77RS0012-02-2024-020957-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2025 годагород Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при секретаре Звереве Д.О., с участием старшего помощника Кузьминского межрайонного прокурора города Москвы Золотаревой М.С.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-373/2025 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоров социального найма, договора передачи квартиры в собственность, купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, по встречному иску ФИО1 к Департаменту городского имущества города Москвы о признании добросовестным приобретателем, 

установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с исковым заявлением о признании недействительными договоров социального найма, договора передачи квартиры в собственность, купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении. 

В обоснование требований истец ссылается на то, что ранее на основании ордера от 15.09.1972 №*** серия 72 и от 05.03.1973 №*** серия 72 указанное жилое помещение в составе семьи из 2-х чел. занимали Г. В.П. и Г* Л.В. 15.06.2009 Департамент заключил договор социального найма № *** с Г. В.П. в составе семьи из двух человек (она, дочь Г* Л.В.). Г. В.П., *** г.р., умершая ***, снята с регистрационного учета по смерти, актовая запись *** от 07.02.2014 Люблинского отдела ЗАГС Управления ЗАГС Москвы. Г.Л.В., *** г.р., умершая ***, снята с регистрационного учета 11.05.2017 по смерти, актовая запись ***от 07.06.2017, оф. Орган ЗАГС Москвы № 64 МФЦ р-на Москворечье. 06.04.2010 зарегистрирован ФИО3, *** г.р., прибывший с Архангельской обл., Вельский р-он, 

<

...>, родственные отношения между Г* Л.В., *** г.р., и ФИО3, *** г.р., не подтверждены. 06.07.2019 брак между ФИО3 и ФИО2 заключен в Гаврилово-Посадском районном филиале комитета Ивановской обл. ЗАГС. 23.07.2019 в жилое помещение по указанному адресу регистрируется ФИО2, *** г.р., прибывшая с Республики Мордовия, 

<

...>. 31.10.2019 ФИО3 снимается с регистрационного учета по адресу: г. Москва, ***, по личному заявлению в г. Краснодар, ул. ***, в связи с чем в отношении него договор социального найма был расторгнут. 07.03.2020 перезаключен договор социального найма № ***.2 с ФИО2 19.08.2020 ФИО2 обращается в Департамент городского имущества города Москвы по вопросу приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ***.28.10.2020 между Департаментом и ФИО2 заключен договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации по указанному адресу. 18.11.2020 зарегистрирован переход права собственности на основании договора передачи квартиры № *** в собственность по спорному адресу за ФИО2 № ***. 21.11.2020 ФИО3 и ФИО2 расторгают брак в Гаврилово-Посадском районном филиале комитета Ивановской обл. ЗАГС. 17.06.2021 зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. Собственником спорного жилого помещения становится ФИО1, о чем в ЕГРН вносит запись о государственной регистрации права собственности № ***.В настоящее время по данным ГБУ «МФЦ города Москвы района Кузьминки» по спорному адресу зарегистрированы: ФИО1, *** г.р., и ее супруг ФИО4, *** г.р. Департамент обратился с настоящим иском в связи с тем, что 06.04.2010 в спорной квартире был зарегистрирован ФИО3, родственные отношения которого с ФИО5 не подтверждены.

ФИО1 предъявила встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем квартиры № 32 в г. Москве, ***

В обоснование встречного иска ФИО1 ссылалась на то, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры она не знала и не могла знать о притязаниях Департамента на спорную квартиру, поскольку продавец ФИО2 представляла ФИО1 оригинал договора передачи Департаментом городского имущества города Москвы квартиры в порядке приватизации в собственность ФИО2, выписки из ЕГРН, право собственности ФИО2 было зарегистрировано в ЕГРН при отсутствии каких-либо ограничений или обременений. На момент совершения сделки покупателю квартиры ФИО1 ФИО2 предоставила выписку из домой книги от 25.05.2021, выданную ГБУ «МФЦ города Москвы «МФЦ района Кузьминки», из которой следовало, что в квартире зарегистрирована по месту постоянного проживания ФИО2, архивную выписку из домовой книги № *** от 07.04.2021 о том, что в квартире был прописан супруг ФИО2 ФИО3, который выписан 31.10.2019 по личному заявлению и поэтому не участвовал в приватизации, свидетельство о расторжении брака между ФИО3 и ФИО2, выданное 21.11.2020, серия ***, единые жилищные документы, выданные ГБУ «МФЦ города Москвы «МФЦ района Кузьминки» от 25.05.2021 и от 15.06.2021, в соответствии с которыми собственником квартиры является ФИО2, задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг на 25.05.2021 и на 15.06.2021 не имеется. До приобретения квартиры ФИО1 квартира осматривалась. После проверки документов ФИО1 заключила соглашение об авансе, затем договор купли-продажи от 15.06.2021, произвела оплату в безналичном порядке в ПАО «Сбербанк». Денежные средства по договору купли-продажи в размере 9 450 000 рублей были оплачены ФИО1 ФИО2 в полном объеме, что подтверждается распиской об оплате аванса на сумму 30 000 рублей, а также офертой ПАО «Сбербанк России» о заключении договора оказания услуг № **** от «15» июня 2021 г. для оплаты с помощью «Сервис безопасных расчётов» (СБР), выпиской по счету ФИО1, платежным поручением № 483745 от 18.06.2021, чеком по операции об оплате за квартиру стоимости 9 420 000 руб. 

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, настаивала на удовлетворении. 

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебные заседания не являлись, надлежащим образом извещались о дате и времени рассмотрения дела, в том числе публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда, об уважительности причин неявки не сообщили, письменный отзыв не представили. 

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО6 в судебное заседание явились, просили в удовлетворении исковых требований Департамента отказать. ФИО1 представила письменные возражения на иск, объяснения по существу спора, пояснила, что ФИО1 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, при покупке квартиры по договору купли-продажи от 15.06.2021 проявила должную разумную осторожность и осмотрительность, подтвердила источник средств на покупку квартиры, произвела оплату по договору купли-продажи, никаких сомнений в законности покупки у нее не было и не могло быть, в настоящее время несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные платежи, налоги. В подтверждение своих доводов ФИО1 представила протокол обеспечения доказательств (допрос свидетеля ФИО7), составленный нотариусом города Москвы ФИО8 23.06.2025, зарегистрирован в реестре № ***.Также ФИО1 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным Департаментом исковым требованиям.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен, ранее представил письменные объяснения, в которых просил применить срок исковой давности к заявленным исковым требованиям Департамента городского имущества г. Москвы, пояснил, что не согласен с исковыми требованиями Департамента, считает их незаконными и необоснованными, заявленными за пределами срока исковой давности. ФИО4 поддержал правовую позицию ФИО1 в полном объеме.

Третьи лица Управление Росреестра по г. Москве, Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по г. Москве представителей в судебные заседания не направляли, явку не обеспечили, надлежащим образом извещались о дате и времени рассмотрения дела. 

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего, что в удовлетворении исковых требований должно быть отказано, приходит к следующему выводу. 

Судом установлено, что спорная квартира выбыла из владения и собственности Департамента по воле истца.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. 

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015), юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению Судом по данной категории споров, являются:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Судом установлено следующее. О наличии воли Департамента на выбытие спорной квартиры из владения публично-правового образования свидетельствовали действия, направленные на передачу владения ФИО3 путем заключения с ним договора социального найма № ***.1 от 31.12.2018, затем ФИО2 путем заключения с ней договора социального найма № ***.2 от 07.03.2020, а также последующее отчуждение Департаментом в собственность ФИО2 путем заключения договора передачи жилья № *** от 28.10.2020, представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности от города Москвы на ФИО2 (запись в ЕГРН от 18.11.2020 № ***).

При передаче квартиры в собственность ФИО2 в порядке приватизации Департамент проводил проверку, что также им подтверждено, а именно Департаментом направлялись многочисленные запросы в порядке межведомственного взаимодействия, в том числе по представленным ФИО2 документам для приватизации спорной квартиры:

- по месту предыдущей регистрации ФИО2 Департаментом был направлен запрос от 04.09.2020 № *** по вопросу реализации ею ранее права на бесплатную приватизацию, в ответ была получена справка Администрации Старошайговского муниципального района Республики Мордовия от 22.09.2020 № 1940, с приложением справки АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 18.05.2020 № 432;

- в Росреестр с запросом сведений о недвижимом имуществе, принадлежащем ФИО2, в ответ получено уведомление Росреестра № *** от 04.09.2020 об отсутствии у ФИО2 прав на объекты недвижимости, уведомление Росреестра № *** от 05.08.2020 об отсутствии у ФИО2 прав на объекты недвижимости;

- получена выписка из домовой книги № *** от 20.08.2020, в которой в том числе был указан снятый с постоянной регистрации ФИО3 по личному заявлению;

- произведен запрос СНИЛС по фамильно-именной группе от 03.09.2020, получен положительной ответ;

- получена справка Отдела по вопросам миграции отдела МВД РФ по р-ну Кузьминки г. Москвы от 20.08.2020 о регистрации ФИО2 по месту жительства по адресу: г. Москва, ***

- получен ответ ГУ по вопросам миграции МВД России с предоставлением паспортного досье от 04.09.2020 на запрос Департамента от 03.09.2020 о проверке действительности паспорта ФИО2;

- в органах ЗАГСа по межведомственному взаимодействию Департаментом запрашивались 03.09.2020, 14.10.2020 сведения о ФИО2 по вопросу выдавалось ли свидетельство о смерти, в ответе было указано, что сведения не найдены;

- в органах ЗАГСа по межведомственному взаимодействию Департаментом запрашивались 03.09.2020, 14.10.2020 сведения о ФИО2 об актах гражданского состояния об акте смерти, в ответе было указано, что сведения об акте смерти не найдены;

- получен финансовый лицевой счет № *** от 20.08.2020, выданный ГБУ МФЦ г. Москвы «МФЦ района Кузьминки», в котором указано о постоянной регистрации ФИО2, занятии ею квартиры на основании договора социального найма;

- получен единый жилищный документ № *** от 20.08.2020, выданный ГБУ МФЦ г. Москвы «МФЦ района Кузьминки»;

- на скрине из внутренних информационных ресурсов, представленных Департаментом, указано, что нанимателем спорного жилого помещения являлся ФИО3 на основании договора социального найма № ***.1 от 31.12.2018, статус «перезаключен», также указан предшествующий договор социального найма № *** от 15.06.2009 с Г-выми и последующий договор социального найма № ***.2 от 07.03.2020 с ФИО2

Указанные обстоятельства в совокупности подтверждают волю Департамента на предоставление спорной квартиры сначала по договорам социального найма ФИО5, ФИО3, ФИО2, затем волю Департамента на передачу квартиры в собственность ФИО2

Департамент при заключении указанных сделок по передаче владения и права собственности на спорную квартиру действовал в пределах своих полномочий, поскольку в силу Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» является органом государственной власти города Москвы, уполномоченным по распоряжению государственным имуществом, находящимся в собственности города Москвы (запись в ЕГРН о праве собственности города Москвы от 19.06.2008 № ***).

В силу Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» в полномочия Департамента входит принятие следующих решений: 

«4.2.69. О заключении с собственниками жилых помещений договоров мены, передачи в собственность жилых помещений, в том числе в порядке приватизации и передачи в собственность города Москвы свободных от обязательств жилых помещений, приватизированных гражданами.

4.2.71. О согласии (отказе) на вселение граждан в жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма.

6.20. Обеспечивает государственную регистрацию возникновения, изменения, прекращения прав города Москвы на недвижимое имущество.».

Следовательно, Департамент по собственной воле совершал указанные сделки по заключению договора социального найма и передаче квартиры в собственность в порядке приватизации, действуя самостоятельно, лично, в пределах своих полномочий, с должной осмотрительностью и осуществляя проверку, предприняв исчерпывающие меры по проверки законности сделок. Сведения о спорной квартире по договору передачи в порядке приватизации были по воле истца внесены в установленном законом порядке в ЕГРН путем государственной регистрации права собственности от города Москвы к ФИО2

В соответствии с пунктом 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, спорная квартира отчуждена Департаментом по его воле, положения ст. 302 ГК РФ являются неприменимыми по отношению к требованиям об истребовании имущества из собственности ФИО1, поэтому суд отказывает в их удовлетворении. Также суд отказывает в удовлетворении остальных исковых требований, предъявленных к ФИО1 и ФИО4, а также отказывает в признании права собственности департамента на спорную квартиру, поскольку указанные требования являются производными от виндикационных требований.

Удовлетворяя встречные исковые требования и признавая ФИО1 добросовестным приобретателем, суд исходит из следующих обстоятельств, подтвержденных доказательствами, имеющимися в материалах дела. 

Как следует из материалов дела, в мае 2021 г. ФИО9 по объявлению, размещенному на сайте интернет-системы ДомКлик: https://domclick.ru/ нашла спорную квартиру, позвонила по телефону, указанному в объявлении, поговорила с риелтором, который сообщил, что квартира находилась в социальном найме, ФИО2 приватизировала ее в 2020 году у Департамента, Департамент проверял приватизацию, обременений не имеется, последующих сделок купли-продажи квартиры не было. 

Затем ФИО2 лично показала спорную квартиру ФИО1 и ее супругу ФИО4 

Квартира приобретена ФИО1 по договору купли-продажи от 15.06.2021 у ФИО2 по цене 9 450 000 рублей. Указанная стоимость являлась рыночной, поскольку согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 18.11.2020 и на 17.06.2021 кадастровая стоимость квартиры составляла 5 336 626,9 руб. 

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и в силу пункта 4.1 мотивировочной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П кадастровая стоимость любого объекта недвижимости признается равной ее рыночной стоимости до тех пор, пока эта стоимость не оспорена в установленном законом порядке. 

Спорная квартира находилась в ветхом состоянии, требующем ремонта, что подтверждается представленными фотографиями состояния квартиры на момент ее приобретения ФИО1 

25.05.2021 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) было заключено соглашение об авансе, внесен аванс, что подтверждено распиской на сумму 30 000 рублей.

До заключения договора купли-продажи ФИО1 проверяла законность прав ФИО2 на спорную квартиру, ФИО2В***-Д09177 от 28.10.2020, заключенного между Департаментом и ФИО2 о передаче в порядке приватизации в ее собственность спорной квартиры, не обремененной ни чьими правами. ФИО2 предоставила ФИО1 выписку из ЕГРН от 26.05.2021, в соответствии с которой 19.06.2008 было первично зарегистрировано право собственности города Москвы на спорную квартиру (запись в ЕГРН от 19.06.2008 № ***), выписки из ЕГРН от 18.11.2020, 26.05.2021, в соответствии с которыми 18.11.2020 зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорную квартиру на основании заключенного с Департаментом договора передачи № ***от 28.10.2020 (запись в ЕГРН от 18.11.2020 № ***), карточку учета № ***от 25.05.2021, выписку из домовой книги № *** от 07.04.2021 о том, что в квартире был прописан супруг ФИО2 ФИО3, который выписан 31.10.2019 по личному заявлению и поэтому не участвовал в приватизации, единый жилищный документ № ***от 25.05.2021, выданный ГБУ «МФЦ города Москвы «МФЦ района Кузьминки», в соответствии с которым собственником квартиры является ФИО2, задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг на 25.05.2021 не имеется; единый жилищный документ № *** от 15.06.2021, выданный ГБУ «МФЦ города Москвы «МФЦ района Кузьминки», в соответствии с которым собственником квартиры является ФИО2, задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг на 15.06.2021 не имеется, свидетельство о расторжении брака между ФИО3 и ФИО2, выданное 21.11.2020, серия ***, паспорт ФИО2, поэтажный план и экспликацию на квартиру. Указанные документы судом приобщены к материалам дела.

ФИО1 с супругом, а также банком при выдаче ипотеки, риелтором при сопровождении сделки проводилась юридическая проверка законности купли-продажи, что подтверждается оформленной ипотекой в ПАО «Сбербанк», отчетом риелтора. 

15.06.2021 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в ПАО «Сбербанк России» в электронном виде был заключен договор купли-продажи квартиры от 15.06.2021, далее проведена электронная регистрация в ПАО «Сбербанк России». 

Расчеты ФИО1 производила с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), ИНН ***, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет ***, БИК ***, путем перечисления денежных средств ФИО2 (продавец) в счет оплаты за спорную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО1, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», что подтверждается Офертой ПАО «Сбербанк России» о заключении договора оказания услуг № ***от «15» июня 2021 г. для оплаты с помощью «Сервис безопасных расчётов» (СБР), выпиской по счету ФИО1, платежным поручением № 483745 от 18.06.2021, чеком по операции об оплате за квартиру стоимости 9 420 000 руб.  

