Дело № 2 – 31/2024 

25RS0006-01-2023-001519-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Арсеньев 9 января 2024 г. 

Арсеньевский городской суд Приморского края в составе судьи А.Д. Митрофанова,

при секретаре Г.В. Попович,

с участием представителя истца ФИО1 Е.В. Лапотько,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 - 31/24 по исковому заявлению представителя ФИО1 Е.В. Лапотько к администрации Арсеньевского городского округа, ФИО3, ФИО2, ФИО2 о признании права собственности на самовольную постройку,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором указано, что ей принадлежит на праве собственности помещение с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Помещение с кадастровым номером № находится в здании с кадастровым номером №, и является домом блокированной застройки.

С целью улучшения и благоустройства жилья она провела его реконструкцию, в результате которой была увеличена его площадь до 121, 9 кв.м. 

Она обратилась в администрацию АГО с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного дома, на что получила отказ, т.к. в установленном законом порядке до начала работ по реконструкции не было получено разрешение на его строительство (реконструкцию). 

Согласно технического заключения по самовольной постройке жилого дома, дом находится в исправном состоянии, т.к. отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. В доме допустимо и возможно безопасное проживание, т.к. требования, предъявляемые к жилым помещениям, изложенные в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, выполнены. Объект имеет все признаки жилого дома и соответствует градостроительным, техническим и санитарным регламентам. 

Она полагает, что поскольку возведенный жилой дом построен с соблюдением строительных и санитарных норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, она предпринимала надлежащие меры к получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, у нее возникло право на данный жилой дом в силу закона.

Она просила признать помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № зданием – домом блокированной застройки, признав за ней право собственности на реконструированный объект, площадью 121,9 кв.м, расположенное по указанному адресу.

Определениями Арсеньевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ПК, от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчиков привлечены Б. и ФИО3

В связи со смертью Б., определением Арсеньевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ он был заменен на его правопреемников ФИО2 и ФИО2.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования уточнила, просила признать жилое помещение, квартиру №, расположенную в доме по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № зданием – домом блокированной застройки (жилым блоком №), признав за ней право собственности на реконструированный объект – дом блокированной застройки (жилой блок №), площадью 121,9 кв.м, расположенное по указанному адресу, прекратив право собственности на объект недвижимости: жилое помещение, с кадастровым номером №, квартиру № площадью 66,9 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, исключив из ЕГРН записи о регистрации указанного объекта недвижимости, данные требования поддержала по доводам указанным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик Третьяков Александр Борисович исковые требования признал, указав, что согласен с признанием помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> зданием – домом блокированной застройки, и признанием за истцом права собственности на реконструированный объект. 

В письменном отзыве на исковое заявление представитель ответчика администрации Арсеньевского городского округа ФИО5 не возражала против удовлетворения исковых требований.

В письменном отзыве представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Росрегистрации по ПК ФИО6 полагала, что в случае отнесения здания к жилому дому блокированной застройки, в ЕГРН необходимо указать вид объекта недвижимости – здание, назначение здания – жилое, наименование – жилой дом, представляющий часть здания (жилого дома блокированной застройки). Так же одновременно необходимо внести сведения в отношении родительского объекта в части наименования, а именно жилой дом блокированной застройки. 

Суд, заслушав представителя истца, ответчика ФИО2, изучив письменные отзывы представителей ответчика администрации Арсеньевского городского округа, третьего лица Росрегистрации по ПК, материалы дела, полагает, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Из регистрационного удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 42 кв.м передано Р. и ФИО1 в личную совместную собственность. 

Согласно выписки из ЕГРН от 18.02.20221, ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону является собственником 1/2 доли в праве на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 66,9 кв.м. 

Согласно технического паспорта жилого помещения, площадь спорного жилого помещения после реконструкции составила 121, 9 кв. м. 

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, общей площадью 1134 +/-12 кв. м, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного пользования – для размещения жилого дома, его собственником является ФИО1 

Согласно техническому заключению №, категория технического состояния жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> в целом – исправное состояние, т.к. отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Безопасное проживание в доме блокированной застройки допустимо и возможно, т.к. требования, предъявленные к жилым помещениям, изложенные в ПП РФ №47 от 28.01.2006 выполнены. Объект недвижимости (дом блокированной застройки) имеет все признаки жилого дома и соответствует градостроительным, техническим и санитарным регламентам. 

Согласно заключения о рыночной стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 2550000 руб. 

Как следует из письма Управления архитектуры и градостроительства администрации АГО в адрес ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, ей отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию дома блокированной застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, после реконструкции, поскольку разрешение на его реконструкцию не выдавалось. 

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, состоит из двух жилых помещений с кадастровыми номерами № и №, с 1 этажом.

Согласно выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, сведения о собственниках, зарегистрировавших свои права на помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в реестре отсутствуют.

Согласно сведений о характеристиках объекта недвижимости, здание, являющееся частью жилого дома, расположенное по адресу: 

<

адрес> ранее имело кадастровый номер № в настоящее время его кадастровый №. 

Согласно инвентарного дела №, составленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю, регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, Совхоз «Спутник» передал в личную совместную собственность Б. и ФИО7 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписки из реестровой книги о праве собственности на объект капитального строительства, помещение от ДД.ММ.ГГГГ №, по данным КГКУ «Управления землями и имуществом на территории ПК», квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирована на праве собственности за Б. и ФИО7 на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Арсеньевским БТИ. 

Согласно свидетельства о смерти, Б. умер ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заявлений №№,№, свидетельств о рождении, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, наследниками Б. являются его дети: ФИО2 и ФИО2 в 1/2 доле наследства каждый, состоящего из 1/2 доли в праве собственности жилого дома, расположенного по 

<

адрес>. 

Согласно выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на 1/2 долю в праве за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ – на 1/4 долю в праве каждому за ФИО2 и ФИО2 Борисовичем.ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продала 1/2 долю в праве собственность ФИО8. 

В соответствие со ст. 1 п. 40 ГрК РФ, дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в ред. ФЗ от 29.12.2015 № 402), жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

В соответствие со ст. 16 ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, указанного в части 1 настоящей статьи, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.

Согласно ст. 19 ЖК РФ, одним из видов жилищного фонда являются жилые дома, находящиеся в личной собственности.

Согласно ч.ч. 1, 2, 3 ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 5 п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно пп. 1, 2, 4, 9 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления, правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Согласно ст. 3 п. 2 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Согласно ст. 222 п.п. 1, 3 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260)

Согласно пп. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Оно является частью здания с кадастровым номером №, которое представляет собой одноэтажное строение и состоит из двух обособленных половин (блоков). Вторая часть здания, расположена по адресу: 

<

адрес>. Ранее она принадлежала на праве общей долевой собственности Б. и ФИО3, по 1/2 доле в праве каждому. Б. умер, его сыновья ФИО9 приняли в наследство указанную 1/2 долю в праве собственности, каждому по 1/4 доле в праве собственности. Так же ФИО3 продала, принадлежащую ей 1/2 долю в праве собственности на часть задания ФИО2. 

Каждая половина дома по 

<

адрес> представляет собой структурно обособленное, изолированное помещение, состоящее из нескольких комнат. Из выписки из ЕГРН, в которой содержится план здания следует, что оно было построено как двухквартирный жилой дом для проживания отдельных семей. Помещений общего пользования в здании нет. Каждый блок (квартира) имеет собственные инженерные сети (электроснабжение) с собственным учетом потребления. Общих систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения нет. Отсутствуют общие чердаки, подполия, шахты коммуникаций, помещения, расположенные над или под соседней частью дома. Дом имеет разные входы. Блоки (квартиры) разделены стенами без проемов, то есть являются обособленными, независимыми друг от друга.

Учитывая вышеуказанные нормы, суд полагает, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен. Правовой статус дома блокированной застройки характеризуется наличием обособленного права собственности на каждую составную часть здания. Отличительным признаком жилого дома блокированной застройки от многоквартирного жилого дома является наличие элементов общего имущества, принадлежащего собственникам всех помещений в доме.

Таким образом, поскольку часть жилого дома по адресу: 

<

адрес>, не имеет помещений общего пользования, с другой частью жилого дома, расположенной по адресу: 

<

адрес>, следовательно, жилой дом не может являться многоквартирным домом. Установленные обстоятельства позволяют суду признать помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, зданием – домом блокированной застройки.

Жилое помещение блокированной застройки расположено на земельном участке, общей площадью 1134 +/-12 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий истцу также на праве собственности. 

Она произвела реконструкцию дома, увеличив его площадь до 121, 9 кв. м, при этом разрешение на его реконструкцию в администрации АГО она не получала. 

Реконструкция жилого дома произведена на земельном участке, расположенном с условно разрешенным видом пользования: для индивидуального жилищного строительства 

Суд считает, что спорный объект, реконструированный истцом, является самовольной постройкой, поскольку его реконструкция осуществлена без получения разрешения на строительство. 

Истец после реконструкции жилого дома обратилась в администрацию АГО с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта после реконструкции в эксплуатацию, на что получила отказ, т.к. она была произведена без разрешения. 

Суд считает, что в настоящее время имеются основания для признания за истцом права собственности на самовольную постройку.

Согласно п.п. 39, 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). 

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (п. п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ, п.п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суд полагает, что поскольку истец является собственником земельного участка, на котором произведена реконструкция дома без соответствующего разрешения, при ее проведении не допущено существенного нарушения градостроительных норм и правил, постройка не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы здоровью и жизни граждан, она соответствует правилам землепользования и застройки, истец принимал меры к получению разрешения на ее проведение, за ним подлежит признанию право собственности на дом, в отношении которого произведена реконструкция, в силу ст. 222 п. 3 ГК РФ. Единственным признаком самовольной постройки в данном случае, является отсутствие разрешения на реконструкцию, что не препятствует признанию за истцом указанного права. 

Учитывая вышеуказанное суд полагает необходимым, прекратить право собственности на объект недвижимости: жилое помещение – квартиру №, расположенную в доме по 

<

адрес>, площадью 66,9 кв. м, с кадастровым номером №, и исключить из ЕГРН запись о регистрации указанного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать жилое помещение – квартиру №, расположенную в доме по 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, зданием – домом блокированной застройки (жилым блоком №). 

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты>, право собственности на реконструированный объект здание - дом блокированной застройки (жилой блок №), площадью 121,9 кв. м расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по 

<

адрес>.

Прекратить право собственности на объект недвижимости: жилое помещение – квартиру № расположенную в доме по 

<

адрес>, площадью 66,9 кв. м, с кадастровым номером №, и исключить из ЕГРН запись о регистрации указанного объекта недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд, через Арсеньевский городской суд, в течение 1 месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Митрофанов А.Д.

Решение принято судом в окончательной форме 11.01.2024.