Дело № 2-359/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2018 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области 

Ватралик Ю.В.

при секретаре Кислицыной Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации МО «Зеленоградский городской округ», ФИО3 о сохранении в реконструированном, переустроенном виде жилого помещения, присоединению к жилому помещению пристройки, определении долей, признании договора купли-продажи состоявшимся и заключенным, признании права собственности на долю дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что она с 1988 года проживает в 

<

адрес> жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>. Данная квартира представляет собой 50/100 долей данного дома, которые принадлежали на праве собственности ЗАО «Страж Балтики». Сособственником другой 50/100 доли данного дома является ФИО4 14 мая 2010 года она заключила предварительный договор купли-продажи с ЗАО «Страж Балтики» по которому имела намерение приобрести данные 50/100 доли жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, общей площадью 60,6 кв.м., за денежную сумму в размере 400000 рублей. Данные денежные средства в полном объеме истица внесла в кассу ЗАО «Страж Балтики» 14 мая 2010 года и 10 ноября 2010 года, исполнив таким образом свои обязательства по оплате выкупаемого жилого помещения. После внесения денежных средств ЗАО «Страж Балтики» передало истице документы на данную долю дома и отказ другого сособственника ФИО4 от приобретения права собственности на долю в доме. Все документы истица направила юристу для составления основного договора купли-продажи данной доли, однако по независящим от нее причинам основной договор купли-продажи не был подписан.

После этого была начата процедура банкротства ЗАО «Страж Балтики», и окончательно оно было ликвидировано и исключено из ЕГРЮЛ 22 июля 2015 года, в связи с чем основной договор купли-продажи дома не с кем стало подписывать. Вместе с тем в рамках внешнего управления ЗАО «Страж Балтики» не был решен вопрос с имуществом юридического лица, в муниципальную собственность дом истицы не был передан. 

Вместе с тем свои обязательства по оплате за приобретаемое жилое помещение истица выполнила, внесла в кассу ЗАО «Страж Балтики» сумму оплаты в размере 400000 рублей, в связи с чем договор купли-продажи фактически состоялся, по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто соглашение.

После выплаты денежных средств, считая себя собственником жилого дома, в 2010 году истица с целью улучшения жилищных условий стала производить ремонт дома вместе с его реконструкцией, перепланировкой и переустройством.

Фактически по техпаспорту БТИ данный дом состоит из двух отдельных жилых помещений. Жилое помещение истицы, переданное ей ЗАО «Страж Балтики» имеет условное обозначение как 

<

адрес>. В ходе реконструкции, перепланировки и переустройства истица выполнила ряд работ, в том числе демонтировала холодную веранду, выполнила на ее месте бетонный фундамент, на котором возвела пристройку из газосиликатных блоков, в пристройке выполнила оконные и дверные проемы, установила перегородки, возвела стропильную систему в пристройке, устроила кровлю с покрытием из металлочерепицы, смонтировала инженерные сети, обустроила топочную, в которой установила котел на твердом топливе. Также истица в помещении пристройки обустроила коридор, совмещенный санузел, кухню. В помещении кухни подключила газовую плиту, в помещении санузла подключила сантехприборы, установила ванну, унитаз, умывальник. Все эти действия привели к изменению общей площади дома, при том, что жилое помещение другого собственника ФИО3 осталась прежним, в связи с чем доля жилого помещений, занимаемого истицей увеличилась с 50/100 до 53/100 доли жилого дома, доля ФИО3 стала составлять 47/100 доли. Техническим отчетом подтверждается, что выполненные работы по реконструкции жилого дома соответствуют строительным нормам и правилам, не нарушили ничьих прав.

