Дело № 2-585/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2017 года г. Сальск

Сальский городской суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Н.А.

при секретаре Гладченко Т.Н.,

с участием представителя истца адвоката Степакова Е.В., ответчиков Ребро М.Г. и ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Ребро М.Г., ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Ребро М.Г., ФИО1 о признании права собственности, мотивируя требования тем, что 15 июля 2016 года между истцом и Ребро Г.М. заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.

По указанному договору истец купил земельный участок, площадью 1700 кв.м. и жилой дом, общей площадью 40,9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>

Земельный участок и жилой дом принадлежали Р.Г.М. на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей № от 15 сентября 1993 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10 октября 2015 года и 02 ноября 2015 года.

Требование о форме сделки соблюдено. Расчет произведен. При заключении договора от имени Р.Г.М. на основании доверенности выступала С.Л.М.. Ввиду отсутствия денежных средств на уплату госпошлины за регистрацию сделки сдача документов на регистрацию была отложена.

Позже истцу стало известно о том, что 23 августа 2016 года Р.Г.М. умер. Наследниками первой очереди после смерти Р.Г.М. являются ответчики.

В настоящее время истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на приобретенные земельный участок и жилой дом.

На основании изложенного, истец первоначально просил суд признать за ним право собственности на земельный участок, площадью 1700 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли сельскохозяйственного использования для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер №, и на жилой дом, общей площадью 40,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец в лице его представителя уточнил исковые требования в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, просит суд: произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 1700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли сельскохозяйственного использования для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер № с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 40,9 кв.м., кадастровый номер №, находящиеся по адресу: 

<

адрес> от Р.Г.М. к ФИО2.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещен в порядке, предусмотренном ст.113 ГПК РФ, что подтверждено почтовым уведомлением (л.д.24). 

Руководствуясь ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца по доверенности Степаков Е.В. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить.

Ответчики Ребро М.Г. и ФИО3 в судебном заседании исковые требования признали в полном объеме, пояснив суду, что сделка купли - продажи спорного жилого дома и земельного участка была совершена в их присутствии, денежные средства, вырученные от продажи недвижимого имущества продавцом были получены, никаких претензий к покупателю они не имеют, в наследство на данные объекты недвижимого имущества не вступали, поскольку знали об их отчуждении.

Суд разъяснил ответчикам последствия признания иска, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ.

Между тем, изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, выслушав объяснения сторон, суд пришёл к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 35 Конституции РФ, каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности. 

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В то же время в соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ (ред. от 04 марта 2013 года) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 1 марта 2013 года.

Договор купли-продажи квартиры заключен сторонами 15 июля 2016 года, то есть после 01 марта 2013 года, его регистрация не предусмотрена действующим законодательством. Вместе с тем, закон сохраняет требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 июля 2016 года, Р.Г.М. продал, а ФИО2 купил в собственность и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора жилой дом, общей площадью 40,9 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок, площадью 1700 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – земли сельскохозяйственного использования, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д.6).

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости принадлежал продавцу на праве собственности на основании свидетельства на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей № от 15 сентября 1993 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 октября 2015 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 октября 2015 года сделана запись регистрации № и свидетельством о государственной регистрации права от 02 ноября 2015 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № (л.д.7-8).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт передачи владения недвижимым имуществом покупателю сторонами не оспаривается, более того, ответчики Ребро М.Г. и ФИО1 признанием иска, подтвердили исполнение договора купли-продажи, в части передачи земельного участка с жилым домом истцу.

Покупателем оплачена продавцу стоимость земельного участка в сумме 20000 рублей и жилого дома в сумме 30000 рублей, что подтверждается пунктом 4 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 июля 2016 года (л.д.6). Доказательств опровергающих данное обстоятельство ответчики суду не представили. Напротив, в судебном заседании подтвердили факт получения их отцом денежных средств в указанном размере.

Учитывая вышеизложенное, суд пришёл к выводу о том, что договор купли-продажи от 15 июля 2016 года совершен в надлежащей форме, сторонами были согласованы все существенные условия, у продавца были правомочия по отчуждению спорного имущества, договор сторонами исполнен, не нарушает прав и интересов третьих лиц.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицами, которые произвели его отчуждение.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 60 абзаца 3 указано, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности, покупатель уже является законным владельцем этого имущества. Соответственно, он может защищать свое владение на основании ст. 305 ГК РФ. Однако, распоряжаться этим имуществом покупатель еще не может, поскольку право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявлений сторон договора.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает на то, что государственная регистрация не была осуществлена по причине отсутствия денежных средств на уплату госпошлины за регистрацию сделки. Позже истцу стало известно о том, что 23 августа 2016 года Р.Г.М. умер, что подтверждено копией свидетельства о смерти от 23 августа 2016 года серия №, выданной Городским (Кировским) отделом ЗАГС г. Ростова-на-Дону (л.д.9). 

В соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Судом установлено, что наследниками после смерти Р.Г.М., умершего 23 августа 2016 года являются Ребро М.Г. и ФИО4, что подтверждено свидетельством о рождении № от 03 июля 1961 года, справкой о заключении брака № от 19 августа 2015 года, а также расписками в получении документов на государственную регистрацию на имя Ребро М.Г. и ФИО1, содержащими сведения о свидетельствах о праве на наследство закону от 25 марта 2017 года (л.д.40,41,44-47).

Кроме этого, из объяснений ответчиков следует, что фактически Р.Г.М. проживал совместно с дочерью ФИО1 с 19 июля 2016 года по день смерти, о свидетельствует копия домовой книги, согласно которой наследодатель был зарегистрирован по адресу: 

<

адрес> 19 июля 2016 года и снят с регистрационного учета 26 августа 2016 года в связи со смертью (л.д.41-42).

Принимая во внимание изложенное, а также то обстоятельство, что ответчики подтвердили факт заключения договора купли-продажи от 15 июля 2016 года между Р.Г.М. и ФИО2, суд считает, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на имущество, проданное продавцом к ФИО2, является смерть продавца Р.Г.М., а следовательно исковые требования истца о регистрации перехода права собственности на земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 24 марта 2017 года общая площадь жилого дома, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 40,9 кв.м. (л.д.24-26), что также подтверждается кадастровой выпиской на указанный жилой дом (л.д.10).

На основании кадастровой выписки о земельном участке, площадь земельного участка, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 1700 кв.м. (л.д.11).

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности. 

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку они обоснованны и не противоречат закону. 

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Ребро М.Г., ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности, удовлетворить в полном объеме.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 1700 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли сельскохозяйственного использования для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер № и на расположенный на нём жилой дом, общей площадью 40,9 кв.м., кадастровый номер №, находящиеся по адресу: 

<

адрес> от Р.Г.М. к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 04 апреля 2017 года.

Председательствующий Н.А. Пивоварова