Дело № 2-634/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июня 2025 года адрес

Симоновский районный суд адрес в составе судьи Соболевой М.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, обязании устранить недостатки системы вентиляции, взыскании неустойки на случай неисполнения решения суда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с вышеуказанным иском к ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М», указав на то, что между сторонами были заключены договор участия в долевом строительстве № 63976/0619-Л7 от 25.06.2019 г. и договор участия в долевом строительстве № 94416/1020-М-ЗА9 от 06.10.2020 г. Ответчик обязался передать объекты долевого строительства в срок до 31.12.2023 г. Однако акт приема-передачи в отношении квартиры не был подписан, акт приема-передачи машино-места подписан лишь 19 марта 2024 г. Переданный объект долевого строительства (квартира) имеет множество недостатков. Кроме того, вентиляция в квартире не соответствует требованиям СНиП. Претензия, направленная в адрес ответчика о соразмерном уменьшении цены договора осталась без удовлетворения. 

Представитель истца в судебное заседание явился, на удовлетворении иска настаивал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении иска извещены.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее, изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

В судебном заседании установлено, что 26.03.2021 г. между ФИО1 и ООО «ЛСР. Обьект-М» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 104570/0321-КВ-ЗА9.

Цена договора составила сумма (п. 4.1).

Также между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 94416/1020-М-ЗА9 от 06.10.2020 г.

Цена данного договора составила сумма (п. 4.1).

Обязательства по оплате цены договоров была исполнена истцом в полом объеме.

Согласно п. 6.1 Договоров, срок передачи объектов долевого строительства – не позднее 31 декабря 2023 г.

Судом установлено, что обязательство по передаче объектов долевого строительства в срок, установленный Договорами, ответчиком выполнено не было.

Акт приема-передачи машино-места подписан между сторонами 19 марта 2024 г., акт приема-передачи квартиры до настоящего времени не подписан.

Согласно п. 2. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

С учетом установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению, т.к. застройщиком нарушены обязанности по своевременной передаче объектов долевого строительства в указанный в договорах срок.

Определяя размер взыскиваемой неустойки, суд исходит из следующего.

По смыслу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта, то есть в рассматриваемом случае – 31 декабря 2023 года.

Вместе с тем, согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Согласно п. 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 года N 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

По состоянию на 01 июля 2023 года ключевая ставка Банка России составляла 7,5% годовых (Информация Банка России от 16 сентября 2022 года).

Таким образом, при расчете неустойки необходимо исходить из значения ключевой ставки Банка России на 01 июля 2023 года, которая равнялась 7,5% годовых.

Соответствующая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2017 N 41-КГ17-26).

Кроме того, в силу части 2.1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

Согласно п. 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: 1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров.

В п. 6.1.16 Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 77-05-011574-2023 указана высота объекта – 150 метров.

Указанные обстоятельства подтверждаются также п. 1.4 Положительного заключения экспертизы рег. № 77-1-1-3-1446/18 от 23.05.2018 г., выданного Государственным учреждением адрес государственная экспертиза».

Таким образом, объекты долевого строительства, обязательства по передаче которых в срок ответчиком были нарушены, входит в состав объекта недвижимости, являющегося уникальным объектом по смыслу положений Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, расчет неустойки необходимо произвести следующим образом:

по договору № 104570/0321-КВ-ЗА9 за период с 01.01.2024 г. по 21.03.2024 г.: 22 271 265 (цена договора)*81 дн.*1/300*7,5%=сумма;

по договору № 94416/1020-М-ЗА9 за период с 01.01.2024 г. по 18.03.2024 г.: 2 500 000 (цена договора)*78 дн.*1/300*7,5%=сумма

Общий размер неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства составляет сумма

В судебном заседании от ответчика поступило заявление о снижении заявленного истцом размера подлежащей взысканию неустойки, в обоснование которого ответчик указывает на превышение размера неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства, также отмечал об отсутствии со стороны ответчика противоправных действий, свидетельствующих о преднамеренном нарушении сроков.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (штраф) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.) суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в том числе, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и причины нарушения обязательств застройщиком, в том числе цена договора, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.