26 января 2018 года истице администрацией было отказано в вводе реконструированного жилого дома в эксплуатацию. При этом земельный участок под домом сформирован, поставлен на кадастровый учет, находится в аренде у другого сособственника ФИО3

ФИО2 с учетом последующих уточнений и дополнений иска просит суд сохранить в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии занимаемое ею жилое помещение, условно обозначенное как 

<

адрес>, состоящее из двух коридоров площадями по 7,4 кв.м., 5,3 кв.м. соответственно, топочной площадью 1,1 кв.м., совмещенного санузла площадью 5,6 кв.м., вспомогательной площадью 9,1 кв.м., кухни площадью 11,7 кв.м., гардеробной площадью 0,5 кв.м., трех жилых комнат площадями по 11,7 кв.м., 15,1 кв.м., 11,0 кв.м, общей площадью жилого помещения 78,5 кв.м., в жилом 

<

адрес>, общей площадью здания с холодными помещениями 139,1 кв.м., площадью здания для целей ГКУ 147,8 кв.м.; присоединить к жилому помещению пристройку общей площадью 25,8 кв.м., состоящую из: коридора площадью 7,4 кв.м., топочной площадью 1,1 кв.м., совмещенного санузла площадью 5,6 кв.м., кухни площадью 11,7 кв.м.; определить доли в праве собственности на жилой 

<

адрес>, признав за истицей 56/100 доли жилого дома, за ФИО3 44/100 доли, признать договор купли-продажи, заключенный истицей с ЗАО «Страж Балтики», занимаемого истицей жилого помещения состоявшимся и заключенным; признать за истицей право собственности на 53/100 доли данного жилого дома после произведенной реконструкции, перепланировки и переустройства.

В судебное заседание истица ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании ФИО2 иск поддержала, пояснила, что она переехала в 

<

адрес> в 1987 года, ее супруг был трудоустроен в колхозе «Страж Балтики», в связи с чем колхозом им была предоставлена для проживания половина дома в данном поселке. Истица также работала в колхозе воспитателем. Примерно в 2000-х годах председатель ЗАО «Страж Балтики» (правопреемника колхоза) стал говорить, чтобы они выкупили свою половину дома, иначе он их выселит. После этого истица передала все документы для оформления договора купли-продажи своему адвокату, которая сказала, что все сделает. 14 мая 2010 года между ЗАО «Страж Балтики» и ФИО2 был подписан предварительный договор купли-продажи. Для того, чтобы оплатить покупку истица вынуждена была продать свою квартиру в г. Черняховске, после чего она наличными внесла деньги в кассу ЗАО «Страж Балтики» в два этапа. Председатель ЗАО «Страж Балтики» ФИО5 деньги принял, заявил, что теперь половина дома, где проживает истица, принадлежит ей, передал все документы на дом истице, но основной договор купли-продажи не подписал. После этого адвокат уехала, забрав с собой все документы, основной договор так и не был подписан, хотя истица неоднократно приходила к ФИО5 с просьбой подписать основной договор купли-продажи, но он отказывался, говорил «Какие ко мне претензии?». Истица долгое время искала, куда уехала адвокат, нашла ее, та ей передала все документы, после чего истица обратилась с настоящим исковым заявлением. 

В судебном заседании представитель истицы по доверенности ФИО6 иск поддержала, просила удовлетворить, дала пояснения, аналогичные пояснениям иска.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с иском согласен, возражений не имеет.

В судебное заседание представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» не явился, извещен надлежащим образом. 

Выслушав представителя истца, исследовав доказательства и оценив их относимость, достоверность и допустимость в порядке, установленном ст. 67 ГПК РФ, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено, что в собственности у ЗАО «Страж Балтики» находилось 50/100 доли в праве собственности на жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>, что подтверждается регистрационным удостоверением МУП «БТИ-АРХКО» от 16 февраля 1999 года № (л.д. 80).

Сам жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> представляет собой одноэтажное здание, без подвала, 1975 года постройки, фактически разделенное на два жилых помещения по техпаспорту, составленному по состоянию на 21 мая 2014 года.

Собственником другой 50/100 доли данного жилого дома является ФИО3 по договору купли-продажи от 16 мая 1997 года, что подтверждается представленным договором (л.д. 117). Согласно представленному договору в собственности у ФИО3 находятся жилая комната площадью 11,0 кв.м., жилая комната площадью 14,6 кв.м., жилая комната площадью 11,6 кв.м., кухня площадью 9,9 кв.м., коридор площадью 3,9 кв.м., а также веранда.

Из материалов дела также усматривается, что по договору от 16 мая 1997 года ФИО3 приобрел в собственности у ФИО7 50/100 доли жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, состоящие из жилой комнаты площадью 11,0 кв.м., жилой комнаты площадью 14, кв.м., жилой комнаты площадью 11,6 кв.м., кухни площадью 9,9 кв.м., коридора площадью 3,9 кв.м. и веранды.

Из имеющего в материалах дела договора купли-продажи от 7 марта 1993 года, заключенного между Колхозом «Страж Балтики» и ФИО7 следует, что последняя приобрела в собственности 50/100 доли данного дома, также состоящие из жилой комнаты площадью 11,0 кв.м., жилой комнаты площадью 14, кв.м., жилой комнаты площадью 11,6 кв.м., кухни площадью 9,9 кв.м., коридора площадью 3,9 кв.м. и веранды.

Из технического паспорта по состоянию на 4 декабря 2013 года усматривается, что такая доля дома ФИО3 соответствует жилому помещению с условным обозначением 2.

Из представленной суду трудовой книжки ФИО2 усматривается, что она работала в колхозе «Страж Балтики» и являлась его членом с 1 июня 1989 года по 6 апреля 1995 года.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 26 августа 1988 года была вселена как собственником колхозом «Страж Балтики» (в последующем ЗАО «Страж Балтики») как работник данного колхоза в другую долю данного жилого дома, имеющую жилую площадь 37,2 кв.м., условно обозначенную в поквартирной карточке как квартира 2, что подтверждается копией поквартирной карточки и трудовой книжкой истицы. 

Из представленной суду копии поквартирной карточки на жилое помещение ФИО2, имеющее адрес: 

<

адрес>, и паспорта ФИО2 следует, что она зарегистрирована и проживает в данном жилом помещении с 26 августа 1988 года по настоящее время. 

Из представленной суду справки Переславского территориального отделения администрации МО «Зеленоградский городской округ» следует, что доля 

<

адрес> в 

<

адрес>, собственником которой является ФИО3, имеет адрес как 

<

адрес>, а доля дома, в которой проживает ФИО2, имеет адрес как 

<

адрес>.

Вместе с тем, судом установлено и подтверждается материалами дела и пояснениями сторон, что ФИО2 была вселена в жилое помещение 

<

адрес> в 

<

адрес>, состоящее из: коридора площадью 4,9 кв.м., кухни площадью 8,9 кв.м., жилой комнаты площадью 11,0 кв.м., жилой комнаты площадью 14,6 кв.м., жилой комнаты площадью 11,6 кв.м., встроенного шкафа площадью 0,4 кв.м. и веранды, общей площадью жилого помещения как доли дома 60,6 кв.м., в том числе жилой 37,2 кв.м., подсобной 14,2 кв.м., что подтверждается техническим паспортном, составленном по состоянию на 18 июня 2004 года. Данное жилое помещение имеет условное обозначение по техпаспорту 1.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что имеются противоречия между адресными данными Переславского территориального отделения администрации МО «Зеленоградский городской округ» и данными технического паспорта на жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> в части нумерации жилых помещений.

14 мая 2010 года между ЗАО «Страж Балтики» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи 50/100 доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 60,6 кв.м., в том числе жилой 37,2 кв.м., по которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи данной доли заключить в срок до 14 декабря 2010 года за сумму в размере 400000 рублей (л.д. 102).

Учитывая, что имеются противоречия между адресными данными Переславского территориального отделения администрации МО «Зеленоградский городской округ» и данными технического паспорта на жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> в части нумерации жилых помещений, а по предварительному договору купли-продажи от 14 мая 2010 года ФИО2 передавалась доля дома, принадлежащая ЗАО «Страж Балтики», в то время как сособственником другой доли вышеуказанного дома являлся ФИО3 в момент заключения предварительного договора купли-продажи, суд полагает, что ЗАО «Страж Балтики» в собственность ФИО1 могла быть передана только доля дома, принадлежащая ЗАО «Страж Балтики», которая имеет условное обозначение по техпаспорту 1, а по адресным данным Переславского территориального отделения администрации МО «Зеленоградский городской округ» учтена как 

<

адрес>, т.е. доля дома, состоящая на момент продажи из: коридора площадью 4,9 кв.м., кухни площадью 8,9 кв.м., жилой комнаты площадью 11,0 кв.м., жилой комнаты площадью 14,6 кв.м., жилой комнаты площадью 11,6 кв.м., встроенного шкафа площадью 0,4 кв.м. и веранды, общей площадью жилого помещения как доли дома 60,6 кв.м., в том числе жилой 37,2 кв.м., подсобной 14,2 кв.м.

В силу п. 5 данного предварительного договора купли-продажи ФИО2 должна была оплатить в кассу ЗАО «Страж Балтики» задаток в размере 200000 рублей.

Судом также установлено, что свою обязанность по оплате за приобретаемое жилое помещение истица выполнила, внесла в кассу ЗАО «Страж Балтики» по квитанции № от 14 мая 2010 года 200000 рублей, по квитанции № от 10 ноября 2010 года 200000 рублей, т.е. всего истицей было внесено 400000 рублей, что подтверждается представленными квитанциями. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истицей были полностью исполнены обязательства по оплате приобретаемого жилого помещения.

В судебном заседании истица ФИО2 суду пояснила, что в подтверждение того, что право собственности на занимаемую ею долю жилого дома перешло к ней, председатель ЗАО «Страж Балтики» передал ей все правоустанавливающие документы на данный дом, в т.ч. регистрационное удостоверение БТИ, техпаспорт на дом и иные документы, при этом отказавшись от подписания основного договора купли-продажи.

В судебном заседании свидетель ФИО8 суду пояснила, что работала в колхозе «Страж Балтики» с 1988 года и до его закрытия. С 2007 года исполняла обязанности главного бухгалтера. ФИО2 наличными вносила денежные средства в кассу ЗАО «Страж Балтики», о чем ей были выданы квитанции за подписью кассира ФИО11. Занимался продажей доли дома ФИО2 сам председатель ЗАО «Страж Балтики» ФИО5, у которого и хранилась печать ЗАО. Он заявил истице, чтобы она выкупила свою долю дома, что она и сделала. Свидетелю не было известно по какой причине не был подписан основной договор купли-продажи доли дома, однако она видела, как ФИО2 неоднократно после подписания предварительного договора купли-продажи приходила к ФИО5 и они вместе решали какие-то вопросы по дому.

В судебном заседании свидетель ФИО9 суду пояснила, что является супругой другого сособственника жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, где и проживает более 20 лет. ФИО2 является ее соседкой, отношения с ней хорошие. Никаких возражений против произведенной ею реконструкции ее половины дома ни у свидетеля, ни у ФИО3 не имелось и не имеется. При заключении договора купли-продажи ФИО3 давал нотариально удостоверенное согласие на продажу доли дома ФИО2 Никаких обменов жилыми помещениями не было. ФИО2 всегда проживала в квартире с условным обозначением по техпаспорту 1, а ФИО3 проживает в условной квартире по техпаспорту 2, которую и приобрел как долю дома по договору купли-продажи от 16 мая 1997 года.

Анализируя вышеизложенное, суд полагает, что председателем ЗАО «Страж Балтики» во исполнение договора купли-продажи доли жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> данная доля дома в виде отдельного жилого помещения фактически была передана истице ФИО2 в собственность.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Судом также установлено, что в установленный предварительным договором купли-продажи срок (до 14 декабря 2010 года) основной договор купли продажи подписан не был.

При этом истицей суду представлено нотариально заверенный отказ другого сособственника спорного жилого дома ФИО3 от приобретения в собственность 50/100 доли данного жилого дома, продаваемых ЗАО «Страж Балтики» за цену в 400000 рублей (л.д. 81).

Как усматривается из выписки из ЕГРЮЛ, 22 июля 2015 года ЗАО «Страж Балтики» прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией и было исключено из ЕГРЮЛ (л.д. 82).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, суд полагает, что стороны предварительного договора фактически исполнили сделку (покупатель передал продавцу денежные средства по договору, предмет сделки передан покупателю, которая проживает в данном доме и произвела в нем ремонт).

