждый календарный день просрочки с 

<

...> г. по дату расторжения договора купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г. (дату вступления в законную силу настоящего решения суда) полежат удовлетворению.

При этом оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за период со дня, следующего за днем вступления в законную силу настоящего решения суда, по дату фактического исполнения обязательств, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Часть 1 ст. 98 ГПК РФ гласит, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом в рамках рассмотрения настоящего спора уплачена государственная пошлина в общей сумме 13708 руб. (8 500 руб. по требованию о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о его возврате в собственность продавца, 5208 руб. по требованию о взыскании с ответчика неустойки).

Уплаченную госпошлину по правилам ст. 98 ГПК РФ необходимо взыскать с ответчика в пользу истца.

Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы по отправке ответчику предсудебной претензии (требования) от 31.05.2025 о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 11.10.2023 в размере 323,67 руб., а также почтовые расходы по отправке ответчику копий искового заявления и приложенных документов в размере 345,04 руб., всего на общую сумму в размере 668,71 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г., заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Обязать ФИО2, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., возвратить ФИО1, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., неосновательное обогащение в натуре – комнату, расположенную по адресу: ...., в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО2, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., на жилое помещение – комнату, расположенную по адресу: ....

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от 

<

...> г. № .... о государственной регистрации собственности ФИО2, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., на комнату, расположенную по адресу: ....

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве собственности ФИО1, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., на комнату, расположенную по адресу: ....

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от 

<

...> г. № .... о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО1, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., на комнату, расположенную по адресу: ....

Взыскать с ФИО2, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., в пользу ФИО1, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., неустойку за неисполнение договорных обязательств по оплате за жилое помещение в соответствии с пунктом 18 договора купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, за период с 

<

...> г. в размере 156500 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 708 рублей, почтовые расходы в размере 668 рублей 71 копейки, всего 170 876 рублей 71 копейка.

Взыскать с ФИО2, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., в пользу ФИО1, 

<

...> г. года рождения, паспорт серии ...., неустойку за неисполнение договорных обязательств по оплате за жилое помещение в соответствии с пунктом 18 договора купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, по ставке 0,1% от цены комнаты в размере 250000 рублей за каждый календарный день просрочки с 29 августа 2025 года по дату расторжения договора купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г..

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 неустойки за неисполнение договорных обязательств по оплате за жилое помещение в соответствии с пунктом 18 договора купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 

<

...> г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, по ставке 0,1% от цены комнаты в размере 250 000 рублей за 11 декабря 2023 года, а также за период с до даты фактического исполнения отказать.

Разъяснить, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком также в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми с подачей жалобы через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми с подачей жалобы через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме составлено 11.09.2025.

Судья А.А. Маховская