Дело № 2-3565/17 Великий Новгород

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2017 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе: председательствующего судьи Галкиной Н.А.,

при секретаре Шмандиной А.А., 

с участием третьего лица ФИО1, представителя третьего лица ФИО2 – ФИО3, эксперта ООО «ПрофЭО» ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ООО «Росоценка» о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в суд с иском к ООО «Росоценка» (далее - Общество) о признании недействительным отчета от 10 апреля 2017 года №12-ат 3/17 об оценке рыночной стоимости земельного участка, площадью 91 766 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для рекреации, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Осташковскому и Пеновскому районам УФССП России по Тверской области от 04 мая 2017 года приняты результаты оценки, стоимость земельного участка должника определена в рамках исполнительного производства № в соответствии с отчетом об оценке от 10 апреля 2017 года №12-ат3/17 в размере 4 863 598 руб. Истец не согласен с указанной оценкой стоимости участка ввиду ее несоответствия рыночной стоимости, нарушения Обществом требований законодательства при составлении отчета об оценке.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены УФССП России по Тверской области, судебный пристав-исполнитель ОСП по Осташковскому и Пеновскому районам УФССП России по Тверской области ФИО6, ФИО1, ФИО7, ИФНС России №6 по Тверской области, ГУ-Отделение Пенсионного фонда России по Тверской области.

Истец ФИО5 в суд не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика ООО «Росоценка» в суд не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на иск. 

Представитель третьего лица УФССП России по Тверской области, третьи лица судебный пристав-исполнитель ОСП по Осташковскому и Пеновскому районам УФССП России по Тверской области ФИО6, ФИО1, ФИО7, представители третьих лиц ИФНС России №6 по Тверской области, ГУ-Отделение Пенсионного фонда России по Тверской области в суд не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании третье лицо ФИО1 и его представитель ФИО3 полагали, что исковые требования являются незаконными и необоснованными, представили возражения на иск. 

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела усматривается, что на исполнении в ОСП по Осташковскому и Пеновскому районам УФССП России по Тверской области находится сводное исполнительное производство №-СД, возбужденное в отношении должника ФИО5, предмет исполнения: взыскание денежных средств.

16 марта 2017 года судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста на принадлежащий ФИО5 земельный участок площадью 91 766 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, Залученское 

<

адрес>, кадастровый №. 

Решением Осташковского городского суда Тверской области от 24 августа 2017 года по делу №2-585/2016 исковые требования судебного пристава-исполнителя ОСП по Осташковскому и Пеновскому районам УФССП России по Тверской области к ФИО5 об обращении взыскания на земельные участки удовлетворены частично. Постановлено обратить взыскание на земельный участок площадью 91 766 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

В целях реализации арестованного имущества ООО «Росоценка» на основании заключенного с УФССП России по Новгородской области государственного контракта от 09 января 2017 года №15-2017/А произведена оценка имущества должника. 

Согласно отчету об оценке от 10 апреля 2017 года №12-ат3/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 863 598 руб. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 04 мая 2017 года приняты результаты оценки, стоимость земельного участка определена в соответствии с отчетом об оценке от 10 апреля 2017 года №12-ат3/17. 

Согласно ч. 1 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон №229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу в п.1 ч. 2 ст. 85 Закона №229-ФЗ для оценки недвижимого имущества должника судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика. 

В соответствии с п.3 ч. 4 названной статьи Закона №229-ФЗ судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона №229-ФЗ стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Из материалов дела следует, что ФИО5 ознакомлен с постановлением судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки 16 мая 2017 года. 

В установленный законом 10-дневный срок ФИО5 обратился в Новгородский районный суд с иском об оспаривании отчета об оценке. Исковое заявление направлено в суд 25 мая 2017 года, что подтверждается почтовым конвертом. 

Таким образом, срок на оспаривание отчета об оценке истцом не пропущен, исковые требования подлежат рассмотрению по существу. 

Суд находит доводы ФИО5 о том, что отчет №12-ат3/17 об оценке содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости имущества, заслуживающими внимания.

В статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под «рыночной стоимостью» объекта оценки в статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в ст. 11 Закона №135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; цель оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженные в отчете. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, системное толкование вышеприведенных положений части 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве и статьи 3 Закона об оценочной деятельности позволяет сделать вывод о том, что при оценке имущества должника по исполнительному производству необходимо исходить из действительной рыночной стоимости имущества, рассчитанной без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

При рассмотрении настоящего дела определением суда по ходатайству ФИО5 назначалась судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО «ПрофЭО» № от 24 августа 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 07 апреля 2017 года и на момент проведения экспертизы составляет 8 800 000 руб. 

Выполненный ООО «Росоценка» отчет от 10 апреля 2017 года №12-ат3/17 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства. 

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется, так как экспертиза проведена с соблюдением процессуальных норм, эксперт не является заинтересованным в исходе дела лицом, его выводы аргументированы, компетентность не вызывает сомнений. В экспертном заключении указаны нормативное, методическое и другое обеспечение, использованное при проведении оценки. Также содержится непосредственное описание проведенных исследований.

В судебном заседании эксперт ООО «ПрофЭО» ФИО4 подтвердил обоснованность сделанных выводов, пояснил, что земельный участок с кадастровым номером № имеет дорожное сообщение с населенным пунктом, расположен на первой линии к озеру Селигер. В оспариваемом отчете линия расположения объекта оценки указана как вторая. Принятые ООО «Росоценка» для сравнения объекты-аналоги отличаются от объекта оценки местоположением относительно береговой линии, наличием коммуникаций, площадью участка. Корректировка по данным ценообразующим факторам в отчете №-ат3/17 отсутствует. ООО «Росоценка» произведена оценка ликвидационной, а не рыночной стоимости земельного участка. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Отраженные в экспертном заключении несоответствия повлияли на достоверность стоимости объекта оценки, указанной в отчете №12-ат3/17.

Проанализировав результат оценки ООО «Росоценка» и заключение эксперта ООО «ПрофЭО», суд отдает предпочтение сведениям о рыночной стоимости земельного участка в сумме 8 800 000 руб., содержащимся в заключении эксперта ООО «ПрофЭО», поскольку экспертиза произведена квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы по специальности и экспертной деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, оценка имущества произведена в соответствии со стандартами оценки, для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом использованы в качестве объектов-аналогов исключительно земельные участки, расположенные в 

<

адрес>, что несомненно обусловило определение наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. 

В свою очередь достоверность сведений о рыночной стоимости земельного участка в сумме 4 863 598 руб. в отчете от 10 апреля 2017 года №12-ат3/17, составленном оценщиком ООО «Росоценка», с учетом изложенных выше обстоятельств вызывает сомнения, не подтверждает объективную стоимость спорного имущества, определенная в отчете рыночная стоимость является заниженной.

Занижение рыночной стоимости имущества с целью его ускоренной продажи на существенную величину нарушает права как должника, так и право взыскателей на своевременное, правильное и более полное исполнение судебных актов. При таком положении, принятие судебным приставом-исполнителем результатов оценки имущества должника не отвечает целям и задачам Закона об исполнительном производстве.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

На основании ст. 94, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ООО «Росоценка» в пользу ФИО5 подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 13 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб. 

Руководствуясь ст. 199-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительным отчет ООО «Росоценка» №12-ат3/17 от 10 апреля 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 91 766 кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: 

<

адрес>

Признать подлежащей применению в исполнительном производстве рыночную стоимость земельного участка площадью 91 766 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 8 800 000 руб.

Взыскать с ООО «Росоценка» в пользу ФИО5 расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 13 000 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 300 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Н.А. Галкина 

Мотивированное решение составлено: 30 октября 2017 года.