Из материалов дела также усматривается, что на момент фактического передачи истице доли жилого дома спорный жилой дом не был обременен правами третьих лиц, под арестом не состоял.

По сообщению администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 25 июня 2018 года жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> в муниципальную собственность не передавался.

Анализируя вышеизложенное, суд полагает, что между ФИО2 и ЗАО «Страж Балтики» было достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения, обязательства по сделке обоими сторонами исполнены: денежные средства переданы истицей продавцу в полном объеме, а продавцом ЗАО «Стаж Балтики» фактически передано истице занимаемое ею жилое помещение и документы на него.

Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, суд полагает, что предварительный договор купли-продажи 50/100 доли жилого дома 14 мая 2010 года, заключенный между ЗАО «Страж Балтики» и ФИО2, соответствует всем требованиям, необходимым для заключения основного договора купли-продажи доли дома, предусмотренным п. 1 ст. 432 ГК РФ, однако истица лишена возможности заключить основной договор купли-продажи доли дома и зарегистрировать свое право собственности на нее в связи с ликвидацией продавца.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся и заключенным, а также признания за ней права собственности на занимаемую ею долю дома подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что в целях благоустройства своего жилого помещения истица ФИО2 после приобретения его в собственность за свой счет самовольно в 2010 году произвела его реконструкцию, перепланировку и переоборудование.

Были произведены следующие виды работ: 

- холодная веранда из деревянных каркасных конструкций была демонтирована;

- выполнен ленточный монолитный бетонный фундамент и построена одноэтажная пристройка со стенами из газосиликатных блоков;

- устроен дымовентиляционный стояк на самостоятельном железобетонном столбчатом фундамента; 

- устроены оконные проемы с установкой оконных блоков и выполнены дверные проемы с установкой дверных блоков;

- выполнены перегородки из газосиликатных блоков с дверными проемами и установлены дверные блоки;

- выполнена стропильная система и устроена кровля с покрытием листами металлочерепицы, гидроизоляция в один слой рубероида;

- в одноэтажной пристройке во вновь образованных помещениях смонтированы инженерные сети;

- в помещении топочной установлен напольный котел на твердом топливе;

- в помещении кухни 10 смонтирована и подключена мойка к системам водопровода и канализации;

- в помещении вновь устроенного санузла установлены угловая ванна, унитаз и умывальник;

- в помещении кухни 10 установлена газовая плита;

- в помещении бывшей кухни 2 выполнен демонтаж оконного блока и осуществлена закладка оконного проема;

- в результате реконструкции образована пристройка площадью 25,8 кв.м., состоящая из коридора площадью 7,4 кв.м., топочной площадью 1,1 кв.м., совмещенного санузла площадью 5,6 кв.м., кухни площадью 11,7 кв.м.;

- в основном строении перемонтированы инженерные сети;

- в помещении бывшей кухни 2 демонтирована плита, помещение устроено под вспомогательную;

- выполнены разводка труб и устройство радиаторов отопления во вновь устроенных жилых помещениях.

Техническим заключением ОАО «Калининграджилкоммунпроект» № 18-0018-ТО от 16 января 2018 года установлено, что состояние основных конструкций индивидуального жилого дома – фундаментов, стен, чердачного перекрытия, стропильной системы и кровли - работоспособное. Работы по реконструкции выполнены грамотно с соблюдением требований СП 70.13330.2011 «Несущие и ограждающие конструкции», ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», СП 12-135-2003 «Безопасность труда в строительстве. Отраслевые инструкции по охране труда», СП 1.13130.2009-СП 13.1313.2009 «Свод правил пожарной безопасности» и с соблюдением санитарных норм. Расположение жилого дома на выделенной территории соответствует требованиям СП 42-.13330.2011 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*». Реконструированный жилой дом находится в границах допустимого места размещения зданий, строений и сооружений в соответствии с градостроительным планом земельного участка. Санитарные нормы регламентированные СанПиН 2.2.1/21.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции жилых помещений и общественных зданий и территорий», выполняются. Данная реконструкция на нарушила конструктивной жесткости здания, не нанесла ущерба основным конструкциям здания, не ухудшила условия эксплуатации и внешнего вида здания, не ущемила интересы других лиц. 

В результате проведенной реконструкции, перепланировки и переоборудования по данным технического плана здания, составленного кадастровым инженером ФИО10 по состоянию на 22 декабря 2017 года жилое помещение, занимаемое ФИО2 в 

<

адрес> в 

<

адрес> состоит на первом этаже из: коридора площадью 7,4 кв.м., топочной площадью 1,1 кв.м., совмещенного санузла площадью 5,6 кв.м., коридора площадью 5,3 кв.м., вспомогательного помещения площадью 9,1 кв.м., жилой комнаты площадью 11,7 кв.м., жилой комнаты площадью 15,1 кв.м., жилой комнаты площадью 11,0 кв.м., гардеробной площадью 0,5 кв.м., кухни площадью 11,7 кв.м., имеет общую площадь жилого помещения как доли дома 78,5 кв.м., в том числе жилую – 37,8 кв.м.

Общая площадь здания с холодными помещениями после произведенной реконструкции составила 139,1 кв.м., общая площадь здания для целей ГКУ- 147,8 кв.м.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – реконструкция, это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Из содержания п.6 ч. 7 ст. 51 указанного Кодекса следует, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Частью 1 ст. 29 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения являются самовольными в случае их проведения при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без получения решения соответствующего органа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Часть 4 ст.29 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Вместе с тем, нормами действующего жилищного законодательства (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) не предусмотрено сохранение жилого помещения в реконструированном виде и признание права собственности на реконструированный объект, поскольку данные нормы допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии. 

Однако суд полагает возможным применить аналогию закона (ст. 6 ГК РФ), применив к данным правоотношениям норму о самовольных постройках - ч. 3 ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п.2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст. ст. 2 и 21 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»). 

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ – самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение и иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. 

Таким образом, закон предусматривает легализацию произведенных самовольно перепланировки, переоборудования (переустройства) и реконструкции при определенных условиях.

Под данным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с КН 39:05:060104:113 площадью 1200 кв.м из земель населенных пунктов под обслуживание индивидуального жилого дома, предоставлен ФИО3 в аренду сроком по 30 декабря 2063 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок.

Из материалов дела также усматривается, что администрацией МО «Зеленоградский городской округ» письмом от 31 января 2018 года было отказано ФИО2 в утверждении произведенной ею реконструкции, перепланировки и переоборудования ее жилого помещения.

Вместе с тем суд считает возможным сохранить вышеуказанный жилой дом в реконструированном состоянии по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, по следующим основаниям.

Согласно выводам вышеуказанного технического заключения ОАО «Калининграджилкоммунпроект» 18-0018-ТО от 16 января 2018 года в обследуемом жилом доме произведенная реконструкция на нарушила конструктивной жесткости здания, не нанесла ущерба основным конструкциям здания, не ухудшила условия эксплуатации и внешнего вида здания, не ущемила интересы других лиц.

В судебном заседании другой сособственник жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> ФИО3 не возражал против произведенной реконструкции с возведением пристройки, пояснив, что его права ничем не нарушены.

Поскольку право собственности истицы на жилой дом никем не оспаривается, реконструкция, перепланировка и переоборудование жилого дома с возведением пристройки произведена в соответствии со строительными, противопожарными, санитарными нормами и правилами, в пределах границ земельного участка, выделенного под обслуживание жилого дома, нарушение прав иных лиц судом не установлено, сохранение данного жилого дома в реконструированном, переоборудованном, перепланированном состоянии с включением пристройки в состав данного жилого дома, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, следовательно, исковые требования о сохранении жилого дома в реконструированном, перепланированном, переоборудованном состоянии подлежат удовлетворению. 

Истицей также заявлены требования об определении долей в праве собственности на жилой дом – 56/100 долей за ФИО2 и 44/100 за ФИО3

Суд полагает, что такие требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (ч.5).

Согласно ч.3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. 

Сторонами не оспаривалось, что реконструкция доли дома производилась истицей за свой счет, в связи с чем она имеет право на увеличение своей доли в спорном доме. 

Всего жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> имеет после произведенной реконструкции общую площадь здания с холодными помещениями 139,1 кв.м., общую площадь здания для целей ГКУ- 147,8 кв.м.

Из представленного технического плана здания, составленного кадастровым инженером ФИО10 по состоянию на 22 декабря 2017 года жилое помещение, принадлежащее ФИО2 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, имеет общую площадь жилого помещения как доли дома 78,5 кв.м., в том числе жилую – 37,8 кв.м. 

Таким образом, суд полагает, что жилое помещение принадлежащее ФИО2, общей площадью доли 78,5 кв.м., представляет собой 81/100 доли жилого дома (78,5 : 139,1 = 0,564 = 56/100).

Общая площадь жилого помещения, принадлежащего ФИО3, не изменилась и составляет общую площадь доли как жилого помещения 60,6 кв.м., что представляет собой 44/100 доли жилого дома (60,6 : 139,1 = 0,4356 = 44/100).

56+44=100

Таким образом, суд полагает, что доля истицы ФИО2 должна быть определена как 56/100 доли в праве собственности на вышеуказанный жилой дом, доля истца ФИО3 должна быть определена как 44/100 доли данного жилого дома.

Учитывая, что ст. 222 ГК РФ предусматривает признание права собственности на самовольную постройку, суд полагает, что подлежат удовлетворению требования истцов о признании за ними права собственности на данный жилой дом, в тех долях, которые определены судом. 

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации МО «Зеленоградский городской округ», ФИО3 о сохранении в реконструированном, переустроенном виде жилого помещения, присоединению к жилому помещению пристройки, определении долей, признании договора купли-продажи состоявшимся и заключенным, признании права собственности на долю дома, - удовлетворить.

Признать сделку по купле-продаже доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенную между ФИО2 и ЗАО «Страж Балтики» 14 мая 2010 года состоявшейся и действительной.

Сохранить в реконструированном, перепланированном, переустроенном виде жилое помещение, принадлежащее ФИО2, находящееся в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, состоящее из: коридора площадью 7,4 кв.м., топочной площадью 1,1 кв.м., совмещенного санузла площадью 5,6 кв.м., коридора площадью 5,3 кв.м., вспомогательного помещения площадью 9,1 кв.м., жилой комнаты площадью 11,7 кв.м., жилой комнаты площадью 15,1 кв.м., жилой комнаты площадью 11,0 кв.м., гардеробной площадью 0,5 кв.м., кухни площадью 11,7 кв.м., имеющую общую площадь жилого помещения как доли 

<

адрес>,4 кв.м., в том числе жилую – 37,8 кв.м..

Включить в состав жилого помещения, принадлежащего ФИО2, находящееся в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, следующие помещения пристройки: коридор площадью 7,4 кв.м., топочную площадью 1,1 кв.м., совмещенный санузел площадью 5,6 кв.м., кухню площадью 11,7 кв.м., считать жилое помещение ФИО2 состоящим из: коридора площадью 7,4 кв.м., топочной площадью 1,1 кв.м., совмещенного санузла площадью 5,6 кв.м., коридора площадью 5,3 кв.м., вспомогательного помещения площадью 9,1 кв.м., жилой комнаты площадью 11,7 кв.м., жилой комнаты площадью 15,1 кв.м., жилой комнаты площадью 11,0 кв.м., гардеробной площадью 0,5 кв.м., кухни площадью 11,7 кв.м., по состоянию технического плана здания, составленного кадастровым инженером ФИО10 по состоянию на 22 декабря 2017 года. 

Определить доли жилых помещений, находящихся в жилом доме площадью здания с холодными помещениями 139,1 кв.м., общей площадью здания для целей ГКУ- 147,8 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, принадлежащих: ФИО2 равной 56/100 долей; ФИО3 равной 44/100. 

Признать за ФИО2 право собственности на 56/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью здания с холодными помещениями 139,1 кв.м, в том числе площадью здания для целей ГКУ 147,8 кв.м по адресу: 

<

адрес>, в том числе с учетом произведенных реконструкции, перепланировки и переоборудования.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Ватралик Ю.В.