. Дело № 2-821/20

УИД 63RS0044-01-2020-000711-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2020 года г. Самара

Железнодорожный районный суд г.о. Самара в составе:

председательствующего судьи Александровой Т.В., 

при ведении протокола помощником судьи Йылдыз О.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-821/2020 по иску Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Самарской области в защиту неопределенного круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Желябово» о признании действий противоправными и обязании прекратить противоправные действия,

установил:

Управления Роспотребнадзора по Самарской области обратилось в суд с иском к ООО «Желябово» в защиту интересов неопределенного круга лиц о признании действий противоправными, обязании привести договор участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями действующего законодательства, в обоснование своих требований указав, что в результате мониторинга сайта ответчика установлено, что данная организация осуществляет строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При анализе образца договора долевого участия в строительстве между ООО «Желябово» и физическими, размещенного на сайте ответчика выявлены факты включения условий, ущемляющих права и законные интересы потребителей: 

- п. 1.4 «Гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры, равен пяти годам и начинает исчисляться с момента получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, что противоречит п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства,

- п. 3.1.6 «Настоящим договором стороны предусматривают возможность досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры участнику», что противоречит ст. 8 Закона,

- п. 3.4 «Участник вправе с письменного согласная застройщика уступить свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам в согласованном сторонами и установленном законодательством РФ порядке в сроки, при условии полной оплаты денежных средств по настоящему договору застройщику», что противоречит ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в которой не предусмотрена обязанность участника долевого строительства в получении письменного разрешения застройщика, 

- п. 4.1 « В случае нарушения срока подписания акта приема-передачи, в частности по причинам, связанным с необоснованным уклонением (отказом) от подписания акта приема-передачи или неявкой участника на подписание акта приема-передачи в установленный срок, участник обязуется возместить застройщику все его расходы эксплуатирующим/ресурсоснабжающим и иным организациям, в т.ч. связанные с сохранностью квартиры на основании представленных застройщиком подтверждающих расходы документов и выплатить застройщику неустойку в размере 0,1% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, что противоречит ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не предусматривающей такой обязанности участника долевого строительства,

- абз. 2 ст. 4.3.1 «Расторжение договора по инициативе участника по основаниям, не связанным с неисполнением/ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств по настоящему договору, возможно при уплате участником застройщику неустойки в размере 10 % от общей стоимости квартиры», противоречит ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в которой не предусмотрена такая обязанность участника,

- п. 7.2 «В случае невозможности разрешения споров путем переговоров, стороны передают их на рассмотрение в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством, с обязательным соблюдением претензионного порядка», действующим законодательством обязательный претензионный порядок не предусмотрен.

Потребитель, подписывая заранее разработанную форму договора, содержащую указанные условия, не может его изменить в одностороннем порядке, поэтому реализация законного права, ставится в зависимость от воли и желания общества, как лица, оказывающего услуги, что является ущемлением прав потребителей. Просит признать противоправными действия ООО «Желябово» в отношении неопределенного круга потребителей, выразившееся во включении в договор участия в долевом строительстве условий, не соответствующих закону и ущемляющих права потребителей, перечисленные в п.п. 3.3.9, 3.5, 5.4 договора; обязать ответчика прекратить противоправные действия путем приведения стандартной (типовой) формы договора участия в долевом строительстве, предлагаемой потребителям, в соответствие с требованиями действующего законодательства, исключив из договора вышеуказанные условия, исключения случае заключения с гражданами договоров, содержащих вышеуказанные условия; обязать ответчика в установленный судом срок довести через СМИ информацию о решении суда по данному делу.

