Дело № 2-452/2024

44RS0002-01-2023-004529-65 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2024 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Балаевой Н.С.,

с участием представителей истцов ФИО1, 

представителя ООО «СКН» ФИО2, 

при секретаре судебного заседания Тощаковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ООО «СКН» о признании договора инвестирования договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, передаче квартир, взыскании судебной неустойки, 

установил:

ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 обратились в суд с исковым заявлением к ООО «СКН» о признании договора инвестирования договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, передаче квартир, взыскании судебной неустойки.

Требования мотивированы тем, что между ответчиком и администрацией города Костромы 17 февраля 2017 года был заключен договор о совместной деятельности №-д, предметом которого явилось объединение денежных средств и имущества, иных материальных и трудовых средств для осуществления реставрации объекта культурного наследия по адресу: ..., срок реализации которого был установлен сторонами до dd/mm/yy. В соответствии с указанным договором о совместной деятельности истцы в период 2021 и 2022 года заключили с ООО «СКН» договоры инвестирования на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома по адресу: ..., с целью получения впоследствии права собственности в отношении жилых помещений в указанном МКЖД:

ФИО6 по договору от dd/mm/yy №Г9/23/8 в отношении ... (площадью 33,86 кв.м.) по цене 1870765 рублей, со сроком исполнения dd/mm/yy (изменен сторонами на dd/mm/yy);

ФИО7 по договору от dd/mm/yy №Г9/23/3 в отношении ... (площадью 49,6 кв.м.) по цене 2870104 рубля, со сроком исполнения dd/mm/yy и по договору от dd/mm/yy №№ в отношении ... (площадью 51,3 кв.м.) по цене 3440178 рублей, со сроком исполнения dd/mm/yy;

ФИО4 и ФИО5 по договору от dd/mm/yy №Г9/23/5 в отношении ... (площадью 33,06 кв.м.) по цене 1818300 рублей, со сроком исполнения dd/mm/yy;

ФИО3 по договору от dd/mm/yy №Г9/23/8 (с учетом дополнительных соглашений и договора цессии от dd/mm/yy) в отношении ... (площадью 38,10 кв.м.) по цене 2286000 рублей, со сроком исполнения 31 мая 202 года (изменен сторонами на dd/mm/yy).

Денежные средства были оплачены истцами ООО «СКН» в полном объеме. Истцами Ц-выми с учетом оплаты части средств до ввода объекта в эксплуатацию также в полном объеме, размер недоплаты составляет 400000 рублей – со сроком оплаты после ввода в эксплуатацию. ООО «СКН» получены все необходимые документы для осуществления реставрации и приспособления МКЖД для его использования, однако условия договоров инвестирования были нарушены ответчиком в части нарушения сроков передачи квартир в собственность истцов. 

В соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими отношениями сторон, истцы полагают, что между ними и ООО «СКН» были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В указанной ситуации истцы стали заложниками недобросовестных действий ООО «СКН», который в нарушении условий договоров инвестирования и договора о совместной деятельности уклоняется от надлежащего оформления отношений сторон, а также от передачи данных объектов в установленные сроки. Исходя из условий договоров инвестирования следует, что ООО «СКН» осуществляло привлечение денежных средств истцов, для реконструкции (строительства) на находящемся в долевой собственности ответчика и третьего лица земельном участке, многоквартирного жилого дома с последующей передачей истцам обособленных квартир, расположенных в данном доме. О наличии между сторонами указанных взаимоотношений свидетельствует как указанная в договорах стоимость жилых помещений, характеристики передаваемых истцам помещений, являющихся отдельными квартирами, с площадью и имеющих самостоятельные выходы через места общего пользования (лестницу), так и обязательства ООО «СКН» по реконструкции (строительству) и сдаче в эксплуатацию законченного строительством объекта. Указанные обязательства не соответствуют существу договора участия в инвестировании строительства, а свидетельствуют о фактическом заключении между сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах заключенные между истцами и ООО «СКН» договоры инвестирования являются притворной сделкой, притворяющей фактически заключенными между сторонами договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома, на момент его заключения.

Ссылаясь на положения ст. 166, 170 Гражданского кодекса РФ, положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", истцы утверждают, что отношения, сложившиеся между сторонами спора, должны быть квалифицированы как договоры участия в долевом строительстве МКЖД, с последствиями предусмотренными действующим законодательством, в том числе в части регистрации договоров долевого участия в ЕГРН. Ответчик в нарушение условий пункта 2.4 договоров инвестирования не осуществляет передачу в собственность истцов квартир в установленные сроки, при условии полного исполнения с их стороны условий договоров, и в части оплаты денежных средств, за изменением сроков договоров ответчик также не обращался, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении его стороны обязательств по договорам.

В силу вышеизложенного, истцы просят суд:

1. признать договор инвестирования, заключенный между ООО «СКН» и истцами, договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ...;

2. обязать Ответчика оформить, подписать и осуществить действия по государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (согласно требований статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

3. обязать Ответчика передать в собственность Истцов жилые помещения (квартиры) в жилом доме по адресу: ...:

- ФИО6 ... (площадью 33,86 кв.м.);

- ФИО7 ... (площадью 49,6 кв.м.) и ... (площадью 51,3 кв.м.);

- ФИО4 и ФИО5 ... (площадью 33,06 кв.м.);

- ФИО3 ... (площадью 38,10 кв.м.) не позднее 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

4. в случае неисполнения решения суда в установленные сроки взыскать с ответчика в пользу истцов судебную неустойку в сумме 500 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

В судебное заседание ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 не явились, поручив ведение дела представителю ФИО1, который поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «СКН» ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями истцов не согласился.Ккак следует из его объяснений договоры, заключенные с истцами, не являются договорами участия в долевом строительстве, поскольку ответчик не осуществляет строительство многоквартирного дома, а выполняет реставрационные работы на объекте. Объект уже создан, ответчик его вновь не создает. Разрешение на проведение работ сроком действия закончилось, ответчик подал документацию на продление разрешения, и на сегодняшний день работы приостановлены. Как только разрешение будет одобрено, работы будут продолжены. Квартиры еще никому не проданы, никому не сданы. Ответчикам высланы уведомления, на которые инвесторы не отвечает, в последующем ответчик будет с ними расторгать договоры. После того как будет выдано разрешение и окончены все реставрационные работы по сохранению объектов культурного наследия, намерены в дальнейшем также вести переговоры о передаче объектов в собственность инвесторов. Нарушение сроков обусловлено тем, что необходимо было дорабатывать проектную документацию и дополнительно пройти историко-культурную экспертизу. Информацию доводил до ФИО8, но она уже не доводила информацию инвесторам. На сегодняшний день на работы по дому 9/23 ..., потрачено 23 000 000 рублей, и только 13 000 000 рублей было внесено инвесторами. ответчик все равно продолжал работы по сохранению культурного наследия данного дома своими силами и в августе направил уведомление инвесторам. В уведомлении написали, что готовы вернуть деньги либо заключить дополнительные соглашения, вернуть деньги с учетом простоя ответчика. В связи с этим в договоре четко прописано в пункте, что нужно соблюдать претензиционный порядок, чего никто не сделал.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Костромской области ФИО9 в судебное заседание не явилась, представив письменный отзыв, из которого следует, что многоквартирный дом по адресу: г Кострома ... помещения в нем введены в эксплуатацию не является вновь созданным, в ЕГРН имеются сведения о государственной регистрации прав на помещения многоквартирного дома, в связи с чем требования истцов находит не подлежащими удовлетворению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области и администрация города Костромы, представители которых также в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. 

Представитель администрации города Костромы просил в иске отказать, представив ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

Представитель Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области ФИО10 направила отзыв, согласно которому задание по адресу: ... является объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом XIX века». Долевое строительство предполагает строительство (создание) многоквартирного дома с «нулевого цикла». По мнению инспекции, договоры инвестирования не имеют признаков долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу части 3 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 указанного Федерального закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Из материалов дела следует, что ..., расположенные в многоквартирном доме по адресу: ..., находятся в общей долевой собственности ООО «СКН» (ИНН №), доля в праве 90/100, и муниципального образования городской округ ..., доля в праве 10/100. данные сведения подтверждаются выписками из ЕГРН.

dd/mm/yy между ООО «СКН» (ИНН №) и администрацией города Костромы был заключен договор о совместной деятельности №-д, предметом которого явилась объединение денежных средств и имущества, иных материальных и трудовых средств для осуществления реставрации объекта культурного наследия по адресу: ..., срок реализации которого был установлен сторонами до dd/mm/yy. 

Многоквартирный дом по адресу: ..., является объектом культурного наследия «Жилой дом XIX века». Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области выдано задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения выдано dd/mm/yy ООО «СКН».

ООО «СКН», выступив застройщиком, заключило с истцами, инвесторами, договоры инвестирования на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома по адресу: ..., в соответствии с условиями которых, инвестор обязуется осуществить инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, а застройщик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а также обязуется выполнить работы по строительству объекта (пункт 2.1 договора).

По завершении реализации инвестиционного проекта, ввода объекта в эксплуатацию, государственной регистрации права застройщика на объект, при условии надлежащего выполнения обязательств инвестором, застройщик передает объект инвестиционной деятельности в собственность инвестора (пункт 2.2.)

В пункте 2.3 договора предусмотрено, что денежные средства инвесторов направляются на разработку проектной документации, экспертизу проектной документации, на выполнение строительных, ремонтных и реставрационных работ, контроль за их выполнением, оплату технологического присоединения к сетям газоснабжения, водоснабжения и электрической сетям, иные мероприятия необходимые для реализации инвестиционного проекта.

По договору, от dd/mm/yy №Г9/23/8, заключенному с ФИО6, объектом является ... (площадью 33,86 кв.м.). Цена договора 1870765 рублей. Срок передачи объекта инвестору - dd/mm/yy (изменен сторонами на dd/mm/yy).

По договору от dd/mm/yy №Г9/23/3, заключенному с ФИО7, объектом является ... (площадью 49,6 кв.м.). Цена 2870104 рубля. Срок передачи объекта инвестору - dd/mm/yy.

По договору от dd/mm/yy №Г9/23/6, заключенному с ФИО7, объектом является ... (площадью 51,3 кв.м.). Цена договора 3440178 рублей. Срок передачи объекта инвестору - dd/mm/yy.

По договору от dd/mm/yy №Г9/23/5, заключенному с ФИО4 и ФИО5, объектом является ... (площадью 33,06 кв.м.). Цена договора 1818300 рублей. Срок передачи объекта инвестору - dd/mm/yy. 

По договору от dd/mm/yy №Г9/23/8 (с учетом дополнительных соглашений и договора цессии от dd/mm/yy), заключенному с ФИО3, объектом является ... (площадью 38,10 кв.м.) по цене 1872458 рублей. Срок передачи объекта инвестору 31 мая 202 года (изменен сторонами на dd/mm/yy).

Как пояснил представитель ответчика ООО «СКН» в судебном заседании, застройщиком выполнены работы по усилению фундаментов, замена конструкций перекрытий, возведение перегородок, усиление перемычек оконных и дверных проемов и др. работы, однако необходимо выполнить проходку вентиляционных каналов (в том числе для котлов) выше крыши, отделочные работы (окраска стен и потолков, укладка керамогранитной плитки на пол) в местах общего пользования (коридоры, лестничная площадка).

Объекты инвесторам не переданы, сроки передачи объектов инвесторам, предусмотренные, указанными выше договорами, истекли. 

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ).

