Дело № 3а-515/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н. 

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости 6-этажного нежилого здания (подземных этажей 1), общей площадью 2421 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 39097750 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 и большем размере, чем его рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере. 

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края), в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Пермскому краю и привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. 

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив в качестве свидетеля Ш., исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит: 6-этажное нежилое здание (подземных этажей – 1), общей площадью 2421 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 7). 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми», решением Соликамской городской Думы от 22.11.2017 № 216 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 115586 069, 31 рублей.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости нежилого здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований ФИО3 представлен отчет об оценке от 15.04.2019 № 55/Н-19, составленный оценщиком ООО «МВМ-Оценка» - Ш. Согласно отчету рыночная стоимость объекта по состоянию на 01.01.2018 составила 39097750 рублей (без учета НДС).

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Оценщик привел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, рынка купли-продажи на вторичном рынке и рынка аренды офисных объектов, подготовленный специалистами ООО «АЦ «КД-консалтинг». На странице 27-28 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который не является репрезентативным, так как состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Ш. подтвердил выводы, изложенные в отчете, и указал, что верхняя и нижняя границы диапазона цен предложений, указанные в таблице на стр. 27-28 отчета не являются ориентиром для определения рыночной стоимости конкретного объекта. Анализ ООО «АЦ «КД-Консалтинг» необходим только для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение. 

Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объекта оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки, суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «АЦ «КД-консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и стоимостью принятых в качестве аналогов объектов недвижимости (с учетом их конкретного местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. 

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтены стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении стоимости единого объекта, как и для земельного участка, оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован. 

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для здания и для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают сложившийся уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки на дату оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов офисного назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Указание административного ответчика о том, что оценщиком неверно определена зона престижности (стр. 34-36 отчета), в которой находится объект оценки, так как в действительности объект расположен во 2 зоне престижности, судом отклоняется. Как пояснил оценщик при допросе его в качестве свидетеля, объект оценки и объекты-аналоги расположены в разных зонах престижности. Аналоги в центре, а объект оценки в районе средней удаленности, поскольку к районам средней удаленности Дзержинского района относится объекты недвижимости, расположенные севернее проспекта Парковый, исключая нечетные дома по проспекту (за первой линией), к реке Кама. Таким образом, корректировка по местоположению оценщиком введена правильно.

Физическое состояние объекта оценки и объектов-аналогов определено как «хорошее», при этом оценщик исходил из того, что объект-аналог № 3 также находится в хорошем состоянии, поскольку в 2013 году в здании проведен капитальный ремонт. Ввиду того, что объекты были равнозначны по физическому состоянию, оценщиком корректировка не вводилась. Относительно указания Министерства о том, что оценщиком неверно определено состояние объектов, так как не учтен физический износ, то суд исходит из показаний свидетеля Ш., который указал, что физический износ объекта учитывается только при применении затратного подхода, при применении сравнительного подхода существенным является физическое состояние, которое не зависит от года постройки здания. Кроме того, оценщик указал, что на территории города Перми класс качества объекта недвижимости не влияет на его стоимость, ввиду того, что анализа влияния классности зданий на их цену не проводилось. В связи с чем, оценщиком по данному критерию объект оценки и подобранные аналоги не сопоставлялись. 

Суд считает, что не имеется оснований ставить под сомнение показания свидетеля, они не противоречивы, свидетелем сообщены и раскрыты те выводы и обстоятельства, которые учитывались при составлении отчета об оценке. Из представленного в отчете об оценке обзора рынка ООО «АЦ «КД-консалтинг» следует, что местоположение оказывает непосредственное влияние на стоимость объекта оценки, при этом формирование стоимости объекта в зависимости от местоположения зависит, в том числе, и от приближения к основным магистралям, расположение на 1 линии общегородских и районных дорог, по которому ходит общественный транспорт. Характеризуется расположение на 1 линии и тем, что здание просматривается с дороги, имеет удобные подъезды.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне рыночной стоимости единых объектов аналогичного назначения за 1 кв.м – 19780 рублей (стр. 76 отчета об оценке), с учетом НДС и стоимости земельного участка.

Утверждение административного ответчика о том, что оценщиком неверно взята цена предложения аналога № 1 в 240000000 рублей на дату 28.12.2017, вместо цены предложения 320000000 рублей (стр. 51, 85 отчета об оценке) не свидетельствует о том, что оценщиком использованы недостоверные сведения об объекте-аналоге. Как следует из представленных в отчете об оценке и в материалы дела скриншотов на объект по ул. Куйбышева, 50, использованный оценщиком объект в качестве аналога № 1, был выставлен в продажу в июле 2017 года по цене 320000000 рублей, по сведениям на декабрь 2017 года предложенная цена объекта составила 240000000 рублей, аналогичная цена у объекта выставлена и по состоянию на май 2019 года, объект находится в продаже на текущую дату. 

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено. 

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится административный истец, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено. 

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, показания допрошенного свидетеля, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 11.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – 6-этажного нежилого здания (подземных этажей 1), общей площадью 2421 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 39097750 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 11 июня 2019 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 17 июля 2019 года.

Судья (подпись)