Дело №2-2033/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Невинномысск 24 ноября 2017 года 

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи: Головко М.В.,

при секретаре: Болдыревой Н.А., 

с участием представителя истца (ответчика) ФИО1 – ФИО2

представителя ответчика (истца) администрации г. Невинномысска ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Невинномысска о признании права собственности на нежилое здание и по встречному исковому заявлению администрации г. Невинномысска к ФИО1 о признании реконструированных нежилых объектов самовольной постройкой и об обязании ФИО1 привести самовольную постройку в первоначальное состояние, 

установил:

В Невинномысский городской суд с исковым заявлением к Администрации г.Невинномысска обратились ФИО1 с требованием о признании права собственности на нежилое здание. 

Свои исковые требования мотивируют тем, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок на основании договора купли - продажи земельного участка № 286 от 12.05.2014г., расположенный по адресу: г.Невинномысск, 

<

адрес>, с №, общей площадью 246 кв.м. с разрешенным использованием - Объекты придорожного сервиса, размещение магазинов сопутствующей торговли и объектов придорожного сервиса. А так же она является собственником нежилого помещения 10-15, этаж 1, площадью 115,4 кв.м. на основании договора купли продажи от 02.07.2012 г. и нежилого помещение (1-9), общей площадью 112,4 кв.м. этаж 2, на основании договора купли продажи от 05.03.2013г. (то есть здания общей площадью 227,8 кв.м.). Она обратилась в архитектуру для консультации по реконструкции принадлежащего ей здания. Ей был предоставлен, перечень документов необходимый для проведения реконструкции. После получения ГПЗУ земельного участка, ей пояснили что, пункт 2 план 1 лист 1 это допустимое размещение зданий сооружений. Ею были проведены, проектно - изыскательские работы и подготовлена проектная документация ООО «Архфонд» шифр 25.2017 - ПЗ, АС, ПЗУ, ПОС. На основании проектной документации, а так же на основании ГПЗУ, она обратилась в архитектуру за получением разрешения на строительство, ей было отказано, т.к. в ГПЗУ в п.2.2 максимальный процент застройки 65%. На тот момент она производила уже строительные работы. После окончания строительства ею была проведена техническая паспортизация тех. паспорт от 12.09.2016 г. А так же было проведено обследование технического состояния объекта недвижимости акт 17.05.2017 № 31.2017. В силу своей юридической неграмотности, она продолжала строительство предполагая что, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию не является необходимым документом, если она осуществляет строительство на собственном земельном участке. В соответствии с положением ст. 222 Гражданского кодекса РФ с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 254-ФЗ «О внесении изменений в ст. 222 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О введении в действие в части первой Гражданского кодекса», вступивших в силу с 01.09.2015 г., самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на участке не предоставленном в установленном порядке или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на то необходимых разрешений или с нарушением норм и правил. Истец полагает возможным признать за ним права собственности на нежилое здания, поскольку им соблюдены все условия предусмотренные частью 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ для признания права на самовольную постройку: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 246 кв.м., расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе улицы 

<

адрес> находится в собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 10.06.2014 г.; на основании актов обследования технического состояния ООО «АРХФОНД» № 31.20167 нежилое здание соответствует действующим нормам и правилам в строительстве, для дальнейшего их использования; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц ине создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Просит признать за ней право собственности на нежилое здание Литер А1 и Литер А2 представляющих собой 2-х этажные пристройки, после проведенной реконструкции расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г.Невинномысск, 

<

адрес>.

В судебном заседании истец (ответчик) ФИО1 участие не принимала, ее интересы представляла ФИО2, которая просила удовлетворить исковые требования в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика (истца) – администрации г. Невинномысска ФИО3, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1

Представитель третьего лица - КУМИ администрации города Невинномысска будучи надлежащим образом уведомленным о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил.

Представитель ответчика (истца) Администрации города Невинномысска в свою очередь обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании реконструированных нежилых объектов, общей площадью 227,8 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес> - самовольной постройкой; обязании ФИО1 в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить действия по приведению самовольной постройки - нежилых зданий площадью 227,8 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес>, в состоянии, существовавшее до самовольной реконструкции.

В обосновании своих исковых требований указали, что на основании договора купли-продажи земельного участка № 286 от 12.05.2017, ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: г. Невинномысск, 

<

адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 246 кв.м., с разрешенным использованием - объекты придорожного сервиса, размещение магазинов сопутствующей торговли и объектов придорожного сервиса. Также на праве собственности ФИО1 принадлежат нежилые помещения, общей площадью 227,8 кв.м. В соответствии с постановлением администрации города Невинномысска от 24.09.2015 г. № 2281 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка на территории города Невинномысска» был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, площадью 246 кв.м., с местоположением: Ставропольский край, город Невинномысск, в районе 

<

адрес>. На основании проектной документации, а также на основании градостроительного плана земельного участка, ФИО1 обратилась в управление архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Однако, ей было отказано в связи с тем, что в генеральном плане земельного участка в п. 2.2 максимальный процент застройки 65 %, на тот момент, на земельном участке по адресу: г. Невинномысск, 

<

адрес> уже производились строительные работы. В соответствии со ст. 44 Градостроительного кодекса Российской федерации в составе градостроительного плана земельного участка указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению строительства на указанном земельном участке. Из градостроительного плана земельного участка № утвержденного постановлением администрации города Невинномысска от 24 сентября 2015 № 2281, предоставленного ФИО1, следует, что данный земельный участок расположен в территориальной зоне «ПК-3» - Производственно-коммунальной зоне 3-го типа». Заявленный проектной документацией объект капитального строительства - объект придорожного сервиса, размещение магазинов сопутствующей торговли и объектов придорожного сервиса относится к основным видам разрешенного использования земельного участка. В целях контроля за использованием земель муниципального образования г. Невинномысска, 16.11.2017 комитетом было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: г. Невинномысск, 

