Дело № 2-1124/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 августа 2019 года г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Л.В.Кузьменко

при секретаре А.А.Мироновой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Жилищно-строительному кооперативу «Дом на Сибирской-35» о признании права собственности на квартиру, встречному иску Жилищно-строительного кооператива «Дом на Сибирской-35» к ФИО3 о взыскании задолженности, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ЖСК «Дом на Сибирской-35», указав, что на основании решения Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 13.06.2005 г., вступившим в законную силу, за ней признано право собственности на 1596/100000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект — жилой дом № ***, кадастровый номер **, в виде 4-х комнатной квартиры (стр.№4), общей площадью 108,59 кв. м, расположенной в ***. Данное решение имеет преюдициальное значение для оценки факта приобретения доли в общей долевой собственности на не завершённый строительством объект. Право собственности на долю зарегистрировано в установленном порядке. В 2014 году функции застройщика и подрядчика возложены на созданный ЖСК. 30.09.2014 г. между собственниками долей объекта незавершенного строительства и ЖСК «Дом на Сибирской — 35» заключено соглашение, в соответствии с которым ЖСК принимает поручение выполнить комплекс юридических и фактических действий, направленных на завершение строительства и сдачу в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. 29.12.2017 г. жилой многоквартирный дом № *** введен в эксплуатацию. С 2018 года собственники долей оформляют право собственности на квартиры в доме. Истец обратилась к ответчику за получением документов, необходимых для регистрации квартиры. Однако ответчик отказал, ссылаясь на наличие задолженности по платежам, пени и штрафам. С начислениями истец не согласна, т.к. оплата пая произведена истцом в полном объёме.

С учетом уточнения исковых требований истец просила признать за ней право собственности на 4-х комнатную квартиру ***, кадастровый номер квартиры **, общей площадью 102,9 кв. м.. (т. 3 л.д.62)

Ответчиком предъявлен встречный иск, в котором истец с учетом уточнения исковых требований (т.3 л.д.30-33) истец просил взыскать с ФИО3 41 441,20 руб.- сумму доплаты на достройку МКД; 10 283,03 руб.- расходы на содержание общего имущества; 13 863,86 руб.- неустойка; 2153,57 руб.- проценты за пользование чужими денежными средствами.; 14 737,40 руб.- штраф; расходы по гос.пошлине.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства. Ранее в судебном заседании иск просила удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить. С встречными исковыми требованиями не согласилась. Поддержала доводы отзыва. 

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признали, указав, что истец не оплатила паевой взнос в полном объеме, поддержали доводы возражений. Встречные требования просили удовлетворить. Указали, что после того, как строительство объекта было прекращено в связи с банкротством застройщика, за всеми дольщиками было признано право собственности на долю на незавершённый строительством объект — жилой дом. Строительство дома осуществлялось за счёт взносов на достройку многоквартирного дома. Размер взносов, плата за текущее содержание утверждались протоколами общего собрания собственников долей в незавершенном строительством объекте. Все решения принимались большинством собственников, ни один из протоколов не оспаривался. Данные решения являются обязательными для истца, которая является членом ЖСК. Истцом не исполнено обязательство по оплате сумм на достройку многоквартирного дома в полном объёме, у истца имеется задолженность перед ЖСК в размере 41441,20 рублей по оплате за оборудование ИТП. Основания для признания права собственности на квартиру за истцом отсутствуют. 

Представитель 3-го лица в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие. (т.1 л.д.184)

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 150 ГПК РФ непредставление доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.

В силу ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4).

В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. 

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Кроме того, он должен участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Установлено, что решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 13.06.2005 г. за ФИО3 признано право на 1596/100000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект жилой дом № ***, кадастровый номер ** в виде 4-х комнатной квартиры общей площадью 108,59 кв. м, расположенной *** (т. 1 л.д. 26)

Право собственности на 1596/100000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект жилой дом *** 29.09.2005 г.. (т. 1 л.д. 25).

Застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: *** стр. с 1995 года являлось ТОО «ПСО-1», которое решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.12.1998 признано банкротом.

ЖСК «Дом на Сибирской-35» создан 18.04.2014 г., целью создания ЖСК является завершение строительства- объекта капитального строительства по адресу: ***стр.), управление эксплуатацией многоквартирного дома, его коммуникаций и инфраструктуры по указанному адресу.

С 21.05.2015 ЖСК «Дом на Сибирской – 35» является застройщиком многоквартирного жилого дома (т.2 л.д.77-78). Частично строительство объекта осуществлялось за счет средств субсидий, предоставленных мэрией г. Новосибирска. Остальная часть затрат на достройку объекта осуществлялась за счет средств собственников.

29.12.2017 г. ЖСК «Дом на Сибирской – 35» выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. (т. 2 л.д. 84)

Являясь собственником доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, истец обязана нести расходы, понесенные на строительство многоквартирного жилого дома и расходы, связанные с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.

На основании ч. 3 ст. 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Право собственности у истца на законченный строительством объект в виде квартиры не может возникнуть без ввода жилого дома в эксплуатацию, что невозможно без завершения всего комплекса строительно-монтажных работ, определенных проектом.

При таких обстоятельствах ЖСК действовал в рамках п. 1 ст. 980 ГК РФ и его действия по завершению строительства жилого дома были направлены на обеспечение правомерного интереса участников долевого строительства в завершении строительства и приобретении прав на квартиры, совершены исходя из очевидной пользы для будущих собственников квартир в жилом доме.

Общим собранием собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от 29.11.2016 г. (вопрос 5) принято решение об утверждении суммы на достройку объекта – незавершенного строительством 4-х подъездного 9-ти этажного жилого дома по *** стр., в размере 471, 75 руб. на 1 единицу доли в общей долевой собственности или 7 000 рублей на 1 кв.м площади. Установлен срок внесения собственниками долей суммы на достройку объекта – до 30.04.2017 г.. (т. 3 л.д. 113-115)

Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено и подлежит исполнению.

Согласно техническому паспорту жилого помещения по состоянию на 05.02.2019 г. площадь квартиры истца составляет 102,9 кв. м (т. 3 л.д. 63-65).

Поскольку решение собрания от 29.11.2016 г. предполагает расчёт суммы на достройку дома не только по размеру доли, но и по размеру площади квартиры, суд приходит к выводу, что окончательный размер пая, который должен быть внесён истцом на основании решения собрания от 29.11.2016 г., должен исчисляться, исходя из площади квартиры на сегодняшний день.

Фактически площадь квартиры составляет 102,9 кв. м, истец не сможет получить квартиру большей площади. 

Таким образом, требовать с истца денежные средства в объёме большем, чем площадь квартиры неправомерно. Поэтому, сумма пая составляет 720 300 рублей. (7000 * 102,9)

Довод ЖСК «Дом на Сибирской - 35» о том, что взыскание с истца суммы на достройку дома, исходя из фактической площади объекта, ставит его в привилегированное положение по отношению к другим собственникам, не находит своего подтверждения в материалах дела.

Так, согласно решению Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 15.04.2019 по делу № 2-152/2019 в пользу ЖСК «Дом на Сибирской - 35» с ФИО1 взыскано 207 400 рублей на достройку дома по решению общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от 29.11.2016. Расчёт задолженности произведен следующим образом: (7000 (утвержденный размер взноса на 1 кв. м площади)* 86,7 (площадь квартиры) - 399 500 (внесенная сумма).

При этом в соответствии с решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 25.06.2004 за ФИО1 признано право собственности на 3-х комнатную квартиру № *** в объекте незавершенного строительства – 

<

...> общей площадью 91,79 кв. м, то есть, строительная площадь квартиры больше фактической площади, однако ЖСК «Дом на Сибирской - 35» в своём исковом заявлении к ФИО1 просит взыскать с неё сумму на достройку дома, исходя из фактической площади квартиры 86,7 кв. м, и решением суда от 15.04.2019 с ФИО1 взысканы денежные средства согласно площади 86,7 кв. м..

В соответствии с решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 14.06.2019 по иску ФИО2 к ЖСК «Дом на Сибирской - 35» и встречному иску установлено, что размер взноса ФИО2 на окончание строительства дома составляет 597 800 руб. исходя из расчета: 7000 * 85,4.

Решением общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от 31.05.2018 г. (вопрос 4) утверждена дополнительная сумма достройки на выполнение обязательных работ: завершение монтажа системы отопления 4-х этажей (19,02 рублей на единицу доли); устройство ограждения на кровле дома (5,26 рублей за единицу доли); устройство стяжки (40,08 рублей на единицу доли). Оплату необходимо произвести до 20.06.2018 г.. (т. 2 л.д. 46-49)

Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено и подлежит исполнению.

По данному решению дополнительная сумма рассчитывается только исходя из единицы доли, вне зависимости от фактической площади квартиры, поэтому стоимость дополнительного пая по решению от 31.05.2018 для истца составляет 102 718,56 рублей ((19,02+5,26+40,08) * 1596).

Таким общая сумма, которую истец должна была внести на достройку дома составляет 823 018,56 рублей (720 300 + 102 718,56).

Данная сумма истцом внесена, что подтверждается представленными копиями платежных документов и подтверждено представителями ответчика, которые в своих пояснениях, а также в встречном иске (т.2 л.д.30) указывают, что ФИО3 внесена сумма на достройку дома в размере 855 631,56 руб.. То есть, у ФИО3 фактически имеется сумма переплаты за основной пай в размере 32 613 рублей.

Тем не менее, ответчик указывает, что истцом не оплачен паевой взнос в полном объеме, а именно, взнос на оборудование ИТП, установленный решением общего собрания членов ЖСК и собственников квартир от 16.05.2019 г. (вопрос 7). (т.3 л.д.79-84)

Действительно, на основании вышеуказанного решения члены ЖСК и собственники квартир утвердили целевые затраты, в т.ч, на оборудование ИТП в размере 2497300 руб., однако, решением собрания не определен ни порядок исчисления затрат для членов ЖСК и собственников, ни сроки внесения платежа, кроме того, в данном решении не указано, что целевые затраты, в т.ч. на ИТП, формируются за счет дополнительных паевых взносов. 

П.7.5 Устава ЖСК предусмотрено, что размер и порядок уплаты дополнительных взносов определяется и утверждается на общем собрании членов ЖСК. (т.3 л.д.87-93)

Таким образом, сумма в размере 41 441, 20 руб., определенная ЖСК к взысканию, как дополнительный пай, таковым не является. Данные целевые затраты не утверждены как дополнительный паевой взнос, при этом, затраты утверждены после ввода дома в эксплуатацию.

С учетом изложенного, суд считает, что заявленные во встречном иске требования о взыскании суммы 41 441,20 руб.- суммы доплаты на достройку МКД нельзя признать обоснованными и подлежащим взысканию с ФИО3 в настоящее время. 

При определении порядка исчисления данных затрат для членов ЖСК и собственников, сроков внесения денежных средств, ЖСК будет вправе требовать денежные средства с лиц, не внесших их в определенном размере в установленные сроки.

Решением общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от 06.11.2014 (протокол №2, вопрос 8) утверждена смета затрат на период с 26.09.2014 по февраль 2015 года, в том числе, содержание объекта на данный период из расчета 1,5 руб. в месяц на единицу доли каждого собственника (т. 1 л.д. 151-153). В дальнейшем расходы на содержание не изменялись.

Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено и подлежит исполнению. 

Исходя из положений ст.ст. 153, 155, 156, 158 ЖК РФ, собственник не освобождается от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома, решения, принятые на общих собраниях в установленном законом порядке, являются обязательными для всех собственников помещений в МКД.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать, в частности, в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (статья 249 ГК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Таким образом, ФИО3 на основании ст. 249 ГК РФ должна нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле.

Протоколом заседания расширенного правления ЖСК «Дом на Сибирской-35» от 06.01.2018 утверждено решение (вопрос №7) об отнесении суммы предоплаты за поставляемую АО «Сибэко» тепловую энергию в размере 600 000 рублей на расходы по содержанию общедомового имущества за декабрь 2017 года.

Поскольку ФИО3 является собственником 1596/100000 доли в праве общей долевой собственности, то на основании ст. 249 ГК РФ должна нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле, в т.ч., расходы на тепловую энергию.

Из представленных истцом платёжных документов установлено, что ФИО3 всего оплачено 991 192,06 руб., из которых: сумма основного и дополнительного пая составила 823 018,56 руб.; остаток – 168 173,50 руб..

В встречном иске ЖСК «Дом на Сибирской — 35» указывает, что за период с 26.09.2014 по 15.05.2019 сумма за содержание дома, учитывая плату за тепловую энергию, у истца составила - 145 058 руб..

Учитывая вышеуказанное, задолженности у истца за содержание дома не имеется.

Требования ЖСК «Дом на Сибирской — 35» о взыскании с ФИО3 неустойки и штрафа суд считает не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Решением собрания от 29.11.2016 г. (вопрос 6) (т.3 л.д.113-115) установлена неустойка в размере двукратной ключевой ставки за несвоевременное внесение суммы на достройку для дольщиков, которые по состоянию после 30 апреля 2017 и до даты сдачи объекта № 1 в эксплуатацию, не оплатят сумму на достройку.

Сумма основного пая ФИО3 была внесена до сдачи дома в эксплуатацию.

Штрафные санкции предусмотрены решением общего собрания собственников долей от 11.09.2017 г. в размере 20% от сумм неоплаченного пая. (т.1 л.д.157-163)

Пунктом 2 ст.1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395) в того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Соответственно, начисление штрафа неправомерно.

Подлежат удовлетворению требования встречного иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2153,57 руб. за несвоевременную опалу дополнительного пая по решению общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от 31.05.2018 г. (срок оплаты установлен до 20.06.2018); истцом платеж внесен 02.10.2018 г..

С учетом изложенного, при установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании за ней права собственности на 4-х комнатную квартиру № ** в жилом доме № ***, поскольку ФИО3 оплату паевых взносов на окончание строительства многоквартирного жилого дома произвела в полном объеме. 

При подаче встречного искового заявления ЖСК «Дом на Сибирской - 35» понесены расходы по уплате государственной пошлины. Поскольку требования ЖСК частично удовлетворены, то в силу ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ФИО3 в пользу ЖСК подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО3 право собственности на 4-х комнатную квартиру № ** на ** этаже в жилом доме № ***, кадастровый номер квартиры **, общей площадью 102,9 кв. м.. 

Требования встречного искового заявления удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу Жилищно-строительного кооператива «Дом на Сибирской-35» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2153,57 руб.. В остальной части требований- отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу Жилищно-строительного кооператива «Дом на Сибирской-35» расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 руб..

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.В.Кузьменко

Решение в окончательной форме принято 30.08.2019 года