Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17.03.2021 Сысертский районный суд Свердловской области в составе судьи Мурашова А.С., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3, представителя третьего лица КУМИ Арамильского городского округа ФИО4, при секретаре Ильиной И.П., рассмотрев материалы гражданского дела № 2-47/2021 по иску ФИО5 к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, а также по встречному иску ФИО6 ФИО10 к ФИО7 ФИО12 о взыскании задолженности,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №40817810604900317040, указав, что сделка является недействительной на основании ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, участок находится в зоне, предназначенной для рекреационных целей и его использование для строительства зданий невозможно.

Уточнив основание исковых требований указала, что на приобретенном по договору купли-продажи участке расположен объект недвижимости, снятый с кадастрового учета, однако в оспариваемом договоре купли-продажи данный объект поименован в качестве «объекта, права на который не зарегистрированы». Продажа вместе с участком объекта недвижимости, с которым ничего невозможно сделать – ни юридически, ни в плане строительства, создавшего убытки новому собственнику, является введением в заблуждение покупателя продавцом.

ФИО6 обратилась в суд со встречным иском, ссылаясь в обоснование требований на то, что стоимость земельного участка определена договором в размере 2 500 000 рублей. Покупатель оплатил продавцу денежные средства в размере 1 620 000 рублей, задолженность Покупателя перед продавцом составляет 880 000 рублей. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, просила: признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 19.09.2019 между ФИО6 ФИО13 и ФИО7 ФИО14, недействительным; Применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, вернув продавцу ФИО6 ФИО15 земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а покупателю ФИО7 №40817810604900317040 вернув денежные средства в сумме 1 620 000 рублей.

Встречные исковые требования не признала, по доводам, изложенным в первоначальном иске.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040, в соответствии с утвержденными Правилами землепользования и застройки Арамильского городского округа, утвержденными Решением Думы Арамильского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №40817810604900317040, на момент заключения договора был расположен в зоне Ж-3 (зона размещения малоэтажной многоквартирной жилой застройки без объектов обслуживания). Кроме того, истец неоднократно осматривала данный земельный участок, сведения о здании включены в договор, ПЗЗ были изменены позже заключения спорного договора, при этом не лишает истца оспорить данное решение Думы Арамильского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке. 

Встречный иск поддержал в полном объеме, просил: взыскать с ФИО7 ФИО16 в пользу ФИО6 ФИО17 задолженность по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 880 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами 47 468 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с продолжением начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга, в соответствии с ключевой ставкой Банка России, до полного погашения; взыскать с ФИО7 ФИО19 в пользу ФИО6 ФИО18 государственную пошлину в размере 12 475 рублей.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица КУМИ Арамильского городского округа Афанасьева Е.А. в судебном заседании исковые требования оставила на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, ст. 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных положений, а также нормы ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (ч. 5 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 1, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из материалов дела, 19.09.2019 между ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов жилой застройки, площадь 1244 кв.м., кадастровый номер: №40817810604900317040 (том 1, л.д. 114, 118).В пункте 1.5 договора купли-продажи указано, что Продавец информирует Покупателя о наличии строения на земельном участке, права на которое не зарегистрированы в установленном порядке.

На основании Правил землепользования и застройки Арамильского городского округа, утвержденных Решением Думы Арамильского городского округа от 28.02.2013 спорный земельный участок на момент заключения договора находился в зоне Ж-3 (зона размещения многоквартирной малоэтажной жилой застройки без объектов обслуживания), что подтверждается Справкой Администрации Арамильского городского округа №40817810604900317040 от 12.03.2019 (том 1, л.д. 44).

Решением Думы Арамильского городского округа от 20.08.2020 № 73/2 были утверждены новые Правила землепользования и застройки Арамильского городского округа, согласно которым спорный земельный участок находится в зоне Р-4 (зона ландшафтных территорий), так же данный участок распложен в зоне затопления (том 1, л.д. 76).

На основании п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, в случаях, предусмотренных статьей 37 Земельного кодекса РФ, нет оснований говорить о совершении сделки под влиянием заблуждения, поскольку из самого смысла этой конструкции следует, что передача земельного участка ненадлежащего качества рассматривается как нарушение договорных условий. Это означает, что покупатель, заключая договор, имел представление о тех свойствах, которыми должен обладать земельный участок (будь то свойства, специально оговоренные сторонами при совершении сделки, или же требования пригодности для упомянутых в пункте 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ целей, для которых товар такого рода обычно используется), имел все основания полагать, что приобретаемый земельный участок будет этим условиям и требованиям соответствовать, и в этом смысле его воля была правильно сформирована и соответствовала ее изъявлению.

При этом, из правоустанавливающих документов продавца участка следует соответствующая оспариваемому договору категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование участка - для иных видов жилой застройки. Сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные", сведения о видах разрешенного использования - статус "актуальные, незасвидетельствованные". 

