Дело №2-156/2024 

УИД 52RS0045-01-2023-001812-14 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саров 12 марта 2024 года 

Саровский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Храмова В.А., при секретаре судебного заседания Баженове О.С., с участием представителя истца посредством видеоконференцсвязи на базе Московского районного суда г. Нижнего Новгорода ФИО1, ответчиков и их представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области к ФИО3 , ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указало, что в процессе рассмотрения в Саровском городском суде Нижегородской области гражданского дела № по иску Управления государственно охраны объектов культурного наследия Нижегородской области об изъятии бесхозяйственно содержимого объекта культурного наследия регионального значения «Дом, в котором в 1947-1989 гг. жили первые руководители и ведущие ученые РФЯЦ-ВНИИЭФ 

<

данные изъяты>» по адресу: Нижегородская ..., кадастровый № из собственности ФИО3 выявлен факт перехода права собственности в отношении данного объекта на другое физическое лицо по договору купли-продажи.

По ходатайству истца от **** Саровским городским судом Нижегородской области направлен запрос в филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Нижегородское области о предоставлении копии регистрационного дела по объект культурного наследия регионального значения по адресу: Нижегородская ..., кадастровый №, том числе договора купли-продажи объекта, на основании которого **** зарегистрирован переход права собственности. Копия регистрационного дела поступило к истцу из Саровской городского суда Нижегородской области **** №

<

данные изъяты>. 

Согласно договору купли-продажи от **** заключенному между ФИО3 и ФИО4, ФИО3 (продавец) продал (передал), а ФИО5 (покупатель) купил (принял) в собственность нежилое 2-этажное (подземных этажей-1) здание (назначение: нежилое), общей площадью 270,8 кв. м., инв. № с кадастровым номером №, находящееся в городе Саров Нижегородской ....

Указанное здание на основании Постановления Законодательного собрания Нижегородской области от 16.09.1999 № 286 «Об объявлении находящихся на территории Нижегородской области объектов, имеющих историческую, научную и художественную ценность, памятниками истории и культуры местного (областного) значения» отнесено к памятникам истории и культуры местного значения с наименованием «Дом, в котором в 1947-1989 гг. жили первые руководители и ведущие ученые РФЯЦ-ВНИИЭФ 

<

данные изъяты>». В соответствии с Приказом Министерства культуры Российской Федерации от **** №-р, объект зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации как объект культурного наследия регионального значения, ему присвоен регистрационный №.

ФИО3 заключено с Управлением охранное обязательство собственника объекта культурного наследия от **** №C.

Ознакомившись с поступившим из Саровского городского суда Нижегородской области договором купли-продажи объекта, истцом выявлен факт несоответствия данного договора требованиям ч. 7 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в соответствии с которой установлено, что в договоре купли-продажи объекта от **** заключенном ФИО3 и ФИО5 в качестве существенного условия отсутствует обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательстве порядок и условия их выполнения, копия охранного обязательства не приложена к договору.

Переход права собственности на объект к ФИО4 зарегистрирован **** в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости ФГИС ЕГРН от **** №№.

В соответствии с п.1.3, указанного договора продавец передал покупателю свои права и обязанности арендатора на земельный участок под объектом с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м. принадлежащий продавцу на основании договора аренды земельного участка № от ****, заключенного между администрацией ... Нижегородской ... и ФИО3 Переход права аренды на земельный участок с кадастровым номером № к ФИО4 зарегистрирован **** (№) в Едином государственном реестр недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости ФГИС ЕГРН от **** № №. Кроме того, данный договор заключен ФИО3 при следующих обстоятельствах.

В связи с крайне неудовлетворительным техническим состоянием объекта культурного наследия в результате длительного бездействия его собственника истцом **** подготовлено исковое заявление об изъятии бесхозяйственно содержимого объекта из собственности ФИО3 в порядке, предусмотренном статьей 54 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ и направлено ответчику **** ФИО3 по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении (ШПИ №). Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором № иск получен ФИО3 ****. В соответствии с отметкой ГБУ «Уполномоченный МФЦ» по адресу: ... договор купли-продажи объекта сдан для осуществления процедуры государственной регистрации ****, то есть на следующий день после получения ФИО3 искового заявления. Также определением Саровского городского суда Нижегородской области от **** удовлетворено ходатайство Управления о принятии мер по обеспечению к ФИО3 иска об изъятии бесхозяйственно содержимого объекта и наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта. Определение приведено в исполнение немедленно, письмом Саровского городского суда Нижегородской области от **** направлено в филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Нижегородской области. Переход права собственности зарегистрирован ФГБУ ФКП Росреестра по Нижегородской области ****, то есть после наложения обеспечительных мер Саровским городским судом Нижегородской области. 

Поскольку в договоре купли-продажи объекта, являющемся объектом культурного наследия от **** заключенном между ФИО3 и?ФИО5, отсутствуют предусмотренные действующим законодательством существенные условия, а также не имеется обязательного в силу закона приложения - копии охранного обязательства, сторона (ФИО5), к которой перешло право собственности на объект не приняла на себя обязательства, предусмотренные действующим законодательством в сфере государственной охраны объектов культурного наследия. Данные обстоятельства по мнению истца создают угрозу причинения вреда объекту культурного наследия, вследствие чего посягает на публичные интересы, в отношении которых истец осуществляет государственно-властные полномочия в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Нижегородской области от **** №.

Объект приобретен ФИО3 по итогам аукциона по продаже объекта муниципальной собственности, проведенного ****. На момент покупки объект находился в аварийном состоянии. Указанная информация представлена истцу письмом администрации г. Саров от **** №. Истцом в разные года фиксировалось состояние объекта, которое продолжало только ухудшаться. В 2002 года произошло возгорание объекта, что подтверждается справкой от **** УМВД Нижегородской области в г. Саров и заключением ГУГПС МВД России отдела № Пожарной части № от **** №. В ходе указанного пожара объекту был причинен значительный ущерб, что также подтверждается актом технического обследования от **** и справкой ГП НО «Нижтехинвентаризация» Саровский филиал от ****. В настоящее время объект имеет признаки произошедшего ранее возгорания. Деревянные конструкции сруба первого этажа частично утрачены. Конструкции объекта выше второго этажа сгорели и обрушились. Оконные и дверные проемы отсутствуют. Кровля отсутствует. На остатках деревянного сруба имеются следы пожара, облицовка и часть наличников обуглены. Декоративные элементы отсутствуют. Уцелевшая часть фасадов объекта покрыта надписями в стиле «граффити». Цоколь утратил штукатурный и окрасочный слой, разрушен до оголения кирпичной кладки. Крыша и перекрытие второго этажа обрушены, в связи с чем все внутреннее пространство Объекта открыто и заполнено снегом. На фасадах имеются фрагменты ромбовидной облицовки из реек, частично уцелевшие при пожаре. Утрачены стрельчатые наличники чердачных окон. Кроме того отсутствует эркерная башня, встроенная в объем планировочной структуры объекта с шпилевидной кровлей. Остатки обгоревшей конструкции покосились и подвержены актив деформации из-за биопоражений и осадков, представляют собой угрозу жизни и здоровья людей. Сложившаяся ситуация создала условия дальнейшего разрушения и полного физического уничтожения объекта культурного наследия. Коммуникации и инженерные сети в объекте отсутствуют. Проживание в объекте невозможно. Объект заброшен. Элементы каменной лестницы, ведущей к объекту также деформированы до оголения кирпичной кладки. Доступ третьих лиц на объект не ограничен, ограждение аварийного объекта отсутствует, охрана объекта не обеспечивается. Однако, за все время, которое объект находится в собственности ФИО3, работы в целях предотвращения ухудшения состояния и поддержания объекта в надлежащем техническом состоянии не проводились, проектная документация по сохранению объекта на согласование истцу не предоставлялась. Состояние объекта продолжает ухудшаться. Без принятия соответствующих мер по поддержанию его в надлежащем состоянии и ремонту существует угроза его дальнейшего разрушения и безвозвратной утраты исторического облика.