В соответствии со статьей 4 вышеуказанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (часть 1).

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы) (часть 2).

Согласно положениям статьи 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под застройщиком подразумевается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно части 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 этой статьи.Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше положениями закона и проанализировав условия договоров инвестирования, заключенных между истцами ответчиком ООО «СКН», разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, приходит выводу, что договоры инвестирования регулируют правоотношения спорящих сторон по купле-продаже будущей недвижимой вещи с элементами правоотношений, регулируемых также договором подряда.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ действие данного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

По общему правилу, предусмотренному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.

В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир (иных объектов недвижимости) гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.

Однако, суд считает, что Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в рассматриваемой ситуации применению не подлежит, как не подлежат применению в данном деле и положения ст. 170 Гражданского кодекса РФ, поскольку ООО «СКН» не является застройщиком применительно к данному Федеральному закону от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, а истцы – участниками долевого строительства (создания) многоквартирных дома. 

Предметом спорных договоров являются инвестиции в целях реализации инвестиционного проекта по реставрации жилых помещений (пункты 1.1.4 договоров), принадлежащих не только ответчику, но и муниципальному образованию. ООО «СКН» в реестр застройщиков, правовые нормы о котором содержатся в ст. 23.1 указанного Федерального закона, не включен. Кроме того, поэтапной оплаты по договору в соответствии с завершенными этапами строительства с размещением денежных средств на счете эскроу договор не предполагает. Напротив, оплата по договору произведена в полном объеме авансом (за исключением истцов Ц-вых), т.е. денежные средства ответчик вопреки указанному Федеральному закону получил полностью, при этом своих обязательств по передаче помещений, в сроки, согласованные сторонами, не исполняет, пользуется денежными средствами истцов. 

Обязательство ответчика по передаче объектов, поименованных в договоре, инвесторам может быть исполнено, только после того, как ответчиком будет реализован инвестиционный проект совместно с Администрацией города Костромы, что обусловлено договором о совместной деятельности от dd/mm/yy. 

В силу изложенного суд считает, что требования истцов о признании договоров инвестирования, заключенных между ООО «СКН» и истцами, договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., а также требования об оформлении, подписании и осуществлении действий по государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (согласно требований статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, удовлетворению не подлежат.

Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании настаивал на том, что вне зависимости от того, какая будет судом будет дана правовая оценка договорам инвестирования, заключенным между сторонами, истцы в силу положений ст. 309,310 Гражданского кодекса РФ, вправе требовать передачи им в собственность жилых помещений, а действия ответчика, не исполняющего свои обязательства, нарушают права и законные интересы истцов.

Данные доводы представителя истцов суд находит обоснованными.

В силу положений пункта 1 ст. 455, пункта 1 ст. 456, а также пунктов 1 и 2 ст. 740 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что договоры инвестирования, заключенные с истцами, являются смешанными по своей правовой природе, ООО «СКН» выступив «застройщиком» по договорам инвестирования обязан передать истцам в силу данных договоров инвестирования - объекты инвестиционной деятельности, жилые помещения, поименованные в договорах. Срок реализации инвестиционного проекта истек, как и истекли сроки передачи объектов инвестиционной деятельности, согласованные с истцами. 

Представитель ответчика ООО «СКН» в судебном заседании сослался на уведомления, направленные в адрес истцов ФИО7 (от dd/mm/yy.23 г.), ФИО3 (от dd/mm/yy), ФИО6 (от 17.08.2023г.), из которых усматривается, что ответчик, ссылаясь на увеличение стоимости товаров, услуг, дополнительные затраты на материалы, требует увеличения инвестиций, для завершения реализации инвестиционного проекта. Ответчиком истцам предложено заключить дополнительное соглашение на увеличение стоимости, указанное в договорах, на 20% (187076,50 руб. – ФИО6, 228600 руб. – ФИО3, 287020,80 руб. и 344017,80 руб. – ФИО7).

В силу положений ст. 706 Гражданского кодекса РФ, цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой (пункт 4).

Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.

Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре (пункт 5).

Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов (пункт 6).

При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса (пункт7).

Об обстоятельствах, на которые ссылается ответчик в указанных уведомлениях об увеличении затрат на исполнение договора, истцам до истечения сроков, согласованных договорами, ответчик не сообщал. Более того, обстоятельства, на которые ссылается ответчик, ничем не подтверждены, в связи с чем у суда нет оснований полгать, что имели обстоятельства, указанные в ст. 706 Гражданского кодекса РФ. Встречных требований о расторжении договоров не заявлено. Просрочка исполнения обязательств ответчика по передаче объектов инвестиционной деятельности является длительной, при этом ответчик потребовал доплаты по договору уже после истечения сроков, предусмотренных договорами. 

С учетом изложенного суд находит требования истцов о возложении обязанности на ответчика по передаче объектов инвестиционной деятельности подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Аналогичные положения содержатся в части 3 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Так, согласно ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.

Суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая обстоятельства данного дела, указанные выше, суд полагает необходимым установить срок исполнения обязанности ответчика по передаче объектов инвестиционного строительства истцам не позднее трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. При этом суд учитывает, что сроки передачи объектов, согласованные сторонами, истекли, но при этом для передачи объектов инвесторам требуется как сдача и приемка выполненных работ, обеспечить в установленном законом порядке оформление и регистрацию права собственности участников реализации договора о совместной деятельности от dd/mm/yy. Суд также учитывает, что при наличии обстоятельств объективно затрудняющих исполнение решения суда в указанные сроки, ответчик вправе ставить вопрос об отсрочке исполнения судебного акта.

Из пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума № 7), следует, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства з натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего- устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора- взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В силу пунктов 31 и 32 Постановления Пленума №7, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Истцами заявлено о присуждении судебной неустойки в размере 500 рублей в день за каждый день неисполнения судебного акта, данное требование суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу вышеприведенных положений закона.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ООО «СКН» удовлетворить частично.

Обязать ООО «СКН (ИНН 

<

***>) передать в собственность ФИО3 (

<

данные изъяты>) ..., площадью 38,10 кв.м. в доме по адресу: ..., в срок не позднее трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Обязать ООО «СКН (ИНН 

<

***>) передать в собственность ФИО6 

<

данные изъяты>) ..., площадью 33,86 кв.м. в доме по адресу: ..., в срок не позднее трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Обязать ООО «СКН (ИНН 

<

***>) передать в собственность ФИО7 (

<

данные изъяты>) ..., площадью 49,6 кв.м., и ..., площадью 51,3 кв.м., в доме по адресу: ..., в срок не позднее трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Обязать ООО «СКН (ИНН 

<

***>) передать в собственность ФИО4 

<

данные изъяты>) и ФИО5 (

<

данные изъяты>) ..., площадью 33,06 кв.м. в доме по адресу: ..., в срок не позднее трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ООО «СКН (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО3 

<

данные изъяты>) судебную неустойку за неисполнение решения суда в указанный выше срок в размере 500 рублей за каждый день просрочки.

Взыскать с ООО «СКН (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО6 (

<

данные изъяты>) судебную неустойку за неисполнение решения суда в указанный выше срок в размере 500 рублей за каждый день просрочки.

Взыскать с ООО «СКН (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО7 (

<

данные изъяты>) судебную неустойку за неисполнение решения суда в указанный выше срок в размере 500 рублей за каждый день просрочки.

Взыскать с ООО «СКН (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО4 (

<

данные изъяты>) и ФИО5 (

<

данные изъяты>) судебную неустойку за неисполнение решения суда в указанный выше срок в размере 500 рублей за каждый день просрочки, по 250 рублей в пользу каждой. 

В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО «СКН» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.С. Балаева

Мотивированное решение изготовлено 29 февраля 2024 года.