Из Определения Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 N 80-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Б.А., Б.И. и Б.С. на нарушение их конституционных прав статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК Российской Федерации вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Из анализа норм действующего законодательства следует, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

С учетом изложенных выше норм закона и правовых позиций Верховного и Конституционного судов Российской Федерации, принимая во внимание возражения ответчика относительно заявленного истцом к возмещению размера неустойки, а также компенсационного характера неустойки, суд признает сумму подлежащей взысканию в пользу истца неустойки явно несоразмерной последствиям нарушения ответчиком своих обязательств и считает возможным снизить размер заявленной истцом неустойки до сумма

В ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Истец указал, что в переданной квартире им выявлены множественные строительные недостатки.

Согласно представленному истцом заключению специалиста № 104/2024 стоимость устранения дефектов составляет сумма Кроме того, согласно указанному заключению, в квартире отсутствует приточная вентиляция, что не соответствует требованиям СП 60.13330.2020, СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».

В связи с наличием со стороны ответчика возражений относительно представленного истцом досудебного исследования, для выяснения вопроса о наличии/отсутствии в квартире истца недостатков, стоимости их устранения, судом назначено проведение судебной экспертизы. 

В соответствии с выводами заключения эксперта ООО НЭО «Стимул», в квартире, расположенной по адресу: адрес, выполнены/выполняются ремонтные работы. Дефекты оконных и входного дверного блоков, указанных в заключении № 104/2024 обнаружить невозможно, поскольку при проведении ремонтных восстановительных и отделочных работ поверхность оконного профиля и оконных стеклопакетов были загрязнены строительными материалами и смесями по всей площади, также был заменен/испачкан строительными материалами и смесями дверной блок входной; дополнительно была изменены/переложена система вентиляции, также выполнены отделочные работы по стенам, дефекты кладки кирпича устранены. При этом оснований не доверять специалистам АНО «Московский Областной Центр Судебных Экспертиз» (заключение специалиста № 104/2024) у эксперта не имеется. Причиной возникновения недостатков (дефектов) является нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, применяемых на обязательной основе в отношении объекта. Все недостатки возникли вследствие ненадлежащего ремонта, некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, выявленные недостатки являются несущественными и не препятствуют эксплуатации квартиры. Стоимость работ и материалов для устранения недостатков составляет сумма

Оценивая заключение эксперта ООО НЭО «Стимул», суд принимает его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего наличие дефектов (недостатков) качества отделки спорной квартиры, являющейся объектом долевого строительства, а также доказательства стоимости устранения данных недостатков. Заключение составлено экспертом, имеющим соответствующие стаж работы и образование, необходимые для данного рода исследований, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ, содержит ссылки на методическую литературу, использованную экспертом при проведении экспертизы, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется. Доказательств, опровергающих данное заключение, сторонами не представлено.

Таким образом, требования истца о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере сумма подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения требований об обязании ответчика устранить недостатки системы вентиляции и соответственно о взыскании неустойки на случай неисполнения решения суда в указанной части суд не усматривает, учитывая, что согласно заключению судебной экспертизы определить наличие нарушений в работе системы вентиляции не представляется возможным, поскольку в помещениях квартиры выполнены/выполняются ремонтные работы, в том числе, в системе вентиляции, в которую вносятся изменения (система перемонтируется).

В силу ч. 2 ст. 10 Закона N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. 

Принимая во внимание, что нарушение прав истца ответчиком установлено судом, с учетом требований разумности, длительности нарушения прав участника долевого строительства с ответчика в пользу истца взыскивается сумма в счет компенсации морального вреда. 

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Поскольку судом установлено, что требования истца по выплате стоимости устранения недостатков не были исполнены в добровольном порядке в установленный законом срок, суд считает возможным возложить на ответчика ответственность в виде оплаты штрафа.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям расходы истца по оценке в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, учитывая, что требования истца удовлетворены на 58,6% (724 254,12 / 1 236 382,85 * 100%).

В соответствии с требованиями ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на представителя в разумных пределах.

Учитывая сложность дела, а также требования разумности, принимая во внимание, что заявленные требования удовлетворены на 58,6%, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» в пользу ФИО1 денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере сумма, неустойку в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, расходы по оценке в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено 15.12.2025 г.

Судья М.А. Соболева