Дело № 2-302/2025 (2-2853/2024;)

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2025 года город Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Шишиной О.И.,

при секретаре Эндер Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО1 

<

данные изъяты> к ФИО5 

<

данные изъяты> о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, возврате сторон в первоначальное состояние, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2 

<

данные изъяты> в лице финансового управляющего ФИО8 

<

данные изъяты> ФИО2 

<

данные изъяты>; самостоятельные требования третьего лица ФИО6 

<

данные изъяты> к ФИО1 

<

данные изъяты> о признании недействительным договора дарения квартиры, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратилась ФИО3 с иском к ФИО5 

<

данные изъяты> о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, возврате сторон в первоначальное состояние, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2 

<

данные изъяты> в лице финансового управляющего ФИО8 

<

данные изъяты>, ФИО2 

<

данные изъяты>. В обоснование требований указано, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела у ответчика квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес> После заключения договора купли-продажи выяснилось, что квартира имеет обременение, а именно, в ней имеет право пожизненного пользования и проживания третье лицо ФИО4, которая ранее отказалась от участия в приватизации. Указанное обстоятельство является существенным, не оговорено в договоре купли-продажи, в связи с чем ФИО3 просит признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 незаключенным, применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО6

Определением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 привлечен в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, исключен из круга третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

ФИО6 заявлено требование к ФИО3 о признании недействительным договора дарения квартиры, применении последствий недействительности сделки, в обоснование указано, что ФИО6 получена в дар от ФИО3 квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес> Однако после принятия дара выяснилось, что данная квартира имеет обременение, а именно, в ней имеет право пожизненного пользования и проживания ФИО4 Указанное обстоятельство является существенным и не оговаривалось в договоре дарения. ФИО6 не имеет возможности полноценно пользоваться подаренной квартирой, при этом вынужден нести бремя ее содержания и оплаты коммунальных платежей.

Истец ФИО3 в судебном заседании свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Не возражала против удовлетворения требований ФИО6, поскольку на момент заключения всех спорных сделок не знала о наличии за ФИО4 права пожизненного пользования спорной квартирой.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, о чем имеется уведомление о вручении почтового отправления.

ФИО7, а также ее финансовый управляющий ФИО8, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

От финансового управляющего ФИО8 поступил письменный отзыв в котором финансовый управляющий считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку ФИО3 не является собственником спорной квартиры, в связи с чем возврат сторон в первоначальное состояние невозможен. Также полагает, что фактически исполненный сторонами договор не может быть признан незаключенным.

ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ФИО7, ФИО4 по доверенности и ордеру адвокат Усенко А.В. в судебном заседании полагал требования ФИО6, а также исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению, поскольку сторонами обоих договоров не были согласованы существенные условия, что повлекло невозможность осуществления полномочий собственника квартиры в полном объеме.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу положений подпункта 2 пункта 2 этой же статьи при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Вступившим в законную силу решением Батайского городского суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО3 третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ФИО7, финансовый управляющий ФИО7 – ФИО8, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Муниципальным предприятием «Жилкомсервис» заключен договор найма жилого помещения данной квартиры с проживанием в ней истца и ее дочери - ФИО7

Между ФИО7 и Администрацией г. Батайска заключен договор на передачу квартиры в личную собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности на данную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №.

ФИО4 выдала согласие от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенное нотариусом Батайского нотариального округа 

<

адрес> ФИО9, реестровая запись № на приватизацию квартиры по адресу: 

<

адрес> без включения ее в число собственников. Тем самым, она отказалась от приватизации данной квартиры в пользу своей дочери ФИО7

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела № ФИО7 признана несостоятельной (банкротом).

В рамках дела № определением от ДД.ММ.ГГГГ утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ФИО7 в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>, площадью 13,3 кв.м., кадастровый номер № стоимостью 650 000 рублей.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО5 приобрела с торгов по продаже имущества ФИО7 квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Впоследствии ФИО5 продала указанную квартиру ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из копии представленного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора является квартира, расположенная на втором этаже двухэтажного многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, площадью 13,3 кв.м. с кадастровым номером №.

Стоимость квартиры определена сторонами в п. 2.1 договора и составила 700 000 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой (пункт 2 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Согласно п. 3.2 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ продавец гарантирует, что квартира на дату подписания договора никому другому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, свободна от прав третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

В силу п. 3.4. в указанной квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит.

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонам не было известно о наличии у ФИО4 права бессрочного пользования квартирой по адресу: 

<

адрес>, вследствие ее отказа в приватизации указанной квартиры. В связи с чем данное условие, которое является существенным для покупателя, не согласовано сторонами, что является основанием для признания спорного договора незаключенным.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признан незаключенным, стороны должны быть поставлены в свое первоначальное положением, следовательно, ответчику ФИО5 надлежит возвратить истцу ФИО10 полученное по сделке – 700 000 рублей, а истцу ФИО3 надлежит возвратить ФИО5 квартиру.

Вместе с тем, как следует из данных ЕГРН, собственником спорной квартиры на момент рассмотрения дела является ФИО6 на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО6, о чем указано и в возражениях финансового управляющего ФИО7 – ФИО8

Вместе с тем, ФИО6 заявлено самостоятельное требование к ФИО3 о признании недействительным договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки.

Согласно представленной в материалы дела копии договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ даритель передает целую квартиру, свободную от прав третьих лиц, о которых стороны не могли не знать в момент заключения договора.

Поскольку о сохранении за ФИО4 права бессрочного пользования квартирой стало известно ДД.ММ.ГГГГ после вынесения судом решения, на момент заключения договора дарения квартиры стороны не могли знать о наличии такого обстоятельства, в связи с чем обе стороны заблуждались относительно качества предмета дарения.

Суд не может согласиться с доводом финансового управляющего ФИО7 – ФИО8 о том, что такое условие не является существенным для договора дарения, поскольку наличие бессрочного пользования квартирой существенно ограничивает возможности реализации правомочий собственника объекта недвижимости.

Как указано в исковом заявлении ФИО6, и подтверждается ФИО3, при осведомленности сторон о наличии у ФИО4 права бессрочного пользования квартирой стороны не заключили бы договор дарения. Таким образом, установлено, что ФИО6 и ФИО3 существенно заблуждались относительно характеристик объекта недвижимости как предмета договора дарения.

В связи с изложенным суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО6 о признании договора дарения недействительным и применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО1 

<

данные изъяты> к ФИО5 

<

данные изъяты> и самостоятельные требования третьего лица ФИО6 

<

данные изъяты> к ФИО1 

<

данные изъяты>.

Признать недействительным заключенный между ФИО1 

<

данные изъяты> и ФИО6 

<

данные изъяты> договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Признать незаключенным между ФИО5 

<

данные изъяты> и ФИО1 

<

данные изъяты> договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Аннулировать последовательно в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО6 

<

данные изъяты> на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес> восстановив регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 

<

данные изъяты>; после чего аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 

<

данные изъяты> на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес> восстановив регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО5 

<

данные изъяты>.

Взыскать с ФИО5 

<

данные изъяты> в пользу ФИО1 

<

данные изъяты> уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 700 000 рублей, а также расходы на уплату государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме изготовлено 24 марта 2025 года