Следовательно, ФИО1 оплатила по безналичной оплате стоимость квартиры, ФИО2 получила денежные средства в полном объеме.

17.06.2021 Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано права собственности ФИО1 на спорную квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от 15.06.2021, заключенного между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) (запись в ЕГРН от 17.06.2021 № ***), что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Источник денежных средств для оплаты за спорную квартиру ФИО1 подтвердила документально. Квартира покупалась ФИО1 с использованием ипотеки, что подтверждается кредитным договором № *** от 15.06.2021, сумма кредита составляла 3 900 000 руб. Остаток стоимости спорной квартиры оплачивался ФИО1 на сумму 3 525 000 руб. с совместно сбереженных с супругом ФИО4 денежных средств за период с 2018 года по май 2021 года (доход семьи на сумму 6 022 345,42 руб. (за вычетом 13% НДФЛ доход составил 5 239 440,51 руб.), что подтверждается представленными справками о сумме заработной платы, а также справками ФНС по форме 2-НДФЛ о доходах ФИО1 с супругом ФИО4 Сумма в размере 2 025 000 руб. была получена ФИО1 и ФИО4 от продажи предыдущей единственной квартиры по адресу: Еврейская автономная область, г. ***, что подтверждено договором купли-продажи от 25.11.2020 (запись о праве собственности ФИО1 прекращена 04.12.2020), передаточным актом от 04.12.2020, договором № *** счета эскроу от 25.11.2020, платежными поручениями № *** от 09.12.2020, № *** от 09.12.2020 на общую сумму 2 025 000 руб.  

17.06.2021 в связи с ипотекой на спорную квартиру одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк России» (ИНН: ***) была зарегистрирована ипотека (запись в ЕГРН от 17.06.2021 № ***).

21.06.2021 по Акту приема-передачи ФИО2 передала ФИО1 спорную квартиру, о чем стороны подписали Акт от 21.06.2021, стороны зафиксировали отсутствие претензий.

Затем ФИО1 с супругом ФИО4 произвели регистрацию по месту жительства в спорной квартире.

Квартира с момента покупки и до настоящего времени используется ФИО1 и ФИО4 для постоянного проживания, является их единственным жильем, иного жилья они не имеют, что подтверждено Выписками из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 20.03.2025 № КУВИ-***, от 31.03.2025 № КУВИ-***.

15.05.2023 ФИО1 был выплачен кредит по ипотеке и кредитный договор № *** от 15.06.2021 был закрыт, что подтверждается справкой ПАО «Сбербанк России» от 15.03.2025, согласно которой задолженность по кредитному договору №*** от 15.06.2021 на сумму 3 900 000,00 рублей «Приобретение готового жилья» погашена полностью.

ФИО1 с момента регистрации права собственности на спорную квартиру (с 17.06.2021) несет расходы на оплату коммунальных платежей, содержание квартиры, оплату налогов, что подтверждается единым жилищным документом, данными из финансового лицевого счета, справками налогового органа об отсутствии задолженности по налогам, квитанциями об оплате налога на имущество.

С учетом изложенного, ФИО1 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, при покупке квартиры проявила должную разумную осторожность и осмотрительность, никаких сомнений в отсутствии у Департамента каких-либо притязаний у нее не было и не могло быть, поскольку:

- право собственности ФИО2 возникло в силу приватизации и государственной регистрации перехода собственности от города Москвы к ФИО2, что свидетельствовало о подтверждении государством законности права собственности ФИО2, 

- отсутствовали перепродажи квартиры, 

- ФИО1 приобрела квартиру по возмездной сделке, денежные средства за проданную квартиру в полном объеме были получены продавцом,

- государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорную квартиру произведена в установленном законом порядке,

- стоимость квартиры на момент покупки была рыночной, 

- ограничений, арестов, запретов, обременений, судебных споров, залогов не имелось на квартиру,

- все сведения о квартире соответствовали данным, изложенным в договоре купли-продажи и содержащимся в ЕГРН.

