копия

Дело № 2-4/2024

УИД: 24RS0039-01-2023-000155-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2024 года с.Новоселово

Новоселовский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Ермаковой Д.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Калугиной Н.С., 

с участием представителя истца АО «Интикульское» ФИО1, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Интикульское» к ФИО4, ФИО2 о признании договора аренды заключенным, сделки состоявшейся, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании отсутствующим права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Интикульское» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании отсутствующим права собственности, просило перевести права и обязанности покупателя на АО «Интикульское» по договору купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения от 17.02.2023 площадью 200 000 кв.м. с кадастровым номером №. Адрес объекта: Россия, 

<

адрес>, заключенному между ФИО4 и ФИО2; признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом размеренного использования: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, площадью 200 000 кв.м., с кадастровым номером № Адрес объекта: 

<

адрес>.

В ходе рассмотрения дела АО «Интикульское» уточнило исковые требования, просит признать заключенным договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 01.04.2016; признать состоявшейся сделку по передаче земельного участка с кадастровым номером №, разрешенное использование: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, общей площадью 200 000 кв.м., адрес: 

<

адрес>, в аренду АО «Интикульское» по акту приема-передачи земельного участка от 01.04.2016; признать заключенным договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 01.05.2021 на следующих существенных условиях: предмет договора: земельный участок с кадастровым номером № из состава земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, общей площадью 200 000 кв.м., адрес: 

<

адрес>; срок договора: срок аренды земельного участка устанавливается с 01.05.2021 на неопределенный срок; размер и условия арендной платы: арендная плата за земельный участок составляет 15 центнеров Овса, 15 центнеров Ячменя ежегодно; права и обязанности сторон: Арендатор имеет право: по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить Договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях. Первоочередного выкупа арендуемого земельного участка при возникновении у Арендодателя желания продать земельный участок. на возмещение своих затрат по обработке арендуемых земель, а также затрат по улучшению плодородия арендуемых земель, производимых за последние 3 года при досрочном расторжении договора, при лишении Арендатора права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, при продаже земельного участка третьему лицу без согласования с Арендатором. Арендатор обязан: использовать участок с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать установленную договором арендную плату. Арендодатель имеет право: вносить в договор изменения и дополнения по согласованию с Арендатором, посещать земельный участок в целях контроля за использованием и состоянием земель. Арендодатель обязан: обеспечить возможность реализации преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка, в случае изъятия земельного участка при нарушении преимущественного права Арендатора, предупредить арендатора до 01 июля текущего арендного года, возместить Арендатору все убытки, связанные с изъятием, включая упущенную выгоду; признать состоявшейся сделку по передаче земельного участка с кадастровым номером №, разрешенное использование: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, общей площадью 200 000 кв.м., адрес: 

<

адрес>, в аренду АО «Интикульское» по Акту приема-передачи земельного участка от 01.05.2021; перевести права и обязанности покупателя на АО «Интикульское» по договору купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения от 17.02.2023 площадью 200 000 кв.м. с кадастровым номером №. Адрес объекта: Россия, 

<

адрес>, заключенному между ФИО4 и ФИО2; признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом размеренного использования: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, площадью 200 000 кв.м., с кадастровым номером №. Адрес объекта: 

<

адрес>.

С учетом уточнений требования мотивированы тем, что 01.05.2021 между АО «Интикульское» и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, разрешенное использование: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, общей площадью 200000 кв.м., адрес: 

<

адрес>. Срок действия аренды земельного участка устанавливается с 01.05.2021 на неопределенный срок. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.05.2021. Согласно п. 4.1.3 Договора, в случае намерения арендодателя продать свой земельный участок арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. Возникшее в силу договора обязательство ФИО4 предоставить такое право арендатору подлежало исполнению в силу ст.309 ГК РФ. В настоящее время собственником спорного земельного участка является ФИО2, о чем истцу стало известно 13.04.2023. Доказательств исполнения арендодателем ФИО4 обязательств заключенного с АО «Интикульское» соглашения о преимущественном праве приобретения земельного участка и доказательств отказа АО «Интикульское» от приобретения земельного участка не имеется. Заключением эксперта от 25.12.2023 установлено, что подписи в договоре аренды и акте приема-передачи не принадлежат ответчику ФИО4, однако ответчиком ФИО4 фактически были приняты условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.05.2021, а именно: ответчик своевременно и в полном объеме получал арендную плату, неоднократно обращался в АО «Интикульское» с заявлением о возмещении земельного налога и компенсации налога от полученного дохода.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО5

Представитель истца АО «Интикульское» - ФИО1 (доверенность от 15.01.2024) в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что в 2016 году между истцом и ответчиком ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. С 2021 года между истцом и ответчиком ФИО4 указанные правоотношения сохранились, ответчик ФИО4 продолжала получать арендную плату, в том числе в ноябре 2022 году была получена арендная плата за 2022 год. Данный земельный участок сейчас находится в пользовании АО «Интикульское». Право истца в части первоочередного выкупа было нарушено, когда ФИО4 продала указанный земельный участок ФИО2 В 2021 году между АО «Интикульское» и ФИО4 был заключен новый договор аренды, были согласованы все существенные условия договора. Требования о признании заключенным договора аренды от 2016 года заявлены, т. к. он предоставлялся при проведении судебной почерковедческой экспертизы, при этом какие-либо права АО «Интикульское» при заявлении данных требований не нарушены. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила. Ранее в ходе рассмотрения дела заявленные исковые требования не признала, суду пояснила, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 01.05.2021 она с АО «Интикульское» не заключала, договор в письменной форме не подписывала, арендную плату по данному договору не получала, с заявлениями в АО «Интикульское» о возмещении земельного налога не обращалась. Ранее в 2016 году с АО «Интикульское» ею был заключен договор аренды земельного участка, который по настоящее время так и находится у АО «Интикульское», по данному договору арендную плату получал ее отец. 

Представитель ответчика ФИО4, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, с требованиями не согласился, суду пояснил, что в 2016 году с АО «Интикульское» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, после этого земля так и осталась в пользовании АО «Интикульское» по договору аренды. Договор аренды земельного участка от 01.05.2021 с АО «Интикульское» не заключался, ФИО4 и ФИО5 не подписывался. Арендную плату по договору от 01.05.2021 они не получали. По договору от 01.04.2016 за 2021 год арендную плату он получал в 2022 году. Он обращался в АО «Интикульское» за возмещением денежных средств по земельному налогу за 2022 год, 2023 год, однако договор от 01.04.2016 в указанное время уже прекратил свое действие. В 2021 году, когда был продан земельный участок с кадастровым номером №, от АО «Интикульское» поступило предложение о выкупе с ценой в размере 320 000 руб., а от ФИО2 поступило предложение о выкупе с ценой в размере 350 000 руб., в связи с чем было принято решение продать земельный участок с кадастровым номером № ФИО2 

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3 (ордер от 07.08.2023) в судебном заседании заявленные исковые требования не признали. Ответчик ФИО2 суду пояснил, что между ФИО4 и АО «Интикульское» в 2016 году был заключен договор аренды спорного земельного участка. На момент заключения договора купли-продажи от 17.02.2023 указанный договор, заключенный в 2016 году, прекратил свое действие, в регистрационной палате ему пояснили, что арендных отношений в отношении данного земельного участка нет, однако есть запись об обременении земельного участка, которая не погашена в связи с отсутствием акта о возврате данного земельного участка. Представитель ФИО3 поддержал позицию своего доверителя, суду пояснил, что договор аренды земельного участка от 01.05.2021 продавцом ФИО4, ее представителем ФИО5 не подписан, что подтверждается заключением эксперта. В связи с этим на момент заключения договора купли-продажи от 17.02.2023 арендные правоотношения между АО «Интикульское» и ФИО4 отсутствовали.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1). Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определено, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1). В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1). 

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, постановлением администрации Новоселовского района Красноярского края № 146 от 31.05.1996 ФИО4 бесплатно в собственность предоставлен земельный участок из земель районного фонда перераспределения общей площадью 20 га сельскохозяйственных угодий, в том числе: пашни 20 га в урочище 

<

адрес>, расположенные на территории 

<

адрес> для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.200).

Согласно свидетельству о праве собственности на землю от 01.06.1996 ФИО4 на основании вышеуказанного постановления приобрела право частной собственности на земельный участок – пашни 20 га в 

<

адрес> (л.д.202-204).

Указанные сведения согласуются с данными, указанными в кадастровом паспорте земельного участка, внесенными в государственный кадастр недвижимости 01.06.1996. Данному земельному участку присвоен кадастровый №.

01.04.2016 между ЗАО «Интикульское» (в настоящее время АО «Интикульское») (арендатор) и ФИО4 (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № сроком с 01.04.2016 по 01.04.2021. Арендная плата за земельный участок составляет 25 цн. овса, 25 цн. ячменя ежегодно (л.д.214-216).

Согласно п. 4.1.2 Договора арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях, а также в соответствии с п.4.1.3 Договора право первоочередного выкупа арендуемого земельного участка при возникновении у арендодателя желания продать данный участок.

Из акта приема-передачи земельных участков от 01.04.2016 следует, что ЗАО «Интикульское» (арендатор) приняло в аренду, а ФИО4 (арендодатель) передала в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения (л.д.216).

02.06.2016 проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права – договор аренды от 01.04.2016 - на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №, что подтверждается уведомлением от 02.06.2016. Данное обременение в виде аренды со сроком действия обременения с 01.04.2016 по 01.04.2021 числится за спорным земельным участком по настоящее время, что следует из выписки из ЕГРН (л.д.76-78).

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд.

Защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из смысла данных норм следует, что предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком. Судебной защите подлежит только существующее нарушенное право.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что заключение указанного договора аренды от 01.04.2016 сторонами не оспаривается. Согласно пояснениям представителя истца АО «Интикульское» - ФИО1, представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, ответчика ФИО2, его представителя ФИО6, данным ими в ходе судебного разбирательства, земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды от 01.04.2016 находился до момента его продажи ФИО2 в пользовании АО «Интикульское».

Доказательства неисполнения сторонами обязательств по договору аренды от 01.04.2016, нарушения прав истца по данному договору в материалах дела отсутствуют. При этом стороной истца в ходе рассмотрения дела в качестве основания исковых требований о признании договора аренды от 01.04.2016 заключенным и сделки по передаче земельного участка состоявшейся указано лишь на представление данного договора эксперту при проведении судебной почерковедческой экспертизы, какие-либо права АО «Интикульское» при заявлении данных требований ответчиком не нарушены.

Стороной истца нарушение прав АО «Интикульское» действиями ответчика не доказано в рамках состязательного процесса в соответствии со ст. 56, 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. При этом вопреки доводам стороны истца договора аренды от 01.04.2016 не являлся предметом исследования судебной почерковедческой экспертизы по вопросу принадлежности имеющихся в нем подписей ФИО4 или ФИО5

При таких обстоятельствах, учитывая, что исковые требования АО «Интикульское» о признании заключенным договора аренды от 01.04.2016, о признании состоявшейся сделки по передаче земельного участка с кадастровым номером № в аренду АО «Интикульское» по акту приема-передачи земельного участка от 01.04.2016, в отсутствие оспаривания факта заключения данного договора, отсутствия нарушений прав и свобод истца в данной части ответчиком, не направлены на восстановление нарушенных прав истца, принимая во внимание, что судебной защите подлежит только существующее нарушенное право, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований АО «Интикульское» о признании заключенным договора аренды от 01.04.2016, о признании состоявшейся сделки по передаче земельного участка с кадастровым номером № в аренду АО «Интикульское» по акту приема-передачи земельного участка от 01.04.2016.

Разрешая исковые требования о признании заключенным договора аренды земельного участка от 01.05.2021, о признании состоявшейся сделки по передаче земельного участка с кадастровым номером № в аренду АО «Интикульское» по акту приема-передачи земельного участка от 01.05.2021, суд приходит к следующему.

Истцом суду представлен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 01.05.2021, заключенный между АО «Интикульское» (арендатор) и ФИО4 (арендодатель), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № на срок с 01.05.2021 на неопределенный срок. Арендная плата за земельный участок составляет 15 цн. овса, 15 цн. ячменя ежегодно.

Согласно п. 4.1.2 Договора арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях, а также в соответствии с п.4.1.3 Договора право первоочередного выкупа арендуемого земельного участка при возникновении у арендодателя желания продать данный участок.

Из представленного истцом акта приема-передачи земельного участка от 01.05.2021 следует, что АО «Интикульское» (арендатор) приняло в аренду, а ФИО4 (арендодатель) передала в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения.

Между тем, согласно выводам, изложенным в заключении судебной почерковедческой экспертизы ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России № 2161/1-2-23 от 25.12.2023, рукописные записи «ФИО4», расположенные в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенном между АО «Интикульское» и ФИО4 от 01.05.2021 (с пометкой «истец представил») в графе «Арендодатель», а также в акте приема передачи земельного участка, заключенном между АО «Интикульское» и ФИО4 от 01.05.2021 (с пометкой «истец представил») в графе «Передающая сторона – Арендодатель», выполнены одним лицом, но не ФИО4 и не ФИО5, а другим лицом. Подписи от имени ФИО4, расположенные в договоре аренды в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенном между АО «Интикульское» и ФИО4 от 01.05.2021 (с пометкой «истец представил») в графе «Арендодатель», а также в акте приема передачи земельного участка, заключенном между АО «Интикульское» и ФИО4 от 01.05.2021 (с пометкой «истец представил») в графе «Передающая сторона – Арендодатель», выполнены одним лицом, но не самой ФИО4, а другим лицом. Решить вопрос, кем – ФИО5 или другим лицом выполнены подписи от имени ФИО4, расположенные в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенном между АО «Интикульское» и ФИО4 от 01.05.2021 (с пометкой «истец представил») в графе «Арендодатель», а также в акте приема передачи земельного участка, заключенном между АО «Интикульское» и ФИО4 от 01.05.2021 (с пометкой «истец представил») в графе «Передающая сторона – Арендодатель», не представилось возможным по причинам, изложенным в п. 2 б) исследовательской части заключения (ввиду отсутствия совокупности совпадающих или различающихся признаков в объеме, достаточном для какого-либо определенного (отрицательного или положительного) вывода).

Учитывая изложенное, представленные истцом договор аренды от 01.05.2021, акт приема-передачи земельного участка от 01.05.2021 не подписаны арендодателем ФИО4, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что договор от 01.05.2021 между АО «Интикульское» и ФИО4 заключен не был. Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, а также то, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев предусмотренной обязанности заключить договор, заявленные исковые требования о признании заключенным договора аренды земельного участка от 01.05.2021, о признании состоявшейся сделки по передаче земельного участка с кадастровым номером № в аренду АО «Интикульское» по акту приема-передачи земельного участка от 01.05.2021 удовлетворению не подлежат.

При этом доводы стороны истца о том, что между АО «Интикульское» и ФИО4 фактически сложились отношения, связанные с арендой спорного земельного участка в 2021,2022 годах, не может служить основанием для удовлетворения вышеуказанных исковых требований о признании заключенным договора аренды от 01.05.2021.

Так, из пояснений представителя истца, ответчика ФИО4 и ее представителя ФИО5, данных в ходе судебного заседания, следует, что после заключения с АО «Интикульское» договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 01.04.2016, данный земельный участок поступил в пользование АО «Интикульское» и находился в пользовании истца, в том числе после окончания срока договора аренды (01.04.2021), до продажи земельного участка ФИО2

Также из пояснений ФИО5, данных в ходе судебного заседания, и материалов дела следует, что на основании накладной от 23.11.2022 им получена оплата от истца в виде 15 цн. овса и 15 цн. ячменя (л.д.82). Данная накладная не содержит указания на год, за который произведена оплата, однако как следует из пояснений стороны истца, оплата производилась в тот же год, либо не позднее марта следующего года пользования земельным участком. Указанное также согласуется с накладными от ноября 2021 года, согласно которым арендодателем получена арендная плата за землю 2021 год в размере, ранее согласованном сторонами: 15 цн. овса и 15 цн. ячменя (л.д.83), накладной от 11.11.2020 о получении арендной платы за 2020 год (л.д.84).

Кроме того, согласно расходному кассовому ордеру от 24.11.2022, платежному поручению от 23.09.2022 ФИО4 произведена оплата по возмещению земельного налога за 2021 год (л.д.85, 88).

Также в судебном заседании установлено, что 17.02.2023 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок с кадастровым номером № за 350 000 руб. Данный договор от 17.02.2023 зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.61).

13.04.2023 ФИО2 в адрес АО «Интикульское» подано уведомление с просьбой освободить и впоследствии не занимать земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе с кадастровым номером №, принадлежащий ему на праве собственности (л.д.13).

При таких обстоятельствах, учитывая изложенные выше обстоятельства, свидетельствующие о продолжении между АО «Интикульское» и ФИО4 арендных правоотношении в отношении спорного земельного участка, после 01.04.2021 договор аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Вместе с тем, учитывая положения ст.617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, принимая во внимание уведомление ФИО2, направленное в АО «Интикульское» 13.04.2023, то есть в тот период, когда договор аренды уже считался возобновленным на неопределенный срок, действия арендодателя позволяют однозначно определить его волю на расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения и прекращения арендных отношений с АО «Интикульское», с требованием освободить спорный земельный участок. Дальнейшие правоотношения между АО «Интикульское» и ФИО2 по поводу спорного земельного участка, в том числе наличие договоренности о передаче его истцу на основании договора мены, который не подписан сторонами в виду наличия спора в суде, не являются предметом данного судебного разбирательства.

Разрешая заявленные исковые требования в части перевода прав и обязанностей покупателя на АО «Интикульское» по договору купли-продажи земельного участка от 17.02.2023, признания отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, суд приходит к следующему.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В пункте 2 этой же статьи указано, что, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.

Действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 Гражданского кодекса РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

Исключения предусмотрены п. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которым при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. 

При этом согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 550, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 названного Кодекса, не применяются.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

Согласно п. 4.1.2 договора аренды от 01.04.2016 арендатор имеет право первоочередного выкупа арендуемого земельного участка при возникновении у арендодателя желания продать данный участок. 

Между тем, при заключении договора аренды от 01.04.2016, возобновленного после окончания срока, установленного договором, на тех же условиях, условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену земельного участка стороны не согласовали, таким образом, в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным, учитывая установленные действующим положения о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом и положения ст. 421 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей свободу, как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, арендатор АО «Интикульское» не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность спорного земельного участка путем перевода права и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 17.02.2023.

Довод представителя истца АО «Интикульское» - ФИО1 о том, что ответчиками нарушено преимущественное право истца на выкуп земельного участка, переданного по договору аренды, является несостоятельным в связи со следующим.

Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По правилу пунктов 1 - 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В рассматриваемом случае при отсутствии в договоре аренды от 01.04.2016 либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" такое право предоставлено лишь муниципальному образованию (пункт 1 ст. 8), которое от его реализации отказалось.

Учитывая изложенное, поскольку законом не предусмотрено преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого объекта, соглашений о выкупе земельного участка между арендодателями и арендатором не заключалось, условий о выкупе, о размере выкупной цены, о порядке, сроках ее внесения договор аренды от 01.04.2016 не содержит, суд считает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требований в части перевода прав и обязанностей покупателя на АО «Интикульское» по договору купли-продажи земельного участка от 17.02.2023, признания отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № отказать.

Кроме того, из материалов дела следует, что АО «Интикульское» на депозит Управления Судебного Департамента в Красноярском крае в счет возмещения ФИО2 расходов, понесенных при покупке земельного участка, внесены денежные средства в размере 350 000 руб., что подтверждается платежным поручением №367 от 05.05.2023.

Учитывая, что судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований АО «Интикульское» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ФИО4 и ФИО2, в счет доказательств исполнения которого при удовлетворении иска истцом были внесены денежные средства на депозит, суд приходит к выводу о том, что денежные средства в сумме 350 000 руб., находящиеся на депозитном счете Управления Судебного Департамента в Красноярском крае, подлежат возврату АО «Интикульское». 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований АО «Интикульское» (№) к ФИО4 (№), ФИО2 (№) о признании договора аренды заключенным, сделки состоявшейся, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании отсутствующим права собственности – отказать.

Денежные средства, внесенные АО «Интикульское» на депозитный счет Управления Судебного Департамента в Красноярском крае (№) 05.05.2023 платежным поручением №367 от 05.05.2023 в сумме 350 000 рублей возвратить АО «Интикульское».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Новоселовский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись

Копия верна

Судья Д.С. Ермакова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06.03.2024.