Дело № 3а-15/2024 УИД 51OS0000-01-2023-000087-58

мотивированное 

решение

 составлено 

6 мая 2024 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2024 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Камерзана А.Н.

при секретаре Сапетной В.В. (до перерыва в судебном заседании – ФИО1),

представителя административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требования указано, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4194 кв.м, расположенного по адресу: ....

На основании акта *** от 28 февраля 2023 года ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» определена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 9 863 952 рубля 48 копеек.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** согласно отчету об оценке ООО «Общество оценщиков» от 24 апреля 2023 г. № 037/04-23О по состоянию на 24 апреля 2023 г. составляет 4 493 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 17 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в соответствии с отчетом ООО «Общество оценщиков» от 24 апреля 2023 г. № 037/04-23О в размере рыночной стоимости 4 493 000 рублей, поскольку кадастровая стоимость затрагивает интересы административного истца.

Административный истец ФИО3, его представитель – ФИО4, административный ответчик и.о. директора ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО5, представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области, Администрации г. Полярные Зори в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО2 в судебном заседании полагал требование о признании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на его законность. Не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном на основании заключения судебной экспертизы от 4 марта 2024 г.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Заслушав представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленное административным истцом требование об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежащим отклонению. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4194 +/- 23 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины; предпринимательство; хранение автотранспорта, расположенного по адресу: ...; земельный участок поставлен на кадастровый учет 27 октября 2006 г. (том 1 л.д.122-123).

На основании акта об утверждении кадастровой стоимости *** от 28 февраля 2023 г., составленного ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области», определена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 9 863 952 рубля 48 копеек (том 1 л.д.9,105-106,126).

7 июля 2023 года ФИО6 обратился в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, составляющей на 24 апреля 2023 г. 4493000 рублей, приложив отчет об оценке ООО «Общество оценщиков» от 24 апреля 2023 г. №037/04-23О (том 1 л.д.16-113,135,136).

Решением ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. *** отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащейся в отчете ООО «Общество оценщиков» от 24 апреля 2023 г. № 037/04-23О по основаниям, изложенным в решении (том 1 л.д.136).

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа ФИО3 в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости земельного участка явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 24 апреля 2023 г. № 037/04-23О, а именно:

- объекты аналоги выставлены на продажу посредством публичного предложения. Если продавец готов в процессе переговоров пойти на уступки покупателю и предоставить скидку на торг, он пишет об этом в тексте объявления. Ввиду отсутствия достоверных сведений целесообразно исходить из того, что в тексте объявления указана окончательная цена объекта-аналога. Введение корректировки необоснованно. Для объектов аналогов, в объявлениях которых указано, что возможен торг, целесообразно использовать информацию с портала Статриэлт по следующим основаниям: Статриелт - это информационный портал недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка). Значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистики на основе анализа рыночных цен, предложений, всей совокупности предлагаемых к продаже и в аренду объектов по соответствующим сегментам рынка, баз объявлений недвижимости, опубликованных за истекший квартал года на сайтах: www.avito.ru/, https://realty.yandex.ru, http://www.domofond.ru/Statrielt, http://realty.dmir.ru/, http://zdanie.info, http://www.rosrealt.ru (всех региональных сайтах России). Корректировки на сайте Статриэлт обновляются раз в квартал, то есть информация более актуальная, чем справочник Лейфера, который публикуется по данным, собранным за предыдущие периоды.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Респект».

Согласно заключению ООО «Респект» (эксперт ФИО7 (Сорокина) Н.В.) от 4 марта 2024 г. № 39/24-СД, отчет ООО «Общество оценщиков» от 24 апреля 2023 г. № 037/04-23О не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 24 апреля 2023 г. без учета НДС составляет 5 872 000 рублей (том 1 л.д. 197-235). 

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 4 марта 2024 г. по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями, опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд учитывает, что эксперт ООО «Респект» ФИО7 (ФИО8) провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

В письменных дополнениях эксперт указал, что согласен с замечаниями к отчету ООО «Общество оценщиков» от 24 апреля 2023 г. № 037/04-23О, изложенными в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. ***, и повлекшими установление неверной рыночной стоимости:

1. п.5 раздела 2.2 заключения №39/24 от 04.03.2024 г.: «оценщиком не проведен анализ возможности применения корректировки на уторговывание. Нарушен п. 7 ФСО V. Кроме того, применена неактуальная корректировка на уторговывание. 

Данное нарушение также указано в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ***.

Помимо этого, экспертом в разделе 2.2 заключения отмечены иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, имеющиеся в отчете от 24 апреля 2023 г. № 37/04-23О.

Суд, признавая обоснованными замечания, изложенные в разделе V оспариваемого решения бюджетного учреждения, считает необходимым отметить, что рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 24 апреля 2023 г., однако оценщиком ООО «Общество оценщиков» применена корректировка на торг величиной «-15,7%» (при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом) в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2022, при том, что по данным ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию на 2023 г. размер корректировки, примененной в заключении эксперта, составил «-10%». Кроме того, при обосновании корректировки на торг в размере «-14%» (в рамках доходного подхода) оценщиком использован Справочник оценщика недвижимости-2021, тогда как по сведениям, наиболее близким к дате оценки по данным ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» корректировка на торг для офисных помещений составляет на 2023 год «- 7%», для торговых «– 5 %». Таким образом, существенно заниженная стоимость аренды 1 кв.м, размер чистого операционного дохода и, соответственно, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом. Указанные выводы приведены в заключении эксперта.

С учетом изложенного, применение оценщиком неактуальной корректировки привело к необоснованному занижению рыночной стоимости земельного участка. Имеющиеся нарушения в своей совокупности, характеризуют отчет об оценке как не отвечающий критериям по недопущению неоднозначного толкования или введения в заблуждение, что предусмотрено статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, предоставленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** в размере 4 493 000 рублей на основании отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 24 апреля 2023 года №037/04-23О у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое решение от 17 июля 2023 г. *** является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости, определенной в заключении ООО «Респект» от 04 марта 2024 г. № 39/24-СД, в размере 5872000 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 300 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4194 +/- 23 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины; предпринимательство; хранение автотранспорта, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 24 апреля 2023 г. в размере его рыночной стоимости равной 5 872 000 (пять миллионов восемьсот семьдесят две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н. Камерзан