Резолютивная часть 

оглашена 15.06.2021

Мотивированное 

решение

 

изготовлено 17.06.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Звенигород 

Московская область 17 июня 2021 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фоменковой О.А., 

при секретаре Чебаненко С.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ПИФ» о признании права собственности на жилое помещение,

у с т а но в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ПИФ» о признании права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 50:20:0000000:141267, расположенное по адресу: 

<

адрес>, мкр-н ФИО2, 

<

адрес>. В обоснование исковых требований указано, что Дата обезличена между ООО «ПИФ» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве жилого комплекса №, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости Дата обезличена под номером 50-50-49/033/2012103, по условиям которого застройщик обязан в предусмотренный договором срок построить жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес>, мкр-н ФИО2, 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику квартиру, расположенную в 1-ой секции на 10 этаже, проектной общей площадью 41.9 кв.м., а участник обязан не позднее 13.07.2012 оплатить стоимость квартиры в размере 2 300 000 руб. Истец указывает, что он своевременно и в полном объеме исполнил обязательства по оплате стоимости квартиры, внеся на счет продавца, указанный в договоре, денежные средства в размере 2 300 000 руб., квартира была передана ФИО1 по акту приемки-передачи от 13.07.2012, но право собственности не регистрировалось. Истцу стало известно, что 15.09.2020 ответчиком осуществлена государственная регистрация прав на квартиру, что послужило поводом к обращению с иском в суд, и истец полагает, что в таком случае его права и законные интересы существенным образом нарушены.

В судебном разбирательстве интересы истца поддержаны представителем по доверенности ФИО3, который полностью поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на обозрение суда в порядке ст. 71 ГПК РФ представил подлинники документов, подтверждающих договорные отношения, а также оплату по договору – приходный кассовый ордер от 13.07.2012 № 130703.3 и платежное поручение от 13.07.2012 № 369. Также указал, что истцом были поданы документы для осуществления действий по государственной регистрации прав, однако ввиду наличия уже зарегистрированного права и наличия противоречий между сведениями, указанными в представленных документах, и сведениями ЕГРН (по площади объекта), государственная регистрация прав была приостановлена. Также указывал, что в рамках дела о банкротстве по заявлению ФИО1 наложены обеспечительные меры, направленные на запрет реализации имущества ООО «ПИФ», в частности, в отношении спорной квартиры. Также сообщил, что фактически истец жилым помещением с момента приемки не пользуется, поскольку отделочные работы не проводились, однако хранит вещи. 13.11.2020 был факт самовольного вскрытия двери неустановленными лицами, в связи с чем ФИО1 обращалась в полицию.

Ответчик – в лице внешнего управляющего ООО «ПИФ» ФИО4, представителя по доверенности - ФИО5 в судебном разбирательстве, категорически возражая против заявленных требований, ставили под сомнение исполнение обязательств ФИО1 по оплате цены договора, сообщив, что администрация Общества при введении процедуры банкротства никакой документации не передавала, сведения по счетам также недоступны, акт приемки-передачи от 13.07.2012 является ничтожным, поскольку подписан до ввода жилого дома в эксплуатацию, кроме того полагали, что истцом пропущен срок исковой давности на предъявление требований о признании права, полагая, что таковой, как минимум, следует исчислять с даты ввода МКД в эксплуатацию. Также просили учесть, что ФИО1 до момента регистарции прав ООО «ПИФ» документы на государственную регистрацию прав не подавала, злоупотребляя правом и нарушая законный интерес ООО «ПИФ», которое вынуждено было по требованию управляющей компании погасить задолженность по жилищно-коммунальным услугам.

Выслушав позиции сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается письменными материалами, что между ООО «ПИФ» и ФИО1 15.11.2011 заключен договор долевого участия в строительстве жилого комплекса № 151111-2, по условиям которого застройщик обязан в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику квартиру, указанную в п. 2.2. договора, а участник обязан оплатить цену договора в порядке и сроки, указанные в договоре, и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. 

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 25.07.2012 под номером 50-50-49/033/2012103, что бесспорно подтверждено поступившей по запросу суда копией дела правоустанавливающих документов и под сомнение ответчиком не ставится.

В силу п. 1.1. договора жилой дом – жилой многоквартирный дом на земельном участке площадью 4 га по строительному адресу: 

<

адрес>, мкр-н ФИО2, 

<

адрес>, в соответствии с проектной документацией. Согласно п. 2.2. договора объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является квартира, которая состоит из одной комнаты, расположенной в первой секции, на десятом этаже, проектной общей площадью 41.9 кв. м. слева от лифта.

В соответствии с п. 5.1. договора застройщик обязан передать участнику квартиру в III квартале 2011 года, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. 

Согласно п. 5.2. договора передача квартиры и принятие ее участником осуществляется по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами. 

Согласно п. 6.1. договора его цена составляет 2 300 000 руб. 

В силу п. 6.5. договора участник обязан оплатить цену договора, указанную в п. 6.1., в срок не позднее 13.07.2012.

По правилу п. 7.4. договора обязательства участника по договору считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме цены договора и подписания сторонами передаточного акта и акта о завершении расчётов.

В подтверждение исполнения обязательств по оплате цены договора ФИО1 представила суду платежное поручение от 13.07.2021 № (л.д. 37), согласно которому АКБ «Терра» ЗАО осуществил перевод БОС (без открытия счета по распоряжению клиента) ФИО1 в счет оплаты по договору долевого участия № от 15.11.2011 в размере 2 300 000 руб. на счет ООО «ПИФ», указанный в договоре долевого участия в строительстве /№/, а также в обусловленный договором срок.

Внесение наличных средств в кассу для осуществления платежа подтверждено также приходным кассовым ордером №.3 от 13.07.2012 на сумму 2 300 000 руб. с комиссией 1 000 руб. (л.д. 36). 

Также судом установлено, что Банк «Терра» ЗАО для ООО «ПИФ» являлся обслуживающей кредитной организацией.

Возражения ответчика против представленных истцом доказательств иными доказательствами не подтверждены, в порядке ст. 57 ГПК РФ суд затребовал в ГУ Банка России по ЦФО информацию об осуществлении перевода денежных средств 13.07.2012 с расчетного счета № АКБ «Терра» (ЗАО), на запрос суда сообщено, что сведения об осуществлении перевода на счет ООО «ПИФ» № через платежную систему Банка России отсутствует, зачисление могло быть произведено путем осуществления платежа через платежные системы без участия подразделения Банка России, АКБ «Терра» (ЗАО) 04.02.2020 ликвидирован.

По запросу ООО «Правовые Бухгалтерские Услуги» (хранение архива ликвидированного Банка) сообщило, что АКБ «Терра» ЗАО передал на хранение юридические дела клиентов, кредитные дела, хозяйственные договоры, выписки по операциям на банковских счетах не передавались, не передавалось программное обеспечение, используемое в работе АКБ. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд находит, что представленный стороной истца документ отвечает требованиям относимости и допустимости как доказательство оплаты по договору, оплата произведена в обусловленный договором срок, на счет, указанный в договоре, в размере, определенном соглашением сторон. Доказательств обратного в силу ст. 56 ГПК РФ ответчик суду не представил.

Разрешая требования истца, суд находит их обоснованными исходя из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

В силу со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии ст. 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Пунктом 53 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 предусмотрено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

В соответствии с поступившей по запросу суда копией дела правоустанавливающих документов регистрация права собственности ООО «ПИФ» произведена 15.09.2020, запись регистрации № – на основании инвестиционного контракта от 05.09.2007, заключенного между ООО «ПИФ» и администрацией городского округа Звени

<

адрес>. Предметом данного договора является реализация инвестиционного проекта строительства инвестиционного объекта: жилого дома, с ориентировочным объемом инвестиций 270 000 000 руб., в том числе инвестиции в муниципальное имущество 13 500 000 руб. Согласно п. 3.1. указанного инвестиционного контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается в пропорции: 5% общей площади квартир и нежилой площади – администрации, 95 % – инвестору-застройщику. При этом в соответствии с п. 1.3. инвестиционного контракта инвестор-застройщик направляет на реализацию инвестиционного проекта собственные и/или привлеченные денежные средства. 