Таким образом, ФИО1 были предприняты все необходимые и достаточные разумные меры для проверки наличия у продавца права на отчуждение и отсутствия притязаний третьих лиц в отношении квартиры.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о добросовестности приобретения спорной квартиры ФИО1

Суд применяет срок исковой давности к заявленным исковым требованиям к ответчикам ФИО1 и ФИО4 на основании их письменных ходатайств.

Согласно ст.ст. 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 

По вопросу исчисления срока исковой давности по требованиям не владеющего истца в пункте 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, разъяснено, что «срок давности … начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.».

Аналогичная правовая позиция о начале исчисления срока исковой давности изложена Верховным Судом РФ в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. 

 Согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 4 статьи 302 ГК РФ суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 ГК РФ.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Верховный Суд РФ неоднократно подтверждал свои разъяснения в судебной практике, указывая на то, что «в соответствии с пунктом 1 статьи 200 и статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, начало течения срока исковой давности по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует исчислять с того момента, когда собственник узнал или должен был узнать о том, что его имущество находится в чужом незаконном владении. При смене владельца имущества срок на защиту права собственника, не реализовавшего своевременно право на судебную защиту, не прерывается» (Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2015 N 301-ЭС15-4940).

28.10.2020 квартира по воле Департамента выбыла из его фактического владения, поскольку Департамент лично передал в собственность ФИО2 спорную квартиру в порядке приватизации, что подтверждается договором передачи № ***от 28.10.2020. 

18.11.2020 квартира выбыла из собственности Департамента также по его воле, что подтверждается состоявшейся государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от Департамента к ФИО2 на основании договора передачи, который сдавался в регистрирующий орган самостоятельно Департаментом (запись в ЕГРН от 18.11.2020 № ***). 

Однако в суд с рассматриваемым иском Департамент обратился 29.10.2024, то есть спустя 4 года после отчуждения квартиры Департаментом по его воле.  

Дальнейшее приобретение ФИО1 у ФИО2 спорной квартиры и государственная регистрация права собственности ФИО1 17.06.2021 не прерывали течение срока исковой давности, который начал исчисляться с 28.10.2020 и истек 28.10.2023.

Более того, Департаментом пропущен также предельный 10-ти летний срок на подачу иска в суд, исчисляемый с момента регистрации ФИО3 в спорной квартире (06.04.2010), поскольку указанное обстоятельство явилось основанием подачи иска Департаментом. Суд учитывает тот факт, что при совершении юридических действий в 2010 и 2020 годах Департаментом проводились проверки, поскольку в тот период он являлся собственником спорной квартиры. 

Таким образом, Департаментом пропущен 3-х летний срок исковой давности (истек 28.10.2023), также пропущен предельно допустимый законом 10-летний срок исковой давности (истек 06.04.2020). 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиками, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске, если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 2 статьи 199 ГК РФ, пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В части исковых требований Департамента к ответчикам ФИО2 и ФИО3 суд удовлетворяет и признает недействительными договор социального найма № ***.1 от 31.12.2018 с ФИО3, договор социального найма № ***.2 от 07.03.2020 с ФИО2, договор № ***от 28.10.2020 передачи квартиры в собственность ФИО2 без применения последствий недействительности данных сделок, поскольку ФИО2 и ФИО3 не опровергли доводы Департамента, ходатайств о применении срока исковой давности не заявляли. 

На основании изложенного, руководствуясь указанными выше законоположениями, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований Департамента и об удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 

Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоров социального найма, договора передачи квартиры в собственность, купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении - удовлетворить частично.

- признать недействительным договор социального найма № ***.1 от 31.12.2018 на жилое помещение по адресу: г. Москва, ***, 

- признать недействительным договор социального найма № ***.2 от 07.03.2020 на жилое помещение по адресу: г. Москва, ***, 

- признать недействительным договор передачи квартиры в собственность № ***от 28.10.2020, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО2 по адресу: г. Москва, ***. 

В удовлетворении остальной части иска Департамента городского имущества города Москвы - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Департаменту городского имущества города Москвы о признании добросовестным приобретателем - удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***(кадастровый № ***), на основании договора купли-продажи от 15.06.2021 года, заключенного с ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2025 года.

Судья: