Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 мая 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-520/2017 по административному исковому заявлению ООО «Панорама» о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителя ООО «Панорама» ФИО3,

представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО4,

у с т а н о в и л :

ООО «Панорама» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Панорама» решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении заявления ООО «Панорама» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного им заявления от 29.12.2016 года №.

Представитель административного истца ФИО3 поддержала в судебном заседании заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО5 исковые требования не признала и указала, что отчет об оценке не соответствует федеральному законодательству об оценочной деятельности.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, ООО «

<

данные изъяты>» не обеспечили участие в судебном заседании своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, оценщика ФИО1, специалиста ФИО2, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «Панорама» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях / пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III-1Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что ООО «Панорама» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> /основание договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ../.

Кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства утверждена Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011г. составила 26 718 512,39 рублей.

Будучи не согласным с установленной в отношении принадлежащего ему нежилого помещения кадастровой стоимостью, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта, куда представил отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «

<

данные изъяты>», согласно которого рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 06.06.2011г. в размере 19 145 898,95 рублей.

Решением комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Панорама» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения было отклонено.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218, части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

С заявленными требованиями об оспаривании решения Комиссии административный истец обратился 27.04.2017 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока.

Пункт 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, регламентирует порядок принятия Комиссией решений и указывает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отклоняя заявление ООО «Панорама» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения, Комиссия указала, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: 

- правила отбора аналогов отсутствуют (на стр. № указано на наличие 882 объектов, при этом по неясным критериям отобраны 26 из них, а затем таким же образом 5 из 26). Нарушен п.22 ФСО №7;

- структура платежей за обслуживание по сегменту рынка никак не оценена (входит или нет в арендную плату), соответствующие корректировки отсутствуют. Нарушены п.п.11 и 22 ФСО №7. Указанная разница в структуре платежей подтверждается информацией по объектам-аналогам на стр. № отчета;

- расчет коэффициента капитализации противоречит п.23 в) ФСО №7.

Проанализировав вышеназванное решение Комиссии, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, а замечания комиссии к отчету об оценке, указанные в решении Комиссии, являются необоснованными. 

В соответствии с пунктами 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 №383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки и настоящим Требованиям.

Согласно пункта 5 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц /пользователи отчета об оценке/, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки /п.11 ФСО №3/.

Исследовав отчет об оценке, допросив оценщика ФИО1, специалиста ФИО2, суд приходит к выводу о том, что отчет выполнен в соответствии с предъявляемыми к нему требованиями описания в отчете методологии оценки и расчетов.

Отчетом об оценке рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 06.06.2011 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости объекта оценки.

Исследование величины рыночной стоимости объекта оценки произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Для расчета оцениваемого нежилого помещения оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемому объекту недвижимости по основным экономическим и физическим характеристикам.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице № на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование вводимых корректировок на торг, на местоположение, на этаж, на масштаб, а также отказ от применения корректировок по другим элементам сравнения приведено на страницах № отчета. Стоимость нежилого помещения в рамках сравнительного подхода составила 22 724 953,60 рубля.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы/ п.п.15, 16 ФСО №1/.

В рамках расчета арендной ставки для объекта аналога, в ходе генеральной совокупности было отобрано 882 аналога, затем при репрезентативной выборки объявлений об аренде объектов торгово-офисного назначения было отобрано 26 аналогов, из которых впоследствии было выбрано 5. Отобранные объекты-аналоги наиболее близки по основным ценообразующим факторам к объекту оценки.

Оценщик проанализировал набор ценообразующих факторов для отбора тех из них, которые требуют корректировок. Факторы сравнения и диапазоны их значений указаны в таблице № на стр. № отчета. В соответствии с выбранными для расчета рыночной арендой ставки аналогами, корректировки введены по следующим факторам: на наличие отдельного входа, на местоположение, на этаж расположения, на масштаб. По всем остальным ценообразующим факторам по своим техническим характеристикам объекты-аналоги полностью соответствуют объекту оценки.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице № на странице № отчета.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода произведен на страницах № отчета, рыночная стоимость в рамках доходного подхода на дату оценки составила 22 459 367,93 руб.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 06.06.2011г. составляет 19 145 898,95 рублей.

По мнению Комиссии, правила отбора аналогов отсутствуют.

Как пояснил в судебном заседании ДД.ММ.ГГ. оценщик ФИО1, в отчете об оценке в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости, относимые к сегменту рынка – нежилых помещений торгово-офисного назначения, расположенные в г. Тольятти.

Подробная характеристика ценообразующих факторов рынка объекта оценки содержится в разделе 10.5 на стр. № отчета.

Объем рыночных данных об объектах-аналогах представлен в разделе 10.3 – характеристика рынка продаж торгово-офисной недвижимости на стр. № и в разделе 10.4 отчета – характеристика рынка аренды торгово-офисной недвижимости на стр. № отчета.

Выборка объектов-аналогов для производства расчетов производилась таким образом, чтобы объекты-аналоги были сопоставимы с объектов оценки по максимальному количеству факторов, то есть, чтобы при расчете стоимости объекта оценки было произведено минимальное количество корректировок.

На замечание Комиссии о том, что структура платежей за обслуживание по сегменту рынка никак не оценена (входит или нет в арендную плату), соответствующие корректировки отсутствуют, оценщик пояснил, то на стр. № отчета приведена информация о том, что сумма коммунальных платежей, связанных с эксплуатацией нежилых помещений, в данной работе не использовалась, поскольку арендная ставка выбранных аналогов не включает в себя указанные затраты. На стр. № отчета приведено описание объектов-аналогов, используемых для расчета рыночной арендной ставки для объекта оценки. В описании объекта-оценки 1 присутствует комментарий «свет оплачивается отдельно». По остальным аналогам какие-либо комментарии по отношению к структуре платежей за обслуживание (входит или нет в арендную плат) отсутствуют. Анализ сложившихся на рынке недвижимости торгово-офисного назначения условий аренды показывает, что коммунальные затраты, как правило, являются обязательством по уплате для арендатора. Если бы в расчете стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода учитывалось, что коммунальные затраты несет арендодатель, то увеличились бы операционные расходы, что привело бы к снижению чистого операционного доход, а следовательно, к снижению стоимости объекта оценки. 

Замечание комиссии о том, что расчет коэффициента капитализации противоречит п.23 в) ФСО №7, является не обоснованным, в силу следующего, в отчете об оценке применялся метод капитализации по расчетным моделям, регламентированный п.23 д) ФСО №7, а не метод прямой капитализации. Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. Расчет коэффициента капитализации, представленный на стр. № отчета, не противоречит п. 23 д) ФСО №7.

Специалист ООО «

<

данные изъяты>» - ФИО2, допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГ. суду показала, что генеральная совокупность включает в себя 882 объекта, 26 аналогов – было выбрано по площади (которая варьируется от 500 до 1 000 кв.м.), 5 объектов-аналогов наиболее подходят по основным ценообразующим факторам к объекту оценки (л.д. № отчета), таким образом, правила отбора аналогов в отчете присутствуют.

В структуру арендной платы коммунальные платежи не входят. Арендная плата учтена без учета коммунальных платежей. 

Коэффициент капитализации рассчитан оценщиком верно. В структуру коэффициента капитализации входит: ставка дисконтирования, норма возврата капитала, все это было учтено оценщиком при расчете.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности ставился судом в ходе рассмотрения дела, однако, ходатайств о назначении судебной экспертизы административным ответчиком не заявлено.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «Панорама» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Панорама» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Панорама» от 29.12.2016 года №. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст.227-228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ООО «Панорама» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы ООО «Панорама» решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. №.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Панорама» от 29.12.2016 года №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.