Таким образом, при заключении оспариваемого договора продавец земельного участка ФИО6 предоставила ФИО5 имеющуюся у него информацию об отсутствии обременений и ограничений прав на земельный участок. Разрешенное использование земельного участка соответствует индивидуальному жилищному строительству, что в совокупности свидетельствует об отсутствии оснований полагать, что истец была введена в заблуждение при совершении оспариваемой сделки. 

Само по себе изменение Правил землепользования и застройки Арамильского городского округа после заключения договора не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной, не свидетельствуют о введении истца в заблуждение ответчиком относительно предмета совершенной сделки. 

Снятие с кадастрового учета объекта, расположенного на участке, также не свидетельствуют о введении истца в заблуждение ответчиком относительно предмета совершенной сделки, поскольку о наличии строения на земельном участке Продавец проинформировал Покупателя (пункт 1.5 договора).

Договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, является заключенным, его содержание соответствует требованиям закона, согласно сведениям из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - для иных видов жилой застройки, доказательств введения ответчиком истца на момент заключения договора в заблуждение в отношении предмета сделки, представлении заведомо ложной информации об ограничении в использовании земельного участка, не представлено.

Поскольку истец в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательств, свидетельствующих о том, что на дату заключения договора купли-продажи земельного участка ответчик ввел ее в заблуждение в отношении предмета сделки, представил заведомо ложную информацию, не представил, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из п. 2.1 договора, сторонами предусмотрен следующий порядок оплаты: 100 000 рублей до подписания договора; 1 440 000 рублей перечисляются Покупателем на расчетный счет Продавца; 960 000 рублей перечисляются Покупателем на расчетный счет Продавца в течение 12 месяцев равными платежами не позднее 19 числа месяца, следующего за расчетным.

Сторонами не оспаривается, что Покупатель оплатил продавцу денежные средства в размере 1 620 000 рублей, стоимость земельного участка 2 500 000 рублей, Задолженность Покупателя перед продавцом составляет 880 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Последний платеж Покупателем был осуществлен до 19.10.2020.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит начислять с 20.11.2019, с увеличением оставшейся суммы рассрочки на 80 000 руб.

Задолженность,руб.

Период просрочки

Увеличение долга

Процентнаяставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

c

по

дни 

сумма, руб.

дата

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[1]*[4]*[7]/[8]

80 000

20.11.2019

15.12.2019

26

0

-

6,50%

365

370,41

80 000

16.12.2019

19.12.2019

4

0

-

6,25%

365

54,79

160 000

20.12.2019

31.12.2019

12

80 000

20.12.2019

6,25%

365

328,77

160 000

01.01.2020

19.01.2020

19

0

-

6,25%

366

519,13

240 000

20.01.2020

09.02.2020

21

80 000

20.01.2020

6,25%

366

860,66

240 000

10.02.2020

19.02.2020

10

0

-

6%

366

393,44

320 000

20.02.2020

19.03.2020

29

80 000

20.02.2020

6%

366

1 521,31

400 000

20.03.2020

19.04.2020

31

80 000

20.03.2020

6%

366

2 032,79

480 000

20.04.2020

26.04.2020

7

80 000

20.04.2020

6%

366

550,82

480 000

27.04.2020

19.05.2020

23

0

-

5,50%

366

1 659,02

560 000

20.05.2020

19.06.2020

31

80 000

20.05.2020

5,50%

366

2 608,74

640 000

20.06.2020

21.06.2020

2

80 000

20.06.2020

5,50%

366

192,35

640 000

22.06.2020

19.07.2020

28

0

-

4,50%

366

2 203,28

720 000

20.07.2020

26.07.2020

7

80 000

20.07.2020

4,50%

366

619,67

720 000

27.07.2020

19.08.2020

24

0

-

4,25%

366

2 006,56

800 000

20.08.2020

19.09.2020

31

80 000

20.08.2020

4,25%

366

2 879,78

880 000

20.09.2020

27.11.2020

69

80 000

20.09.2020

4,25%

366

7 050,82

Итого:

374

800 000

5,28%

25 852,34

Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.11.2019 по 27.11.2020, составит 25 852,34 руб.

Согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Стоимость расходов по оплате государственной пошлины в размере 12258,52 руб., подтверждаются квитанциями об оплате.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО7 ФИО20 к ФИО6 ФИО21 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, отказать.

Встречный иск ФИО6 ФИО22 к ФИО7 ФИО23 о взыскании задолженности, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО7 ФИО24 в пользу ФИО6 ФИО25 задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 19.09.2019 в размере 880 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 25 852,34 руб., с продолжением начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга 880 000 рублей, в соответствии с ключевой ставкой Банка России, до полного погашения.

Взыскать с ФИО7 ФИО26 в пользу ФИО6 ФИО27 государственную пошлину в размере 12 475 рублей.

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд.

Судья Мурашов А.С.

Решение изготовлено 22.03.2021.