2-2048/2020

УИД №23RS0003-01-2020-004119-70

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2020 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Тарасовой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Фройда – В» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия, по встречному иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фройда- В» о взыскании неустойки и штрафа за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фройда – В» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия. 

В обоснование своих требований истец указал, что 29.05.2017 года между ООО «Фройда-В» (Застройщик) и ФИО2 заключен договор долевого участия №, предметом которого является долевое участие в строительстве Многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения Литер 2 - первый этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>В, объектом которого является однокомнатная 

<

адрес> предварительной общей площадью - 38,49 кв.м., в том числе лоджия с учетом понижающего коэффициента - 0,5, расположенная на 10 этаже литер 2 секция 3. 

24.05.2019 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия от 24.05.2019 года, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии номер регистрации № от 03.06.2019 года, согласно которому ФИО1 принимает права и обязанности по договору участия в долевом строительстве №176 от 29.05.2017г. 

Площадь Квартиры окончательно определена на 12 сентября 2019г., когда отделом ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» отдел по г-к. Анапа был выдан Технический паспорт на Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> Согласно Техническому паспорту фактическая площадь 

<

адрес> составляет 41,4 кв.м., что на 2,91 кв.м. больше, указанной проектной площади в Договоре. 

Пунктами 4.4 и 4.5 Договора предусмотрен перерасчет стоимости квартиры в случае расхождения проектной и фактической ее площади: «Если фактическая площадь превышает проектную, Участник долевого строительства производит доплату разницы между проектной площадью и фактической, в течении 30 дней с момента окончательного определения фактической площади помещения. Доплата производится по средней стоимости за 1 кв.м., оплаченной Участником долевого строительства». 

При заключении договора долевого участия сторонами было согласовано, что площадь Объекта на момент заключения договора определяется сторонами, исходя из проектно-сметной документации, и подлежит уточнению на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации, в результате которых устанавливается фактическая площадь Объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на Объект. 

С учетом разницы в площади квартиры, определенной по результатам обмеров, разница в стоимости по Договору составляет 130950,00 руб. (2,91 кв.м. х 45000,00 руб.). 

25.10.2019 года ответчиком подписан Акт приема-передачи квартиры и квартира принята. В Акте приема-передачи указано, что согласно обмеру, произведенному организацией по технической инвентаризации, фактическая площадь Квартиры увеличилась по сравнению с инвестиционной площадью, указанной в Договоре на 2,91 кв.м. Таким образом, ответчик принял для оформления в собственность квартиру площадью 41,4 кв.м., что на 2,91 кв.м. больше проектной площади. 

Ссылаясь на приведенное, истец просил взыскать в их пользу с ФИО1 сумму за увеличенные квадратные метры в размере 130 950 руб. и возврат госпошлины. 

В свою очередь ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Фройда- В» о взыскании неустойки и штрафа за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, ссылаясь на то, что действительно 29.05.2017г. между ответчиком (Застройщиком) и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве № 176, согласно которому ответчик обязался своими силами построить объект долевого строительства (

<

адрес>), расположенный на земельном участке по строительному адресу: Краснодарский: край, 

<

адрес> (п. 5.11); получить разрешение на ввод в эксплуатацию - 3 квартал 2018 г. (п. 3.1); передать ОДС истцу в срок не позднее 31.03.2019 г. (п. 3.2). Истец в свою очередь обязался уплатить обусловленную ДУДС цену в размере 1 732 050 рублей (п. 5.2.1, п. 4.2, п. 4.1.1) и принять ОДС (п. 5.2.2, п. 3.2).

24.05.2019 г. ФИО2 по договору уступки прав по ДУДС с согласия ответчика уступает свои права и обязанности по ДУДС ФИО1 Истец выполнил свое обязательство по оплате цены договора в вышеназванном размере своевременно и в полном объеме, что ответчиком и не оспаривается. 

23.08.2019 г. Администрация муниципального образования город-курорт Анапа выдала разрешение № 23-301000-68-2019 на ввод в эксплуатацию объекта: «Многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: 

<

адрес>, г - к Анапа, 

<

адрес> - первый этап строительства. Корректировка 2», в котором и находится оплаченный ФИО1 ОДС. Прием-передачу ОДС по ДУДС истец и ответчик произвели 25.10.2019 г., что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи квартиры. 

Таким образом, ответчик нарушил сроки выполнения своих договорных обязательств, установленные ДУДС на 207 дней. Сумма законной неустойки составляет 178 516 рублей 62 копейки. 

Требование (претензию) истца от 23.03.2020 г. об уплате неустойки за нарушение предусмотренного ДУДС срока передачи участнику долевого строительства ОДС в размере 178 516,62 рублей ответчик проигнорировал и добровольно не удовлетворил. 

В связи с чем, просит взыскать с ответчика в ее пользу 267 774 (двести шестьдесят семь тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля 43 копейки, состоящую из неустойки за просрочку передачи истцу ОДС в размере 178 516,62 рублей и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 89 258,31 рублей. 

Представитель «Фройда-В» в судебное заседание не явился, направил в суд заявление, в котором указал, что требования поддерживает, просит дело рассмотреть в его отсутствие.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1, получив судебное извещение (расписка в деле) и СМС-сообщение, на что дала согласие, в судебное заседание не явилась, причины неявки суду не сообщила. Таким образом, суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствии. 

Проверив материалы дела, суд находит заявленные требования ООО « Фройда – В» подлежащими удовлетворению, а встречные требования ФИО1 подлежащими удовлетворению в части.

Из материалов дела следует, что 29.05.2017 года между застройщиком ООО «Фройда-В» и участником долевого строительства ФИО2 заключен договор долевого участия № 176, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии номер регистрации № от 29.05.2017 года, предметом которого является долевое участие в строительстве Многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения Литер 2 - первый этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>В, объектом которого является однокомнатная 

<

адрес> предварительной общей площадью - 38,49 кв.м., в том числе лоджия с учетом понижающего коэффициента - 0,5, расположенная на 10 этаже литер 2 секция 3 (п.1.1). 

24.05.2019 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия от 24.05.2019 года, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии номер регистрации №-№ от 03.06.2019 года, согласно которому ФИО1 принимает права и обязанности по договору участия в долевом строительстве №176 от 29.05.2017г. 

Согласно пункту 1.3 договора долевого участия № 176 общая площадь квартиры указан в соответствии с планировкой типового этажа и после проведения паспортизации Объекта долевого строительства, указанного в п.1.1 настоящего договора, может иметь отклонения, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой перерасчет стоимости квартиры. Окончательная площадь квартиры уточняется после натурных обмеров БТИ.

С учетом размера общей площади квартиры, указанной в п.1.1 настоящего договора, размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участниками долевого строительства на момент подписания настоящего договора (Цена договора) составляет 1 732 050 рублей (п.4.2). При этом один квадратный метр площади составляет 45 000 рублей (п.4.1.1).

Обязательства по оплате стоимости квартиры в сумме 1 732 050 рублей, дольщиком исполнены, что сторонами по делу не оспаривается.

Площадь квартиры окончательно определена на 12 сентября 2019г., когда отделом ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» отдел по г-к Анапа был выдан Технический паспорт на Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Согласно Техническому паспорту фактическая площадь 

<

адрес> составляет 41,4 кв.м., что на 2,91 кв.м. больше, указанной проектной площади в договоре. 

Договор продажи недвижимости в силу ст.555 Гражданского кодекса РФ должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 5 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. 

Согласно Приказу Министерства строительства и Жилищно-коммунального хозяйства РФ №854/пр от 25.11.201бг. «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» определенны понижающие коэффициенты для лоджий - 0,5. 

Частью 2 ст.5 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Пунктами 4.4 и 4.5 договора долевого участия № 176 предусмотрен перерасчет стоимости квартиры в случае расхождения проектной и фактической ее площади: «Если фактическая площадь превышает проектную, Участник долевого строительства производит доплату разницы между проектной площадью и фактической, в течении 30 дней с момента окончательного определения фактической площади помещения. Доплата производится по средней стоимости за 1 кв.м., оплаченной Участником долевого строительства» (п. 4.5).

Согласно статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

При заключении договора долевого участия сторонами было согласовано, что площадь Объекта на момент заключения договора определяется сторонами, исходя из проектно-сметной документации, и подлежит уточнению на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации, в результате которых устанавливается фактическая площадь Объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на Объект. 

Договор долевого участия № 176 как в целом, так и в части ответчиком ФИО1 не оспаривался.

С учетом разницы в площади квартиры, определенной по результатам обмеров, разница в стоимости по договору составляет 130950,00 руб. (2,91 кв.м. х 45000,00 руб.). 

25.10.2019 года между ООО «Фройда-В» и ФИО1 подписан Акт приема-передачи квартиры и квартира принята с фактическим состоянием. В Акте приема-передачи указано, что согласно обмеру, произведенному организацией по технической инвентаризации, фактическая площадь квартиры увеличилась по сравнению с инвестиционной площадью, указанной в договоре на 2,91 кв.м. 

Таким образом, ответчик принял для оформления в собственность квартиру площадью 41,4 кв.м., что на 2,91 кв.м. больше проектной площади. 

До настоящего момента указанная разница участником долевого строительства не оплачена.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). 

В силу статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В связи с тем, у ответчика возникла обязанность по доплате площади объекта долевого участия в размере 2,91 кв.м., суд приходит к выводу, что требования истца ООО «Фройда-В» о взыскании с ответчика задолженности за дополнительную площадь жилого помещения по договору долевого участия, обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ удовлетворяя исковые требования ООО «Фройда-В», суд взыскивает в его пользу понесенные судебные расходы, к которым в силу статьи 88 ГПК РФ относится государственная пошлина. Из материалов далее видно, что истцом произведена оплата госпошлины при обращении в суд в сумме 3 819 руб., которая подлежит взысканию с ФИО1 в пользу истца.

В силу ст. 12 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 6 данного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как следует из условий договора долевого участия в строительстве №176 от 29.05.2017 года, срок ввода в эксплуатацию Жилого дома со строено-пристроенными помещениями общественного назначения 3 квартал 2018 года. Передача объекта долевого строительства участнику не позднее 31.03.2019 года (раздел 3).

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено лишь 23.08.2019 года.

В срок, указанный в договоре, застройщик квартиру ФИО1 не передал.

Как уже было установлено судом, Акт приема-передачи квартиры и принятие квартиры ФИО1 был подписан 25.10.2019 года.

В материалы дела не были представлены дополнительные соглашения, заключенные сторонами о переносе срока ввода дома в эксплуатацию и передаче квартиры участнику долевого строительства.

Размер неустойки определен истцом в сумме 178 516,62 руб. за период с 31.03.2019 г. по 24.10.2019 г.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Суд находит необходимым применить к требованиям истца положение ст. 333 ГК РФ, по приведенным выше причинам, свидетельствующим о том, что срок сдачи дома в эксплуатацию ответчиком был нарушен по объективным причинам, в виду установления ограничений в строительно-монтажных работах в период курортного сезона.

Исходя из приведенного, суд определяет размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, в размере 86 846 руб.

В соответствии с п. 9 ст. 4 №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ вопросы компенсации морального вреда не разрешены, суд приходит к выводу, что в данном случае надлежит применить нормы Закона «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При рассмотрении дела факт нарушения ответчиком прав истца нашел свое подтверждение. В связи с чем, суд считает необходимым взыскать в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей.

В соответствии с п. 6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя, исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что ответчик не исполнил требование истца о взыскании неустойки в добровольном порядке, не предпринял мер по восстановлению нарушенного права истца после поступления искового заявления в суд, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца штрафа в размере 44 923 руб. 

Одним из оснований прекращения обязательств является зачет (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ).

В ст. 410 Гражданского кодекса РФ определен порядок прекращения обязательства зачетом. Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, или не указан, или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Суд считает возможным произвести зачет требований сторон.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Общества с ограниченной ответственностью «Фройда – В» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия удовлетворить.

Взыскать в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Фройда- В» с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, задолженность по договору в размере 130 950 руб. и расходы по уплате госпошлины в размере 3 819 руб., а всего 134 769 руб.

Иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фройда-В» о взыскании неустойки и штрафа за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Фройда- В», ИНН №, в пользу ФИО1 неустойку 86 846 руб., компенсацию морального вреда 3 000 руб., штраф 44 923 руб., а всего 134 769 руб., в остальной части требований отказать. 

Произвести зачет требований сторонам по делу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2020 года.

Председательствующий: