Дело № 3а-206/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000112-21

Мотивированное 

решение

 изготовлено 26 мая 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 18 мая 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белозеровой А.Д.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности от 11 апреля 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Консалт Плюс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

АО «Консалт Плюс» обратилось в суд с административным иском. С учетом последующего уточнения исковых требований административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 1053,6 кв.м, расположенного по 

<

адрес>, с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 30 802 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что административный истец является собственником вышеуказанного здания. Установленная приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н в отношении данного объекта по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость 40 282 957,61рублей, значительно превышает ее рыночную стоимость 3 802 000 рублей, определенную на основании отчета ООО «Прооценщик» от 24 января 2022 года №О-71-22. Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налоговых обязательств. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены. 

Судом к участию в деле привлечены заинтересованные лица: ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация городского округа г. Рыбинск Ярославской области

Представитель административного истца АО «Консалт Плюс» по доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержала. Дала пояснения по тексту искового заявления.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованным лицом администрацией городского округа город Рыбинск представлен письменный отзыв на иск, в котором поддержана правовая позиция административного ответчика.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», надлежаще извещено о месте и времени рассмотрения дела, представителя не направило.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Прооценщик» ФИО3, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником объекта капитального строительства – нежилого здания общей площадью 1053,6 кв.м, расположенного по 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13 июля 2018 года. 

Объект капитального строительства с кадастровым номером № включен в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, включая помещения в них, помещений), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год (п/п №279), 2021 год (п/п №137) (приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16 декабря 2019 года №31-н, приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18 декабря 2020 года №34-н).

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 40 282 957,61 рублей (п/п №416992) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 14 января 2022 года –л.д.162). 

На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении принадлежащего ему объекта капитального строительства кадастровой стоимостью, поэтому он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Прооценщик» от 24 января 2022 года №О-71-22, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 27 050 000 рублей. 

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Оценщик ФИО7 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», его ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Административным ответчиком в возражениях приведены замечания относительно отчета ООО «Прооценщик». Обращено внимание на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 400 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина, расположенного по 

<

адрес> ранее была оспорена административным истцом и установлена равной рыночной стоимости в размере 4 328 000 рублей. В рамках сравнительного подхода при исключении стоимости земельного участка через коэффициент 0,77 по справочнику Л.А. Лейфера стоимость земли получается равной 8 346 000 руб. (при рыночной 4 328 000 рублей). При этом оценщик, видя значительную разницу между значением, полученным с использованием коэффициента и рыночной стоимостью данного земельного участка, рассчитанной самим же, не подтверждает альтернативными расчетами обоснованность применения данного коэффициента, тогда как корректировки из справочников должны проверяться на соответствие рынку и здравому смыслу, так как применение экспертных корректировок без должной проверки может привести к искажению результатов оценки, на что указывает и автор Справочника оценщика недвижимости - ФИО2 Стоимость земельного участка в рамках доходного подхода получилась равной 7 802 000 рублей (при оспоренной стоимости - 4 328 000 рублей).

В связи с указанным замечанием административного ответчика и заинтересованного лица отчет был уточнен; по расчетам оценщика рыночная стоимость объекта оценки составила 30 802 000 рублей.

Проанализировав содержание отчета с учетом внесенных исправлений, в связи замечаниями административного ответчика и заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что требования действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки оценщиком не нарушены. 

Отчет содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 21 марта 2022 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 1053,6 кв.м, расположенного по 

<

адрес>, с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 30 802 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 21 марта 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина