Дело № 2-469/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд города Новокузнецка Кемеровской области в составе: председательствующего судьи Ижболдиной Т.П.,

при секретаре Казаковой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке 24 января 2019 года дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации 

<

адрес>, Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о признании права собственности, признании договора купли-продажи действительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации 

<

адрес> о признании права собственности, признании договора купли-продажи действительным.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и Л.М.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора цена отчуждаемого имущества составляла 1000000 рублей. Расчет с продавцом был произведен до подписания договора. Согласно п. 6 указанного договора отчуждаемая квартира продавцом покупателю была передана, указанный договор является также и актом приема-передачи. В подтверждение этого Л.М.А. передала ФИО1 оригиналы правоустанавливающих документов, а также один комплект ключей от указанной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ при обращении в МФЦ по адресу: 

<

адрес>, специалисты уведомили, что в данный день подать документы на регистрацию невозможно в связи с отсутствием талонов. ДД.ММ.ГГГГ истец приехал к продавцу для повторного обращения в регистрирующий орган, однако, сославшись на плохое самочувствие Л.М.А. попросила на пару дней отложить регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ истец вновь приехал к продавцу для определения даты обращения в регистрирующий орган, Л.М.А. в этот день перевозила свои вещи. Большую часть вещей к тому времени уже вывезла из квартиры. С продавцом договорились о встрече для подачи документов в регистрирующий орган на ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 узнал, что Л.М.А. умерла ДД.ММ.ГГГГ В данную квартиру истец въехал со своими личными вещами в ДД.ММ.ГГГГ года, с того времени он несет бремя содержания указанного имущества, а также производит в ней ремонтные работы. Наследники Л.М.А. на сегодняшний день не заявляли своих прав на данную квартиру, требования о выселении ему никто не предъявлял, договор купли-продажи не оспорил. В связи с этим, он обратился в МФЦ 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

адрес>. В ответ на данное заявление, ДД.ММ.ГГГГ ему выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации №, в соответствии с которым для осуществления государственной регистрации собственности на указанный объект необходимо: предоставить на государственную регистрацию договор о передаче жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ; обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности Л.М.А.; собственнику вышеуказанного объекта недвижимости обратиться с заявлением о регистрации ограничения (обременения) права собственности на данный объект; прописать в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ существенное условие по обязательству лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования имуществом. О том, что дом, в котором истец приобрел квартиру, включен в реестр объектов культурного наследия он узнал только из указанного Уведомления о приостановке государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. Продавцом не было ранее зарегистрировано обременение на указанную квартиру. Исходя из предъявленных требований к регистрации недвижимого имущества истец обратился в Управление Культуры Администрации 

<

адрес> с заявлением о заключении с ним охранного обязательства, как с новым собственником данного помещения. В ответ на указанное заявление Комитет по охране объектов культурного наследия 

<

адрес> предоставил ему заверенную копию Приказа от ДД.ММ.ГГГГ. об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия и Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. В связи с тем, что на сегодняшний день Л.М.А. умерла, то исполнение требований Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии невозможно, в том числе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности Л.М.А., а также невозможно внести изменения в договор купли-продажи. 

Просит признать отказ в государственной регистрации Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (Управление Росреестра по 

<

адрес> отдел по 

<

адрес>) № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным; признать договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Л.М.А. действительным; прекратить право собственности Л.М.А. на недвижимое имущество, находящегося по адресу: 

<

адрес> признать право собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес> за ФИО1; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Картографии по 

<

адрес> (управление Росреестра по 

<

адрес> отдел по 

<

адрес>) произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>

В ходе судебного заседания истец уточнил заявленные требования и просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Л.М.А. действительным; прекратить право собственности Л.М.А. на недвижимое имущество, находящегося по адресу: 

<

адрес> признать право собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес> за ФИО1.

Определение суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований о признании отказа в государственной регистрации Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (Управление Росреестра по 

<

адрес> отдел по 

<

адрес>) № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Картографии по 

<

адрес> (управление Росреестра по 

<

адрес> отдел по 

<

адрес>) произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, были прекращены в связи с отказом истца от требований в указанной части.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2 

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на заявленных требованиях настаивали.

Ответчик ФИО2 в суде не возражал против удовлетворения заявленных требований. 

Представитель ответчика Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ФИО4, действующая на основании доверенности, возражений против удовлетворения заявленных требований не высказала, полагала, что Управление Росреестра является ненадлежащим ответчиком.

Представитель ответчика Администрации 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен, причины неявки не сообщил. 

Заслушав стороны, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд находит, исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. 

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что Л.М.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являлась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Новокузнецким металлургическим комбинатом и Л.М.А. 

ДД.ММ.ГГГГ между Л.М.А. и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35,9 кв.м. Стоимость квартиры составила 1 000 000 руб., денежные средства переданы покупателем продавцу до подписания договора (п. 2 договора). 

Однако указанный договор купли-продажи не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Л.М.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ 

По сведениям нотариуса Новокузнецкого нотариального округа 

<

адрес> ФИО5, ею заведено наследственное дело № к имуществу Л.М.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о возмещении понесенных расходов на организацию похорон Л.М.А. обратился ФИО2, и было вынесено постановление о возмещение расходов на похороны наследодателя – ФИО2 При этом, с заявлением о принятии наследства после смерти Л.М.А. в нотариальную контору никто не обращался. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснил, что Л.М.А. приходилась ему двоюродной бабушкой. В качестве наследника за принятием наследства после смерти Л.М.А. он не обращался, поскольку документально подтвердить родственные отношения не может. При этом пояснил, что о продаже бабушкой квартиры ему известно, т.к. помогал в этом. Л.М.А. сама приняла решение продать свою квартиру и планировала переехать жить к нему на вырученные от продажи денежные средства. Договор купли-продажи был заключен с истцом и денежные средства ей передавались в машине в присутствии свидетеля, она сама лично писала расписку. Как распорядилась Л.М.А. денежными средствами, ему неизвестно. В день подписания договора ФИО1 и Л.М.А. обратились в МФЦ для регистрации договора, но в тот день не было талонов, решили обратиться на следующий день. Однако на следующий день у бабушки было плохое самочувствие, поэтому отложили поезду в МФЦ на несколько дней, а через несколько дней Л.М.А. скончалась. 

Свидетель С.М.В. суду пояснила, что ФИО1 является ее знакомым, знает его около 3-5 лет. В ДД.ММ.ГГГГ г. истец обратился к ней по вопросу приобретения квартиры, так как она работает в агентстве недвижимости. Они составили и расклеили объявление. По данному объявлению обратился ФИО2, пояснил, что его бабушка Л.М.А. хочет продать квартиру по адресу: 

<

адрес>. Истец посмотрел квартиру, согласился на покупку. Примерно через неделю был составлен договор купли-продажи, который подготавливала она, но при заключении сделки она не присутствовала. При этом, ей было известно, что цена квартиры составляла 1 000 000 руб., она также видела расписку о получении продавцом денег за квартиру. Договор купли-продажи подписывали ДД.ММ.ГГГГ Также свидетель С.М.В. пояснила, что она присутствовала в МФЦ, когда истец и Л.М.А. хотели зарегистрировать договор купли-продажи, однако в тот день им было сообщено что талонов нет. Они перенесли регистрацию договора на другой день, на ДД.ММ.ГГГГ Однако ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО1 поехал к Л.М.А., он узнал, что Л.М.А. умерла. 

Как следует из искового заявления и пояснений ФИО1, в день заключения договора купли-продажи квартиры, ДД.ММ.ГГГГ он вместе с Л.М.А. обратились в МФЦ 

<

адрес> для регистрации договора. Однако специалисты уведомили, что в данный день подать документы на регистрацию невозможно в связи с отсутствием талонов, рекомендовали обратиться на следующий день. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приехал к продавцу для повторного обращения в регистрирующий орган, однако, сославшись на плохое самочувствие Л.М.А. попросила на пару дней отложить регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ истец вновь приехал к Л.М.А., она в этот день перевозила свои вещи. ФИО1 с продавцом договорились о встрече для подачи документов в регистрирующий орган на ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, приехав к Л.М.А., узнал от ее соседей, что она умерла ДД.ММ.ГГГГ Зарегистрировать договор в Управлении Росреестра в установленном законом порядке ФИО1 не может по причине смерти продавца Л.М.А. При этом, в указанную квартиру истец въехал со своими личными вещами в ДД.ММ.ГГГГ года, и с этого времени он несет бремя содержания указанного имущества, а также производит в ней ремонтные работы, что подтверждается копиями квитанций об оплате жилищно-коммунальных услуг, договором подряда на выполнение строительных работ. 

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

адрес>64. ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации, что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №. 

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности представленные доказательства, установив, что договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на данное жилое помещение во внесудебном порядке истец не имеет, в связи со смертью Л.М.А., суд приходит выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

Таким образом, суд полагает необходимым признать договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Л.М.А. действительным; прекратить право собственности Л.М.А. на недвижимое имущество, находящегося по адресу: 

<

адрес> признать право собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Л.М.А. действительным.

Прекратить право собственности Л.М.А. на недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес>.

Признать право собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28.01.2019г.

Судья Т.П. Ижболдина