Поскольку впоследствии на реализацию инвестиционного проекта ООО «ПИФ» были привлечены денежные средства граждан, приобретающих жилье для личного потребления, указанные права ООО «ПИФ» были переданы последним на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Также судом установлено, что квартира была передана ФИО1 по акту приемки-передачи от 13.07.2012 до ввода дома в эксплуатацию (л.д. 38). Жилой дом был введен в эксплуатацию 21.05.2013. 

Из Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.11.2020 следует, что ФИО1 обращалась в дежурную часть ОП УМВД России по Одинцовскому городскому округу по факту проникновения и хищения вещей из спорной квартиры. На момент приобретения квартиры она установила входную железную дверь и перевезла в данную квартиру свои личные вещи. В ходе проверки был также опрошен ФИО6, живущий в соседней 

<

адрес>, который пояснил, что выйдя в коридор, обнаружил двоих мужчин, пиливших дверь 

<

адрес> помощью «Болгарки». Было установлено, что ООО «ПИФ» находится на стадии банкротства и происходит реализация имущества. 

Установив указанные обстоятельства дела и исследовав доказательства в их совокупности, суд исходит из того, что обязательства ФИО1 по оплате договора участия в делом строительстве исполнены в полном объеме, МКД в установленном порядке принят в эксплуатацию, правопритязания ООО «ПИФ» реализованы путем регистрации права в порядке учета активов должника по делу о банкротстве, вместе с тем, последним в лице временного управляющего не в должной степени оценены представленные участником долевого строительства сведения, которые, следуя представленной суду информации, были заявлены также ФИО1 в рамках дела о банкротстве; определением Арбитражного суда от 26.03.2021 по ее заявлению наложен запрет на совершение действий, связанных с реализацией спорной квартиры, с учетом разрешения настоящего дела.

При этом довод ответчика о том, что акт приемки-передачи от 13.07.2012 является ничтожным, основан на неверном толковании действующего законодательства. 

Действительно, в соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.07.2016 № 1722-О, ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ о передаче объекта долевого строительства не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости направлена на защиту здоровья и жизни граждан. 

Поскольку в рассматриваемом случае многоквартирный дом впоследствии был введён в эксплуатацию, угроза жизни и здоровью истца отсутствует. Фактически подписанный акт свидетельствует о признании застройщиком на дату его оформления исполнения обязательств со стороны участника долевого строительства.

В силу ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. 

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что истинная воля и интерес ФИО1 в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ООО «ПИФ» было получение инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома. 

Материалами дела подтверждено совершение между сторонами договора долевого участия в строительстве и его исполнение в полном объеме. 

Учитывая, что при приведенных обстоятельствах истец в действительности лишен иного способа защиты законного интереса, требование о признании права собственности является исключительным правом на защиту.

По правилам подп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, настоящее решение суда с учетом признания права ФИО1 на предмет спора является основанием для внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о возникших правах на объект с кадастровым номером 50:20:0000000:141267:

- государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ПИФ» (ИНН 

<

***>), запись регистрации № от 15.09.2020

- государственной регистрации прав ФИО1, Дата обезличена года рождения.

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности также подлежит отклонению. 

В соответствии с п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. 

Кроме того, получение разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не может являться моментом начала исчисления срока исковой давности, поскольку в силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

ФИО1 сообщила, что о нарушении своих прав узнала не ранее внесения в ЕГРН записи о правах ООО «ПИФ» на квартиру и данные утверждения ничем не опровергнуты.

С учетом удовлетворения исковых требований на основании ст. 98 ГПК РФ ответчик должен возместить понесенные истцом издержки. Расходы ФИО1 по уплате государственной пошлины подтверждены на сумму 19 612 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «ПИФ» о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за ФИО1, Дата обезличена года рождения, право собственности на жилое помещение с кадастровым номером 50:20:0000000:141267, расположенное по адресу: 

<

адрес>, мкр-н ФИО2, 

<

адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о возникших правах на объект с кадастровым номером 50:20:0000000:141267:

- государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ПИФ» (ИНН 

<

***>), запись регистрации № от 15.09.2020

- государственной регистрации прав ФИО1, Дата обезличена года рождения.

Взыскать с ООО «ПИФ» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1, Дата обезличена года рождения, судебные издержки по уплате государственной пошлины в размере 19 612 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий - судья О.А. Фоменкова