Дело №

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

Ногинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Дорохиной И.В., 

при секретаре Лебедевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «УК «СпецКомСервис» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора управления многоквартирным домом,

установил:

Истец ООО «УК «СпецКомСервис» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора управления многоквартирным домом.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений жилого многоквартирного дома 

<

адрес> и ООО «УК «СпецКомСервис» в соответствии со ст. 162 ЖК РФ был заключен договор управления б/н. Срок действия договора определен в 1 год. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Абз. 2 подп. «а» п. 6.1.1. договора усматривает условия его одностороннего расторжения: по инициативе общего собрания собственников помещений в случае несоблюдения управляющей организацией своих обязательств с обязательным уведомлением об этом не позже чем за 30 календарных дней. Соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ б/н между сторонами не подписывалось, претензий о нарушений условий договора в адрес ООО «УК «СпецКомСервис не направлялось, в судебном порядке договор от ДД.ММ.ГГГГ б/н не расторгался.

Истец по настоящее время продолжает управление многоквартирным домом, осуществляет работы по содержанию и текущему ремонту МКД, что подтверждается действующими договорами с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.

ДД.ММ.ГГГГ истец на официальной сайте ГИС ЖКХ обнаружил, что дом 

<

адрес> исключен из реестра лицензий ООО УК «СпецКомСервис» и включен в реестр лицензий ООО УК «Уютный дом».

Считает, что управление многоквартирным домом должно осуществляться только одной управляющей организацией, прежний договор управления не расторгнут, новый договор с ООО «Уютный двор» считает ничтожным как не соответствующий требованиям закона.

Поскольку вина управляющей организации ООО «УК «СпецКомСервис» в неисполнении обязательств или причинении вреда общему имуществу на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ собственников многоквартирного дома 

<

адрес> не установлена и не доказана, то поведение собственников о заключении договора с другой управляющей организацией является неправомерным. Считает, что односторонний отказ от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ б/н на управление ООО «УК «СпецКомСервис» является незаконным, противоречащим требованиям п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. 154, 310 п. 1 ст. 432 и ст. 434 ГК РФ.

Просит суд (с учетом уточнения требований):

признать недействительным договор управления многоквартирным жилым домом 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками жилых помещений и ООО «Уютный дом» и обязать ответчиков предоставить копии решений собственников и протокол общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном доме №

взыскать с ответчиков в пользу ООО «УК «СпецКомСервис» 

<

данные изъяты> рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Представитель истца ООО «УК «СпецКомСервис» ФИО3 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о явке в суд извещена.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о явке в суд извещен.

Представитель третьего лица ООО «Уютный дом» ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относится, в том числе, изменение способа управления многоквартирным домом, смена управляющей организации.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.

Из содержания нормы статьи 161 ЖК РФ следует, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании решения собственников помещений многоквартирного дома. 

В силу части 9 статьи 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений жилого многоквартирного дома 

<

адрес> и ООО «УК «СпецКомСервис» в соответствии со ст. 162 ЖК РФ был заключен договор управления б/н. Срок действия договора определен в 1 год. 

Соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ б/н между сторонами не подписывалось, претензий о нарушений условий договора в адрес ООО «УК «СпецКомСервис не направлялось, в судебном порядке договор от ДД.ММ.ГГГГ б/н не расторгался.

Из протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, расположенном по адресу: 

<

адрес>, усматривается, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес> в форме очно-заочного голосования, на котором были приняты решения: расторгнуть договор управления МКД, заключенный между собственниками помещений и ООО «УК «СпецКомСервис», выбрать способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией; выбрать для управления многоквартирным домом управляющую организацию ООО «Уютный дом»; утвердить договор управления многоквартирным домом с ООО «Уютный дом», уполномочить председателя собрания на подписание договора управления с ООО «Уютный дом» от имени всех собственников 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уютный дом» и Пановым С.Н. был подписан договор управления многоквартирным домом.

Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо основания, предоставляющие предыдущей управляющей компании возможность отказаться от исполнения решения собственников о смене управляющей компании, иным способом препятствовать новой управляющей компании осуществлять управление МКД.

При проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> список вопросов повестки дня был включен вопрос о расторжении договора с ООО «УК СпецКомСервис» и выборе другой управляющей организации согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ.

Большинством голосов было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «СпецКомСервис» и избрании новой управляющей компании ООО «УЮТНЫЙ ДОМ». Договор с новой управляющей компанией был заключен на основании протокола подсчета голосов, который был представлен в жилищную организацию инициатором, его условия были утверждены на собрании.

Таким образом, собственники многоквартирного дома приняли на внеочередном собрании от ДД.ММ.ГГГГ г. решение о смене управляющей компании и отказались от исполнения договора с ООО «УК «СпецКомСервис» в одностороннем порядке, что соответствует нормам действующего гражданского законодательства.

Учитывая вышеизложенное суд полагает, что договор управления между ООО «Уютный дом» и Пановым С.Н. заключен на законных основаниях.

Вновь выбранная общим собранием собственников помещений в МКД (

<

адрес>) управляющая организация - ООО «УЮТНЫЙ ДОМ», - приступила к управлению указанным МКД в соответствии с положениями ст. 189 ЖК РФ: после размещения сведений об изменений перечня многоквартирных домов в связи с заключением договора управления МКД в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса.

Основания, по которым сделки считаются недействительными, установлены ГК РФ. В соответствии со ст. 166 ч. 1 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). На основании ст. 167 ч. 1 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Недействительный договор уже на момент его заключения содержит нарушения закона или иного правового акта в силу чего не имеет никакой юридической силы.

Спорный договор управления содержит все существенные условия, указанные в ч.3 ст. 162 ЖК РФ. О том, что договор управления многоквартирным домом был заключен с нарушением норм жилищного законодательства, истец не заявляет.

Проведение общего собрания и принятие решения собственниками помещений МКД, в том числе по выбору новой управляющей организации, утверждению условий договора управления, подписанию договора управления подтверждается протоколом подсчета голосов. Договор управления многоквартирным домом заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несвоевременное уведомление прежней управляющей компании о выборе собственниками помещений МКД новой управляющей компании не влечет признание договора управления недействительным.

Кроме того, истцом не оспаривается протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, на котором было принято решение о заключении договора МКД с новой управляющей компанией.

Согласно ГК РФ требовать признания оспоримой сделки недействительной, а в отношении ничтожных сделок - также применения последствий их недействительности может только сторона этой сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. п. 2, 3 ст. 166 ГК РФ).

Оспаривать договор управления могут сами стороны договора. ООО «УК «СпецКомСервис» не может оспаривать договор управления или требовать применения последствия его недействительности, поскольку не является стороной данного договора и его права указанным договором не нарушены. 

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу пункта 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, понимается письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке). При этом независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в удовлетворении требования ООО «УК «СпецКомСервис» о признании недействительным договора управления многоквартирным жилым домом 

<

адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уютный дом» и собственниками помещений 

<

адрес> необходимо отказать.

Помимо требований о признании недействительным договора управления, истец просил суд обязать ответчиков представить копии решений собственников и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Согласно ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса, и иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, установлены Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 731.

Под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации. 

Ни Жилищным кодексом Российской Федерации, ни Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, не предусмотрена обязанность управляющей компании либо лица, подписавшего договор управления многоквартирным домом от имени собственников помещений жилого дома по выдаче копий данных документов любому заинтересованному лицу, при том, что копии решений собственников жилых помещений содержат персональные данные, распространение которых является нарушением Федерального закона "О персональных данных".

Отказывая истцу в удовлетворении требований об истребовании документов, суд также учитывает, что истцом не представлены доказательства заинтересованности в получение испрашиваемой информации и достоверные доказательств, подтверждающих, что истец обращался к ответчику с заявлением о выдаче требуемых ими в иске документов, в досудебном порядке.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, отсутствуют основания для взыскания с ответчиков судебных расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «УК «СпецКомСервис» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора управления многоквартирным домом отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья: