УИД: 50RS0001-01-2025-005310-82

Дело №2-5834/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 августа 2025 г. г. Балашиха Московской области 

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Бесединой Е.А.,

при секретаре Крыловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в интересах ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, 

установил:

Представитель Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в интересах ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы», ссылаясь на то, что 22.12.2023 между ФИО1 и ООО «СЗ «Юг Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве № ПЛМ-КВ-5.1/4-10-472-1/АН. 13.12.2024 ответчиком истцу передан объект долевого строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, 

<

адрес>. 09.12.2024 истец направил в адрес ответчика уведомление о выявленных недостатках с требованием их устранения. Недостатки силами ответчика не были устранены. По результатам проведенной строительно-технического исследования установлено, что стоимость устранения недостатков в квартире составляет 449 644,25 руб. 28.04.2025 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате суммы соразмерного уменьшения покупной стоимости объекта, требования истца ответчик оставил без удовлетворения. 

Истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд соразмерно уменьшить цену договора на 321 663,99 руб. и взыскать с ответчика в пользу ФИО1 данную сумму, а также неустойку за нарушение срока исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора за период с 28.04.2025 по день принятия решения суда и далее до даты фактического погашения задолженности, проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 2,5 % от присужденной судом суммы; в пользу МРОО Защиты прав потребителей «Потребнадзор» - штраф в размере 2,5 % от присужденной судом суммы.

Истец ФИО1 и представитель процессуального истца МРОО Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Юг Столицы» в судебное заседание не явился, извещен, направил письменный отзыв на иск, просил отказать в удовлетворении исковых требований в части суммы, превышающей 3% от цены договора участия в долевом строительстве, в случае удовлетворения требований снизить размер неустойки и штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ, снизить размер компенсации морального вреда.

Представитель третьего лица ООО «Первый домостроительный комбинат» в судебное заседание не явился, извещен.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела.

Исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 22.12.2023 между ООО «СЗ «Юг Столицы» и ФИО1 заключен договор № ПЛМ-КВ-5.1/4-10-472-1/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирное жилое здание № по строительному адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение - квартиру условный №, общей приведенной площадью 27,8 кв.м.

Цена договора определена сторонами в размере 10 722 133,00 руб. (п.4.1)

Обязательства по оплате цены договора перед ответчиком истцом исполнены в полном объеме.

Представитель МРОО Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в направленном 09.12.2024 письме уведомил ответчика о выявленных недостатках, просил согласовать с ФИО1 срок для устранения недостатков объекта долевого строительства равный 10 рабочим дням с даты предоставления доступа для осмотра объекта долевого строительства и устранить выявленные недостатки в согласованный срок. 

Квартира по адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, 

<

адрес>, являющаяся объектом долевого строительства, по акту приема-передачи была передана истцу 13.12.2024. 

Из представленного стороной ответчика акта осмотра от 13.12.2024 следует, что истец произвел осмотр объекта долевого строительства, дефекты (недостатки) не установлены, замечаний и претензий истец на момент осмотра не имел.

27.03.2025 истцом в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на квартиру.

Из актов экспертного исследования №№ 773, 773-1, составленных специалистами ООО «ФАВ Эксперт», следует, что качество выполненных работ в жилом помещении по адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, 

<

адрес> не соответствует требованиям действующей нормативно-технической документации, не отвечает иным обязательным требованиям; стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для проведения восстановительного ремонта с целью устранения выявленных дефектов и несоответствий, составляет 449 644,25 руб. 

Согласно выводам, изложенным в акте экспертного исследования №397.04/2025 от 09.04.2025 ООО «Эксперт-Гарант», при проектировании квартиры выявлены нарушения, индекс изоляции воздушного шума перегородки в квартире не соответствует требованиям СП 275.1325800.2016. Стоимость ремонтно-восстановительных работ в квартире составляет 31 332,00 руб. Площадь уменьшения квартиры при применении звукоизоляционных материалов составляет 0,0614 кв.м, что в денежном выражении - 23 681,25 руб.

28.04.2025 представитель МРОО Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в адрес ответчика направил досудебную претензию, в которой требовал уменьшить цену договора на сумму выявленных недостатков и возместить расходы на составление акта экспертного исследования. Претензия ответчиком была оставлена без ответа.

Оснований не доверять выводам, изложенным в представленных стороной истца актов экспертного исследования, у суда не имеется, поскольку исследования проведены лицами, имеющими соответствующее образование и специализацию, с непосредственным осмотром объекта исследования, акты подготовлены с использованием нормативно-технической литературы, доказательств, указывающих на недостоверность проведенного исследования, либо ставящих под сомнение выводы специалистов, ответчиком суду не представлено, ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы не заявлялось. 

В силу ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

При разрешении настоящего спора судом установлено, что истцу передан объект долевого строительства, имеющий ряд существенных недостатков, то есть не соответствующий условиям заключенного договора.

На основании изложенного, исходя из вышеприведенных норм материального права, учитывая, что выявленные недостатки в спорной квартире возникли в период гарантийного срока, у суда имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет уменьшения цены договора соразмерно расходам, необходимым для устранения выявленных недостатков переданного ответчиком жилого помещения, которые возникли до передачи квартиры участнику долевого строительства и являются следствием некачественного выполнения работ.

При этом суд учитывает положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» о том, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о соразмерном уменьшении цены договора и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора № ПЛМ-КВ-5.1/4-10-472-1/АН участия в долевом строительстве в размере 321 663,99 руб., что составляет 3 % от цены договора (10 722 133,00 руб.).

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (ред. от 19.06.2025) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Оснований для взыскания неустойки с 28.04.2025 по 31.12.2025, так и на будущее - с 01.01.2026 по день фактического исполнения обязательства, а также штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований, не имеется, поскольку в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, в данном случае - 321 663,99 руб., которая уже взыскана в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. 

Кроме того, досудебная претензия направлена ответчику и получена им в период действия моратория на взыскание неустоек и иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

Разрешая требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, суд не находит оснований для их удовлетворения на основании следующего.

Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

По смыслу приведенных правовых норм и разъяснений по их применению предусмотренная законом или договором неустойка и проценты, установленные ст. 395 ГК РФ, как последствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства имеют единую природу, являются взаимоисключающими. Таким образом, в данном случае проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ не подлежат взысканию, поскольку ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено взыскание неустойки в ином размере. 

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» моральный вред, причиненный гражданину-участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина-участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Суд полагает, что истцу действиями ответчика, не исполнившего свои обязательства по договору долевого участия по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества, причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях, и взыскивает с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., полагая данный размер компенсации разумным и соответствующим степени нарушения обязательств со стороны ответчика. 

Согласно п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В связи с чем суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения в части уплаты денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора до 31.12.2025 включительно.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход бюджета городского округа Балашиха Московской области государственную пошлину в размере 10 542 руб.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в интересах ФИО1 к удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора № ПЛМ-КВ-5.1/4-10-472-1/АН участия в долевом строительстве в размере 321 663,99 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В удовлетворении требований истца о взыскании компенсации морального вреда в большем размере, взыскании неустойки, штрафа, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ отказать.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 мата 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» предоставлена отсрочка исполнения решения в части уплаты денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора до 31.12.2025 включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход городского округа Балашиха Московской области государственную пошлину в размере 10 542 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Беседина

Решение в окончательной форме принято 08.09.2025г.

______________