дело № 3а-5/2024

УИД87OS0000-01-2024-000117-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Анадырь 11 октября 2024 года

Суд Чукотского автономного округа в составе 

председательствующего судьи Принцева С.А., 

при секретаре Гребцовой С.Н., 

с участием представителя административного истца акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» (АО «Концерн Росэнергоатом») по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-5/2024 по административному исковому заявлению акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» (АО «Концерн Росэнергоатом») к государственному бюджетному учреждению Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» и Департаменту финансов и имущественных отношений Чукотского автономного округа о признании решений государственного бюджетного учреждения Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости недействительными, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

акционерное общество «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» (АО «Концерн Росэнергоатом») обратилось в суд Чукотского автономного округа с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» (далее – ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА») и Департаменту финансов и имущественных отношений Чукотского автономного округа (далее – Департамент) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлении её в размере рыночной стоимости.

Определением суда Чукотского автономного округа от 16 апреля 2024 года приняты изменения предмета административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в части дополнительно заявленного требования о признании решений государственного бюджетного учреждения Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 1 декабря 2023 года № ОРС-87/2023/000004 и от 10 декабря 2023 года № ОРС-87/2023/000003 недействительными.

Определением суда Чукотского автономного округа от 16 мая 2024 года принято уточнение предмета иска в части даты оспариваемого решения № ОРС-87/2023/000003 (в отношении земельного участка с кадастровым номером №) с «10 декабря 2023 года» на «1 декабря 2023 года».

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договоров аренды земельного участка от 8 февраля 2021 года № 3-2021 (Рег. № 2-зем) и от 1 февраля 2021 года № 1-2021 (Рег. № 1-зем) является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, общей площадью 116 391,0 кв. м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, Чаунский район, г. Певек, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: плавучая атомная теплоэлектростанция на базе плавучего энергоблока проекта 20870 с реакторными установками КЛТ-40С в г. Певеке Чукотского АО, и №, общей площадью 34 837,0 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, 

<

...> категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: общежития. Кадастровая стоимость данных земельных участков по результатам государственной кадастровой оценки установлена приказом Департамента финансов, экономики и имущественных отношений Чукотского АО от 9 ноября 2022 года № 230 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 25 730 558,37 рублей для земельного участка с кадастровым номером № и 21 704 496,1 рублей для земельного участка с кадастровым номером 87:02:030004:247. Арендная плата за указанные земельные участки определена в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков. Для определения рыночной стоимости указанных земельных участков Административный истец заключил с ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценк» договор на оказание услуг от 4 августа 2023 года № 576/ЩН-2023. В результате определения рыночной стоимости земельных участков подготовлены Отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 7 августа 2023 года составляет 17 274 000 руб. (отчёт об оценке от 7 августа 2023 года № 24721), земельного участка с кадастровым номером № на 15 августа 2023 года – 9 295 000 руб. (отчёт об оценке от 15 августа 2023 года № 24722). Установленный размер кадастровой стоимости земельных участков превышает их рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика арендной платы за пользование земельными участками. АО «Концерн Росэнергоатом» обратилось в ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, которое 1 декабря 2023 года вынесло решения № ОРС-87/2023/000004 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 87:02:030004:18) и № ОРС-87/2023/000003 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 87:02:030004:247) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Полагая указанные решения незаконными и не обоснованными, административный истец, с учётом уточнения административных исковых требований, просил признать решения ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» от 1 декабря 2023 года № ОРС-87/2023/000004 (в отношении земельного участка с кадастровым номером №) и № ОРС-87/2023/000003 (в отношении земельного участка с кадастровым номером №) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости недействительными; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 87:02:030004:18, площадью 116 391,0 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Чукотский автономный округ, 

<

...> в размере 17 274 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34 837 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Чукотский автономный округ, Чаунский район, г. Певек, в размере 9 295 000 рублей. Также административный истец просил взыскать с административных ответчиков в его пользу судебные расходы в размере 224 000 рублей, в том числе расходы по уплате государственной пошлины за подачу административного иска в размере 4 000 рублей, и расходы на составление отчётов об оценке в размере 220 000 рублей.

Определением судьи суда Чукотского автономного округа от 20 марта 2024 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Певек, выступающее в качестве арендатора по договорам аренды спорных земельных участков (т. 3, л.д. 57-58).

В возражениях на административный иск административные ответчики ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» и Департамент, ссылаясь на необоснованность заявленных требований, просили в их удовлетворении отказать в полном объёме (т. 3, л.д. 132-135, 168-170). 

Заинтересованное лицо Управление финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Певек возражало против изменения кадастровой стоимости земельных участков, поскольку уменьшение арендной платы приведёт к снижению доходов бюджета городского округа Певек и возникновению дефицита бюджета (т. 3, л.д. 62).

В возражениях на изменённые административные исковые требования административный ответчик ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» указало, что причинами принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости явились нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, выявленные при анализе отчётов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 15 августа 2023 года № 24722 и от 7 августа 2023 года № 24721. Рыночная стоимость, определённая в представленных отчётах, существенно занижена. Расчёт рыночной стоимости спорных земельных участков фактически был произведён исходя из кадастровой стоимости объектов-аналогов, которые применялись для определения размера доходов от использования спорных земельных участков. Размер этого дохода определялся на основании информации из аукционов по передаче земельных участков на территории Чукотского автономного округа в аренду. Начальные цены этих аукционов были использованы оценщиком в качестве объектов-аналогов для определения величины арендной платы в отчётах от 7 августа 2023 года № 24721 и от 15 августа 2023 года № 24722. Обоснование использования начальных цен аукционов для расчёта рыночной арендной платы за земельные участки не соответствует фактическим обстоятельствам проведения аукционов, оценщиком не был проведён анализ конкурсной документации по объекту-аналогу № 2. Вопреки указанию оценщика в отчётах, начальная цена объектов-аналогов не была определена в результате рыночной оценки, что вводит в заблуждение пользователей отчётов в нарушение требований п. 2 2) Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)» и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Принимая начальные цены несостоявшихся аукционов в качестве объектов-аналогов для расчёта ставки арендной платы для дальнейшего определения размера дохода от использования спорных земельных участков, оценщик фактически занизил стоимость земельных участков. Кроме того, факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности первой, поскольку истцом не доказано использование органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации при определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости недостоверных сведений о них, нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Концерн Росэнергоатом» по доверенности ФИО1 поддержал административные исковые требования, просил их удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного ответчика и.о. директора ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» ФИО2 административные исковые требования не признала, пояснила, что они согласны установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости, которая была определена по результатам проведённой экспертизы от 30 августа 2024 года № 1281/8-4-24. С требованиями о признании недействительными решений ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» от 1 декабря 2023 года № ОРС-87/2023/000004 и № ОРС-87/2023000003 не согласны, поскольку оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, определённом в отчётах об оценке, представленных административным истцом в Учреждение, не имелось, так как эти отчёты составлены с нарушением установленных требований. Оснований для взыскания в пользу АО «Концерн Росэнергоатом» судебных расходов не усматривают, поскольку установленная рыночная стоимость земельных участков отличается от установленной кадастровой стоимости незначительно.

Административный ответчик Департамент финансов и имущественных отношений Чукотского автономного округа и заинтересованное лицо Управление финансов, экономики и имущественных отношений городского округа Певек в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не заявляли.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА», исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

В силу подпункта 5.1 части 1 статьи 7 указанного Федерального закона к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) подается в бюджетное учреждение заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3). 

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 4).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В соответствии с постановлением Правительства Чукотского автономного округа от 24 декабря 2020 года № 587 датой перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата - 1 января 2021 года. 

Таким образом, с 1 января 2021 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке. 

Согласно распоряжению Правительства Чукотского автономного округа от 10 июля 2019 года № 306-рп основными целями и предметом деятельности государственного бюджетного учреждения Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости (т. 3, л.д. 142-143).

В соответствии с Уставом Учреждения ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» осуществляет, в том числе определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки; предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (п. 2.2.) (т. 3, л.д. 156-161).

Директор ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» ФИО3 является лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровым номером №, площадью 116 391,0 кв. м, и №, площадью 34 837,0 кв.м.

Административный истец, как арендатор земельных участков, арендная плата за которые исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, вправе обратиться с настоящим иском в суд.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 25 730 558,37 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2023 года (т. 1, л.д. 11). 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 21 704 496,11 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2023 года (т. 1, л.д. 10).

Указанная кадастровая стоимость данных земельных участков утверждена приказом Департамента финансов, экономики и имущественных отношений Чукотского автономного округа от 9 ноября 2022 года № 230 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Чукотского автономного округа» (Приложение № 1).

Полагая кадастровую стоимость указанных земельных участков завышенной, административный истец 4 ноября 2023 года обратился в ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчеты об оценке от 7 августа 2023 года № 24721 и от 15 августа 2023 года № 24722, выполненные оценщиком ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» С.

Решениями ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» от 1 декабря 2023 года № ОРС-87/2023/000003 (т. 1, л.д. 196-210) и № ОРС-87/2023/000004 (т. 1, л.д. 197-224) АО «Концерн Росэнергоатом» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с нарушениями требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1-3, ФСО № 7), выявленными в отчетах от 15 августа 2023 года № 24722 и от 7 августа 2024 года № 24721, соответственно, а именно:

отчёты №№ 24721 и 24722 допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение Пользователей отчёта; 

неверно идентифицирован объект оценки; 

нет возможности проверить достаточность и достоверность используемой информации; 

в качестве аналогов использованы цены предложений арендной платы за пользование земельными участками, определённой Администрацией Билибинского муниципального района, в размере 10% от кадастровой стоимости земельных участков, предлагаемых в аренду, что не является рыночными данными, арендную ставку, рассчитанную на базе кадастровой стоимости, недопустимо использовать для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной; 

рыночная стоимость объектов оценки не может быть признана обоснованной;

Кроме того, отмечено, что отчёты содержат описки и ошибки (в отчёте № 24721 на стр. 52 указаны неверные единицы измерения; в отчёте № 24722 на стр. 52 указаны неверные единицы измерения, на стр. 55 в таблице 15 указана неверная площадь объекта оценки и неверный кадастровый номер объекта оценки).

Оспариваемые решения ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» от 1 декабря 2023 года № ОРС-87/2023/000003 и № ОРС-87/2023/000004 приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решениях приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: 

- законность/незаконность обжалуемых решений бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемых решений);

- соответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату её определения в отчетах об оценке, которые были предметом рассмотрения при вынесении обжалуемых решений, в случае их несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объектов оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний.

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе путем назначения по делу судебной экспертизы. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ). 

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» относительно выявленных нарушений в отчетах об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. 

Исследовав отчеты об оценке рыночной стоимости от 7 августа 2023 года № 24721 и от 15 августа 2023 года № 24722, выполненные оценщиком ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» С., на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, принимая во внимание заключение эксперта от 30 августа 2024 года, фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. 

Как следует из заключения эксперта, в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 3, 4 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (далее – ФСО-VI), представленные в материалы дела отчёты об оценке на бумажном носителе, не прошиты, не подписаны оценщиком, который провёл оценку, не скреплены личной печатью оценщика либо печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Вместе с тем данное замечание не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2, пунктом 8 ФСО-VI при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа (требования) о том, что существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 данного федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом:

в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);

в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

Согласно заключению эксперта в представленных отчётах отсутствует подтверждение ценовой информации (источника) в отношении объектов-аналогов № 1, 2. Приведённый кадастровый номер этих двух аналогов идентичен, что не позволяет идентифицировать аналог № 2. В качестве ссылки приведена общая ссылка на сайт ТоргиГов, что не позволяет проверить приведённую информацию. В отношении всех аналогов отсутствует идентификация объектов, например, с использованием публичной кадастровой карты, отсутствует описание окружающей застройки.

В соответствии с пунктом 10, подпунктами «б, г, д» пункта 11, подпунктом «в» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Из заключения эксперта следует, что при определении рыночной стоимости земельных участков использован метод прямой капитализации в рамках доходного подхода. При определении годового дохода от объекта проведён расчёт арендной платы на основании объявленных аукционов, торги по которым назначены на период после даты оценки. При этом не проведён анализ уже прошедших торгов на территории Чукотского АО, то есть не исследован рынок в тех сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. На основании использования несостоявшихся торгов ошибочно сделан вывод об отсутствии зависимости ставки аренды от площади. Неверно определён соответствующий рынку годовой доход от объекта. В обоих объектах исследования некорректно определён сегмент рынка объектов-аналогов № 8, 9. При реализации корректировки на назначение в обоих отчётах допущена ошибка.

По результатам исследования представленных отчётов экспертом сделан вывод о том, что отчёты об оценке от 7 августа 2023 года № 24721 и от 15 августа 2023 года № 24722, выполненные ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчёта, не соответствуют, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что вышеназванные отчеты об оценке рыночной стоимости от 7 августа 2023 года № 24721 и от 15 августа 2023 года № 24722 не соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной. 

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» от 1 декабря 2023 года № ОРС-87/2023/000003 и № ОРС-87/2023/000004, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, подписаны уполномоченным лицом, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в удовлетворении заявлений АО «Концерн Росэнергоатом» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной. 

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 30 августа 2023 года №1281/8-4-24, выполненным экспертом ФБУ Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 87:02:030004:18 по состоянию на 7 августа 2024 года составляет 18 978 000 рублей, с кадастровым номером № по состоянию на 15 августа 2023 года – 17 844 214 рублей. 

Анализируя экспертное заключение от 30 августа 2023 года №1281/8-4-24, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом даны ответы на поставленный судом вопрос, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенного расчета, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено. 

Как следует из экспертного заключения, подобранные экспертом аналоги сопоставимы с объектами исследования по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям ФСО. В данном случае анализ рынка экспертом проведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены. 

Из экспертного заключения следует, что в распоряжение эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом искажены ценообразующие характеристики не имеется. 

Представитель административного ответчика ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» ФИО2 в судебном заседании 11 октября 2024 года пояснила, что Учреждение согласно с проведённым экспертным исследованием и размером определённой величины рыночной стоимости спорных земельных участков и готово установить кадастровую стоимость данных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определённой заключением судебной экспертизы. 

Суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. 

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежит изменению в судебном порядке.

Доводы заинтересованного лица Управления финансов, экономики и имущественных отношений городского округа Певек о том, что изменение кадастровой стоимости спорных земельных участков приведёт к выпадению доходов бюджета муниципального образования, основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являться не может.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд приходит к следующему.

По настоящему делу административный истец понёс расходы по уплате государственной пошлины за подачу административного иска в размере 4 000 рублей, расходы на составление отчётов об оценке в размере 220 000 рублей, а также расходы на производство судебной экспертизы в размере 199 500 рублей. 

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2021), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, при разрешении вопроса о распределении судебных расходов, следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В данном случае основное требование административного истца о признании незаконными решений ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА», которыми отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 данного Кодекса не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Поскольку ГБУ ЧАО «ЦГКОиТА» выразил согласие с установленной судебной экспертизой величиной рыночной стоимости спорных земельных участков, судебные расходы, понесённые по настоящему делу административным истцом, возмещению не подлежат.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем Конституционный Суд РФ отметил, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений; в необходимых случаях также необходимо установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела и размером налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае не имеется существенной разницы между определенной при государственной кадастровой оценке кадастровой стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами 87:02:030004:18 и 87:02:030004:247 и их рыночной стоимостью, установленной заключением судебной экспертизы.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2022 года, по результатам проведения государственной кадастровой оценки, отличается от ее рыночной стоимости, определенной экспертом, в отношении объекта с кадастровым номером 87:02:030004:18 на 30,72% (25 730 558,37 рублей относительно 18 978 000 рублей), в отношении объекта с кадастровым номером 87:02:030004:247 на 19,52% (21 704 496,11 рублей относительно 17 844 214 рублей).

При таких обстоятельствах, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, учитывая различные методы оценки, используемые оценщиком при проведении процедуры массовой кадастровой оценки и в порядке установления в суде кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости с применением уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, такой показатель превышения (30,72% и 19,52%) не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие методологических или иных ошибок в формировании или в применении методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском.

В связи с изложенным, судебные расходы по настоящему делу должен нести административный истец.

Согласно абзацу 3 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, 

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» к государственному бюджетному учреждению Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» и Департаменту финансов и имущественных отношений Чукотского автономного округа о признании решений государственного бюджетного учреждения Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установления её в размере рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» о признании недействительными решений государственного бюджетного учреждения Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 1 декабря 2023 года № ОРС-87/2023/000004 (в отношении земельного участка с кадастровым номером №) и от 1 декабря 2023 года № ОРС-87/2023/000003 (в отношении земельного участка с кадастровым номером №) отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 116 391,0 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Чукотский автономный округ, 

<

...> в размере 18 978 000 (восемнадцать миллионов девятьсот семьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 7 августа 2023 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34 837 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Чукотский автономный округ, Чаунский район, г. Певек, в размере 17 844 214 (семнадцать миллионов восемьсот сорок четыре тысячи двести четырнадцать) рублей по состоянию на 15 августа 2023 года.

Дата обращения акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» в государственное бюджетное учреждение Чукотского автономного округа «Центр государственной кадастровой оценки и технического архива Чукотского автономного округа» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости - 14 ноября 2023 года. 

В удовлетворении заявления акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» о взыскании с административных ответчиков судебных расходов в размере 224 000 рублей, в том числе расходов по уплате государственной пошлины за подачу административного иска в размере 4 000 рублей и издержек, связанных с рассмотрением дела, в размере 220 000 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд Чукотского автономного округа. 

Судья С.А. Принцев