Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Катайский районный суд Курганской области в составе 

председательствующего судьи Бутаковой О. А. 

при секретаре Череваткиной К. П.

с участием истца ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании 3 июня 2021 года в г. Катайске Курганской области гражданское дело № 2-198/2021 по исковому заявлению ФИО3 к администрации города Катайска о сохранении квартиры в реконструированном виде и признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации города Катайска с требованиями сохранить объект недвижимости, расположенный по адресу: ..., в реконструированном виде, считать общую площадью 67,4 кв. м.; признать за ней право собственности на указанную квартиру с кадастровым номером №.

Свои требования мотивировала тем, что ей на праве собственности принадлежит квартира в двухквартирном жилом доме, расположенная по адресу: .... Для благоустройства квартиры была проведена реконструкция, в результате которой был демонтирован холодный пристрой, и на его месте возведен теплый пристрой, в котором были организованы санузел и котельная. В результате чего общая площадь квартиры увеличилась на 18,0 кв. м., что по результатам технической инвентаризации было названо самовольной реконструкцией. Произведенная реконструкция квартиры не представляет угрозы окружающим, не нарушает ничьих прав и законных интересов. Теплый пристрой возведен на принадлежащем ей земельном участке, что дает ей основание просить узаконить самовольную реконструкцию. Она обращалась в администрацию города Катайска за разрешением на реконструкцию в конце 2020 г., но ей в выдаче разрешения в устной форме было отказано и предложено обратиться в суд (л. д. 13-15).

В судебном заседании истец ФИО3 поддержала свои требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика администрации города Катайска в судебное заседание не явился, представлен отзыв, согласно которому просят рассмотреть дело без участия представителя, исковые требования признают в полном объеме, считают их законными и обоснованными (л. д. 50). 

Третье лицо (законный представитель третьих лиц ФИО4 и ФИО5) ФИО6 и третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явились, хотя своевременно и надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела (л. д. 79), заявлений о невозможности явиться в судебное заседание по уважительной причине и об отложении судебного заседания не представлено. Учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся третьих лиц. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просят рассмотреть дело без участия представителя, указав, что в случае удовлетворения судом исковых требований наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документом, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о регистрации, регистрация прав носит заявительный характер и производится на основании заявления и соответствующего пакета документов (л. д. 52).

Представитель третьего лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области в судебное заседание не явился, представлен отзыв, в котором просят рассмотреть дело без участия представителя, указывают, что по актуальным ведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером № (земельный участок, площадью 744 кв. м., адрес: ...) принадлежит на праве собственности ФИО8, имеет связь с объектом недвижимости (зданием жилым) с кадастровым номером №, площадь – 101,5 кв. м., адрес: .... Среди помещений, расположенных в здании, имеется квартира № 2 с кадастровым номером №, площадь 49,4 кв. м., правообладателем является ФИО3 Полагают, что при предъявлении суду достаточных доказательств, подтверждающих соблюдение требований закона к самовольной постройке, исковые требования подлежат удовлетворению. В связи с отсутствием заинтересованности в результатах рассмотрения дела, решение по данному делу оставляют на усмотрение суда (л. д. 48).

Заслушав истца, допросив свидетелей, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО3 к администрации города Катайска о сохранении квартиры в реконструированном виде и признании права собственности на квартиру законны, обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Судом установлено, что истцу на основании договора купли-продажи от 28.08.2003 и соглашения о реальном разделе жилого дома от 24.03.2017 Пацека (до замужества ФИО8) С. Ю. принадлежит на праве собственности квартира, общей площадью 49,4 кв. м., расположенная по адресу: .... Право собственности зарегистрировано 04.04.2017 (л. 

<

...> 21-23, 25, 55-61, 63-65, 66). 

Также истцу ФИО3 принадлежит на праве собственности земельный участок, общей площадью 744 кв. м., расположенный по адресу: ... (л. д. 109-111).

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения дано в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Положениями частей 2, 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, и выдается застройщику в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. 

Аналогичная норма содержится в статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения по заявлению собственника данного помещения или уполномоченного им лица.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37, пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить: пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т.п.

Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь помещений в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда.

Осуществление без соответствующего разрешения реконструкция жилых домов (частей домов), переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот, возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого, возведение дополнительных зданий указанной Инструкцией рассматривается как самовольная постройка.

В соответствии с положениями частей 1, 6, 8, 9 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, в том числе в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения, осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, решение органа местного самоуправления является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки. Завершение указанных переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Согласно положениям статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (часть 1).

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2).

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3).

Однако в силу части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Аналогичная норма содержится в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 24 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 за № 113, в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства не меняются, в раздел ЕГРП, открытый на соответствующий объект недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП вносятся изменения.

Пунктом 25 вышеуказанных рекомендаций предусмотрено, что в остальных случаях реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества рекомендуется открывать новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается в соответствии с пунктом 36 Правил ведения ЕГРП.

В судебном заседании установлено, что истцом без согласования с органом местного самоуправления – администрацией города Катайска Курганской области спорная квартира была реконструирована, а именно: демонтирован холодный пристрой, возведен теплый пристрой, в котором организован санузел и котельная. 

Судом также установлено, что после произведенной реконструкции спорный объект недвижимости имеет общую площадью 67,4 кв. м., в том числе жилую площадь 33,0 кв. м. (л. д. 24). 

Из информации администрации города Катайска от 06.05.2021 следует, что ввод в эксплуатацию после проведенных работ по реконструкции объекта капитального строительства, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером 45:07:020106:270 невозможен ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию объекта на основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Реконструкция объекта недвижимости выполнена по ранее сложившейся линии застройки. На основании правил землепользования и застройки г. Катайска земельный участок расположен в зоне В 1.1 зона усадебной и коттеджной застройки. Строение находится в границах земельного участка. Легализация самовольных построек во внесудебном порядке невозможна (л. д. 67). 

13.05.2021 ООО «Промгражданпроект», обследовавшее реконструированный объект недвижимости, пришло к следующим выводам: в соответствии с терминологией ГОСТ 27.002-89 «Надежность в технике. Основные понятия. Термины и определения» состояние здания в целом оценивается как исправное. Строительные конструкции и здание в целом в результате проведения реконструкции обладают прочностью и устойчивостью, достаточной для обеспечения безопасной эксплуатации, угроза жизни и здоровью физических лиц отсутствует. Здание обладает механической безопасностью. При реконструкции соблюдены строительные нормы и правила. Сохранение объекта по адресу: ... существующем виде безопасно для жизни и здоровья граждан при соблюдении техники безопасности, нормальной эксплуатации здания (л. д. 80-108).

ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Курганской области» 09.04.2021 проведено обследование спорного объекта недвижимости на соответствие жилых помещений требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемиологических (профилактических) мероприятий», которым установлено, что проведена реконструкция: демонтирован холодный пристрой для организации санузла и котельной, после проведения реконструкции улучшились жилищные условия данной семьи, увеличилась общая и жилая площади квартиры. Экспертом сделан вывод, что квартира в жилом доме по набору помещений и условиям проживания соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684 (л. д. 26-27).

В судебном заседании установлено, что изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушают чьих-либо прав и законных интересов, не создают угрозу жизни и здоровью, не нарушают конструктивную целостность дома, что подтверждается письменными материалами дела, пояснениями свидетелей ФИО1, ФИО2, в результате чего возможно использование квартиры по её прямому назначению. 

Поскольку судом установлено, что квартира, реконструкция которой была произведена истцом, принадлежит ей на праве собственности и расположена на земельном участке, который также находится в собственности истца, произведенная реконструкция отвечает требованиям строительных и санитарных норм и правил, при этом прав и законных интересов третьих лиц не нарушено, то исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к администрации города Катайска о сохранении квартиры в реконструированном виде и признании права собственности на квартиру удовлетворить. 

Сохранить объект недвижимости, расположенный по адресу: ..., общей площадью 67,4 кв. м., в реконструированном виде.

Признать за ФИО3, ..., право собственности на квартиру, общей площадью 67,4 кв. м., расположенной по адресу: ..., кадастровый №. 

Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, общей площадью 49,4 кв. м., расположенную по адресу: .... 

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Катайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья: О. А. Бутакова

Мотивированное решение изготовлено 7 июня 2021 года.