2-1-6702/2019

64RS0042-01-2019-001285-32

Решение

Именем Российской Федерации

25 декабря 2019 года г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе: 

председательствующего судьи Смирновой Л.В.,

при секретаре Кузьминой Е.В.,

с участием прокурора Завальнюк Д.К., представителя администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области - ФИО1, представителя Комитета по управлению имуществом – ФИО2, Комитета финансов администрации Энгельсского муниципального района ФИО3, и представителя ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора г. Энгельса в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к ФИО4, Комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании недействительным открытого аукциона, признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности,

установил:

заместитель прокурора г. Энгельса обратился в суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к ФИО4, Комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании недействительным открытого аукциона, признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности. 

Требования мотивирует тем, что прокуратурой г. Энгельса по заданию прокуратуры Саратовской области проведена проверка соблюдения законодательства в сфере законности распоряжения муниципальным имуществом. В ходе проверки установлено, что решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района № 635/49-03 от 25 сентября 2008 года с изменениями от 30 октября 2008 года, 24 сентября 2009 года, 02 сентября 2011 года, распоряжением Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района от 18 марта 2016 года № 59 принято решение об отчуждении нежилых объектов недвижимости, расположенных адресу: 

<

адрес>, а именно: нежилого здания площадью 114,9 кв.м, нежилого здания площадью 33,3 кв.м (гаража).

В соответствии с проведенной рыночной оценкой ООО «Прайм» (отчет № 52-15 от 18 декабря 2015года) рыночная стоимость объектов недвижимости составила 1725990 руб., из которой: нежилое здание площадью 114,9 кв.м – 1523540 руб., нежилое здание площадью 33,3 кв.м – 202450 руб. Распоряжением председателя Комитета по управлению имуществом администрации ЭМР № 59 от 18 марта 2016 года утвержден план приватизации указанного имущества, указанное имущество объединено в Лот №1. Начальная цена по Лоту № 1 определена в размере 1725990руб.

Перечисленные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:50:020818:1 площадью 261 кв.м.

В сети «Интернет» было размещено информационное сообщение о проведении открытого конкурса по продаже муниципального имущества. Победителем торгов в соответствии с протоколом об итогах конкурса от 22 апреля 2016 года стал ФИО4, с продажной стоимостью имущества – 1760509 руб. 27 апреля 2016 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ФИО4 заключен один договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, которые являлись предметом аукциона. 

27 апреля 2016 года на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка № 2634-р, ФИО4 был продан земельный участок с кадастровым номером 64:50:020818:1 площадью 261 кв.м по выкупной цене 6318 руб. 02 коп., которая была определена в порядке, установленном Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Постановлением Правительства Саратовской области от 15 апреля 2015 года № 172-П исходя из 15% кадастровой стоимости земельного участка, как собственнику объекта недвижимого имущества, на котором расположен земельный участок. 

Прокурор г. Энгельса считает названные договоры ничтожными сделками, поскольку при реализации объектов недвижимости администрацией Энгельсского муниципального района вопреки нормам закона «Об оценочной деятельности в РФ» не было учтено, что земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости являются единым объектом приватизации и, следовательно, оценка их стоимости должна была производиться в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность; Комитетом по управлению имуществом не проведена оценка рыночной стоимости продаваемого земельного участка, что повлекло за собой лишение Энгельсского муниципального района дополнительных источников дохода; продажа участка без проведения аукциона предоставила ФИО4 более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, приобретающими земельные участки по рыночной стоимости, и тем самым ограничиваю конкуренцию. 

Считая интересы неопределенного круга лиц, Энгельсского муниципального района Саратовской области, Российской Федерации нарушенными просит признать недействительным открытый аукцион по продаже зданий, расположенных по адресу : 

<

адрес>, признать недействительным договор купли-продажи от 27 апреля 2016 года, заключенный между Комитетом по управлению имущество администрации ЭМР и ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи (купчую) земельного участка № 2634-р от 27 апреля 2016 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации ЭМР и ФИО4; применить последствия недействительности сделок в виде двусторонней реституции, обязав ФИО4 возвратить Комитету по управлению имуществом администрации ЭМР нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 261 кв.м, обязав Комитет по управлению имуществом администрации ЭМР возвратить ФИО4 полученные по сделкам денежные средства в общем размере 1766817 руб. 82 коп.; прекратить право собственности ФИО4 на объекты недвижимости, расположенные адресу: 

<

адрес>: нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью 261 кв.м. 

В судебном заседании представитель истца, прокурор Завальнюк Д.К., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по доводам иска.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен в установленном законом порядке.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании указал, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд с настоящим исковым заявлением, доказательств нарушения ФИО4 ФЗ «О защите конкуренции» истцом не представлено, просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации ЭМР в судебном заседании по доверенности ФИО2, просила в иске отказать в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области по доверенности ФИО1 в судебном заседание возражала против удовлетворения исковых требований, считает их необоснованными на законе в силу следующих обстоятельств, полагает, что в соответствии с ч.1 ст.28 Федерального закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом

Полагает, что применимо разъяснениям, содержащихся в пунктах 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка указано, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. П. 7 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Также указывает, на то, что законодателем не установлена обязанность органов местного самоуправления производить отчуждение земельного участка при приватизации нежилых помещений как единого объекта приватизации. Сами по себе земельные участки не являются тем имуществом, которое приватизируется в соответствии с данным законом, а именно не относится к зданиям, помещениям и сооружениям, поскольку выделяется в отдельную категорию. Указанный вывод основан на положениях главы V Федерального закона, устанавливающей особенности приватизации отдельных видов имущества. Соответственно Закон о приватизации применим к отношениям, связанным с отчуждением земельных участков, только в той части, в какой это касается отчуждения в порядке приватизации именно земельных участков. Со ссылкой на правовую позиции Верховного суда Российской Федерации по делу № 36-Г04-5, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, из которой следует, что «….в силу ст.13 ФЗ «О приватизации…» возможны различные способы приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе и приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия, в состав которого включаются земельные участки. Однако стоимость земельных участков устанавливается кратной к ставке земельного налога (п.3 ст.11 Закона), а не определяется их рыночная стоимость». Считает, что приведенное истцом правовое обоснование требований о признании недействительным открытого аукциона по продаже объектов недвижимости, признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствие недействительности сделок, ошибочным, основанным на неверном толковании норм материального права. Отчуждение спорного недвижимого имущества в виде нежилых зданий и земельного участка под указанными объектами, произведено органами местного самоуправления в пределах компетенции, с соблюдением установленного порядка, без каких-либо нарушений. Ссылка прокурора на нарушение норм Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» является необоснованной, поскольку муниципальная преференция по смыслу Закона о защите конкуренции может считаться таковой только в случае отсутствия применения конкурентных процедур при определении контрагента правоотношений. Каких-либо преференций ФИО4 не предоставлялось, он был признан победителем торгов как предложивший наибольшую цену. Кроме того, полагает, что увеличение начальной цены аукциона с включением в нее стоимости земельного участка не увеличило бы число потенциальных покупателей имущества, скорее наоборот. Вместе с этим, участие в конкурсе и условия приобретения имущества были равными для всех, и к иному победителю применялся бы тот же порядок. Кроме того, указывает, что, в рамках настоящего дела случае, процедуры, обеспечивающие соблюдение конкурентного способа приобретения имущества, были соблюдены организатором торгов.

Со ссылкой статью 168 ГК РФ, указывает, что обязательными основаниями для признания сделки недействительной (ничтожной) является посягание на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В соответствии с п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 под публичными интересами следует понимать, в частности, интересы неопределенного круга лиц, направленные на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Поскольку на момент отчуждения на спорный земельный участок государственная собственность не была разграничена, а действующее в то время законодательство (ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции от 19.06.2015 г.) предоставляло право органу местного самоуправления распоряжаться таким имуществом, то публичные интересы в данном случае нарушены не были. Полагает, что не были нарушены и интересы Энгельсского муниципального района, поскольку Комитет по управлению имуществом является органом администрации Энгельсского муниципального района, осуществляющим функции исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления по решению вопросов местного значения в сфере формирования, управления, распоряжения и использования имущества, находящегося в собственности Энгельсского муниципального района. Отчуждение спорного недвижимого имущества в виде нежилых зданий и земельного участка, произведено Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района в пределах компетенции, с соблюдением установленного порядка, без нарушения каких-либо публичных интересов, либо интересов третьих лиц. 

Кроме того, представителем администрации заявлено о пропуске истцом срока для обращения в суд с требованиями о признании недействительным открытого аукциона по продаже нежилых знаний, расположенных по адресу: 

<

адрес>.В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. Согласно п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Из п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Указывает, что прокурор обратился в суд с настоящими требованиями в защиту прав и свобод неопределенного круга лиц, а также Энгельсского муниципального района Саратовской области.21.03.2016 года комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru было размещено извещение № 310316/0034876/01 о проведении аукциона по продаже муниципального имущества.

На указанном сайте также были размещены сведения об итогах аукциона от 22.04.2016 года. Таким образом, полагает, что заинтересованным лицам, в интересах которых с требованиями о признании торгов недействительными, признании недействительными договоров купли-продажи обращается прокурор, было известно о проведении аукциона и его результатах с 22.04.2016 года. Учитывая, что оспариваемые прокурором сделки были заключены 27.04.2016 года, а с настоящими требованиями в суд прокурор обратился только в марте 2019 года, то срок исковой давности пропущен.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в порядке установленном законом, в судебное заседание не явился.

В ходе рассмотрения данного гражданского дела к участию в деле на стороне материального истца судом на основании определения от 11 декабря 2019 года привлечен в интересах Энгельсского муниципального района Саратовской области - Комитет финансов администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, в интересах Российской Федерации - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области.

Представитель Комитета финансов администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила дело рассмотреть в соответствии с законом.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом..

С учетом требований ст. 113, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам по следующим основаниям.

В судебном заседании прокурор участвующий в дела заявил об отказе от части исковых требований – просил принять отказ от требований по признанию открытого аукциона по продаже нежилых зданий недействительным.

Определением суда от 25 декабря 2019 года в принятии отказа от части исковых требований прокурору судом отказано.

В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В обоснование исковых требований прокурор указал, что прокуратурой города Энгельса по указанию прокурора Саратовской области проведена проверка соблюдения законодательства в сфере законности распоряжения муниципальным имуществом, в ходе которой было установлено, что решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района № 635/49-03 от 25 сентября 2008 года с изменениями от 30 октября 2008 года, 24 сентября 2009 года, 02 сентября 2011 года, распоряжением Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района от 18 марта 2016 года № 59 принято решение об отчуждении нежилых объектов недвижимости, расположенных адресу: 

<

адрес>, а именно: нежилого здания площадью 114,9 кв.м, нежилого здания площадью 33,3 кв.м (гаража)..

В соответствии с протоколом об итогах Аукциона от 22 апреля 2016 года победителем стал ФИО4., зарегистрированный по адресу: 

<

адрес>.

Продажная цена объектов недвижимости составила 1 760 509 руб. 

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Судом установлено, что Энгельсский муниципальный район является правообладателем следующих объектов недвижимого имущества расположенных по адресу: 

<

адрес>: нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м. 

Решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области № 635/49-03 от 25 сентября 2008 года с изменениями от 30 октября 2008 года, 24 сентября 2009 года, 02 сентября 2011 года, распоряжением Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района от 18 марта 2016 года № 59 принято решение произвести возмездное отчуждение муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>: нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м. 

Распоряжением председателя Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области № 59 от 18 марта 2016 года утвержден План приватизации (условия приватизации) муниципального недвижимого имущества. Согласно приложению к распоряжению, указанное имущество объединено в Лот №1. Начальная цена по Лоту № 1 определена в размере 1725990 руб.

В соответствии с отчетом № 52-15 от 18 декабря 2015 года, проведенного ООО «Прайм», рыночная стоимость отчуждаемых объектом недвижимого имущества составила: нежилое здание площадью 114,9 кв.м – 1523540 руб., нежилое здание площадью 33,3 кв.м – 202450 руб.

На официальном сайте в сети «Интернет» Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области было размещено сообщение о проведении конкурса по продаже объектов муниципального недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>: нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м. Установлена начальная цена – 1725990 руб., определена сумма задатка в размере 345198 руб.

27 апреля 2016 года Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района проведен открытый конкурс по продаже спорных объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. 

<

адрес>. Победителем конкурса признан ФИО4, предложивший максимальную цену – 1760509 руб.

27 апреля 2016 года между ФИО4 и Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенное по адресу: 

<

адрес>: нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м.

Из п. 1.6 договора следует, что выкуп земельных участков, расположенных под объектами недвижимого имущества, осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации одновременно с выкупом недвижимого имущества. На земельные участки заключается отдельный договор купли-продажи.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:50:020818:1 площадью 261 кв.м. 

27 апреля 2016 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ФИО4 заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка № 2634-р, по условиям которого ФИО4 продан вышеуказанный земельный участок по выкупной цене 6318 руб. 02 коп. 

Цена продаваемых земельных участков определена на основании Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также Постановления Правительства Саратовской области от 15 апреля 2015 года № 172-П.

Ответчиком ФИО4 оплата денежных средств по указанным выше договорам купли-продажи нежилых зданий и земельного участка произведена в полном объеме. Право собственности ФИО4 на приобретенные объекты недвижимости и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи о регистрации.

Основные требования к порядку проведения торгов по продаже земельных участков, а также права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, установлены статьями 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ, статьями 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808.

В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу данной нормы основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушение процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

При этом, применительно к ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, под правилами проведения торгов следует понимать те процедурные требования, которые должны быть соблюдены для обеспечения возможности всех заинтересованных лиц принять участие на торгах, надлежащего проведения торгов и определения победителя.

Как следует из материалов дела, земельный участок был продан ФИО4 без проведения аукциона.

В рамках делегированных полномочий от имени Администрации Энгельсского муниципального района с одной стороны и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка N 2634-Р от 27 апреля 2016 года.. В соответствии с которым, ФИО4 приобрел земельный участок с кадастровым номером N64:50:020818:1, общей площадью 261 кв. м, стоимостью 6318 руб. 02 коп..

Порядок проведения аукциона по продаже государственного или муниципального имущества регулируется положениями Гражданского кодекса РФ, Федерального закона N 178-ФЗ и Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 г. N 585.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, при этом, в силу пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ протокол торгов является сделкой и имеет силу договора лишь в том случае, когда торги состоялись.

По смыслу статей 448, 449 ГК РФ недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги, прокурор рассматривает в качестве недействительных торгов действия их организатора при подготовке и проведении аукциона, а именно как нарушение п. 11 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 585.

Пунктом 11 раздела III "Порядок проведения аукциона и оформление его результатов" Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, установлено, что при наличии оснований для признания аукциона несостоявшимся продавец принимает соответствующее решение, которое оформляется протоколом.

В Гражданском кодексе Российской Федерации содержится единственное основание признания торгов несостоявшимися - если участвовал только один участник (п. 5 ст. 447).

Вместе с тем, разрешая заявленные исковые требования и удовлетворяя их, суд также пришел к выводу о признании недействительными торгов, проведенных в виде аукциона по продаже муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности Энгельсского муниципального района с инвентарным номером 63:250:002:100522270 и 63:250:001:100522270 победителем которого стал ФИО4

При этом суд исходил из следующего.

Так, на основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 28 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так как иное федеральным законом не предусмотрено, нежилые здания, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе вместе с земельным участком.

Таким образом, требования прокурора о признании недействительным открытого аукциона по продаже нежилых зданий, расположенных по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению.

Обращаясь в суд с требованиями о признании недействительными сделок купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка, истец в обоснование требований указал, что земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости являются единым объектом приватизации и, следовательно, оценка их стоимости должна была производиться органами местного самоуправления в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность; продажа земельного участка без проведения аукциона предоставила ФИО4 незаконные преференции.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 447 (п. п. 1, 3, 4), ст. 449 (п. 1) ГК РФ договор, если иное не вытекает из существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или иной форме, предусмотренной законом.

Порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст. 13 указанного Федерального закона (далее по тексту - Федеральный закон № 178-ФЗ) приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным Федеральным законом.

В силу ст. 13 (пп. 2 п. 1), ст. 18 (п. 1) Федерального закона № 178-ФЗ приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе. На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнять какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ст. 3 Федерального закона № 178-ФЗ закреплено, что отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, являются предметом регулирования данного закона (пп. 1 п.2).

При этом ст. 12 Федерального закона № 178-ФЗ предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Исходя из разъяснений, данных в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июня 2011 года № Д08-2423, объекты приватизации, указанные в п. 1 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ, рассматриваются как единый объект приватизации, в связи с чем в начальную цену подлежащего приватизации объекта недвижимости включается не только стоимость зданий, строений и сооружений, но и стоимость земельного участка.

Вместе с тем в нарушение вышеназванных положений закона, продажа спорных нежилых зданий была осуществлена отдельно от земельного участка.

При этом стоимость земельного участка, занимаемого указанными нежилыми зданиями, площадью 261 кв.м определена Комитетом по управлению имуществом самостоятельно, исходя из кадастровой стоимости - в размере 15% от их кадастровой стоимости, что составило 6318 руб. 02 коп.

Определение рыночной стоимости продаваемого земельного участка не проводилось.

Таким образом, среднерыночная стоимость спорного земельного участка могла существенно отличаться от его стоимости, указанной в договоре купли-продажи (купчей), заключенного с ФИО4

Доказательств обратного, а также подтверждающих, что установленная цена земельного участка соответствовала его рыночной стоимости, ответчиками не представлено.

Принимая во внимание, что спорные правоотношения не подлежат регулированию положениями ст. 39.4 ЗК РФ, доводы ответчика о том, что законом на органы местного самоуправления не возложена обязанность производить отчуждение земельного участка при приватизации нежилых помещений как единого объекта приватизации, противоречат нормам действующего законодательства.

Вопреки доводам ответчика, положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и п. 7 ст. 28 Федерального закона № 178 от 21 декабря 2001 года к спорным правоотношениям не применимы, поскольку применяются только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся в государственной или муниципальной собственности.

Между тем ФИО4, приобретший в один день по договорам купли-продажи нежилые здания и соответствующий земельный участок, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не являлся собственником зданий, в связи с чем выкупная цена зданий и земельного участка должна была определяться исходя из рыночной стоимости названного имущества. 

Суд также считает, что Порядок определения цены и оплаты земельного участка, находящегося в собственности Энгельсского муниципального района, утвержденный Постановлением Правительства Саратовской области от 15 апреля 2015 года № 172-П, также не подлежал применению к спорным правоотношениям, поскольку в данном случае определение выкупной цены земельного участка в размере 15% от кадастровой стоимости противоречило вышеуказанным правовым нормам.

Пунктом 7 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Федеральный закон о защите конкуренции) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

Закрепленные в данной норме запреты распространяются, прежде всего, на акты и действия органов власти в сфере публично-правовых отношений в целях предупреждения их негативного вмешательства в конкурентную среду посредством использования административных (волевых) инструментов.

Понятие, условия и цели предоставления преференций уполномоченными на это органами и организациями определены в ст. 4 и 19 Федерального Закона «О защите конкуренции».

Статьей 19 Федерального закона «О защите конкуренции» предусмотрен исчерпывающий перечень целей предоставления муниципальных преференций, который расширительному толкованию не подлежит.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от 27 апреля 2016 года, заключенного между Комитетом по управлению имущество администрации ЭМР и ФИО4.; признании недействительным договора купли-продажи (купчую) земельного участка № 2634-р от 27 апреля 2016 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации ЭМР и ФИО4, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку оспариваемые сделки являются недействительными (ничтожными) как не соответствующие требованиям действующего законодательства и нарушающие публичные интересы, поскольку совершены с целью продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в собственность физического лица в обход установленного законодательством порядка.

В связи с признанием сделок недействительными в соответствии с положениями п. 2 ст. 167 ГК РФ суд приходит к выводу о применении последствия недействительности сделок, обязав ФИО4 возвратить Комитету по управлению имуществом администрации ЭМР нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 261 кв.м, обязав Комитет по управлению имуществом администрации ЭМР возвратить ФИО4 полученные по сделкам денежные средства в общем размере 1766817 руб. 82 коп.; прекратить право собственности ФИО4 на объекты недвижимости, расположенные адресу: 

<

адрес>: нежилое здание площадью 114,9 кв.м., нежилое здание площадью 33,3 кв.м., земельный участок с кадастровым номером № площадью 261 кв.м.

Довод представителя ответчика ФИО4 о том, что ФИО4 является добросовестным приобретателем, не нашел своего подтверждения исходя из следующего.

В соответствие с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Для применения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установление обстоятельства отсутствия у отчуждателя имущества права на его отчуждение.

Указанная правовая норма предполагает необходимость установления того, что совершенная сделка должна быть возмездной, а приобретатель имущества должен быть добросовестным.

Однако, оснований для применения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой добросовестный приобретатель получает защиту от истребования приобретенного им имущества, не имеется, поскольку к моменту совершения оспариваемой возмездной сделки в отношении спорного имущества, заключенного между председателем Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, действующего от имени Администрации Энгельсского муниципального района и ФИО4, оформленной от 27 апреля 2016 года договором купли-продажи, были нарушены права неопределенного круга лиц, о которых Администрации Энгельсского муниципального было известно.

Учитывая вышеизложенное, ФИО4 не является добросовестным приобретателем. Более того, ФИО4 заключая договор купли-продажи должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, ввиду того, что земельный участок на торгах не участвовал.

К тому же, как указано в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г., возмездность приобретения земельного участка сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Доводы представителей ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с настоящим исковым заявлением суд признает несостоятельны в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 21 Федерального закона от 17.01.1992 г. N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" предметом надзора являются: соблюдение Конституции Российской Федерации и исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, Следственным комитетом Российской Федерации, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций (в ред. Федеральных законов от 01.07.2010 г. N 132-ФЗ, от 22.12.2014 N 427-ФЗ).

Согласно ч. 2 п. 2 указанной статьи федерального закона проверки исполнения законов проводятся на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором.

Согласно ч. 2 п. 1 Приказа Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 07.12.2007 г. N 195 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина" основными направлениями надзорной деятельности считать надзор за законностью правовых актов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина, надзор в сфере экономики и экологической безопасности, предупреждение преступных проявлений.

В соответствие с положениями ч. 1, 2 п. 6 вышеназванного Приказа, проверки исполнения законов проводятся на основании поступившей в органы прокуратуры информации (обращений граждан, должностных лиц, сообщений средств массовой информации и т.п.), а также других материалов о допущенных правонарушениях, требующих использования прокурорских полномочий, в первую очередь - для защиты общезначимых или государственных интересов, прав и законных интересов групп населения, трудовых коллективов, репрессированных лиц, малочисленных народов, граждан, нуждающихся в особой социальной и правовой защите. В качестве повода для прокурорских проверок рассматриваются материалы уголовных, гражданских, арбитражных и административных дел, результаты анализа статистики, прокурорской и правоприменительной практики, а также другие материалы, содержащие достаточные данные о нарушениях закона.

Как следует из положений, содержащихся в Федеральном законе от 17.01.1992 г. N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и Приказе Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 07.12.2007 г. N 195 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина", а также на основании поручения Прокуратуры Саратовской области была проведена в январе 2019 г. прокуратурой города Энгельса проверка соблюдения действующего законодательства в сфере распоряжения муниципальной собственностью. 

В связи с изложенным, суд считает, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 12, 56, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным открытый аукцион по продаже нежилых зданий, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи № 603 от 27 апреля 2016 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ФИО4 в отношении нежилого здания площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 261 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи (купчую) земельного участка с кадастровым номером № площадью 261 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделок.

Обязать ФИО4 возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 261 кв.м.

Прекратить право собственности ФИО4 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>,: нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью 261 кв.м.

Восстановить право муниципальной собственности Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области на нежилое здание площадью 114,9 кв.м, нежилое здание площадью 33,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в пользу ФИО4 1766817 руб. 82 коп., уплаченные по договору купли-продажи № 603 от 27 апреля 2016 года, и договора купли-продажи (купчей) земельного участка № 2634-Р от 27 апреля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: подпись

Верно

Судья: Л.В. Смирнова