Дело № 3а-141/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

7 сентября 2021 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Пержуковой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудрявцевой А.А.,

с участием представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества: объекта капитального строительства с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, равной их рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика налога на имущество физических лиц и плательщика арендной платы, при расчете которой используется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал.

Административный истец ФИО3, представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица Администрации Максатихинского района Тверской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежит магазин с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ, на кадастровый учет указанный объект капитального строительства поставлен ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь правообладателем данного объекта недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

Материалами дела подтверждено, что ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административный истец, являясь правообладателем нежилого здания, расположенного на указанном земельном участке, имеющим исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

<

данные изъяты>, принадлежащий административному истцу, не вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области, поскольку был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 данного Федерального закона, пункта 8 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018года №514, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составила 10782291,75 руб.

Земельный участок, арендуемый административным истцом, не вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Он был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером № и поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость данного земельного участка определена органом кадастрового учета на основании статьи 24.19 данного Федерального закона, в соответствии с требованиями пункта 2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222, путем умножения площади образуемого земельного участка 

<

данные изъяты> кв.м. на удельный показатель кадастровой стоимости – 1861,08 руб./кв.м. и составила по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 4820197,20 руб.

С целью пересмотра кадастровой стоимости земельного участка истец ДД.ММ.ГГГГ года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, представив отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Оценочно-экспертная компания АНАЛИТИК БИЗНЕС ГРУПП» ФИО1 согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в сумме 2332000 рублей.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № данное заявление было отклонено в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3.

С целью пересмотра кадастровой стоимости объекта капитального строительства истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, представив отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Оценочно-экспертная компания АНАЛИТИК БИЗНЕС ГРУПП» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость данного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в сумме 6507000 рублей.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № данное заявление было отклонено в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3.

Оценив представленные отчеты об оценке в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчеты содержат необходимые данные, идентифицирующие объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости, в том числе объектов коммерческого назначения, к сегменту которых относится оцениваемый объект капитального строительства, и земельных участков под коммерческую застройку, к сегменту которых относится оцениваемый земельный участок, а также ценообразующих факторов, влияющих на их стоимость. 

При оценке земельного участка был применен метод количественных корректировок в рамках сравнительного подхода, отказ от иных методов и использования затратного и доходного подходов оценщиком обоснованы.

При оценке объекта капитального строительства оценщиком также был применен метод количественных корректировок в рамках сравнительного подхода, отказ от иных методов и использования затратного и доходного подходов оценщиком обоснованы.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области представило письменные возражения, согласно которым представленные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1 допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердил.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области со ссылкой на нарушение п.п. «в» п. 22 ФСО № 7 указало на отсутствие в отчете об оценке № выборки предложений объектов, сопоставимых с объектом оценки, а также обоснования выбора используемых оценщиком объектов-аналогов.

Вместе с тем, на страницах 31,37 и 48 отчета об оценке описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. 

Информация по квартирному рынку представлена как в отчете об оценке, приложенном к иску на бумажном носителе, так и на СD-диске, ввиду чего возможность её проверки вопреки доводам Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, имеется.

Применение корректировки на местоположение исходя из стоимости 1 кв.м. жилой площади обосновано оценщиком на странице 58 отчета об оценке, выводы оценщика в этой части не опровергнуты иными доказательствами. 

Как пояснила в судебном заседании оценщик ФИО1, ею были использованы все имевшиеся предложения о продаже жилой недвижимости, поэтому порядок отбора используемых предложений указан не был. 

Нецелесообразность использования затратного подхода при оценке объекта капитального строительства приведена оценщиком на страницах 38-39 отчета об оценке №. Дополнительно ФИО1 пояснила, что использование объектов-аналогов по справочникам КоИнвест повлекло бы дополнительную корректировку и, соответственно, погрешность, поскольку аналоги, относящиеся к одному и тому сегменту рынка, существенно отличались по площади, а потому использование данного подхода было бы некорректным. К объекту-аналогу № 2 была применена корректировка согласно справочнику оценщика недвижимости - 2020 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО4 2020.

Обоснование неприменения корректировки на физическое состояние здания приведено на странице 65 отчета об оценке.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда также отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости указанных в иске объектов недвижимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6507 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 332000 руб.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Л.В. Пержукова