В связи с тем, что в нарушение требований ст.47.3 Федерального закона №73-Ф3 собственник ФИО3 не содержит принадлежащий ему объект культурного наследия в надлежащем состоянии, что создаёт угрозу его сохранности и влечет утрату им своего физического и историко-культурного значения, в Саровский городской суд Нижегородской области подано исковое заявление от **** об изъятии бесхозяйственно содержимого Объекта из собственности ФИО3 В процессе подготовки дела к судебному разбирательству выявился факт перехода права собственности в отношении данного объекта на ФИО4 С нарушениями действующего законодательства в сфере государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области. Данное обстоятельство делает невозможным рассмотрение исковых требований к ФИО3

На основании изложенного, истец просит суд: признать недействительным договор купли-продажи от **** заключенный между ФИО3 и ФИО4, нежилого 2-этажного здания, общей площадью 270,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...; применить последствия недействительности сделки по договору купли - продажи от **** нежилого 2-этажного здания, общей площадью 270,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Нижегородская ... виде возврата каждой из сторон всего полученного по сделке; признать недействительной запись № от **** в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации прав собственности ФИО4, нежилого 2-этажного здания, общей площадью 270,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Нижегородская ...; признать недействительной запись № от **** в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права аренды ФИО4, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м. расположенный по адресу: Нижегородская ....

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по Нижегородской области, администрация г. Саров, Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области, ППК Роскадастр.

В судебном заседании с использованием видеоконференцсвязи на базе Московского районного суда г. Нижнего Новгорода представитель истца на основании доверенности (т.1 л.д. 226) ФИО1 заявленные требования поддержала, дала пояснения по существу иска.

Ответчики и их представитель на основании доверенности (т.1 л.д. 125 – 126) и в порядке ч.6 ст. 53 ГПК РФ ФИО2 с иском не согласились, просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, поддержали письменные возражения. Дополнительно указали, что Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области является ненадлежащим истцом по делу, при этом охранное обязательство в новой форме не выдавалось истцом. 

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке. 

Учитывая, что представители третьих лиц о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, суд в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ определил возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Саровского городского суда Нижегородской области http://sarovsky.nnov.sudrf.ru.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся по делу лиц, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч.2 ст. 209 ГК РФ).

Федеральный закон N 73-ФЗ от 22 июня 1992 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», регулирует отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, а также на реализацию прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурно-национальной самобытности, защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания, защиту и сохранение источников информации о зарождении и развитии культуры.

Постановлением Законодательного собрания Нижегородской области от 16.09.1999 № 286 «Об объявлении находящихся на территории Нижегородской области объектов, имеющих историческую, научную и художественную ценность, памятниками истории и культуры местного (областного) значения» отнесен объект к памятникам истории и культуры местного значения с наименованием «Дом, в котором в 1947-1989 гг. жили первые руководители и ведущие ученые РФЯЦ-ВНИИЭФ 

<

данные изъяты>» (т.1 л.д. 31 – 32). 

Согласно статье 6 Закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» под государственной охраной объектов культурного наследия понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Статьей 5.1 Закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусмотрено, что к органам охраны объекты культурного наследия относятся федеральные органы власти, органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления.

Разграничение полномочий осуществляется по признаку территориального значения объектов культурного наследия.

В силу пункта 1 статьи 15 Закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, содержащий сведения об объектах культурного наследия.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что Приказом Министерства культуры Российской Федерации от **** №-р, объект недвижимости «Дом, в котором в 1947-1989 гг. жили первые руководители и ведущие ученые РФЯЦ-ВНИИЭФ 

<

данные изъяты>» зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации как объект культурного наследия регионального значения, ему присвоен регистрационный № (т.1 л.д. 33).

Решением городской Думы г. Саров от **** №-гд утверждены условия приватизации муниципального имущества – здания, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер № (т.1 л.д. 44).

Условиями приватизации предусмотрено, что отдельно стоящее двухэтажное здание «Дом, в котором в 1947-1989 гг. жили первые руководители и ведущие ученые РФЯЦ-ВНИИЭФ 

<

данные изъяты>» общей площадью 270,8 кв.м., расположено на земельном участке площадью 600 кв.м. с кадастровым номером № находящегося в собственности Муниципального образования город Саров Нижегородской области. 

Земельный участок общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером № на котором расположен объект приватизации, предоставляется покупателю муниципального имущества в аренду сроком на 25 лет (п.2.7. Условий приватизации).

