Дело №а-10/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2018 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Жаворонковой Е.А.

с участием административного истца ФИО2, ее представителя ФИО3, представителя административного ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества и установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с настоящим административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ей на праве собственности: встроенного нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 81,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 1765 000 рублей; встроенного нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:010139:296, общей площадью 53,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 1002, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 1 156 000 рублей.

Административные исковые требования мотивированы тем, что ФИО2 является собственником указанных встроенных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых установлена по состоянию на 10 декабря 2011 года: встроенного нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 4449111, 55 рублей, встроенного нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 2913238,89 рублей. Размер кадастровой стоимости встроенных нежилых помещений затрагивает права и обязанности ФИО2, поскольку налог на имущество, который она обязана уплачивать за указанные нежилые помещения, исчисляется исходя из их кадастровой стоимости. При этом установленная кадастровая стоимость помещений значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимого имущества, подготовленными оценщиком ООО «Смена-Плюс» ФИО1, № 24-22/12 и № 25-22/12 от 22.12.2017 года, согласно которым рыночная стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 10 декабря 2011 года составляет 1765 000 рублей, встроенного нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 10 декабря 2011 года – 1156000 рублей.

В судебном заседании административный истец ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО3 поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО4 право административного истца на удовлетворение заявленных требований не оспаривает, оставляет разрешение спора на усмотрение суда. Вместе с тем полагает неправильным определение процессуального статуса ФГБУ «ФКП Росреестра» как административного ответчика. 

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, представители заинтересованных лиц Правительства Ивановской области, Администрации г. Иваново, заинтересованное лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзывах оставили решение по данному спору на усмотрение суда. 

При таких обстоятельствах в соответствии с требованиями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц по имеющимся в деле материалам.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО2 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 81,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> и полноправным собственником встроенного нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 53,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10 ноября 2005 года и 16 сентября 2002 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22 ноября 2017 года.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Ивановской области от 18 ноября 2014 года № 90-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Ивановской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении нежилых помещений, при этом размер данного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости нежилых помещений. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер налога на имущество физических лиц, который обязана уплачивать ФИО2 за нежилые помещения, зависит от их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что актуальная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 4 449 111, 55 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 913 238,89 рублей. 

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в указанном размере была определена по состоянию на 10 декабря 2011 года актами Филиала соответственно от 17 февраля 2014 года и 13 ноября 2017 года на основании Постановления Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области», которым утверждены средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 7 декабря 2017 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 22 ноября 2017 года. 

Указанные сведения о размере кадастровой стоимости внесены в ЕГРН соответственно 17 февраля 2014 года и 13 ноября 2017 года. 

Как следует из представленных суду Актов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 17 февраля 2014 года и 13 ноября 2017 года (том 2 л.д.45-50), основанием для определения органом кадастрового учета кадастровой стоимости указанных нежилых помещений послужило исправление технической ошибки в части площади данных объектов недвижимости. При этом при определении кадастровой стоимости использовался удельный показатель кадастровой стоимости в размере 54657,39 руб., установленный постановлением Правительства Ивановской области № 362-П от 25 сентября 2012 года. 

Из письменного ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» Филиала по Ивановской области от 02 февраля 2018 года на запрос суда, установлено, что сведения о вышеуказанных объектах недвижимости (нежилых помещений) с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, со значениями площади 20,8 кв.м. и 22,5 кв.м. соответственно, были переданы Ивановским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (далее - БТИ) в рамках выполнения работ по государственному контракту №120Д от 30.09.2010 для включения в Единый государственный реестр недвижимости. Данные значения площади объектов недвижимости вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 10.12.2011.

Постановлением Правительства Ивановской области от 25.09.2012 г. № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Ивановской области, в том числе и кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № (1136873,71 руб.) и № (1229791,27 руб.). Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № первоначально были внесены в ЕГРН 11.10.2012, о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – 10.10.2012.

Позднее (02.07.2013) от БТИ в адрес Филиала в формате XML-файла поступили актуализированные сведения в виде электронных копий технических паспортов, где значение площади объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № составляли 81,4 кв.м. и 53,3 кв.м., что соответствует сведениям, содержащимся в фотообразах технических паспортов. Данные сведения о площади выгружены в ЕГРН 16.07.2013. Возникшее несоответствие внесенных в ЕГРН сведений о площади является технической ошибкой БТИ при передаче сведений в Филиал.

В архиве Филиала имеется фотообраз технического паспорта на многоквартирный дом (порядковый номер инвентарного дела 2251), составленный по состоянию на 13.12.1994, а также выкопировки (поэтажный план и экспликация) на нежилые помещения 1002 и 1001. Согласно экспликации к поэтажному плану 1002 помещения, общая площадь помещения - 53,3 кв.м. (значение площади 22,5 кв.м. соответствует основной площади без учета вспомогательной). Согласно экспликации к поэтажному плану 1001 помещения, его общая площадь - 81,4 кв.м. (значение площади 20,8 кв.м соответствует основной площади без учета вспомогательной).

Таким образом, в перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки, который был сформирован по состоянию на 10.12.2011 (дата определения кадастровой стоимости), объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и № должны были быть включены с площадью 81,4 кв.м. и 53,3 кв.м.

При таких обстоятельствах суд полагает, что исправление органом кадастрового учета технической ошибки и определение в связи с этим актуальной кадастровой стоимости объектов недвижимости не влечет изменения даты определения кадастровой стоимости (10 декабря 2011 года), поскольку произведено органом не в рамках статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности. На момент формирования Перечня объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки указанные объекты состояли на кадастровом учете, их площадь фактически не изменялась. 

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Как следует из представленных административным истцом ФИО6 об оценке № 24-22/12 и № 25-22/12 от 22 декабря 2017 года, изготовленных оценщиком ООО «Смена-Плюс» ФИО1, рыночная стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 81,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 10 декабря 2011 года составляет 1 765 000 рублей, рыночная стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 53,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 10 декабря 2011 года составляет 1 156 000 рублей.

Проверяя представленные суду Отчеты об оценке на предмет их соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что они полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО1, составившая Отчеты об оценке, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (НП «АРМО»), застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в СПАО «Ингосстах» с лимитом ответственности в размере 3 000 000 рублей. 

Ответственность ООО «Смена-Плюс» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в ООО СК «УралСиб Страхование» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

По своему содержанию представленные Отчеты об оценке отвечают принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО №7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В Отчетах в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объектов оценки в части их количественных и качественных характеристик, в том числе описание их физических свойств, местоположения, транспортной доступности, об имущественных правах, обременениях, сведений об износе и устаревании. 

В Отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования спорных объектов недвижимости как соответствующего их текущему использованию (под объект торговли (магазин)), произведен анализ ликвидности объектов оценки, что соответствует требованиям разделаVI ФСО №7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки – коммерческая недвижимость, произвел анализ рынка продаж коммерческой недвижимости в г. Иваново, и определил основные ценообразующие факторы: передаваемые права, особые условия продажи, местоположение, физические и экономические характеристики объекта и иные.

Для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщик посчитал возможным использовать в рамках сравнительного подхода к оценке – метод сравнения продаж, в рамках доходного подхода – метод прямой капитализации и в рамках доходного подхода – метод остаточной стоимости воспроизводства, при этом обосновав выбор указанных методов, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пунктов 22-24 ФСО № 7. 

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал четыре объекта – аналога объекту оценки, предложенных к продаже в мае-октябре 2011 года, относящихся, также как и объекты оценки, к коммерческой недвижимости и представляющих собой встроенные нежилые помещения.

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. 

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на местоположение, на физические характеристики (площадь). При этом оценщиком приведено обоснование введенных корректировок. После этого расчетным путем установлено итоговое значение единицы сравнения (руб/кв.м.) и исчислена рыночная стоимость нежилых помещений.

В рамках использования метода прямой капитализации оценщик определил ставку арендной платы на дату оценки, на ее основании оценил потенциальный валовый доход, определил величину операционных расходов и произвел расчет чистого операционного дохода, после чего рассчитал ставку капитализации и определил рыночную стоимость объекта путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации. Указанные действия оценщика находятся в соответствии с положениями подп. «в» п. 23 ФСО № 7.

В ходе определения рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом оценщик определил величину восстановительной стоимости здания (помещения) на дату оценки на основе Сборников УПВС, рассчитал величину накопленного износа, вычел величину накопленного износа из суммарной стоимости строительства и определил восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа, что отвечает требованиям п. 24 ФСО № 7. 

После этого оценщиком произведено согласование результатов оценки объектов недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке. При определении окончательной рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал метод средневзвешенного значения стоимости, в соответствии с которым результату, полученном по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент с учетом достоинства и недостатков этих подходов, что соответствует требованиям раздела VIII ФСО № 7. 

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных возражений относительно представленных административным истцом ФИО6 об оценке не высказали. 

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком ФИО1 о величине рыночной стоимости объектов оценки, суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом ФИО2 исполнена возложенная на нее законом обязанность доказать величину рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, представленных административным истцом. 

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данные величины для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости встроенных нежилых помещений путем удовлетворения в полном объеме заявленного административного иска.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества и установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 81,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 1 765 000 (один миллион семьсот шестьдесят пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 53,3 кв.м., расположенного по адресу: №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 1 156 000 (один миллион сто пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости указанных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости считать 28 декабря 2017 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Запятова