Дело № 3а- 17/2021

33OS0000-01-2020-000241-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 2 апреля 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Самылова Ю.В.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:20:017106:5 равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился во Владимирский областной суд в лице представителя по доверенности ФИО2 с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью ****м., расположенного по адресу: Владимирская область, МО г. Ковров (городской округ), 

<

...>, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – общественные здания административного назначения: административные учреждения различных видов; конторы (офисы); кредитно – финансовые учреждения и банки с кадастровой стоимостью **** рублей по состоянию на 1 января 2016 г.

Вместе с тем согласно отчету об оценке ИП ФИО3 № 63-06/2020 от 23 сентября 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года составляет **** рублей. 

Являясь арендатором указанного земельного участка и имея интерес по снижению подлежащей уплате арендной платы, размер которой напрямую зависит от кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, полагает кадастровую стоимость завышенной и имеет право на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости. 

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере **** рублей (****) рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

Административный истец ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направив представителя по доверенности ФИО2

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности – ФИО2 поддержал заявленные требования, не ставя при этом под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4 № 58 /2020 от 21 января 2021.

Административный ответчик – администрация города Коврова Владимирской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. В ранее направленных письменных отзывах и ходатайстве, представленных в суд, просил суд рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, выразив несогласие с заявленными требованиями. По мнению административного ответчика, указанная в заключении эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4 № 58 /2020 от 21 января 2021 стоимость не соответствует действительной рыночной стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования город Ковров, и значительно отличается от кадастровой стоимости спорного земельного участка. Снижение кадастровой стоимости земельного участка, а, соответственно, снижение налогооблагаемой базы приведет к уменьшению поступлений в бюджет денежных средств, что приведет к неисполнению своих обязательств администрацией города Коврова.

Административный ответчик – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости не оспаривает ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размер рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ****, определенный заключением эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4 № 58 /2020 от 21 января 2021). Данное заключение эксперта, его форму, содержание и размер определенной в нём рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** – **** рублей ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области также не оспаривает.

Заинтересованное лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило. Представило письменное ходатайство, в котором просит о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной Управление не оспаривает, правильность заключения эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4 № 58 /2020 от 21 января 2021, его форму и содержание, а также размер определенной им рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** –**** рублей по состоянию на 1 января 2016 года под сомнение не ставит.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков – администрации города Коврова Владимирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области; заинтересованного лица - Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №1 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Как установлено и следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – общественные здания административного назначения: административные учреждения различных видов; конторы(офисы); кредитно – финансовые учреждения и банки.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации города Коврова об утверждении результатов государственной кадастровой оценки от 14 ноября 2016 г. № 3400 по состоянию на 1 января 2016 г. и составляет **** рублей.

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным (дата постановки земельного участка на государственный кадастровый учет – 17 марта 2005 г.).

Согласно договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 08-06-02/126/3 от 18 августа 2020 г., заключенному между управлением имущественных и земельных отношений г. Коврова и ФИО1, административный истец вносит арендную плату за земельный участок с кадастровым номером **** исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка (Приложение № 3 к договору аренды № 08-06-02/126/3 от 18 августа 2020 г.).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, 2 ноября 2020 года ФИО1 обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1 л.д. 2-4).

Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой ФИО1 на основании вышеуказанного договора аренды за земельный участок с кадастровым номером **** исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность административного истца по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью представлен выполненный оценщиком ИП ФИО3 отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** № 63-06/2020 от 23 сентября 2020 года, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет **** рублей ( т. 1, л.д. 16-56).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:20:017106:5 по состоянию на 1 января 2016 года и проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** № 63-06/2020 от 23 сентября 2020 года, составленного оценщиком ИП ФИО3, на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д.111-116). 

Согласно заключению эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4 № 58 /2020 от 21 января 2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года составляет **** (****) рублей. 

Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что при проведении исследования выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В частности указано, что в отчете нет информации о частях объекта оценки. В расчете стоимости на странице 45,46 Отчета (корректировка на время продажи) не представляется возможным проверить информацию по ссылке, что не позволяет сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В анализе фактических данных о ценах предложений с объектами невозможно проверить ссылки на страницах 22,23 Отчета, распечаток выборки земельных участков, приведенных в таблице 6 Отчета, не имеется, в анализе ценообразующих факторов невозможно проверить информацию по ссылке на странице 27 ( рисунки на странице 27,28) Отчета, что не позволяет делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Корректировки на местоположение на странице 46 Отчета, на назначение земельного участка на странице 47 Отчета принимаются оценщиком экспертным путем. Не проведен анализ данных значений на соответствие рыночным данным.

Корректировки на местоположение на странице 46 Отчета приводится корректировка на местоположение, на странице 47 Отчета – корректировка на назначение, принятая оценщиком экспертным путем. Не проведен анализ данных значений на соответствие рыночным данным. В расчете стоимости на страницах 44,45 Отчета корректировка на уторговывание производится по «Справочнику оценщика недвижимости – 2016», том 3, под редакцией ФИО5 На странице 18 справочника указано, что его рекомендуется использовать на дату: 1 мая 2016 года. Оценщик использует информацию после даты оценки. На странице 19 Отчета оценщиком указано « Для проведения качественного анализа рынка недвижимости г. Коврова Оценщик использовал данные Ковровского рынка недвижимости за 2015-2017 года», обзор рынка недвижимости в соответствии с текстом приводится по данным 2015 – 2016 годов. На странице 21 Отчета в анализе фактических данных оценщиком указано, что он использует выборку земельных участков во Владимирской области в 2015-2018 годах. Оценщик использует информацию после даты оценки. В анализе ценообразующих факторов на странице 28 Отчета фактор скидки ценам предложений, и в описании корректировок на странице 44 Отчета корректировка на уторговывание определяется по «Справочнику оценщика недвижимости – 2016», том 3, под редакцией ФИО5 На странице 18 справочника указано, что его рекомендуется использовать на дату : 1 мая 2016 года. Оценщик использует информацию после даты оценки.

В расчете стоимости объект-аналог № 1 в таблице № 8 и Prnt Scm не соответствуют объекту аналогу № 1 на странице 41 (таблица № 9) Отчета. Распечатки объекта – аналога № 1 (таблица 9 Отчета) в отчете отсутствует. Ссылку к объекту – аналогу № 1 на странице 40 Отчета не представляется возможным проверить, что не позволяет сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В расчете стоимости на страницах 37,42 Отчета в таблице у объекта – аналога № 2 указана дата публикации 20.10.2015, а не обновления информации 21.11.2015. В связи с этим корректировку на время продажи на странице 45-46 Отчета невозможно подтвердить. В соответствии с Prnt Scm на странице 38 Отчета объект – аналог № 2 имеет постройки, при этом корректировка по данному ценообразующему фактору оценщиком не проводится. После проведения процедуры согласования не приводится суждение о возможных границах интервала, в котором находится стоимость. Данные обстоятельства не позволяют сделать вывод об обоснованном суждении относительно стоимости объекта оценки, о полноте и достоверности исходной информации, вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов (т. 2, л.д. 1-128).

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:20:017106:5 № 63-06/2020 от 23 сентября 2020 года, выполненный оценщиком ИП ФИО3, суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4 № 58 /2020 от 21 января 2021 в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение № 58/2020 от 21 января 2021 подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2006 г., стаж работы судебного эксперта с 2013 г., предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4 № 58/2020 от 21 января 2021 соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 КАС РФ, а также требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральным стандартам оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 КАС РФ, участвующими в деле лицами, в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, данное заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 33:20:017106:5 по состоянию на 1 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4 № 58 /2020 от 21 января 2021 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4 № 58 /2020 от 21 января 2021 в соответствии с правилами статьи 84, ч. 8 ст. 82 КАС РФ, суд признает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 33:20:017106:5, определенной по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** № 63-06/2020 от 23 сентября 2020 года, подготовленный оценщиком ИП ФИО3, вышеуказанным критериям не отвечает, опровергнут заключением проведенной по делу оценочной экспертизы, в связи с чем, не может быть положен в основу выводов суда.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – общественные здания административного назначения : административные учреждения различных видов; конторы(офисы); кредитно – финансовые учреждения и банки по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1 893 000 ( один миллион восемьсот девяносто три тысячи) рублей. 

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:20:017106:5 равной его рыночной стоимости следует считать 2 ноября 2020 года, то есть дату его обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – общественные здания административного назначения: административные учреждения различных видов; конторы (офисы); кредитно – финансовые учреждения и банки по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1 893 000 ( один миллион восемьсот девяносто три тысячи) рублей. 

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости –2 ноября 2020 года. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Владимирского областного суда Ю.В. Самылов

Мотивированное решение изготовлено 9 апреля 2021 года.