Дело № 2-2539/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

06 июня 2018 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Рожновой О.Е.,

при секретаре Бозаджи Е.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Парк Вилл», ООО «Квинтурин» о признании решения офертой, 

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском, в котором, уточнив требования, просит о признании решений №, оформленных протоколом общего собрания собственников земельных участков коттеджного поселка «Парк Вилл» от 15.12.2015г. офертой ООО «Квинтурин», адресованной неограниченному кругу лиц – собственникам земельных участков домовладений территории «Парк Вилл». 

Требования истец мотивирует тем, что является собственником двух земельных участков на территории «Парк Вилл». Решением Одинцовского городского суда Московской области от 14.02.2017г. по делу № с истца в пользу ООО «УК «Парк Вилл» взыскано 3287730 руб. 80 коп. Основанием для взыскания явились решения №, оформленные протоколом общего собрания собственников земельных участков коттеджного поселка «Парк Вилл» от 15.12.2015г., которые суд посчитал решениями гражданско-правового сообщества сособственников общедолевого имущества, касающимися его содержания. При этом суд не выяснял и в соответствии со ст.56 ГПК РФ не ставил на обсуждение вопрос о наличии права общедолевой собственности на имущество общего пользования и какой-либо доли истца в нем. 

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, имущество общего пользования (сети, ТП, КНС ВЗУ и т.п, а также часть земельных участков) принадлежит одному лицу – ответчику ООО «Квинтурин». На 14 сооружений право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, что не помешало ООО «Квинтурин» передать имущество в аренду ООО «УК «Парк Вилл». 

В соответствии с заключенным между ответчиками договором аренды от 01.01.2016г. № имущество общего пользования территории «Парк Вилл» передано его собственником ООО «Квинтурин» в аренду ООО «УК «Парк Вилл» с передачей полномочий по передаче имущества в субаренду. ООО «Квинтурин» решением № утвердило договор о порядке управления и пользования имуществом коттеджного поселка «Парк Вилл» и уполномочило ООО «УК «Парк Вилл» передавать имущество в пользование (субаренду) собственникам участков домовладений территории «Парк Вилл» на условиях, утвержденных им в решении №, установив субарендную плату в размере 10 руб. с квадратного метра земельного участка, принадлежащего собственнику домовладения в месяц). 

Использованное в т.ч. и судом понятие «имущество коттеджного поселка» не имеет юридического смысла, поскольку само понятие «коттеджный поселок» в спорных правоотношениях является отсутствующим. 

Решения общего собрания по вопросам № и № в протоколе общего собрания от 15.12.2015г. не являются по смыслу ст. 181.1 ГК РФ решениями собрания сособственников имущества, находящегося в общей долевой собственности. Указанное решение о распоряжении принадлежащим ему имущество, определении его правовой судьбы управомочен был принимать только его собственник – ООО «Квинтурин». Участие иных лиц, не являющихся собственниками имущества, в отношении которого принимается решение, правового значения не имеет. Это решение о распоряжении своим имуществом не налагает на истца каких-либо обязательств. Бремя содержания имущества, принадлежащего ООО «Квинтурин», может быть возложено на пользователей этим имуществом только в договорном порядке, при согласовании условий такого пользования между собственником и пользователем.Отсутствие гражданско-правового сообщества сособственников имущества общего пользования территории «Парк Вилл» исключает принятие решений, имеющих обязательный характер для членов несуществующего сообщества. Под видом решений собраний ООО «Квинтурин» сделана оферта, адресованная ограниченному кругу лиц – собственникам земельных участков домовладений на территории «Парк Вилл» о принятии последними в субарендное пользование имущества, принадлежащего лицу, сделавшему такую оферту. 

Ответчики, как указывает истец, с такими подходами не согласны. Доводы ответчиков о наличии гражданско-правового сообщества собственников земельных участков территории «Парк Вилл» несостоятельны, поскольку отсутствуют предусмотренные законом признаки, позволяющие квалифицировать указанную группу лиц, не объединенных общим имуществом, в качестве гражданско-правового сообщества, деятельность которого должна носить регулярный характер и обязанность избрать из своей среды органы, позволяющие функционировать такому сообществу как таковому. 

Утвержденный решением № протокола от 15.12.2015г. договор об управлении и порядке пользования имуществом коттеджного поселка не является договором управления многоквартирным домом (ст.ст.162 ЖК РФ), заключение которого для истца обязательно, а представляет собой оферту собственника имущества ООО «Квинтурин» на заключение договора с его зависимым обществом ООО «УК «Парк Вилл», адресованную собственникам земельных участков территории «Парк Вилл». 

Пунктом 5 протокола общего собрания собственником земельных участков от 15.12.2015г. (не обладающим за исключением ООО «Квинтурин» правом собственности на имущество) предусмотрена следующая формулировка: «утвердить размер платы за пользование имуществом коттеджного поселка «Парк Вилл» в размере 10 руб. за 1 кв.м общей площади земельного участка в месяц на 2016-2018 годы.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон основаны на правоотношениях по аренде и субаренде недвижимого имущества и по своей правовой природе представляют собой разновидность договора аренды (субаренды) с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации арендованного имущества и регулируются положениями главы 34 (аренда) ГК РФ. 

Договор об управлении порядка пользования имуществом коттеджного поселка «Парк Вилл» в редакции ответчиков, утвержденный решением № протокола от 15.12.2015г. по своей правовой природе представляет собой разновидность договора аренды с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации арендованного имущества. 

Истец указывает, что не имеет возможности, иначе как в судебном порядке установить действительный характер правоотношений сторон, а также то, что оформленные как решения общего собрания под номерами № и № правоотношения в соответствии с действующим гражданским законодательством (ст. 435-443 ГК РФ) представляют собой юридически значимые действия ООО «Квинтурин», направленные на возникновение и изменение правоотношений, являются предложением (офертой), адресованной ограниченному кругу лиц и направленные на заключение договора субаренды принадлежащего ООО «Квинтурин» имущества. Вследствие того, что действительный характер правоотношений истицы с ответчиками не установлен, права и охраняемые законом интересы истицы нарушены, она имеет законный интерес в предъявлении настоящего иска. 

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал. 

Представитель ответчика ООО «УК «Парк Вилл» возражал против удовлетворения исковых требований, которые полагал не основанными на законе, по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ООО «Квинтурин» в судебное заседание не явился, извещен судом о месте и времени рассмотрения дела, ранее представил отзыв, в котором полагал требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Выслушав явившихся, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровым номером № площадью 6 282 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 6 650 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС (т.1 л.д.6-11).Земельные участки расположены на территории коттеджного поселка «Парк Вилл».

28 июня 2013 на общем собрании собственников земельных участков, расположенных по адресу: АДРЕС были приняты, в том числе, следующие решения:

- выбран способ управления коттеджным поселком - управление управляющей организацией;

- выбрана управляющая организация - ООО «Управляющая компания «Парк Вилл»;

- утверждена ставка оплаты услуг по управлению обслуживанию коттеджного поселка «Парк Вилл» в размере 9 рублей за один квадратный метр площади земельного участка, принадлежащего собственнику;

- утвержден договор управления (обслуживания) коттеджного поселка «Парк Вилл».

Впоследствии общим собранием собственников земельных участков, расположенных по адресу: АДРЕС с 01 января 2016 года утверждена ставка платы за пользование имуществом коттеджного поселка «Парк Вилл» в размере 10 рублей за один квадратный метр площади земельного участка, принадлежащего собственнику (пункт 5 протокола общего собрания от 15.12.2015г.).

Согласно п.3 этого же решения, оформленного протоколом от 15.12.2015г. утвержден договор об управлении и о порядке пользования имуществом коттеджного поселка (л.д.31-59 т.1).

С 01 июля 2013 года ООО «Управляющая компания «Парк Вилл» обеспечивает поселок коммунальными ресурсами, осуществляет обслуживание территории поселка и инженерных сетей, обеспечивает охрану поселка, вывоз ТБО и другие услуги.

Ответчик является арендатором имущества, которое используется для управления и эксплуатации коттеджного поселка. На основании договора аренды № от 01 января 2016 года ООО «Квинтурин», являющееся собственником объектов инфраструктуры поселка, передало названную инфраструктуру в аренду ООО «Управляющая компания «Парк Вилл». Арендная плата по договору рассчитана как возмещение расходов ООО «Квинтурин», связанных с уплатой земельного налога и налога на имущество.

Изложенное установлено также вступившим в законную силу решением Одинцовского городского суда Московской области от 14.02.2017г. по делу № по иску ООО «УК «Парк Вилл» к ФИО1 о взыскании задолженности за обслуживание и управление коттеджным поселком (т.2 л.д.81-88).

В силу положений ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Приведенным выше решением суда от 14.02.2017г. дана правовая оценка правоотношениям сторон в рамках эксплуатации и управления коттеджным поселком, а именно, в решении указано: 

«В действующем законодательстве отсутствуют нормы, прямо регулирующие взаимоотношения по управлению коттеджными поселками и содержанию имущества, использующегося для его обслуживания: объекты инженерной инфраструктуры, дороги, парки, объекты благоустройства.

При этом, коттеджный поселок, в котором расположены дом и земельные участки ответчика, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования.

Пунктом 1 статьи 2, пунктом 6 статьи 50, пунктом 2 статьи 181.1 ГК РФ предусмотрено, что под решениями собраний понимает решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В отсутствие прямого правового регулирования, решения общих собраний коттеджного поселка являются решениями определенной группы лиц, обязательные для этой группы, вытекающие из существа отношений. 

Таким образом, решение собрания собственников коттеджного поселка, принятое большинством голосов, является единственным способом установить единые для всех правила содержания имущества, которое используется исключительно для обслуживания и содержания поселка.

Вместе с тем в случае несогласия с названными решениями общих собраний собственников земельных участков от 28.06.2013 и 15.12.2015 ФИО1 имела возможность обжаловать их в судебном порядке. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в установленном законом порядке указанные решения были отменены, либо признаны недействительными.

Из материалов в дела усматривается, что прямые затраты истца, связанные с управление и эксплуатацией коттеджного поселка в 2016 году составили 37 544 469 руб. 34 коп., что составляет 9,48 руб/кв.м. земельного участка/в месяц.

Как указывалось ранее, в силу пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ, в условиях отсутствия правового регулирования управления и эксплуатации коттеджных поселков, общее собрание собственников может являться единственным легитимным органом, принимающим решение о порядке обслуживания и содержания имущества коттеджного поселка, используемого исключительно для обслуживания коттеджного поселка. Такое решение вытекает из существа отношений собственников коттеджных поселков и собственников объектов инженерной инфраструктуры таких поселков.

Более того, такой способ является единственно справедливым, в противном случае, порядок пользования инфраструктурой поселка единолично определялся бы собственником (владельцем) такой инфраструктуры.

При этом, установление для каждого из собственников разных условий пользования инфраструктурой поселка является несправедливым и противоречит существу отношений собственников в коттеджном поселке. Собственник имеет возможность заявить свое несогласие с предлагаемыми условиями пользования инфраструктурой поселка путем волеизъявления на общем собрании. 

Управляющая компания также отметила, что ответчик является единственным собственником в коттеджном поселке «Парк Вилл», не согласным с существующей системой оплаты услуг за управление коттеджным поселком.

Установление стоимости пользования объектами инженерной инфраструктуры поселка (управления, эксплуатации коттеджного поселка), исходя из размера земельного участка, как и было утверждено на общем собрании, является обычной практикой для коттеджных поселков.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных положений ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме определяется с учетом предложений выбранной в установленном законом порядке управляющей организации на срок не менее чем один год, на общем собрании собственников помещений в таком доме, если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив».

Оценив исследованные в ходе рассмотрения дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении гражданского дела № вопрос о полномочиях собственников земельных участков в коттеджных поселках проводить общее собрание, о юридической силе таких решений, о существе правоотношений сторон разрешен. Доводы истца, на которые он ссылается, направлены на иную оценку правоотношений сторон. Несогласие с выводами, содержащимися в решении суда, вступившем в законную силу, не дает оснований истцу требовать пересмотра по сути решения суда вне установленной законом процедуры. 

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, установленными законом. Истец свободен в выборе способа защиты нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношений, характеру нарушения. Целью рассмотрения требований истца является защита и восстановление его прав и охраняемых законом интересов, в случае действительного нарушения. 

При рассмотрении иска ФИО1 к ООО «Квинтурин», ООО «УК «Парк Вилл» оснований для применения того или иного способа защиты нарушенного права истца суд не находит. Доказательств нарушения прав истца суду не представлено. 

Утверждения истца о том, что в ином порядке истец не имеет возможности установить действительный характер правоотношений сторон, не соответствуют действительности, поскольку характер правоотношений установлен. 

Кроме этого, правоотношения, связанные с заключением договора на управление и порядке пользования имуществом коттеджного поселка между истцом и ООО «УК «Парк Вилл» были предметом спора, который разрешен. Решением Одинцовского городского суда Московской области от 17.10.2017г. отказано в удовлетворении иска Орещенко к ООО «УК « Парк Вилл» о понуждении к заключению публичного договора. Указанное решение апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 05.03.2018г. было отменено, постановлено новое решение, которым иск Орещенко удовлетворен частично, суд постановил обязать Орещенко заключить с ООО «УК «Парк Вилл» договор об управлении и порядке пользования имуществом коттеджного поселка «Парк Вилл» на изложенных условиях. 

С учетом изложенного, оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд оснований для удовлетворения исковых требований истца не находит. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Парк Вилл», ООО «Квинтурин» о признании решений № №, оформленных протоколом общего собрания собственников земельных участков коттеджного поселка «Парк Вилл» от 15.12.2015г. офертой ООО «Квинтурин», адресованной неограниченному кругу лиц – собственникам земельных участков домовладений территории «Парк Вилл» оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья