УИД 11RS0001-01-2024-011309-19 Дело № 2-3966/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Землянской Е.В.,

при секретаре Козловой Л.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 20 июня 2025 года гражданское дело по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и по оплате жилищно-коммунальных услуг,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3 о расторжении с ** ** ** договора аренды нежилого помещения №... от ** ** **; взыскании задолженности по арендной плате в размере 132 999 рублей и по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 19 320 рублей 31 коп. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО1 с доводами искового заявления не согласился. 

Иные извещенные надлежащим образом лица участия в судебном заседании не приняли, ходатайств об отложении судебного разбирательства суду не представили. 

Заслушав объяснения явившегося лица, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером ... по адресу: ... принадлежит на праве собственности ФИО2 (запись в ЕГРН от ** ** **).

** ** ** между ФИО2 (арендодатель) и ИП ... (ныне - ФИО3) Л.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №..., по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 124,7 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: ...

Помещение передано в аренду на срок с ** ** ** по ** ** ** (пункт 5.1 договора).

Помещение было передано арендатору ИП ФИО3, что подтверждается актом приема-передачи.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договора считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия договора о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. 

Как разъяснено в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Как следует из пункта 3 договора от ** ** ** размером ежемесячной арендной платы за пользование указанным нежилым помещением является сумма оплаты за ремонтные работы, электроэнергию, теплоснабжение, холодное водоснабжение, канализацию, услуги связи и интернета. Содержание помещения производит арендатор самостоятельно по предоставляемым ежемесячным счетам соответствующих организаций.

Пунктом 3.2 договора от ** ** ** установлено, что содержание помещения производит арендатор самостоятельно по предоставляемым ежемесячным счетам соответствующих организаций. 

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из содержания искового заявления и пояснений представителя истца, данных в ходе рассмотрения дела, между сторонами была достигнута договоренность о размере ежемесячной арендной платы за спорное нежилое помещение в сумме 70 000 рублей, оплата производится первого числа каждого месяца. ** ** ** ФИО3 сообщила истцу о прекращении коммерческой деятельности и отсутствии необходимости в аренде помещения, ** ** ** истцом были сменены замки от входной двери в помещение. За ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за апрель и май 2024 года, а так же задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Стороной ответчика не оспаривался факт заключения между сторонами договора аренды спорного нежилого помещения на условиях арендной платы в размере 70 000 рублей, при этом полагает, что указанный договор фактически расторгнут между ними ** ** **, когда представителю истца был передан ключ от помещения, в связи с чем арендная плата за апрель и май 2024 не подлежит взысканию. 

Согласно части 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт заключения договора аренды от ** ** ** сторонами не оспаривается, также как и то, что между ними было достигнуто соглашение по арендной плате.

Согласно положениям статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим. 

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

** ** ** истцом была направлена ответчику претензия с требованием об оплате задолженности в размере 152 319 рублей 31 коп. (арендная плата за апрель и 27 дней мая 2024 года – 132 999 рублей, жилищно-коммунальные услуги – 19 320 рублей 31 коп.), а также с уведомлением о расторжении с ** ** ** договора аренды от ** ** **, необходимости освободить и привести в первоначальное состояние нежилое помещение.

Указанная претензия направлялась ФИО3 по адресу, указанному ей в договоре аренды от ** ** **. На момент рассмотрения настоящего дела срок предъявленных требований истцом к ответчику истек. Предложение о добровольном расторжении договора ответчиком оставлено без исполнения. Каких-либо доказательств, подтверждающих действия, направленные на удовлетворение предложения о расторжении договора ответчиком также не представлено.

В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Бремя доказывания обстоятельств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы лежит на ответчике. Каких-либо допустимых и достоверных доказательств надлежащего исполнения таких обязательства и отсутствия факта невнесения платы по договору аренды более двух раз подряд ответчиком суду не представлено.

К соглашению о досрочном расторжении договора со ** ** ** стороны не пришли, при этом объект аренды в установленном законом и договором порядке арендодателю не возвращен. Само по себе досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №... от ** ** ** по оплате за содержание нежилого помещения за май 2024 года в размере 2 462 рубля 05 коп (...).

Оснований для взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг по тепловой энергии (горячая вода), отоплению и электричеству не имеется, поскольку из имеющихся материалов дела следует, что между ответчиком и ресурсоснабжающими организациями (с ...) были заключены прямые договора на поставку указанных коммунальных услуг. При этом, достоверных доказательств того, что данные расходы были понесены истцом не представлено.

Также суд находит основанными на законе (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и подлежащими удовлетворению требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от ** ** **.

Руководствуясь статьей 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 (...) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (...) удовлетворить частично.

Признать договор аренды нежилого помещения №... от ** ** **, заключенный между ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ... (ныне – ФИО3) Людмилой Александровной, расторгнутым с ** ** **.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения №... от ** ** ** в размере 135 461 рубль 05 коп., из них: 132 999 рублей – задолженность по арендной плате за апрель и май 2024 года, 2 462 рубля 05 коп. – задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за май 2024 года.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 в оставшейся части отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Землянская

Мотивированное заочное решение составлено ...