**** по итогам аукциона по продаже объекта муниципальной собственности - здание «Дом, в котором в 1947-1989 гг. жили первые руководители и ведущие ученые РФЯЦ-ВНИИЭФ 

<

данные изъяты>» победителем признан ФИО3, и **** объект недвижимости – здание, расположенное по адресу: ... передано данному ответчику по акту – приема – передачи от **** (т.1 л.д. 43). 

Право собственности ФИО3 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ****, о чем сделана запись регистрации №.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 02.02.2006 N 25 «Об утверждении Положения об управлении государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области» предусмотрено, что Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области (далее - Управление) создано в соответствии с Законом Нижегородской области от 3 октября 2007 г. N 129-З «О Правительстве Нижегородской области», Указом Губернатора Нижегородской области от 15 января 2018 г. N 6 «Об утверждении структуры органов исполнительной власти Нижегородской области» и действует на основании настоящего Положения с целью реализации государственных полномочий органа исполнительной власти Нижегородской области в сфере государственной охраны и сохранения объектов культурного наследия (п.1.1.).

Основными задачами Управления являются:

2.1. Осуществление на территории Нижегородской области государственной областной политики в сфере государственной охраны и сохранения объектов культурного наследия, обеспечивающей необходимые условия для реализации конституционных прав граждан Российской Федерации на участие в культурной жизни Нижегородской области и пользование учреждениями культуры, доступ к культурным ценностям и направленной на сохранение исторического и культурного наследия.

2.2. Определение целей и приоритетов в сохранении историко-культурного наследия на территории Нижегородской области.

2.3. Разработка нормативных правовых актов в целях эффективной реализации государственной политики в области государственной охраны объектов культурного наследия.

2.4. Обеспечение сохранения и популяризации культурного наследия во взаимодействии с органами государственной власти, органами местного самоуправления, общественными и иными организациями.

В соответствии с основными задачами Управление осуществляет в том числе функции по: сохранению, использованию и популяризации объектов культурного наследия, находящихся в государственной собственности Нижегородской области (п.3.1.); государственной охране объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия (п.3.2.); осуществлению регионального государственного контроль (надзор) за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия (п.3.3.); подготовке и утверждению охранных обязательств собственников или иных законных владельцев объектов культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения, земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, и земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия, включенные в указанный перечень), объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, а также внесению изменений в данные охранные обязательства (п.3.35.); обращению в соответствующие органы для привлечения виновных лиц к уголовной, административной, гражданско-правовой ответственности по вопросам, отнесенным к компетенции Управления (п.3.45.); осуществлению иных полномочий в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, предусмотренные Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», иными федеральными законами, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законами Нижегородской области и иными нормативными правовыми актами Нижегородской области (п. 3.46.).

**** между Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области и ФИО3 (собственник) в соответствии с ч.4 ст. 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» №73-ФЗ заключено охранное обязательство №с собственника нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры), или части его нежилых помещений, согласно которому собственник принимает на себя обязательства при осуществлении права владения, пользования и распоряжения нежилым зданием (частью его нежилых помещений), являющимся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения - Дом, в котором в 1947-1989 гг. жили первые руководители и ведущие ученые РФЯЦ-ВНИИЭФ 

<

данные изъяты>» - 1947 г. Нижегородская ..., включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (список вновь выявленных объектов Нижегородской области, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность) на основании Постановления Законодательного собрания Нижегородской области от 16.09.1999 г. №286 руководствоваться Федеральным законом от 25 июня 2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Законом Нижегородской области от 03 июля 2007 года №86-З «об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Нижегородской области (т.1 л.д. 29 – 30).

Гражданское законодательство указывает на обязанность участников правоотношений действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ). В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Требования к существенным условиям договоров по распоряжению объектами культурного наследия регламентированы нормами Федерального закона от 25 июня 2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 

Согласно п. 7 ст. 48 Закона N 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

В силу п. 10 ст. 48 Закона N 73-ФЗ договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п. п. 1 - 3 ст. 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

В пункте 1 ст. 47.3 Закона N 73-ФЗ указанно, что при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны:

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;

2.1) выполнять не затрагивающие предмета охраны работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в реестр, с соблюдением требований, предусмотренных статьей 56.1 настоящего Федерального закона;

3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

3.1) выполнять работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющемся выявленным объектом культурного наследия, объектом культурного наследия, включенным в реестр, предмет охраны которого не определен, с соблюдением требований, предусмотренных статьей 56.1 настоящего Федерального закона, при условии, что такие работы не изменяют облика, объемно-планировочных и конструктивных решений и структур, интерьера этого многоквартирного дома;

4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;

5) соблюдать установленные статьей 5.1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия;

6) не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло):

под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования;

под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;

7) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагается объект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;

8) не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия (пункт 2).

В случае обнаружения при проведении работ на земельном участке в границах территории объекта культурного наследия либо на земельном участке, в границах которого располагается объект археологического наследия, объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, осуществляют действия, предусмотренные подпунктом 2 пункта 3 статьи 47.2 настоящего Федерального закона (пункт 3).

Таким образом, при переходе права собственности на объект культурного наследия договор, предусматривающий передачу права собственности, должен содержать требования, изложенные в п. 7 ст. 48 Закона N 73-ФЗ.

В случае же отсутствия охранного свидетельства либо приравненных к нему документов отнесение объекта к числу объектов культурного наследия предполагает наличие в договоре существенных условий, возлагаемых п. 10 ст. 48 Закона N 73-ФЗ на собственников.

На основании пункта 1 статьи 10 настоящего Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). 

Согласно разъяснениям пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к спорным отношениям спорный объект включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, являющийся общедоступным, как для участников гражданских правоотношений, так и для регистрационных органов, в связи с чем, при переходе права собственности на объект культурного наследия договор, предусматривающий передачу права собственности, должен содержать требования, изложенные в п. 7 ст. 48 Федерального закона N 73-ФЗ от 22.06.1992 г., при этом отнесение спорного объект недвижимости к объектам культурного наследия распространяет на него требования к существенным условиям договора при отчуждении, предусмотренные п. 10 ст. 48 указанного Федерального закона. 

**** между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли - продажи нежилого 2-этажного (подземных этажей-1) здания (назначение: нежилое), общей площадью 270,8 кв.м., инв. №, лит № с кадастровым номером №, находящееся в городе Саров Нижегородской ..., стоимостью 22 000 000 рублей (т.1 л.д. 14).

Переход права собственности к ФИО4 на здание «Дом, в котором в 1947-1989 гг. жили первые руководители и ведущие ученые РФЯЦ-ВНИИЭФ 

<

данные изъяты>» зарегистрирован **** в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделана запись № (т.1 л.д. 25 – 27).

Переход права аренды к ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирован **** в Едином государственном реестр недвижимости, о чем сделана запись № (т.1 л.д. 18 – 24).

Согласно п.1.3. договора купли – продажи от ****, недвижимость расположена на земельном участке (категория земель - земли населенных пунктов) с кадастровым №, площадью 600 (Шестьсот) кв.м., находящемся в городе Саров Нижегородской ..., для эксплуатации нежилого здания, именуемом в дальнейшем «земельный участок», который находится в аренде у Продавца на основании договора аренды земельного участка № от ****, заключенного между Администрацией г.Саров Нижегородской области и ФИО3 , зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2012 году. В связи с продажей Недвижимости Продавец передает Покупателю свои права и обязанности арендатора на Земельный участок.

В 2.8. данного договора купли – продажи указанно, что недвижимость является выявленным объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения - «Дом, в котором в 1947-1989 гг. жили первые руководители и ведущие ученые РФЯЦ-ВНИИЭФ 

<

данные изъяты>»,- 1947 г. Нижегородская ..., включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия на основании Постановления Законодательного Собрания Нижегородской ... от **** №.

По соглашению Сторон настоящий договор является актом приема-передачи (п.2.9.).

Передаваемые права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от **** оцениваются в 1000 рублей, которую покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора (п.2.10.).

Покупатель обязан принять недвижимость, права и обязанности арендатора на земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора, оплачивать все расходы, связанные с эксплуатацией Недвижимости, с момента подписания настоявшего договора (п.3.3., 3.3.1., 3.3.2.).

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации (п.4.1.).

Между тем договор купли – продажи от 14 июня 2023 года не содержит требования, изложенные в п. 7 ст. 48 Закона N 73-ФЗ, как и не имеется наличия в договоре существенных условий, возлагаемых п. 10 ст. 48 Закона N 73-ФЗ на собственников, и то обстоятельство, что не было оформлено охранное обязательство на объект в соответствии с положениями ст. 47.6 Закона N 73-ФЗ, вопреки доводам стороны ответчика само по себе, не ставит под сомнение отнесение спорного имущества к объектам культурного наследия и не освобождает стороны договора от обязанностей, предусмотренных указанным законом.

В рассматриваемом случае отнесение спорного объекта недвижимости к объектам культурного наследия распространяет на него требования к существенным условиям договора при отчуждении, предусмотренные п. 10 ст. 48 Закона N 73-ФЗ.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства, а также то, что в договоре отсутствуют существенные условия, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от **** заключенного между ФИО3 и ФИО4 нежилого 2-этажного здания, общей площадью 270,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Нижегородская ..., с применением последствий недействительности сделки в виде возврата каждой из сторон всего полученного по данной сделке в силу ст. 167 ГК РФ.

Доводы ответчиков, что **** ответчик ФИО4 обращался к руководителю Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области с заявлением о предоставлении ему охранного обязательства на объект культурного наследия, расположенного по адресу: ... (т.1 л.д. 136), и письмом **** №Исх-№ истцом сообщено, что охранное обязательство в соответствии со ст. 47.6 ФЗ от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» на вышеуказанный объект культурного наследия не утверждено, не свидетельствуют о незаконности заявленных требований, т.к. сделка купли – продажи от **** совершена с нарушениями требований Федерального закона от 25 июня 2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» о чем указанно выше.

Поскольку договор купли – продажи от **** признан недействительным, запись № от **** о государственной регистрации прав собственности и запись № от **** о государственной регистрации права аренды ответчика ФИО4 в Едином государственном реестре недвижимости являются недействительными и подлежат исключению из него. 

Утверждение представителя ответчиков, что Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области является ненадлежащим истцом по настоящему делу, признается несостоятельным, т.к. Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области в силу ст. 5.1. Закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и положений Постановления Правительства Нижегородской области от 02.02.2006 N 25 является органом власти субъекта РФ по охране объектов культурного наследия к функциям которого отнесено осуществление регионального государственного контроль (надзор) за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия, а также обращение в соответствующие органы для привлечения виновных лиц к уголовной, административной, гражданско-правовой ответственности по вопросам, отнесенным к компетенции Управления.

Ссылки ответчика на судебные постановления по другим гражданским делам не могут быть приняты по внимание, поскольку в силу положений ч. 1 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан разрешить дело на основании норм действующего законодательства, а также исходя из обычаев делового оборота в случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами. Судебная практика не является формой права и высказанная в ней позиция конкретного суда не является обязательной для применения другими судами при разрешении внешне тождественных дел.

В силу ст. ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчиков, как с проигравшей стороны, в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей, по 150 рублей с каждого из них.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 195, 196, 197, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской ... (ИНН №) удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от **** заключенный между ФИО3 (паспорт гражданина РФ №) и ФИО4 (паспорт гражданина РФ № №), нежилого 2-этажного здания, общей площадью 270,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....

Применить последствия недействительности сделки по договору купли - продажи от **** нежилого 2-этажного здания, общей площадью 270,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Нижегородская ... виде возврата каждой из сторон всего полученного по данной сделке.

Признать недействительной запись № от **** в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации прав собственности ФИО4 (паспорт гражданина РФ № №), нежилого 2-этажного здания, общей площадью 270,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Нижегородская ....

Признать недействительной запись № от **** в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права аренды ФИО4 (паспорт гражданина РФ № №), на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м. расположенный по адресу: Нижегородская ....

Взыскать с ФИО4 (паспорт гражданина РФ № №), в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 150 рублей.

Взыскать с ФИО3 (паспорт гражданина РФ № №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы через Саровский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья Храмов В.А.

Мотивированное решение суда вынесено 19 марта 2024 года.