Дело № 2-2609/2025

61RS0009-01-2025-002806-08

Решение

Именем Российской Федерации 

24.10.2025 

Азовский суд Ростовской области 

в составе судьи Нестеренко И.П.

при секретаре Кудря И.В.,

с участием истца- ФИО1 (действующей в интересах несовершеннолетних детей), её представителя- ФИО19, представителя ответчика- ФИО4, действующего в интересах недееспособной матери- ФИО5, представителя УСЗН г.ФИО13, представителей администрации 

<

адрес>: ФИО16, ФИО17, представителя Управления образования г.ФИО14,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело№ по иску ФИО1 ( действующей в интересах несовершеннолетних детей: ФИО2, ФИО3) к ФИО4, действующего в интересах недееспособной матери- ФИО5, третьи лица: УСЗН 

<

адрес>, Управление образование 

<

адрес>, администрация 

<

адрес> о признании прав собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующая в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 (далее также истец) обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО4, действующего в интересах недееспособной ФИО5 (далее также ответчик) о признании прав собственности на жилой дом и земельный участок.

Истец в обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей и ФИО5 в лице опекуна ФИО4, подписали предварительный договор на продажу жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Денежные средства согласно договору купли-продажи были переданы в сумму 2000000 (два миллиона) рублей.

Согласно условиям договора, стороны обязуются заключить основной договор купли продажи объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что собственниками будут несовершеннолетние, которые также были собственниками в предыдущем недвижимом имуществе, необходимо было разрешение Отдела Образования 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Постановление Администрации 

<

адрес> № было разрешено истцу в интересах несовершеннолетних детей приобрести по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 48,7 кв.м., земельный участок площадью 496 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Постановление Администрации 

<

адрес> № было разрешено истцу в интересах несовершеннолетних детей приобрести по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 48,7 кв.м., земельный участок площадью 496 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Во владении и пользовании истца с 2023 года находится спорное недвижимое имущество, за это время ФИО1 был сделан ремонт и улучшены условия проживания. Семья истца прописаны и проживают в спорном имуществе.

Право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается записью в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец считает, что право на указанное имущество возникло в результате договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, все условия, согласно данного договора, истцом выполнены.

У ФИО1 имеются обязательства перед своими несовершеннолетними детьми, а именно имущество, которое им принадлежало, было продано, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6.

Ответчиком было подано заявление в УСЗН 

<

адрес> для получения разрешения на отчуждения имущества ФИО5 по 

<

адрес>, земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ был дан ответ №, в котором указано, что согласно ст 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведения судебных дел между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. На основании этого был дан отказ, предложено было собрать полный пакет документов и обратиться повторно. 

До настоящего времени, ответчиком не сделано и повторно не подано заявление в УСЗН.

На основании вышеизложенного, истец обратилась с настоящим иском в суд и просил:

- признать право собственности за ФИО2 ? доли в жилом доме с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также ? доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- признать право собственности за ФИО7 ? доли в жилом доме с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также ? доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- взыскать с ответчика судебные расходы в сумме 10000 рублей.

Представитель истца и истец в судебное заседание явились, просили удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО4 в судебное заседание явился, пояснил что не знал о том что не имеет право совершать сделки с имуществом без согласования с органом опеки, повторно ( после 12.04.2024г) он туда не обращался. Он готов предоставить документы в УСЗН и завершить сделку. 

Представитель УСЗН 

<

адрес> ФИО15 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска, поясняя что :

1)опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки отчуждать имущество подопечного;

2) из представленного договора невозможно установить мотивы по которым отчуждается имущество;

3) предварительный договор заключен между недееспособной ФИО5 и ФИО1, что делает данную сделку в силу ст.171 ГК РФ ничтожной;

4) деньги по предварительному договору в виде аванса были переданы недееспособной ( а не перечислены на ее банковский счет) что лишает органы опеки возможности контролировать сохранность имеющегося у недееспособного имущества и гарантировать соблюдение его имущественных прав;

5) факт регистрации истца в жилом помещении недееспособной не порождает для ФИО20 и членов её семьи прав собственности на спорное жилое помещение.

Представители администрации 

<

адрес> : ФИО16 и ФИО9 А.Е. в судебное заседание явились, просили в удовлетворении иска отказать, считая что недееспособная ФИО5 не имела право заключать предварительный договор самостоятельно и её опекун не имел прав распоряжаться её имуществом без согласования с органом опеки.

Представитель Управления образования г.ФИО14 в судебное заседание явилась, иск поддержала, указав, что при неудовлетворении требований иска пострадают интересы несовершеннолетних детей ФИО1

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит иск ФИО1 неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст.8 ГК РФ, регулирующей основания возникновения гражданских прав и обязанностей, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом также из договоров или сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности и иных оснований.

В силу ст. 153 ГК РФ- сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

В силу ст.218 ч.2 ГК РФ - право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей и как самой ФИО5, был подписан предварительный договор на продажу жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Денежные средства согласно договору купли-продажи были переданы в сумму 2000000 (два миллиона) рублей.

Согласно условиям договора, стороны обязались заключить основной договор купли продажи объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Суд установил, что на момент совершения предварительного договора, ФИО5( ДД.ММ.ГГГГ была признана недееспособной по решению суда). Опекунством по ДД.ММ.ГГГГ занималась больница, а с ДД.ММ.ГГГГ УСЗН. Из пояснений сторон следует, что опекуном ФИО18с ДД.ММ.ГГГГ был сын Дмитрий, а после осуждения его за совершение преступления, опекуном с 

<

адрес> и по настоящее время является ФИО4.

Суд находит обоснованным довод представителей администрации 

<

адрес> и УСЗН 

<

адрес> о том, что сделка совершенная с недееспособным лицом в силу ст.171 ГК РФ ничтожна. В связи с чем, законного перехода прав собственности на недвижимое имущество не произошло. Соответственно признавать за истцом и её детьми право собственности на имущество недееспособного лица незаконно. 

Факт регистрации истца в жилом помещении недееспособной не порождает для ФИО20 и членов её семьи прав собственности на спорное жилое помещение. 

Производство затрат на ремонт, было произведено истцом на свой страх и риск, без соответствующего переоформления прав собственности. Кроме того к юридически значимым для рассмотрения данного спора указанное обстоятельство не относится.

Исследовав предварительный договор, суд считает обоснованным довод третьего лица о том, что деньги по предварительному договору в виде аванса были переданы недееспособной ( а не перечислены на ее банковский счет) что лишает органы опеки возможности контролировать сохранность имеющегося у недееспособного имущества и гарантировать соблюдение его имущественных прав. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Что касается действий ФИО4, осуществляемых с его слов, в интересах недееспособной матери, суд считает их необоснованными в части распоряжения её имуществом без прохождения соответствующей процедуры( по сбору документов и получения согласия от органов опеки на отчуждение какого-либо имущества недееспособного) по следующим основаниям:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Закрепляя в ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» положение, о том, что общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются ГК РФ, законодатель в ст. 20 этого закона предусмотрел особенности распоряжения недвижимым имуществом, указав в ее части 2 на обязательность получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, выданного в соответствии со статьей 21 названного закона.

По общему правилу, закрепленному в абзаце первом ч. 1 ст. 20 Закона об опеке, недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением случаев, установленных в пунктах 1-5 этой части, поэтому при рассмотрении вопроса о возможности продажи недвижимого имущества в интересах подопечного уполномоченный орган должен исследовать совокупность обстоятельств, связанных как с личностью подопечного, социальным статусом, так и с обеспечением в полном объеме его потребностей для проживания.

С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны установить, соответствует ли она интересам недееспособного и не ухудшаются ли условия проживания недееспособного, не уменьшается ли его собственность в случае, если недееспособный является собственником недвижимого имущества.

Пунктом 5 ст. 18 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрено, что опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшения стоимости имущества подопечного и способствовать извлечению из него доходов. Исполнение опекуном и попечителем указанных обязанностей осуществляется за счет имущества подопечного.

Статьей 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» также предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Для заключения, в соответствии с ч. 1 ст.20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48- ФЗ «Об опеке и попечительстве», сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного, предусмотренное статьей 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» должно быть направлено на защиту прав и законных интересов недееспособного, а не на произвольную реализацию права на выдачу такого разрешения без учета интересов недееспособного.

Постановлением Министерства Труда Ростовской области от 27.05.2019 № 17 «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства в случаях, затрагивающих осуществление имущественных прав подопечных», утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги «Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства в случаях, затрагивающих осуществление имущественных прав подопечных» (далее - Административный регламент»). Данный Административный регламент, предусматривает заявительный порядок обращения за получением государственной услуги и необходимый перечь документов, который заявитель обязан предоставить в орган социальной защиты населения.

Предусмотренная действующим законодательством процедура получения опекуном предварительного разрешения на совершении сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим недееспособному гражданину позволяет органам опеки и попечительства установить мотивы по которым происходит отчуждение недвижимого имущества, цель расходования денежных средств, полученных от сделки, о соблюдении имущественных прав недееспособного лица.

Нормы часть 2 статьи 218 регулируют возникновение права собственности на новое имущество, а также случаи приобретения права собственности по договору, но не отменяют специальных норм, регулирующих распоряжение имуществом недееспособных лиц. Нормы Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» имеют приоритет в данном случае.

Ознакомившись с пакетом документов и предоставленного предварительного договора купли-продажи 1/2 дома и 1/2 земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО1, действующей как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 УСЗН не смогло установить мотивы, по которым происходило отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего недееспособной.

Действуя в защиту законных прав и интересов недееспособной ФИО5 и руководствуясь требованиями действующего законодательства в области опеки и попечительства, в том числе постановлением Министерства труда и социального развития 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства в случаях, затрагивающих осуществление имущественных прав подопечных», по заявлению опекуна ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ УСЗН 

<

адрес> было вынесено обоснованное решение об отказе в выдаче предварительного разрешения на продажу 1/2 дома и 1/2 земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> по причине нарушения имущественных прав и интересов недееспособной.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный №), ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный №) в адрес УСЗН 

<

адрес> повторно поступили идентичные заявления от опекуна о выдаче разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества недееспособной ФИО5, а именно: 1/2 дома и 1/2 земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, земельного участка, площадью 577 кв.м., расположенного по адресу: г№. По причине предоставления опекуном не полного пакета документов в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества недееспособной было отказано.

Таким образом, согласно информации УСЗН 

<

адрес>, опекуном ФИО4 подаются заявления в УСЗН 

<

адрес> с нарушением требований ГК РФ и Административного регламента, предоставляется неполный пакет документов, необходимых для предоставления государственной услуги «Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства в случаях, затрагивающих осуществление имущественных прав подопечных». 

С учетом изложенного, суд находит обоснованным довод представителя УСЗН 

<

адрес> о том, что сложности надлежащего оформления права общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> возникают в т ом числе и из-за недобросовестного поведения опекуна собственника отчуждаемого имущества ФИО5, ввиду того, что им неоднократно был предоставлен не полный пакет документов в нарушение требований Постановления Министерства труда и социального развития 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства в случаях, затрагивающих осуществление имущественных прав подопечных». Незнание закона не освобождает от ответственности. Тем более, что при написании ДД.ММ.ГГГГ заявления об опекунстве( приобщенного в материалы дела) ФИО4 писал что с правами и обязанностями опекуна ознакомлен, следовательно он должен был понимать что несет ответственность за незаконную реализацию имущества опекаемого лица. При этом он не должен был допускать чтоб и его мать от своего имени не совершала какие-либо сделки по отчуждению её имущества, находясь в состоянии когда не понимает значение своих действий и не может ими руководить.

Согласно п.5 ст.10 ГК РФ- добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается.

В силу ст. 14 ГК РФ - допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. 

На основании ст.10 ч.1 ГК РФ - не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ст. 11 ГК РФ и ст.3 ГПК РФ - судебной защите и восстановлению прав подлежат только нарушенные интересы. 

Суд считает, что правовых оснований для удовлетворения требований истца не имеется. 

При этом суд подвергает критике позицию представителя Управления образования 

<

адрес> в том, что в случает отказа судом в удовлетворении иска будут нарушены права несовершеннолетних детей. 

Суд считает, что нельзя на основании ничтожной сделки ( нарушающей права недееспособного лица) признавать права собственности истца и её несовершеннолетних детей на спорное имущество. Так, совершая сделку с недееспособной ФИО5 - ФИО1 должна была предвидеть негативные последствия своих действий, поскольку в самом договоре, в подписях сторон- ФИО4 подписался как опекун. Соответственно говорить о том, что ФИО1 не знала на момент совершения предварительного договора о недееспособности продавца необоснованно. 

То обстоятельство, что недееспособная с ДД.ММ.ГГГГ совершала через сына множество сделок с объектами недвижимости и Управление Росреестра по РО регистрировала их, не является доказательством правомерности и законности сделки( предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), на основании которого истец желает в обход существующих норм и правил, получить в собственность спорный жилой дом и земельный участок. 

При согласии всех участников процесса и соблюдении специальных процедур(предусмотренных законом), стороны не лишены возможности заключить с согласия органов опеки и попечительства новую (законную сделку) с данным жилым домом и земельным участком, оформив все надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 ( действующей в интересах несовершеннолетних детей : ФИО2, ФИО3) к ФИО4, действующего в интересах недееспособной матери - ФИО5, третьи лица: УСЗН 

<

адрес>, Управление образование 

<

адрес>, администрация 

<

адрес> о признании прав собственности на жилой дом и земельный участок, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд, в течение месяца, через Азовский горсуд, с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья: И.П. Нестеренко

Мотивированное решение изготовлено 04.11.2025.