44OS0000-01-2022-000277-35

дело № 3а-1/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2025 года г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Смирновой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Карповский карьер» к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области, ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ», Управлению Росреестра по Костромской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Карповский карьер» (далее также – общество) 04 октября 2022 года обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка площадью 81 749 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: недропользование, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 27 мая 2020 года в размере 12 169 156,14 руб.

Между тем, согласно отчету №, составленному 

<

данные изъяты>» (оценщики ФИО4 и ФИО5), рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 27 мая 2020 года составляет 3 090 000 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что затрагивает права административного истца, поскольку арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрация Костромского муниципального района Костромской области.

Определением Костромского областного суда от 20 января 2023 года произведена замена административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области.

В ходе рассмотрения административного дела с учетом возражений представителя административного ответчика ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» возникли сомнения в достоверности отчета об оценке, ввиду чего проведена судебная оценочная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению его рыночной стоимости.

Эксперт ФИО6 по результатам проведённого исследования в представленном суду заключении № /том 2 л.д. 15-120/ сделала вывод о недостоверности определённой оценщиком рыночной стоимости земельного участка, поскольку при её установлении были допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что повлияло на определение итоговой величины стоимости. Эксперт определила рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 27 мая 2020 года в размере 3 461 000 рублей, а с учётом дополнений к заключению эксперта от 06 августа 2024 года в размере 3 515 000 рублей /том 6 л.д. 22-26/.

Административные исковые требования уточнялись административным истцом согласно указанным выводам заключения эксперта.

По ходатайству представителей административного ответчика ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» и с учетом поступивших от них возражений относительно заключения эксперта ФИО6 по делу проведена повторная судебная оценочная экспертиза (

<

данные изъяты>», эксперт ФИО14).

В поступившем в суд заключении эксперта ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ сделаны выводы о том, что рыночная стоимость земельного участка составляет 6 355 000 рублей, а также о недопустимости расчета рыночной стоимости земельного участка с использованием объектов-аналогов, применённых в расчетах экспертом ФИО6 /том 4 л.д. 99-155/.

Впоследствии эксперт ФИО7 с учетом поступивших возражений представителей административного истца и представителей административного ответчика ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» дважды корректировал представленное заключение (11 и 24 июля 2024 года). В результате внесённых в заключение корректировок определил стоимость в размере 4 880 000 рублей, а затем – в размере 7 600 000 рублей /том 5 л.д. 65-127, 168-230/.

По ходатайству представителя административного истца и с учетом поступивших от него возражений относительно заключения эксперта ФИО7 проведена повторная судебная оценочная экспертиза (эксперт ФИО2).

В поступившем в суд заключении эксперта № рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 4 098 000 рублей, а с учетом дополнений к заключению – в размере 4 264 000 рублей /том 6 л.д. 123-156, дополнения к заключению/.

Представитель административного истца ООО «Карповский карьер» ФИО1 (директор предприятия) исковые требования уточнил согласно указанным выводам заключения эксперта ФИО2, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости 4 264 000 рублей.

В судебном заседании представители административного истца ООО «Карповский карьер» ФИО1 и ФИО3 поддержали уточнённые административные исковые требования.

Представители административного ответчика ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» ФИО8, ФИО9 и ФИО10 представили возражения относительно заключения эксперта ФИО2, полагали достоверной рыночную стоимость земельного участка, определённую экспертом ФИО7

Представители административных ответчиков – Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области и ППК «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области, представители заинтересованных лиц администрации Костромского муниципального района Костромской области, Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района, администрации Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «Карповский карьер» на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области, является арендатором земельного участка площадью 81749 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: недропользование /том 1 л.д. 18-25, 107-110/.

Срок действия договора аренды со 02 июля 2020 года по 27 декабря 2036 года. Расчет арендной платы по договору производится исходя из кадастровой стоимости участка.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 27 мая 2020 года /том 1 л.д. 107-110/.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29.11.2018 г. N 103-од утверждены подлежащие применению с 01 января 2019 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отдельных категорий, в том числе земельных участков, расположенных на территории Костромской области, категории "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения".

Кадастровая оценка проведена на основании Приказа Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 26.10.2017 г. N 71-од "О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков отдельных категорий".

Поскольку спорный земельный участок был образован после утверждения вышеуказанным приказом результатов определения кадастровой стоимости, его кадастровая стоимость определена бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» в соответствии со статьёй 16 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" /акт № от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости, том 1 л.д. 103, 104/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 27 мая 2020 года в размере 12 169 156,14 руб. /том 1 л.д. 28/.

По заявлению директора ООО «Карповский карьер» от 24 января 2023 года ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» произвело пересмотр указанной кадастровой стоимости земельного участка. На основании части 15 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ввиду обнаружения единичной ошибки при определении кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка пересчитана и утверждена по состоянию на 27 мая 2020 года в размере 8 340 032,98 руб. /акт об определении кадастровой стоимости № АОКС-44/2023/000020 от 20 февраля 2023 года, том 4 л.д. 185-186, 187, том 6 л.д. 164-165/.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее также – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная названным Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на размер арендных платежей административного истца, а, следовательно, затрагивают его права и могут быть оспорены в соответствии с положениями Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившего в силу на дату начала проведения указанной государственной кадастровой оценки.

Постановлением Администрации Костромской области от 20.11.2023 г. N 524-а в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также – Закон N 269-ФЗ) установлена на территории Костромской области дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2024 года.

Соответственно, согласно части 3 статьи 6 Закона N 269-ФЗ настоящий административный иск, поданный 04 октября 2022 года, то есть до даты, определённой указанным постановлением Администрации Костромской области, подлежит рассмотрению в соответствии со статьёй 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии со статьёй 22 указанного закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьёй 16 настоящего Федерального закона (часть 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как уже указано выше, эксперт ФИО2 в заключении № рыночную стоимость земельного участка определил по состоянию на 27 мая 2020 года в размере 4 264 000 руб. (с учетом дополнений) /том 6 л.д. 123-156, дополнения к заключению/.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, довольно продолжительный стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе, регламентирующими порядок определения рыночной стоимости.

При допросе в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил выводы сделанного им заключения о величине рыночной стоимости земельного участка, опроверг обоснованность возражений административного ответчика ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ».

Вопреки доводам представителей ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ», приведённым в письменных возражениях, эксперт ФИО2 в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (статья 16) провёл полное исследование представленных ему материалов дела, дал обоснованное и объективное заключение по поставленному перед ним вопросу, то есть надлежащим образом исполнил предусмотренные указанной нормой обязанности, возлагаемые на эксперта.

Использование экспертом данных, в том числе по анализу рынка, содержащихся в ранее составленных по делу заключениях экспертов, не свидетельствует о нарушении положений указанного Федерального закона. Доказательств, опровергающих суждения эксперта ФИО2 относительно анализа рынка в исследуемом сегменте, как и доказательств, опровергающих использованные экспертом ФИО2 данные по анализу рынка из заключений экспертов ФИО6 и ФИО7, участвующие в деле лица суду не представили.

Из заключения эксперта и его письменных пояснений, составленных на возражения административного ответчика ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ», следует, что рынок земельных участков категории «земли промышленности» с ВРИ «под недропользование» крайне неактивный, прямых аналогов по категории земли и ВРИ очень мало, фактически единичные предложения. Итоговый диапазон ценовых предложений по результатам учета анализа ценовых предложений из заключений экспертов ФИО6 и ФИО7 составляет 15,05 – 233 руб. за 1 кв.м. Все эксперты отмечают длительный срок экспозиции объектов.

При таком настолько широком диапазоне (максимальное значение превышает минимальное более чем в 15 раз) продажа одного из объектов-аналогов, учитываемого при анализе рынка, по более высокой стоимости на следующий месяц после даты оценки (июнь 2020 года), как пояснил эксперт ФИО2, никак не влияет на итоговый диапазон, не меняет общей картины анализа рынка. Более того, изменение стоимости одного из объектов-аналогов, учитываемого при анализе рынка, не влияет на проведённый расчет рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода оценки. 

Не влияет на расчет и факт продажи в июне 2024 года двух аналогичных участков, расположенных в 

<

адрес>, по удельной стоимости 108,36 / 110 руб. за 1 кв.м, на что ссылается административный ответчик в представленных возражениях.

Как обоснованно указал эксперт ФИО2, поскольку это соседние участки и проданы в один день, сделки следует рассматривать как одно ценовое предложение, которое, по мнению суда, не изменяет ситуацию с крайней неактивностью рынка земельных участков под недропользование и ввиду своей единичности, отдалённости от даты оценки не может рассматриваться в качестве ориентира, допустимого к использованию для установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

Поскольку спорный земельный участок является непосредственно доходоприносящим объектом и в материалах дела имелась информация, необходимая для проведения расчетов в рамках доходного подхода оценки, что позволяло спрогнозировать будущий чистый доход, который может получить потребитель (инвестор) от функционирования оцениваемого объекта, экспертом ФИО2 правомерно применён для расчета рыночной стоимости земельного участка именно доходный подход.

Обоснованность применения такого подхода не оспаривалась участвующими в деле лицами.

От применения сравнительного подхода эксперт отказался, учитывая неразвитость рынка земельных участков под недропользование, отсутствие подтверждённых аналогов на дату оценки, а более всего отсутствие в имеющихся предложениях по продаже подробной информации, описывающей эксплуатационные характеристики участков аналогов, что не позволяло учесть характеристики каждого из объектов именно как доходоприносящего, напротив привело бы к расчету некой средней стоимости участка недр без учета индивидуальных эксплуатационных характеристик оцениваемого и сравниваемого объектов.

Суд не может согласиться с доводом административного ответчика о неверном определении экспертом объёмов добычи песка в первый расчетный период – 2020 год.

Экспертом учитывалось, что ежегодный процент добычи песка от установленного проектом годового объёма добычи (100 тыс. куб.м) составляет 68 %. В 2020 году, с учетом даты оценки 27.05.2020 г., период работы карьера составит 7 месяцев (12-5), из которых 1 месяц уйдёт на подготовку карьера к основным работам (частичная вскрыша, обвалка и устройство подъездных дорог).

Соответственно, оставшееся время работы в 2020 году – 6 месяцев, то есть 50 % рабочего времени, за которое предполагаемый объём добычи составит 34 тыс.куб.м (100 тыс.куб.м х 0,68 х 0,5). Такой объём добычи за первый расчетный период соответствует установленному проценту добычи в 68 % при соблюдении равномерности добычи песка в течение года. Оснований не согласиться с этим расчетом, а принять предлагаемый административным ответчиком расчет, использованный экспертом ФИО7, по которому объём добычи песка в первый период составит 49,8 тыс.куб.м (с учетом того, что оставшееся время работы в 2020 году оценено административным ответчиком как 73,2% рабочего времени), суд не усматривает.

Утверждение административного ответчика о том, что эксперту следовало принимать в расчет приобретение техники в лизинг, что позволило бы сэкономить средства на уплату налогов, ничем не обосновано, каких-либо доводов, подтверждающих это суждение, им не приведено.

В тоже время эксперт пояснил суду, что наиболее экономически эффективно при эксплуатации карьера приобретение бывшей в употреблении техники, которая необходима для эксплуатации карьера, поскольку она существенно дешевле новой техники. Кроме того, при приобретении новой техники в лизинг дополнительно к стоимости техники необходимо будет оплачивать услуги лизингодателя. Соответственно, при покупке новой техники значительно увеличится величина расходов на приобретение техники, по сравнению с заложенной экспертом в расчет, что, несомненно, приведёт к снижению доходности бизнеса и как следствие стоимости земельного участка.

Расходы по заработной плате определены экспертом не с учетом прогнозируемого уровня инфляции, а с учетом данных о фактическом росте заработной платы за период с 2020 года по 2023 год, которые применены экспертом на весь расчетный период. Суд не усматривает оснований не согласиться с таким порядком расчета расходов на заработную плату, поскольку использование в расчетах фактических данных и основанных на этих данных прогнозов, несомненно, позволяет рассчитать более достоверную величину рыночной стоимости.

Довод административного ответчика о том, что применение данных о фактическом росте заработной платы приводит к увеличению доли расходов на оплату труда в выручке за период с 2021 года по 2036 год с 36 % до 52 %, что экономически невыгодно предпринимателю, не свидетельствует о допущенном экспертом нарушении при расчете стоимости. Увеличение доли расходов на оплату труда в выручке не является основанием для того, чтобы игнорировать при расчете стоимости известные объективные данные и не учитывать их для всего расчетного периода. 

Проектная документация на разработку и рекультивацию месторождения песчаного материала «Карповское-2» предусматривает круглогодичный режим работы карьера, обеспечивающий выполнение годовой производственной программы предприятия. В связи с этим эксперт правильно при расчете рыночной стоимости земельного участка исходил из круглогодичной занятости всех категорий работников карьера.

В тоже время, учитывая, что среднее значение добычи песка в год рассчитано в размере 68 %, ввиду чего расчетный режим работы определён продолжительностью 8,2 мес. в год, и соответственно оставшиеся 3,8 мес. отнесены на зимний сезон, как правило, характеризующийся общим снижением объёмов строительных работ и соответственно спроса на песок, эксперт правомерно при расчете расходов на заработную плату размер заработной платы в «зимние месяцы» (3,8 мес.) учел в объёме 2/3 от заработной платы, выплачиваемой в иные периоды работы (8,2 мес.), обосновав такой подход положениями статьи 157 Трудового кодекса РФ (оплата времени простоя).

В связи с вышеуказанным, суд не может согласиться с доводом административного ответчика о том, что в так называемые «зимние месяцы» работники подлежат увольнению и соответственно не должны учитываться расходы на заработную плату им в эти месяцы.

Участвующими в деле лицами не было заявлено каких-либо иных доводов, о недостоверности рассчитанного экспертом ФИО2 размера рыночной стоимости, о несоответствии этого расчета требованиям действующего законодательства, регламентирующего определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, не имеется оснований считать определённую экспертом рыночную стоимость объекта недвижимости недостоверной, а потому суд приходит к выводу о законности и обоснованности требования административного истца об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённой заключением эксперта ФИО2

Вышеприведённые доводы несогласия с заключением эксперта ФИО2 основаны на сопоставлении заключений экспертов ФИО7 и ФИО2, и утверждении о правильности расчетов эксперта ФИО7 Поскольку судом данные доводы признаны несостоятельными по вышеуказанным основаниям, кадастровая стоимость земельного участка не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определённой заключением эксперта ФИО7

Административное исковое заявление поступило в суд 04 октября 2022 года.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 12 октября 2022 года № 107-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Костромской области, в том числе утверждена новая кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка. Сведения об утверждённой приказом кадастровой стоимости подлежат применению с 01 января 2023 года.

В связи с этим, учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда следует указать период действия оспоренной кадастровой стоимости земельного участка – по 31 декабря 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 81749 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: недропользование, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 мая 2020 года в размере 4 264 000 (четыре миллиона двести шестьдесят четыре тысячи) рублей на период по 31 декабря 2022 года.

Датой подачи заявления считать 04 октября 2022 года. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Лукоянов

Мотивированное решение суда составлено 21 февраля 2025 года.