УИД: 66RS0045-01-2024-002690-53

Дело № 2-129/2025

Решение

 в окончательной форме 

принято 24 марта 2025г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2025 года Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Николаевой О.А., при секретаре Егоричевой М.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежной суммы в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, мотивируя это тем, что между нею как арендатором и ответчиком как арендодателем достигнута устная договоренность об аренде истцом с 15 апреля 2024г. принадлежащего ответчику имущественного комплекса для отдыха семьи истца, включающего в себя: дом, площадью 137,1 кв.м, земельный участок 12 соток, баню 12 кв.м, расположенные по адресу: 

<

. . .>. Стороны устно договорились о размере арендной платы за имущественный комплекс в размере 150 000р. за один календарный месяц.

С 15 апреля 2024г. истец арендовала имущественный комплекс, в котором в тот же период ответчик по собственной инициативе с привлечением третьих лиц начала производство строительных работ. Ответчик уверила истца, что до окончания майских праздников – по 9 мая 2024г., все строительные работы на территории комплекса будут полностью закончены. 

Однако, с 10 мая 2024г. по 20 июня 2024г. без согласования с истцом строительно-монтажные работы на территории арендованного имущества с привлечением строительного персонала были продолжены. В связи с этим стало невозможным использование истцом арендуемого помещения в предусмотренных для этого целях: для проживания и семейного отдыха, так как постоянно, практически без перерыва стоял шум от строительных работ, на территории накапливался строительный мусор, более того, нанятые ответчиком строители свободно передвигались по территории арендованного истцом имущественного комплекса, проникая в арендуемые помещения, ссылаясь на распоряжения ответчика. В итоге использование истцом арендованного имущества для свободного проживания и отдыха было невозможно в течение 42 календарных дней: 22 дня в мае и 20 дней в июне 2024г.

Свои обязательства по внесению арендной платы ответчик исполняла надлежащим образом, перечислив за весь период действия договора 636 000р. Учитывая стоимость аренды календарного месяца в размере 150 000р. и невозможность использования по назначению арендованного имущества в период проведения строительно-ремонтных работ (42 дня), у ответчика возникла обязанность по возврату полученной арендной платы в размере 206 451,40р., на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанную денежную сумму истец просила взыскать с ответчика и возместить ей судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании от 18 февраля 2025г. истец пояснила, что её супруг работал в ООО «Баумастер», его работодатель заключил с ответчиком договор аренды жилого дома с земельным участком в с. Курганово. За первый месяц аренды заплатило ООО «Баумастер», в дальнейшем арендную плату вносила она, истец. В конце апреля 2024г. муж уволился из ООО «Баумастер», поэтому правоотношения из договора аренды продолжились с ФИО2 на условиях договора аренды, заключенного с юридическим лицом. Тот момент, что договор с ФИО2 не заключен, она упустила. Аренда или наем жилого помещения для неё равнозначные понятия. Она ежемесячно выплачивала ответчику арендную плату в размере 156 000р. с учетом необходимости уплаты налога на профессиональный доход. В распоряжение её, истца, семьи дом поступил 15 апреля 2024г., акт приема-передачи между нею, истцом, как стороной договора, и ответчиком не оформлялся. Все условия договора обсуждались с ответчиком либо в переписке в мессенжере, либо в устных переговорах как лично, так и по телефону. В течение мая и июня 2024г. домом они не могли пользоваться для проживания, поскольку на участке ответчиком производились работы по благоустройству, баню ставили на фундамент, а террасу на входе в дом разобрали для ремонта, не работал генератор, не было света и воды. Необходимости в проведении этих работ не было, качество дома и земельного участка её, истца, устраивало. До заключения договора, действительно, между нею и ответчиком была договоренность, что в майские праздники ответчик проведет на участке работы по благоустройству. В этот срок работы не были окончены, начался ремонт придомовой территории и веранды, в связи с чем возникла конфликтная ситуация. К 20 июня 2024г. опасные зоны были убраны, появилась возможность пользоваться имуществом в полном объеме, хотя небольшие мелкие работы всё еще проводились. Арендовать дом они планировали длительный срок, но 14 августа 2024г. по требованию ответчика они выехали, ключи она, истец, вернула супругу ответчика. На 1 мая 2024г. дом и участок находились в таком состоянии, в котором они были готовы принять, необходимости в его улучшении в период аренды не было. Ответчик не предупреждала, что привезет три КАМАЗа земли и разберет веранду. Она отвечала на письма ФИО2, адресованные в ООО «Баумастер», поскольку та ей направляла одновременно в мессенжере. Ответ был от имени ИП ФИО1 Акт сверки взаимных расчетов от имени общества сделан вручную, исключительно для понимания ФИО2

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал иск и доводы искового заявления, дополнил, что в связи с тем, что жилой дом поступил во временное пользование истца вместе с земельным участком и вспомогательной постройкой, правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды недвижимости. Договор заключен устно, фактически исполнен сторонами: ФИО1 приобрела во владение для личного пользования объекты недвижимости от ФИО2, которая получила арендную плату в полном объеме. ООО «Баумастер» оплатил только гарантийный взнос, в дальнейшем все платежи делала истец. После передачи дома истцу ответчик стала вести на участке масштабные строительные работы, что явилось существенным нарушением договора аренды, привело к невозможности использования имущества, а поэтому истец вправе требовать возврата денежных средств за период с 10 мая по 20 июня 2024г. Периодически истец приезжала на участок для отдыха, но постоянно там не находилась. Планировалось, что в дом заедет мать истца с её малолетними детьми, но 14 июня 2024г. была демонтирована веранда. Условия договора аренды, заключенного истцом и ответчиком, идентичны договору с ООО «Баумастер».

Ответчик в судебное заседание не явилась, будучи извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщила.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, иск не признал и пояснил, что в апреле 2024г. ответчик заключила договор аренды принадлежащего ей дом и земельного участка в 

<

. . .> с ООО «Баумастер», передав ему имущество по акту. Фактически недвижимостью пользовалась истец и члены его семьи. Перед заключением договора она предупредила истца о планируемых работах по благоустройству участка и предложила поиска альтернативные варианты, однако, ФИО1 убедила в своей лояльности и принятии неудобств при эксплуатации объекта аренды, о чем имеется переписка в мессенжере. 15 июля 2024г. в связи с постоянными просрочками в платежах ответчик направил в адрес ООО «Баумастер» уведомление о досрочном расторжении договора аренды и проект соответствующего соглашения. В ответ на это уведомление общество сообщило, что сотрудник, для которого арендовался дом, уволен, а договор аренды расторгнут 30 апреля 2024г., хотя никаких уведомлений ответчику не поступала. Затем на это обращение ФИО1 направила письменную претензию ФИО2 с требованием компенсации за «невыносимые условия проживания» и одновременно просила продлить срок проживания. В июле 2024г. истцу направлено требование об освобождении помещения, которые было исполнено истцом, ключи возвращены, 23 августа 2024г. составлен акт приема-передачи имущества в отсутствии представителя арендатора. Весь период проживания ФИО1 в доме ответчик полагала, что договор с ООО «Баумастер» не был расторгнут. При поступлении платежей по аренде наименование плательщика не было указано, обязательство могло быть исполнено третьим лицом. Обязанность по возврату арендной платы за дни, указанные в иске, у ответчика не возникла, поскольку о будущих работах на участке она предупреждала истца, вообще не желала сдавать дом в аренду в течение лета.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определено, что суду, при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В судебном заседании установлено, что 15 апреля 2024г. между ФИО2, арендодателем, и ООО «Баумастер», арендатором, заключен договор аренды жилого дома, расположенного по адресу: 

<

. . .> с прилегающим земельным участком и баней. Это обстоятельство подтверждается копией договора найма жилого помещения (л.д. 82-83).

Поскольку передача во временное пользование на условиях найма жилого помещения возможна только физическому лицу (пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд трактует этот договор как договор аренды жилого помещения.

Согласно пункту 1.3 указанного договора, помещение предоставляет нанимателю для служебных целей.

Разделом 2 договора установлен размер платы за жилое помещение (159 000р. в месяц), размер гарантийного взноса (75 000р.), который выплачивается в день заключения договора. Договор заключен на срок с 15 апреля 2024г. по 31 октября 2024г. (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 5.2, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в предусмотренном законом порядке. Пунктами 5.3 и 5.4 договора предусмотрено право каждой стороны расторгнуть договор в одностороннем порядке с письменным предупреждением наймодателя не менее чем за 30 дней. 

15 июля 2024г. ФИО2 в одностороннем порядке подписала соглашение о расторжении договора найма жилого дома от 15 апреля 2024г., который судом признан договором аренды, а в ООО «Баумастер» направила уведомление о расторжении договора (л.д. 88, 89).

На это уведомление ответчика ООО «Баумастер» направило ответ (л.д. 90), в котором указало, что договор расторгнут 30 апреля 2024г. в связи с увольнением сотрудника, для которого арендован дом, а ФИО2 должна подготовить соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи дома. На данный момент документы не поступали, поэтому уведомление не понятно. 

Соглашение о расторжении договора от 15 июля 2024г. ООО «Баумастер» не подписано на момент рассмотрения дела.

23 августа 2024г. ФИО2 составлен односторонний акт приема-передачи жилого дома к договору от 15 апреля 2024г., который ООО «Баумастер» не подписан (л.д. 98).

Из представленной копии платежного поручения от 26 февраля 2024г. № 000454 видно, что ООО «Баумастер» перечислило ФИО2 в счет оплаты по договору аренды от 15 апреля 2024г. 75000р., что соответствует сумме гарантийного взноса, определенного договором (75 000р.). 

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в дальнейшем платежи производило ООО «Баумастер», представленные справки о безналичных зачислениях клиенту ФИО2 не содержат сведения о плательщике, за исключением платежа за 25 июня 2024г. на сумму 15 000р., в котором плательщиком указана ИП ФИО1

Из копии свидетельства о браке от 29 января 2021г., ФИО1 с 29 января 2021г. состоит в браке с ФИО5, после заключения брака супругам присвоены их добрачные фамилии.

Из копии трудового договора от 9 января 2023г.№ 5 видно, что ФИО5 с 9 января 2023г. принят в ООО «Баумастер», а из копии приказа от 30 апреля 2024г. № 3 видно, что указанный договор с ФИО5 прекращен 30 апреля 2024г. 

В судебное заседание представитель ООО «Баумастер», привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований на предмет спора, не явился, возражений по иску не заявил.

Исследованные выше доказательства в совокупности с процессуальным поведением третьего лица свидетельствуют о том, что договор аренды от 15 апреля 2024г., предназначенного для служебных целей (так в договоре) расторгнут ООО «Баумастер» в одностороннем порядке 30 апреля 2024г. после увольнения ФИО5, а потому правоотношения между ответчиком и ООО «Баумастер» прекратились. Доводы ответчика о том, что она полагала договор действующим, не имеют значения в данном случае, поскольку в случае отказа стороны от исполнения договора, договор является расторгнутым, а другая сторона вправе избрать иной способ защиты права.

После этого между ФИО1 и ФИО2 сложились самостоятельные правоотношения из договора найма жилого помещения. В форме единого документа договор найма, подписанного его сторонами, истцом и ответчиком не заключался в нарушение пункта 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правопреемство ФИО1 на стороне арендатора жилого дома не подтверждено допустимыми доказательствами (соглашение о переходе прав должника или кредитора по договору аренды от 15 апреля 2024г.). Кроме того, к аренде жилых помещений для проживания граждан применяются специальные нормы, регулирующие правоотношения из договора найма жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 162 этого же кодекса несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно пункту 1 статьи 676 Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Требования к жилому помещению, основания и порядок признания жилого помещения пригодным для проживания закреплены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006г. № 47.

Правоотношения между собственником жилого помещения и лицом, которому предоставлено данное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, регламентированы положениями статей 671 - 678 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма жилого помещения.

Факт заключения договора коммерческого найма истцом и ответчиком подтверждается:

- фактом передачи жилого помещения ответчиком в пользование истца с 1 мая 2024г. (после одностороннего отказа ООО «Баумастер» от договора в связи с увольнением ФИО5), 

- фактом оплаты найма истцом ответчику, подтвержденным платежными поручениями от 28 июня 2024г. на сумму 159 000р., от 25 мая 2024г. на сумму 15 000р., от 2 мая 2024г. на сумму 156 000р., от 11 апреля 2024г. на сумму 156 000р., от 2 апреля 2024г. на сумму 141 000р.

