Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 июня 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1163/2018 по административному исковому заявлению ООО «МиК» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равном их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «МиК» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равном их рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 81,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 195,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 117,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 73,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 79,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кроме того, до 28 ноября 2017 года ООО «МиК» на праве собственности принадлежало нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 148,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанных выше нежилых помещений установлена по состоянию на 21 сентября 2017 года и составляет:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 957 317 рублей 04 копейки;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 5 354 262 рубля 26 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 7 082 376 рублей 62 копейки;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 4 262 441 рубль 06 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 657 246 рублей 97 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 885 011 рублей.

ООО «МиК» не согласно с указанной выше кадастровой стоимостью нежилых помещений, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество.

Согласно отчету об оценке от 20 ноября 2017 года №, подготовленному оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», рыночная стоимость указанных выше нежилых помещений по состоянию на 21 сентября 2017 года составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 801 663 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 451 421 рубль;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 919 875 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 155 453 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 720 320 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 782 062 рубля.

При таких обстоятельствах, ООО «МиК» полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости перечисленных выше нежилых помещений в судебном порядке. 

На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилых помещений по состоянию на 21 сентября 2017 года в размере:

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 81,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, – 801 663 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 195,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, – 1 919 875 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 117,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, – 1 155 453 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 73,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, – 720 320 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 79,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, – 782 062 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 148,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, – 1 451 421 рубль.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 27 декабря 2017 года, исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Заинтересованные лица ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддерживают, просят их удовлетворить.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца и заинтересованных лиц, проверив дело, полагает административный иск ООО «МиК» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равном их рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «МиК» на праве собственности принадлежат :

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 81,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 195,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 117,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 73,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 79,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кроме того, до 28 ноября 2017 года административному истцу на праве собственности принадлежало нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 148,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 24 апреля 2018 года №, №, №, №, № и №, а также договором купли-продажи от 21 ноября 2017 года.

Кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и по состоянию на 21 сентября 2017 года составляет:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 957 317 рублей 04 копейки;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 5 354 262 рубля 26 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 7 082 376 рублей 62 копейки;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 4 262 441 рубль 06 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 657 246 рублей 97 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 885 011 рублей, 

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 апреля 2018 года №, №, №, №, № и №.

В соответствии со ст. 14 и п. 1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года № 98-ГД «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» (в редакции от 11 апреля 2016 года № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником указанных выше объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их действительной рыночной стоимости.

В связи с этим, 28 декабря 2017 года ООО «МиК» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, №, №, № и №, равной их рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 20 ноября 2017 года №, подготовленному оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 20 ноября 2017 года №, подготовленному оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», из которого усматривается, что объектами оценки являлись указанные выше нежилые помещения, итоговая величина рыночной стоимости которых по состоянию на 21 сентября 2017 года составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 801 663 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 451 421 рубль;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 919 875 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 155 453 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 720 320 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 782 062 рубля.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта недвижимости, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 21 сентября 2017 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилых помещений основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Согласно письменным объяснениям оценщика ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» к отчету об оценке от 20 ноября 2017 года №, в представленном отчете об оценке оценщик не приводит какой-либо градации улиц в общей системе улично-дорожной сети городского округа Самара. Оценщик указывает на расположение входа объектов оценки и подобранных аналогов относительно улицы, на которой расположены объекты. Данный термин («второстепенная улица») имеет и второе значение – расположение относительно «красной линии». Оценщиком приведено описание объектов и указано, что объекты оценки и подобранные аналоги – подвальные помещения, расположенные внутри или с торцовой стороны зданий, т.е. не имеющие выхода на первую («красную») линию. Таким образом, отличий по данному фактору не выявлено, корректировка не вводилась.

Фактор местоположения объектов оценки учтен путем введения соответствующих корректировок, которые были рассчитаны, исходя из различий в районе расположения объектов оценки и подобранных аналогов. Описание данной корректировки и метод ее расчета приведен на страницах 50-51 отчета.

Активный (сильный) рынок – этом рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, – рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены.

«Вялый» (не активный) рынок – это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели в данной ситуации формируют снижение цен.

Для определения активности рынка, к которому относится объект оценки, оценщик должен выполнить анализ рынка и установить объем спроса и предложения, разброс цен на объекты недвижимости и т.д. Только после адекватного анализа рыночной информации оценщик может принять решение относительно того, к какому рынку следует отнести оцениваемый объект. 

В результате анализа рынка объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что объекты оценки относятся к неактивному рынку. Типичный срок реализации подобных объектов от 6 месяцев. Данный вид объектов имеет специфический характер, который отражается на его ликвидности. Отсутствие окон, отдельного входа с улицы делают объекты такого рода крайне непривлекательными для потенциального покупателя, отсюда следует и невысокий уровень спроса на подобные объекты. Учитывая вышеизложенное, оценщик отнес объекты оценки к неактивному рынку недвижимости.

При таких обстоятельствах, оценщик ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» полагает замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, изложенные в решении от 24 января 2018 года №, некорректными и необоснованными.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, №, №, № и №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

С учетом изложенного, суд полагает возможным принять отчет об оценке от 20 ноября 2017 года №, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 21 сентября 2017 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, №, №, № и №, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 сентября 2017 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения ООО «МиК» в суд является 21 мая 2018 года, а датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «МиК» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равном их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 81,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2017 года в размере 801 663 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 195,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2017 года в размере 1 919 875 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 117,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2017 года в размере 1 155 453 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 73,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2017 года в размере 720 320 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 79,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2017 года в размере 782 062 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 148,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2017 года в размере 1 451 421 рубль.

Дата подачи ООО «МиК» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28 декабря 2017 года, дата подачи заявления в суд – 21 мая 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 июня 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.