дело № 2-740/2020

УИД 26RS0014-01-2020-001340-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июля 2020 года г. Изобильный

Изобильненский районный суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Сивцева С.А., 

при секретаре судебного заседания Яицкой Н.К.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 ,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Изобильненского районного суда гражданское дело по исковому заявлению истца ФИО1 к ответчику ФИО3 о признании договора купли-продажи домовладения и земельного участка недействительной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 с требованиями признать недействительным договора купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 124,1 кв.м., кадастровый №, и земельного участка общей площадью 678,0 кв.м., кадастровый №, между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 с момента его заключения, и применить в отношении договора последствия недействительности сделки с момента ее заключения.

Требования в иске мотивированы тем, что 27 сентября 2012 истец ФИО1 получил от ответчика ФИО3 денежные средства в сумме 800000 (восемьсот тысяч) рублей. Денежные средства истец ФИО1 одолжил у ответчика ФИО3 под 10 % в месяц и под залог принадлежащего ему домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 124,1 кв.м., кадастровый №. Домовладение расположено на земельном участке общей площадью 678,0 кв.м., кадастровый №.

Между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 был составлен фиктивный договор купли-продажи указанного домовладения. Ответчик ФИО3 уверила истца ФИО1 в том, что договор является чистой формальностью, дом ей не нужен, продавать она его не будет и сразу после возврата долга переоформит его на ФИО1.

Таким образом, между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 была заключена притворная сделка. Притворная сделка - это сделка, которая заключается только для формального (документального) прикрытия другой сделки. Прикрывающая сделка является ничтожной, а прикрываемая должна отдельно оцениваться на предмет действительности с точки зрения законодательства, применяемого к соответствующим гражданско-правовым отношениям. Притворная сделка гражданским законодательством относится к недействительным сделкам. В этом случае договор признается полностью недействительным. И стороны должны вернуть все полученное по этому договору в течение всего срока его действия. То есть и ответчик, и истец должны полностью вернуть все имущественные объекты, права и прочие блага, которые они получили по притворной сделке.

Истцом ФИО1 исполнялись регулярные платежи в счет погашения задолженности перед ответчиком ФИО3, денежные средства он передавал через ФИО6, как и просила ответчик ФИО3.

В январе - феврале 2014 истец ФИО1 получил информацию по телефону от ФИО11 о том, что 24.12.2013 ответчик ФИО3 заключила договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 124,1 кв.м., кадастровый №, и земельный участок общей площадью 678,0 кв.м., кадастровый №, с ФИО7 ФИО8 требовал освободить домовладение добровольно. Ответчик ФИО3 нарушила условия договоренности с ФИО1. Просили удовлетворить заявленные исковые требования.

В судебном заседании истец ФИО1 требования иска поддержал по изложенным в нем основаниям, настаивал на его удовлетворении.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные ФИО1 требования, показал, что считает, что надлежащим ответчиком по делу является ФИО9, несмотря на то, что договор купли-продажи подписывался ФИО3, которая, исходя из обстоятельств дела, являлась подставным лицом и никогда не владела и не распоряжалась спорным домом. Надлежащий ответчик по делу ФИО9 о пропуске срока исковой давности не заявлял. ФИО1 владел и владеет домом на законном основании, проживает в нем, исков о выселении, несмотря на то, что у дома сменилось уже три собственника, в суд не заявлено, ФИО1 продолжает оплачивать коммунальные услуги, долгое время оплачивал ипотеку, оформленную на другое лицо. Считал, что договор купли-продажи является мнимым и срок исковой давности не подлежит применению, поскольку надлежащим ответчиком является ФИО9.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, уважительных причин неявки не представила.

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика ФИО3 с участием ее представителя ФИО4, которая в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать, применить последствия пропуска срока исковой давности.

Ранее представителем ответчика по ордеру адвокатом Ивентьевым А.В. были представлены письменные возражения, в которых указано, что ответчик ФИО3 с исковыми требованиями не согласна, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по нижеследующим основаниям.

27.12.2012 между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи домовладения, согласно которому ФИО1 продал и передал принадлежащее ему на праве собственности домовладение за цену 990 000 рублей, а ФИО3 купила и приняла принадлежащее истцу имущество за указанную выше цену.

Оспариваемым договором купли-продажи домовладения оговорены условия, согласно которым расчет между сторонами и передача имущества были осуществлены до подписания самого договора, стороны не имеют взаимных претензий, в связи с чем сторонами не составляются отдельные передаточные акты. Данное условие прямо предусмотрено договором и не противоречит ст. 556 ГК РФ.

Оспариваемым договором предусмотрено, что он содержит в себе весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все иные обязательства или представления сторон, принятые ими, будь то в устной или письменной форме до заключения договора.

Договор подписан сторонами, стороны не оспаривают факт его подписания.

Доводы истца ФИО1 о том, что до подписания договора между ним и ответчиком ФИО3, якобы, был заключен договор займа денежных средств в размере 800 000 рублей под 10% в месяц и под залог спорного домовладения, не соответствуют реальному положению дел, являются выдумкой истца.

Кроме оспариваемого истцом договора купли-продажи домовладения между ФИО3 и истцом не заключалось никаких иных договоров в устной или письменной форме, в том числе и договора займа.

ФИО1 не представлено суду доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости доказательств в соответствии со ст. 59-60 ГПК РФ, которые подтверждают существование договора процентного займа, договора залога недвижимости.

Помимо указанных обстоятельств, являющихся основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, ФИО3 считает, что истцом ФИО1 пропущен процессуальный срок для обращения в суд с подобными требованиями, при этом истцом не представлено суду доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности и не поставлен вопрос о восстановлении такого срока.

Также ответчиком ФИО3 представлено заявление, в котором она просила применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1. 

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9 показал, что в 2012 ФИО1 искал займ в размере 800 000 рублей под залог своего дома под 10 процентов ежемесячно. Условием занятия денег в долг было то, что ФИО9 в качестве гарантии оформлял право собственности на недвижимость займодавца на себя, хотя на самом деле это был договор займа. В случае расчета с ним по займу недвижимость оформлялась обратно либо заемщика, либо на иного человека, которого он назовет. Договор займа он и ФИО1 не заключали. Сделку оформили в виде договора купли-продажи. Так как у ФИО9 на тот момент денежных средств не было, он обратился к своему знакомому ФИО8. Последний изъявил желание предоставить деньги в виде займа, в качестве гарантии ФИО8 сказал, что нужно оформить домовладение на ФИО3 В конечном итоге домовладение выкупил ФИО10 через ипотеку у ФИО7, на которую ранее было оформлено домовладение. Документального подтверждения тому, что действительно заключался договор займа с залогом, не имеется. С ФИО3 его познакомил ФИО8, сказал, что на этого человека нужно оформить недвижимость. Он присутствовал при передаче денег от ФИО3 к ФИО1 Оформлялась сделка купли-продажи, но на самом деле это был договор займа. ФИО3 он никаких средств не передавал. Проценты ФИО1 выплачивал ФИО9, который передавал их ФИО8.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как предусмотрено п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Согласно пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором (пункт 1 статьи 338 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2).

Как разъяснено в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Судом установлено и следует из материалов дела, что по договору от 27 сентября 2012 ФИО1 продал ФИО3 недвижимое имущество, а именно домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 124,1 кв.м., кадастровый №, и земельный участок общей площадью 678,0 кв.м., кадастровый №, на котором расположено домовладение.

По условиям договора стоимость приобретаемого имущества составила 990000 рублей, из них цена жилого дома с надворными постройками - 800000 рублей, цена земельного участка - 190000 рублей, оплата по сделке произведена до подписания договора купли-продажи.

Также в договоре указано, что в связи с тем, что на момент подписания договора жилой дом со служебными помещениями, надворными постройками и земельным участком переданы продавцом и получены покупателем, стороны претензий друг к другу не имеют, то настоящий договор также является и документом, подтверждающим факт передачи недвижимости. 

Регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 01 ноября 2012.

Истец ФИО1 указывает, что данный договор купли-продажи является фиктивным, в действительности же им с ФИО3 был заключен договор займа под залог жилого дома и земельного участка.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, в нарушение ст.56 ГПК РФ, каких-либо письменных доказательств своих доводов истец ФИО1 не приводит.

В судебном заседании ФИО1 показал, что им была написана расписка на имя ФИО9, однако ни ФИО1, ни ФИО9 данная расписка не была представлена.

Доказательств оплаты коммунальных услуг за проданное домовладение, а также ипотечного займа за ФИО10 (последнего собственника спорного недвижимого имущества) истцом ФИО1 также не представлено.

В подтверждение своих доводов истец ссылается на показания свидетеля ФИО9 о том, что сделка купли-продажи, заключенная между ФИО1 и ФИО3 фактически являлась договором займа с залогом, однако суд не может принять данные показания в качестве доказательств по делу, так как доказательств заключения договора займа под загом недвижимости в письменной форме стороной истца не представлено, а несоблюдение простой письменной формы сделки, с учетом требований статей 160, 162 Гражданского кодекса, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Одновременно с этим, ответчик ФИО3 не подтвердила факт заключения фиктивной сделки, напротив ее представитель ФИО4 в судебном заседании показала, что 27 сентября 2012 между ФИО1 и ФИО3 был заключен именно договор купли-продажи домовладения, каких-либо иных договоров, в том числе и в устной форме, между сторонами не заключалось.

Таким образом, суд считает, что 27 сентября 2012 ФИО1 и ФИО3 был заключен именно договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

При толковании заключенного между сторонами договора купли-продажи дома и земельного участка от 27 сентября 2012 суд исходит из буквального содержания содержащихся в нем слов и выражений и приходит к выводу о том, что договор соответствует всем требованиям закона, предъявляемым к его форме, содержанию и порядку регистрации, содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, в нем определен предмет договора, его стоимость, предусмотрены условия о выполнении обязательства по оплате и перехода права собственности покупателю.

При рассмотрении дела на основании представленных документов установлено, что воля сторон по оспариваемой сделке была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки - купли-продажи недвижимого имущества. Достаточных доказательств, подтверждающих обратное, в деле нет.

При этом стороны совершили действия, направленные на исполнение договора купли-продажи. Истец ФИО1 получил от ответчика ФИО3 денежные средства в определенной договором сумме, о чем в судебном заседании показал свидетель ФИО9 Ответчик ФИО3, в свою очередь, приобретя жилой дом и земельный участок, предприняла необходимые меры по регистрации права собственности на данные объекты недвижимости, а именно 01 ноября 2012 ею зарегистрировано право собственности на спорные жилой дом и земельный участок.

ФИО1 не представлено доказательств заключения им договора купли-продажи принудительно, на крайне невыгодных для себя условиях, что он на момент заключения оспариваемого договора недееспособен или ограничен в дееспособности, состоял под опекой, попечительством, по состоянию здоровья не мог самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения.

Напротив, истец не отрицает, что самостоятельно подписал договор купли-продажи, при этом никаких препятствий к тому, чтобы он отказался от заключения и исполнения оспариваемой сделки, не имелось.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 не представлено достаточных доказательств тому, что договор купли-продажи от 27 сентября 2012, заключенный им с ФИО3, является притворной сделкой, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

При этом суд не может принять доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что надлежащим ответчиком по делу является ФИО9, так как соответствующих уточнений исковых требований, устных или же оформленных надлежащим образом в письменной форме, стороной истца суду не представлено. 

При этом, с учетом абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что ФИО9 не является заинтересованным лицом в оспаривании договора, а именно не является стороной оспариваемой сделки, при этом нарушений его прав заключенной сторонами сделкой также не установлено.

Стороной ответчика также заявлено о применении судом сроков исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оспариваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 сентября 2012 был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 01 ноября 2012, что подтверждается соответствующей отметкой на копии договора.

Истец ФИО1 был осведомлен о регистрации оспариваемого договора и начале его исполнения, чего не отрицал в судебном заседании. При этом истец показал, что никаких препятствий для обращения в суд в течение трех лет после оформления договора купли-продажи не имелось, он не болел, в местах лишения свободы не находился.

С учетом изложенного, суд считает, что уважительных причин пропуска срока исковой давности для обращения в суд у истца ФИО1 не имелось, ходатайств о его восстановлении им не заявлено.

Согласно ч.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Аналогичные разъяснения содержатся в п.15 Постановления Пленума ВС РФ №43 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности».

Судом установлено, что истцом ФИО1 пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 сентября 2012, заключенного им с ФИО3, что также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных им требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 170, 199, 304 ГК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований истцу ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО3, недействительной сделкой, - отказать.

На решение суда в соответствии с ч. 2 ст. 321 ГПК РФ может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда.

председательствующий судья: С.А. Сивцев