- перепиской в мессенжере Whatsapp, представленной сторонами, из которой следует, что с 8 января 2024г. стороны вступили в обсуждение вопроса аренды жилого дома, сначала посуточно, а с 26 января 2024г. велась переписка относительно долгосрочной аренды дома на период с мая по сентябрь на 5 месяцев. Предложение исходило от истца. 26 января 2024г. в сообщении от 21:09:51 ФИО2 указала, что весной/летом намерена доделать территорию на улице. Это она повторила в сообщении от 10 февраля 2024 в 19:59:24, на что ФИО1 ответила: «А в чем проблема вести работы и сдать в аренду одновременно?». 13 февраля 2024г. в 16:16:50 ФИО2 уведомила ФИО1 о том, что планируется сделать террасу или беседку. В этот же день она сообщила, что начало работ планируется на апрель. В переписке от 17 апреля 2024г. в сообщении от 16:29:01 она уведомила, что начало работ планируется в мае: фундамент, дренажная система, оформление дорожек. Срок работ 1-2 недели. После чего после заделки щели под забором и решения вопроса с дровами у бани планируется устройство дорожек от дома, прокладка света, завоз земли и поднятие участка, а затем работа с террасой. На это уведомление Баталова отреагировала положительно. В начале мая стороны разговора обсуждали ухудшение погодных условий и изменение сроков выполнения работ на участке. 22 мая 2024г. стороны обсуждали начало работ по устройству террасы, согласовывали время работ в отсутствии ФИО1 7 июня 2024г. истец предложила переговоры относительно ремонтных работ. 8 июня 2024г. уточнила сроки выполнения работ на участке (из сообщения в 1:36:48 видно, что она задала вопрос: «То есть 20 июня бортиков не будет?» и в 20:43:39 указала: 20 июня крайний срок», в дальнейшем на сообщение от «Полина Хозяйка Домика» от 8 июня 2024г. 22:47:56 о том, что срок работ на участке согласован 21 числа, возражений не заявила).

Наём жилого помещения вместе со вспомогательными постройками (баней) и земельным участком, на котором жилое помещение в виде жилого дома расположено, не изменяет характер договора и не свидетельствует о возникновении правоотношений из договора аренды недвижимости.

При таких обстоятельствах, установленных, в частности, из переписки истца и ответчика в мессенжере, земельный участок и вспомогательное помещение (баня) не являются самостоятельными объектами найма, либо аренды, поскольку условия их передачи во временное пользование истца не оговаривались.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что ФИО1 и ФИО2 достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора найма жилого помещения: предмет договора, цена (размер платы за наем) и срок.

Жилое помещение находилось в пользовании истца с 1 мая 2024г., освобождено истцом в августе 2024 с передачей ключей собственнику, плата за пользование им не вносилась с этого времени, поэтому договор является расторгнутым, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, подписанного сторонами.

Истцом не представлено доказательств того, что предоставленное ей ответчиком жилое помещение не являлось пригодным для проживания истца и членов семьи. В исследованной судом переписке имеются переговоры сторон относительно перебоев со светом и необходимости приобретения генератора. Вместе с тем, суду не представлено доказательств период отсутствия энергоснабжения, водоснабжения, их длительность, свидетельствовавших бы о непригодности дома для проживания.

Требования истца основаны на том, что на земельном участке и в жилом доме проводились строительно-ремонтные работы с последствиями в виде шума, строительного мусора и свободного проникновения рабочего персонала. Однако, эти обстоятельства не свидетельствуют о непригодности дома для проживания в смысле жилищного законодательства, в том числе Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006г. № 47. 

Надлежащим способом защиты права нанимателя в случае, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, является расторжение договора найма в судебном порядке (часть 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо по соглашению сторон. Уменьшение размера платы за наем в таком случае не предусмотрено действующим законодательством. 

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что о проведении строительно-ремонтных работ в доме и на земельном участке истец предупреждена заблаговременно (переписка за 26 января 2024г., 10, 11 и 13 февраля 2024г., 9 марта 2024г., 17 апреля 2024г., то есть до заключения договора), в последующем периоды выполнения работ так же согласовывались сторонами (переписка от 8, 14, 19, 22, 26, 30 мая 2024г.), о расторжении договора истец не заявляла, соглашалась с условиями использования имущества ответчика.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы в связи с ненадлежащим исполнением обязательства.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме с подачей жалобы через Полевской городской суд.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате с применением технических средств.

Председательствующий