Впоследствии истец исковые требования уточнил. В связи с допущенными техническими ошибками в исковом заявлении, просит признать противоправными действия ООО «Желябово» в отношении неопределенного круга потребителей, выразившееся во включении в договор участия в долевом строительстве условий, не соответствующих закону и ущемляющих права потребителей, перечисленные в пп. 1.4, 3.1.6, 3.4, 4.1, 4.3.1, 7.2 договора. Обязать ответчика прекратить противоправные действия путем приведения стандартной (типовой) формы договора участия в долевом строительстве, предлагаемой потребителям, в соответствие с требованиями действующего законодательства, исключив из договора вышеуказанные условия, исключения случае заключения с гражданами договоров, содержащих вышеуказанные условия. Обязать ответчика в установленный судом срок довести через СМИ информацию о решении суда по данному делу. Обязать ответчика внести изменения в ранее заключенные договоры, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 30.12.2019, исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнила, что до настоящего времени на сайте ответчика размещен типовой договор долевого участия в редакции, не соответствующей требованиям действующего законодательства, и потребителям предлагается заключить договор на данных условиях.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности от 26.12.2019, в удовлетворении заявленных требований просила отказать, пояснив суду, что действительно на сайте ООО «Желябово» размещен типовой договор долевого участия в редакции, указанной истцом. Полагает, что условия договора соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность установления в договоре иных условий, отличающихся от указанных в законе, по соглашению сторон, что и было реализовано сторонами при заключении договора на основании принципа свободы договора. Кроме того, 10.12.2019 объект введен в эксплуатацию, в связи с чем заключение новых договоров долевого участия в строительстве невозможно. Внесение изменений в ранее заключенные договоры долевого участия в строительстве также невозможно, поскольку в связи с завершением строительства, дополнительные соглашения не будут зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как установлено в судебном заседании из пояснений сторон и подтверждается письменными доказательства, в том числе материалом прокурорской проверки (л.д. 82-99), скриншотом сайта ООО «Желябово» на момент проведенной проверки и по состоянию на 12.05.2020 (л.д. 14-28, 100-106), и признано представителем ответчика (ч. 2 ст. 68 ГПК РФ), на сайте ООО «Желябово» https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/13239 размещен типовой договор долевого участия в строительстве между ООО «Желябово» и физическими лицами (объект долевого строительства – жилой дом по адресу: 

<

адрес> этап строительства, жилой 

<

адрес> по генплану квартала).

Пункт 1.4 типового договора излагался в следующей редакции: 

«Гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры, равен пяти годам и начинает исчисляться с момента получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию».

В соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, указанная выше редакция пункта 1.4 типового договора не соответствует требованиям закона, согласно которому гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику, тем самым позволяет застройщику сократить гарантийный срок.

Пункт 3.1.6 типового договора изложен в следующей редакции: 

«Настоящим договором стороны предусматривают возможность досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры участнику».

Согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 8).

Редакция п. 3.1.6 позволяет застройщику передать участнику объект, не введенный в эксплуатацию, на что установлен законодательный запрет, поскольку нарушает права участников долевого строительства.

Пункт 3.4 сформулирован следующим образом:

«Участник вправе с письменного согласная застройщика уступить свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам в согласованном сторонами и установленном законодательством РФ порядке в сроки, при условии полной оплаты денежных средств по настоящему договору застройщику».

Пунктом 2 статьи 382 ГК РФ установлено, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Порядок и условия уступки участником долевого строительства прав требований по договору установлены статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Порядок и условия государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве определены ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Указанными требованиями закона не установлена обязанность дольщика на получение письменного согласия застройщика (должника) при уступке участником долевого строительства прав требований по договору. Не предусмотрено законом и наличие такого согласия для государственной регистрации договора уступки. 

Следовательно, включение указанных условий в пункт 3.4 типового договора нарушает требования закона и ущемляет права участников долевого строительства.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 11 названного закона установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В предлагаемой ответчиком редакции право участника долевого строительства на перевод долга на нового участника долевого строительства ограничено, что также влечет ущемление прав участников.

Пункт 4.1 изложен в следующей редакции:

«В случае нарушения срока подписания акта приема-передачи, в частности по причинам, связанным с необоснованным уклонением (отказом) от подписания акта приема-передачи или неявкой участника на подписание акта приема-передачи в установленный срок, участник обязуется возместить застройщику все его расходы эксплуатирующим/ресурсоснабжающим и иным организациям, в т.ч. связанные с сохранностью квартиры на основании представленных застройщиком подтверждающих расходы документов и выплатить застройщику неустойку в размере 0,1% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки».

Порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства регламентирован статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Предложенных застройщиком последствий уклонения участника от подписания акта приема-передачи статья не содержит. Пунктом 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ определено, что в указанной ситуации у застройщика возникает право на составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Абзац 2 пункта 4.3.1 изложен в следующей редакции:

«Расторжение договора по инициативе участника по основаниям, не связанным с неисполнением/ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств по настоящему договору, возможно при уплате участником застройщику неустойки в размере 10 % от общей стоимости квартиры».

Данная редакция противоречит ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в которой такая обязанность участника долевого строительства не предусмотрена. Указанная редакция договора влечет возникновение у застройщика неосновательного обогащения.

Пункт 7.2 типового договора излагался в следующей редакции: 

«В случае невозможности разрешения споров путем переговоров, стороны передают их на рассмотрение в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством, с обязательным соблюдением претензионного порядка».

Действующим законодательством установлено, что обязательный претензионный или досудебный порядок урегулирования спора может быть предусмотрен федеральным законом.

Для споров, вытекающих из Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательный претензионный порядок не предусмотрен.

Учитывая установленные судом обстоятельства, требования истца о признании противоправными действий ответчика, выразившихся во включении в договор участия в долевом строительстве условий, не соответствующих закону и ущемляющих права потребителей, изложенных в пунктах 1.4, 3.1.6, 3.4, 4.1, 4.3.1, 7.2 договора, а также в части обязании прекратить противоправные действия путем приведения стандартной (типовой) формы договора долевого участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями действующего законодательства являются законными и подлежат удовлетворению. 

Доводы ответчика о законности условий, изложенных в типовой форме, размещенной на сайте застройщика, опровергнуты выше приведенными требованиями закона.

Ссылка ответчика на то, что договор на указанных условиях более не может быть заключен, в связи с вводом объекта в эксплуатацию, также не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку до настоящего времени типовой договор, нарушающий права потребителей размещен на сайте застройщика, при этом имеется предложение о наличии 6 свободных объектов (л.д. 100).

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей продавец несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

В соответствии с абз.2 ст.46 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении такого иска суд обязывает правонарушителя довести в установленный судом срок через средства массовой информации или иным способом до сведения потребителей решение суда.

При таких обстоятельствах требования истца в части обязания ответчика довести до сведения неопределенного круга потребителей решение суда в течение месяца с даты вступления решения в законную силу путем опубликования его полного текста в средствах массовой информации, также являются законными и подлежат удовлетворению.

Требования истца об обязании ответчика внести изменения в ранее заключенные договоры, подлежат отклонению, поскольку признание данным решением недействительными пунктов 1.4, 3.1.6, 3.4, 4.1, 4.3.1, 7.2 договора, является основанием для их неприменения, как нарушающих требования закона, в связи с чем заключение дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам долевого участия в строительстве не требуется.

Кроме того, как обоснованно ссылается представитель ответчика, жилой дом введен в эксплуатацию (л.д. 60-62), а следовательно, дополнительные соглашения к договору долевого участия не могут быть заключены и зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Самарской области удовлетворить частично.

Признать противоправными действия общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Желябово» в отношении неопределенного круга потребителей, выразившиеся во включении в договор участия в долевом строительстве условий, не соответствующих закону и ущемляющих права потребителей, изложенных в пунктах 1.4, 3.1.6, 3.4, 4.1, 4.3.1, 7.2 договора.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Желябово» прекратить противоправные действия путем приведения стандартной (типовой) формы договора долевого участия в долевом строительстве (пунктов 1.4, 3.1.6, 3.4, 4.1, 4.3.1, 7.2), предлагаемой потребителям, в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Желябово» довести до сведения потребителей решение суда через средства массовой информации в течение месяца с даты вступления решения в законную силу. 

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Желябово» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 04 июня 2020 года.

Председательствующий судья (подпись) Т.В. Александрова

Копия верна. 

Судья Секретарь