УИД 77OS0000-02-2024-008421-77

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва15 сентября 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-175/2025 по административному исковому заявлению ООО "Ника 1" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка, равной их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:06:0011008:1193 (далее – Здание) и земельного участка с кадастровым номером 77:06:0011008:1 (далее – Земельный участок), в котором ООО "Ника 1" просит (том 2 л.д. 153) установить:

- кадастровую стоимость Здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 116 586 000 руб., 

- кадастровую стоимость Земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 92 314 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания и арендатором Земельного участка; внесённые в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости значительно превышают рыночные стоимости данных объектов недвижимости, что затрагивает права ООО "Ника 1", так как влияет на размер налоговых обязательств и величину арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчёты об оценке от 21 февраля 2024 года №210224/1, №210224/2, подготовленные ООО «Региональная гильдия оценщиков» (далее – при совместном упоминании Отчеты об оценке).

Департамент городского имущества г.Москвы в письменных объяснениях аргументировал свою позицию тем, что считает необоснованной определенную в отчетах об оценке рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Для проверки Отчетов об оценке, установления рыночной стоимости Здания и Земельного участка определением суда от 17 апреля 2024 года по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению экспертов Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость Здания составляет 211 643 000 руб. По состоянию на 1 января 2022 года рыночная Земельного участка составляет 149 701 000 руб.

Возражений и замечаний к заключению эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено:

здание с кадастровым номером 77:06:0011008:1193, площадью 2652,3 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, принадлежит административному истцу, право собственности ООО "Ника 1" зарегистрировано 31 января 2018 года, является действующим.

земельный участок с кадастровым номером 77:06:0011008:1, площадью 7 381 кв.м., расположен по адресу: 

<

...>, находится во временном владении и пользовании административного истца; право аренды ООО "Ника 1" зарегистрировано с 23 июня 2010 года.

Результаты определения кадастровой стоимости, оспариваемые в настоящем деле, утверждены актами ГБУ «Центр имущественных платежей» №АОКС-77/2024/000053 от 16 февраля 2024 года и №АОКС-77/2023/000014 от 30 января 2023 года; согласно указанным актам: 

- кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 253 278 073,13 руб. 

- кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 151 011 790,93 руб. 

В Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания и Земельного участка; в отношении последнего она подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 года по 31 декабря 2024 года; в отношении Здания оспариваемая кадастровая стоимость применяется с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Здания и арендную плату за пользование Земельным участком исходя из их оспариваемых кадастровых стоимостей; это никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на даты, по состоянию на которые определены их кадастровые стоимости.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец с административным иском представил Отчёты об оценке, в которых:

- рыночная стоимость Здания была определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 116 586 000 руб.,

- рыночная стоимость Земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 92 314 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела, как уже указывалось выше, в письменных пояснениях, указав на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенных в них величин рыночной стоимости Здания и Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объектов недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 17 апреля 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости: Здания - по состоянию на 1 января 2023 года, Земельного участка - по состоянию на 1 января 2022 года; производство экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ (в связи с переименованием - ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ).

Согласно заключению экспертов ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ ФИО1 и ФИО2 от 24 июля 2025 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённые в Отчётах об оценке рыночные стоимости Здания и Земельного участка не подтверждаются. Рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет по расчетам экспертов 211 643 000 руб., рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет по расчетам экспертов, 149 701 000 руб.

Не доверять заключению экспертов у суда оснований не имеется. 

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здание и Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночные стоимости, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертами результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами экспертов не установлено; эксперты ответили на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний к нему не представили; административным истцом представлено заявление о согласии с заключением.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2022 года рыночную стоимость Земельного участка и по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Здания, равной которым с учетом разъяснений, приведенных в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», о том, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, и надлежит установить кадастровую стоимость Здания и Земельного участка на вышеуказанные периоды их применения для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются критически и, как следствие, рыночную стоимость Здания и Земельного участка не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено ООО «Ника 1» Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания и Земельного участка. 

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании судебных расходов на оплату экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости существенной не является (8% по Земельному участку и 16% по Зданию), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчётов об оценке в рамках судебной экспертизы сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Здания и Земельного участка, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора установить юридически значимые обстоятельства было невозможно; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Здания и Земельного участка, равной их рыночной стоимости, в размерах, определённых в экспертном заключении.

Таким образом, право на установление рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости объектов недвижимости административным истцом реализовано; при этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Здания и Земельного участка были определены, очевидно, ошибочно, с нарушением методологии и (или) исходя из недостоверных сведений об объектах недвижимости.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ надлежит взыскать связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 453 600 руб. согласно счету и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:06:0011008:1193, площадью 2 652,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 211 643 000 руб.

Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного дания с кадастровым номером 77:06:0011008:1, площадью 7381 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 149 701 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания и земельного участка.

Датой подачи ООО «Ника 1» заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 14 марта 2024 года.

Взыскать с ООО «Ника 1» в пользу ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 453 600 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2025 года. 

Судья 

Московского городского судаР.Б. Михайлова