<

адрес>. Актом обследования земельного участка было установлено, что территория земельного участка не огорожена и на нем расположен капитальный объект, используемый в целях осуществления предпринимательской деятельности, а именно продажи запчастей на грузовой транспорт. В результате обследования вышеуказанного земельного участка выявлены нарушения земельного законодательства в части использования земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на землю, в нарушение статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации. По результатам обследования составлен акт обследования земельного участка и объектов находящихся на нем от 16.11.2017 г., а также в целях укрепления доказательной базы и подтверждения достоверности, полученных в ходе обследования сведений, указывающих на наличие события нарушения земельного законодательства, к акту приложены фототаблицы с нумерацией каждого фотоснимка. Согласно ч. 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, и дающий застройщику право осуществлять строительство/реконструкцию объектов капитального строительства. Администрация города Невинномысска полагает, что истец просит признать право собственности на спорный объект в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, как на самовольную постройку. Системное толкование положений Градостроительного кодекса РФ дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство объектов, строительные работы по созданию которых уже начались. В силу норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ), жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное. Созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. В соответствии с частью 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представитель истца (ответчика) ФИО1 - ФИО4 встречные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Заслушав объяснения представителя истца (ответчика) - ФИО1 представителя ответчика (истца) – ФИО3, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

На основании договора купли-продажи земельного участка № 286 от 12.05.2017, ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: г. Невинномысск, 

<

адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 246 кв.м., с разрешенным использованием - объекты придорожного сервиса, размещение магазинов сопутствующей торговли и объектов придорожного сервиса. Также на праве собственности ФИО1 принадлежат нежилые помещения, общей площадью 227,8 кв.м.

В соответствии с постановлением администрации города Невинномысска от 24.09.2015 г. № 2281 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка на территории города Невинномысска» был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, площадью 246 кв.м., с местоположением: Ставропольский край, город Невинномысск, в районе улицы 

<

адрес>

Из градостроительного плана земельного участка №, утвержденного постановлением администрации города Невинномысска от 24 сентября 2015 № 2281, предоставленного ФИО1, следует, что данный земельный участок расположен в территориальной зоне «ПК-3» - Производственно-коммунальной зоне 3-го типа». Заявленный проектной документацией объект капитального строительства - объект придорожного сервиса, размещение магазинов сопутствующей торговли и объектов придорожного сервиса относится к основным видам разрешенного использования земельного участка.

Согласно акта обследования земельного участка, от 16.11.2017 года КУМИ администрации г. Невинномысска было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: г. Невинномысск, ул. 

<

адрес>., в результате которого установлено, что на территории земельного участка расположено капитальное строение, используемое в целях осуществления предпринимательской деятельности, а именно продажа запчастей на грузовой транспорт. Границы земельного участка не огорожены. 

Согласно акта обследования технического состояния объекта недвижимости по адресу: нежилое здание по 

<

адрес>) в г. Невинномысске находятся в хорошем состоянии. Здание оснащено всеми необходимыми инженерными коммуникациями соответствующими назначению. Соответствующее строение соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, землепользования и застройки. Все вышеперечисленное дает возможность использовать существующие пристройки (лит. А1 и А2) к нежилому зданию и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан при условии правильной дальнейшей эксплуатации (л.д.15-20).

В соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, являются объектами капитального строительства. Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. 

В соответствие с ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеют права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, из содержания указанных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что в случае доказанности фактов подтверждающих, что сохранение жилого дома в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан право собственности на такой объект недвижимости может быть признано за его собственником осуществившем его реконструкцию, при наличии у такого лица вещных прав на соответствующий земельный участок.

Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. п. 25 и 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014). 

Вместе с тем, согласно материалам дела, нежилые помещения не создают угрозы для жизни и здоровья граждан при условии правильной дальнейшей эксплуатации

Доказательств же, опровергавших бы приведенные в актах обследования выводы, равно как и указывающих на наличие в действиях ФИО1 фактов нарушения тех или иных норм и правил (противопожарных, строительных, экологических и др.), ответчиком суду не представлено.

Рассматривая встречные исковые требования администрации города Невинномысска к ФИО1, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. 

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с постановлением Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» правила ст. 222 ГК РФ распространяются не только на создание нового здания, строения, сооружения, но и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как уже говорилось выше и следует из материалов дела, в ходе самовольной реконструкции проведенной постройки ФИО1 не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, санитарных норм, правил пожарной безопасности, она не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Кроме того, ФИО1 были предприняты меры к легализации реконструкции в административном порядке, то есть к получению разрешения на реконструкцию.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что в результате реконструкции здания создан новый объект, а поскольку инспектирующими органами подтверждена безопасность выполненных ФИО1 работ и соответствие их строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, равно как и нахождение объекта в границах предоставленного участка, с соблюдением вида разрешенного использования земельного участка, им предприняты меры к внесудебного разрешению вопроса, и считает, что в удовлетворении встречных исковых требований администрации г.Невинномысска к ФИО1 следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание Литер А1 и Литер А2 представляющих собой 2-х этажные пристройки, после проведенной реконструкции расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г.Невинномысск, ул

<

адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации г. Невинномысска о признании реконструированных нежилых объектов, общей площадью 227,8 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес> - самовольной постройкой; об обязании ФИО1 в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить действия по приведению самовольной постройки - нежилых зданий площадью 227,8 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. 

<

адрес>, в состоянии, существовавшее до самовольной реконструкции - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, через Невинномысский городской суд, в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 29.11.2017 года.

Судья М.В. Головко