Дело № 2-1986/2020

УИД № 26RS0030-01-2020-003262-68

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2020 года станица Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Демина А.Н., помощнике ФИО1, при секретаре судебного заседания Кюльбакове Г.В., с участием:

представителя истца ФИО4 – ФИО5, действующего на основании доверенности 26АА4156526 от 25.7.2020 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда ст. Ессентукской гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Управлению имущественных отношений и муниципального контроля Администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, Администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края о признании права на заключение договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес>, Управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> о признании права на заключение договора аренды.

В обоснование своих требований указал, что на основании постановления администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> был расторгнут договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и прекращено право аренды за ФИО2 на земельный участок площадью 800,00 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный в границах муниципального образования Подкумский сельсовет 

<

адрес> по адресу 

<

адрес>.

На основании выше указанного постановлениям ФИО2 был предоставлен в собственность на возмездной основе путем выкупа земельный участок, площадью 800 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный в границах муниципального образования Подкумский сельсовет 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> был заключен договор № купли продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, находящийся по адресу 

<

адрес> дом. 3, разрешенное использование которого для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

При заключении договора купли-продажи на земельном участке имелся объект незавершенного строительства-жилой дом, 58% готовности, общей площадью 156,4 кв.м, инв.№, литир А. Принадлежащий на праве собственности ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за №

В дальнейшем договор купли продажи за № от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию так как Управлением Федеральной регистрационной службой по 

<

адрес> было отказано в регистрации. В связи с тем, что договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию, администрацией муниципального образования Подкумского сельсовета Предгорного муниципального района 

<

адрес> на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, площадью 800 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Подкумского сельсовета 

<

адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № А-24, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, площадью 800 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу 

<

адрес>.

В период действия договора аренды Истцом было продолжено строительство жилого дома. В настоящее время на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, жилой дом и нежилое хозяйственное строение, принадлежащие ФИО2 на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ, Истец обратился в Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка, однако в этом ему было отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ и 171- ФЗ.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

К рассматриваемой ситуации применимы нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ), в п. 21 ст. 3 которого сказано, что если объект незавершенного строительства расположен на государственном или муниципальном земельном участке и право собственности на этот объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, то собственник такого объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов (в порядке, установленном ст. 39.14—39.17 ЗК РФ. Это положение применяется, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

В Законе № 137-ФЗ сформулированы два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

когда объект незавершенного строительства расположен на

земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

когда объект незавершенного строительства расположен на

земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, Истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды Истец лишен возможности осуществить все эти действия.

По окончании срока договора Истец продолжает пользоваться спорным земельным участком, что подтверждается оплатой за аренду земельного участка. Арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

При таких обстоятельствах, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ Истец имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, сроком на 3 года, для завершения строительства.

Обратившись в суд истец, просил признать за ФИО2 право на заключение договора аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 800 кв.м., местоположение: в границах МО Подкумский сельсовет 

<

адрес> СК, 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство.

Обязать Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> заключить с ФИО3 договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 800 кв.м., местоположение: в границах МО Подкумский сельсовет 

<

адрес> СК, 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство, сроком на 3 года.

В судебное заседание истец ФИО8 не явился надлежащим образом был извещен о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца ФИО9 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил суд их удовлетворить по основаниям изложенным в иске. 

Представители ответчиков управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации 

<

адрес>, администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса. 

За слушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Подкумского сельсовета 

<

адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № А-24, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, площадью 800 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу 

<

адрес>.. 

Договор аренды был заключен сроком на три года. 

Основанием для заключения договора аренды послужило постановление администрации МО Подкумксого сельсовета 

<

адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный земельный участок был принят истцом ФИО2, что подтверждается актом приема-передачи в аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (приложение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № А-24).

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес>, дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: 

<

данные изъяты>

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: в границах муниципального образования Подкумского сельсовет 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство, имеются объекты недвижимости: объект незавершенного строительства жилой дом, площадью 156,4 кв.м, процент готовности 58 %, хозяйственное строение, площадью 64 кв.м., принадлежащие истцу. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права собственности 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2, обратился к ответчику с заявлением о продлении ранее заключенного договора аренды земельного участка. 

Однако, Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации 

<

адрес>, рассмотрев обращения ФИО2, сообщило, что истец не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, так как обратился с заявление за пределами срока действия договора аренды.

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ, вступившей силу с ДД.ММ.ГГГГ).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.1ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

-собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

-собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО2 имеет в собственности не завершенный строительством жилой дом, расположенные на спорном земельном участке, что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО2. является собственником данного строения, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ФИО2. по заключенному ранее договору аренды, обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

В материалы дела были предоставлены свидетельства о государственной регистрации права собственности 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие право собственности истца на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, в том числе и на объект незавершенного строительства.

Принимая во внимание, что истец являлся собственником объекта недвижимого имущества (незавершенного строительством объекта), расположенного на спорном земельном участке, право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Учитывая изложенное, суд полагает, что подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям являются положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, действующих с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец, будучи собственником объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательств, при этом, у суда отсутствуют сведения о реализации истцом указанной возможности ранее.

Кроме того, доказательств изъятия объекта незавершенного строительства у истца суду не представлено. 

Суд считает, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка, что направлено на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Иных способов защиты прав истца, кроме как признание права на заключение договора аренды земельного участка, в данном случае не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ФИО2 к Управлению имущественных отношений и муниципального контроля Администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес>, Администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, подлежащими удовлетворению. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Управлению имущественных отношений и муниципального контроля Администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес>, Администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: в границах муниципального образования Подкумского сельсовет 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство.

Возложить на ответчика обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: в границах муниципального образования Подкумского сельсовет 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство, однократно для завершения строительства сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: