УИД 61OS0000-01-2025-000008-77

дело № 3а-94/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 16 апреля 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И. Платова» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/001006 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И. Платова» (далее также ФГБОУ ВО «ЮРГПУ (НПИ) имени М.И. Платова», Университет) обратилось в суд с административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Учреждение подало в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, приложив к нему отчет об оценке. Решением ГБУ от 17 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/001006 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение ГБУ является необоснованным, нарушает права Университета как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец, с учетом уточнений (том 1 л.д. 189-191), просил суд признать незаконным решение ГБУ от 17 октября 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2024 г. в сумме 192 473 500 рублей. 

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Новочеркасска, министерство науки и высшего образования Российской Федерации, ТУ Росимущества в Ростовской области.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

Администрация г. Новочеркасска в возражениях на административное исковое заявление просила отказать в удовлетворении административного иска, указывая, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение поступающих платежей в местный бюджет.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От иных заинтересованных лиц отзывы, возражения на административный иск в суд не поступили.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 20 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 110 300 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под учебный комплекс института, расположенный по адресу: ..., находится в собственности Российской Федерации. За ФГБОУ ВО «ЮРГПУ (НПИ) имени М.И. Платова» зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 273 760 188 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.

19 сентября 2024 г. в ГБУ поступило заявление ФГБОУ ВО «ЮРГПУ (НПИ) имени М.И. Платова» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 20 августа 2024 г. № 1521/07-24 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 15 июля 2024 г. в размере 192 473 500 рублей.

17 октября 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/001006 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке. 

27 декабря 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», подп. 3 пункта 5, подп. 3 пункта 7, подп. 4 пункта 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 3 пункта 2, подп. 13 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «б» пункта 11, подп. «б», «в», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в отчете не определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки; выводы об активности сегмента рынка объекта оценки не подтверждены; нарушен принцип достаточности, приведена не вся информация, существенная с точки зрения формирования цен объектов-аналогов; описание процесса определения стоимости объекта оценки противоречит расчетам; допущены ошибки при внесении корректировок в значения единиц сравнения для устранения различий между объектом оценки и объектами-аналогами; зависимость снижения цены в связи с увеличением площади не подтверждена в отчете рыночными данными и выборкой схожих объектов, корректировка на площадь применена необоснованно; оценщик отнес объект оценки к находящимся в центре деловой активности административного района города, объекты-аналоги №№ 1, 3 – к находящимся в районе индивидуальной жилой застройки, объект-аналог № 2 – в районе многоквартирной жилой застройки, при этом картографический или иной анализ территорий не представлен; при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по скорректированным элементам сравнения; использован объект-аналог с не типичными для рынка условиями продажи – «срочная продажа», корректировка по элементу сравнения «условия продажи», отсутствует; отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение; не представлен анализ схожести экономических характеристик г. Новочеркасска и Аксайского района, за счет которого расширена территория анализа рынка; отсутствует корректирующий коэффициент на категорию земель; в результате внесения корректировок на отличия в характеристиках итоговая стоимость оказалась за нижней границей диапазона цен предложений, что указывает на несопоставимость примененных объектов-аналогов с объектом оценки.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро» ...

В заключении эксперта ... от 13 марта 2025 г. № 1303-Э/2025 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 20 августа 2024 г. № 1521/07-24 использованы неполные и недостоверные сведения, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пунктов 7, 8 ФСО VI, пунктов 11, 22в ФСО № 7), а также расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ, экспертом частично подтверждены. 

Эксперт указал, что в отчете скорректированная стоимость объекта после применения весового коэффициента не совпадает с итоговой величиной рыночной стоимости объекта; отсутствует обоснованный отказ от использования затратного и доходного подходов; не представлен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки; не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, не проведен в полном объеме; не представлен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; отсутствуют ссылки на источники информации, используемые при анализе местоположения объекта оценки; в отчете приведены скрин-копии Справочника оценщика с вотермаркой, не относящейся к оценщику, подготовившему отчет, что свидетельствует о неправомерном использовании указанного справочника оценщиком и ставит под сомнение достоверность приведенных материалов; в отчете отсутствует объем доступных рыночных данных, критерии отбора и обоснование выбора объектов-аналогов; не проанализирована в полной мере информация по аналогам №№ 1, 2, 3, что могло привести к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки; для расчета корректировки на местоположение оценщик без обоснования использовал верхнюю границу расширенного интервала; отсутствует корректировка на доступность инженерных коммуникаций; корректировка на время продажи/предложения является некорректной; при расчете рыночной стоимости объекта оценки допущены математические ошибки.

По состоянию на 15 июля 2024 г. рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей определена экспертом ... в заключении от 13 марта 2025 г. № 1303-Э/2025 в размере 388 808 000 рублей, то есть выше оспариваемой кадастровой стоимости.

Университет не согласился с выводами эксперта по вопросу о величине рыночной стоимости. Экспертом ... представлены дополнительные письменные пояснения на возражения представителя административного истца.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта по основным параметрам, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

Возражения административного истца на заключение эксперта проанализированы судом и отклоняются как необоснованные в силу следующего.

Исходя из указанных в объявлениях о продаже сведений о возможных видах использования объектов-аналогов, подтвержденных документами градостроительного зонирования г. Новочеркасска, аналоги, как и объект оценки, могут быть отнесены на открытом рынке к землям под коммерческую застройку (согласно классификации по Справочнику оценщика недвижимости-2024 под ред. ФИО1). Эксперт мотивированно отказался от введения корректировки на назначение земельных участков.

Выбор в качестве аналогов объектов, существенно отличающихся по площади от оцениваемого участка, эксперт обосновал в заключении неразвитостью рынка земельных участков, свободных от улучшений, застройки, значительной площадью (более 1 га) в г. Новочеркасске, и отсутствием более сопоставимых по площади объектов, отвечающих критерию сопоставимости по основным ценообразующим факторам. Разница в площади объекта оценки и объектов-аналогов компенсирована введением поправочного коэффициента, обоснование и расчет величины которого содержатся в заключении эксперта. 

Следует отметить, что в отчете об оценке от 20 августа 2024 г., на обоснованности которого настаивал административный истец, оценщиком в качестве аналогов также использованы земельные участки под коммерческое строительство (без введения корректировки по данному фактору), при этом площадь аналогов в отчете более значительно отличается от площади оцениваемого объекта, чем площадь аналогов, использованных экспертом.

Вопреки доводам представителя административного истца, земельный участок в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 оценивался экспертом как незастроенный. Примененная экспертом корректировка на обеспеченность инженерными сетями не учитывает проведение коммуникаций по участку, их стоимость, а лишь доступность коммуникаций. 

Ввиду отсутствия обоснованных сомнений в правильности выводов судебного эксперта суд отказал в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении повторной судебной экспертизы.

Таким образом, отчет об оценке, представленный административным истцом, не позволяет объективно установить рыночную стоимость земельного участка и при рассмотрении заявления Университета у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом права и интересов Университета. Следовательно, основания для удовлетворения требования административного истца о признании решения ГБУ от 17 октября 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Учитывая, что экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, определенная в заключении эксперта ООО «Экспертное бюро», выше его кадастровой стоимости, оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... по административному иску правообладателя не имеется. На основании изложенного, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать в полном объеме.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что решение с учетом результата рассмотрения дела в данном случае не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертных услуг на сумму 110 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и взыскивается судом с ФГБОУ ВО «ЮРГПУ (НПИ) имени М.И. Платова». 

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении административных исковых требований федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И. Платова» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/001006 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2024 г. в размере 192 473 500 рублей.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И. Платова» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 110 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева