Судья: Скребцова Е.А. Дело 33-7033/2026

УИД 77RS0

<

данные изъяты>-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<

данные изъяты> 4 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

судей Бездетновой А.С., Денисовой А.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаровой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

<

данные изъяты> по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ПАО Банк ВТБ о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога, регистрации обременения, взыскании задолженности по договору займа, процентов, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора незаключенным в связи с безденежностью,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Дмитровского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,

объяснения представителя ФИО2 – ФИО4,

Ягина Д..А., представителя ПАО Банк ВТБ – ФИО5,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, уточнив требования, обратился в Гагаринский районный суд 

<

данные изъяты> с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ПАО Банк ВТБ о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога, регистрации обременения, взыскании задолженности по договору займа, процентов, неустойки, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 

<

данные изъяты> между истцом (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор целевого займа.

В соответствии с условиями договора займа ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 5450000 руб. с уплатой процентов за пользование займом из расчета процентной ставки в размере 7 % в месяц, или 84 % годовых.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору заемщик предоставил займодавцу в залог недвижимое имущество: земельный участок площадью 690 кв.м (уточненная площадь, погрешность 18 кв.м) адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, и здание, назначение жилое, общей площадью 232,6 кв.м, адрес объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>.

ФИО1 обязательства по выдаче займа исполнил в полном объеме и надлежащим образом в день заключения договора займа, что подтверждается выданной ФИО2 распиской в получении денежных средств на сумму 5450000 руб. от 

<

данные изъяты>.

В соответствии с п. 3.1. договора займа сторонами по взаимному согласию определен следующий график уплаты процентов: 

<

данные изъяты> - 381500 руб.; 

<

данные изъяты> - 381500 руб.; 

<

данные изъяты> - 381500 руб.

В силу п. 3.3. договора займа заемщик обязался возвратить заем в срок до 

<

данные изъяты>. Кроме того, 

<

данные изъяты> между ФИО1 и ФИО2 в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа был заключен договор залога, по условиям которого земельный участок, площадью 690 кв.м (уточненная площадь, погрешность 18 кв.м), адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты> кадастровый 

<

данные изъяты> и здание, назначение жилое, общей площадью 232,6 кв.м, адрес объекта: 

<

данные изъяты> кадастровый 

<

данные изъяты>, находящиеся в собственности ФИО2, передаются залог ФИО1

Стороны пришли к соглашению об установлении первоначальной продажной цены предмета залога при его реализации в размере 8500000 руб., из которых земельный участок стоимостью 1500000 руб., и дом стоимостью 7000000 руб.

Стороны определили, что в случае просрочки оплаты или неполной оплаты любого из очередных ежемесячных платежей или просрочки оплаты или неполной оплаты выставленной залогодержателем неустойки, залогодержатель по своему усмотрению вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа и/или предоставления отступного во внесудебном порядке и/или обращение взыскания на предмет залога.

По условиям договора залога ответчик обязался не совершать никакие юридические и/или фактические действия с предметом залога, в том числе не передавать предмет залога в собственность, аренду, найм, постоянное и временное безвозмездное пользование другим лицам, а также не обременять предмет залога иным любым способом без предварительного письменного согласия залогодержателя, в том числе не передавать предмет залога в последующую ипотеку без письменного согласия залогодержателя, кроме случаев передачи предмета залога в последующую ипотеку залогодержателю.

Однако, в нарушение принятых на себя обязательств с момента заключения договора ипотеки и по настоящее время со стороны ответчика не предпринимались действия по проведению ее государственной регистрации.

Телеграмма истца, направленная в адрес ответчика 

<

данные изъяты> электронным почтовым отправлением АО «Почта России», содержащая предложение об обращении 

<

данные изъяты> в МУ «Люберецкий Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг г.о. 

<

данные изъяты>» для подачи заявления о государственной регистрации договора ипотеки и совершения всех иных необходимых действий регистрации, ответчиком не исполнена, в связи с чем истец подал заявление о регистрации обременения только от своего имени.

<

данные изъяты> истцом получено решение Управления Росреестра по 

<

данные изъяты> №

<

данные изъяты> о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Отказ мотивирован тем, что право собственности на вышеуказанный предмет залога зарегистрировано за третьим лицом.

Согласно данным Росреестра здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, являющиеся предметом залога, выбыли из владения заемщика.

Кроме того, на указанные объекты недвижимости зарегистрированы обременения в виде ипотеки в силу закона от 

<

данные изъяты>.

Договором залога возможность выбытия предмета залога из владения заемщика не предусматривалась.

<

данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлено требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом по договору займа, которое ответчиком по адресу регистрации не получено.

Так, требование истца о досрочном возврате займа ответчиком не исполнено.

Проценты за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты>, по расчету истца, составили 1191534 руб.

В соответствии с условиями договора займа, в случае неисполнения заемщиком в срок своих обязательств по уплате начисленных процентов и/или суммы займа, он обязуется уплатить займодавцу неустойку (штраф) в размере 1% от суммы неисполненного обязательства по уплате процентов и/или суммы займа за каждый день просрочки.

Таким образом, размер неустойки за несвоевременную оплату процентов по займу за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> составил 400355 руб. 51 коп.; за несвоевременную оплату суммы займа за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> - 109000 руб.

Истец просил признать договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных денежных средств от 

<

данные изъяты>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении земельного участка площадью 690 кв.м (уточненная площадь, погрешность 18 кв.м), адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, и здания, общей площадью 232,6 кв.м, адрес объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты> (запись в ЕГРН: собственность 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> и собственность 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>, недействительным, и применить последствия недействительности сделки; прекратить залог здания, кадастровый 

<

данные изъяты>, и земельного участка, кадастровый 

<

данные изъяты> (запись в ЕГРН: ипотека в силу закона 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> и ипотека в силу закона 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>); указать, что решение суда является основанием для аннулирования записей о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в ЕГРН: собственность 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>, собственность 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>, ипотека в силу закона 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> и ипотека в силу закона 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>; произвести государственную регистрацию обременения залога земельного участка площадью 690 кв.м (уточненная площадь, погрешность 18 кв.м), адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты> кадастровый 

<

данные изъяты>, и здания общей площадью 232,6 кв.м, адрес объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, принадлежащих ФИО6, на основании договора залога от 

<

данные изъяты>, заключенного между ФИО2 и ФИО1; взыскать с ФИО2 задолженность по состоянию на 

<

данные изъяты> по договору займа от 

<

данные изъяты> в сумме 7150889 руб. 75 коп., из которых: сумма основного долга - 5450000 руб., сумма процентов за пользование займом за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> – 1191534 руб. 25 коп., неустойка на сумму основного долга за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> -109000 руб.; неустойка на сумму процентов за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> – 400355 руб. 51 коп.; взыскать проценты за пользования займом из расчета 84% годовых, начиная с 

<

данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства по их уплате ответчиком, неустойку из расчета 1% в день на подлежащие уплате проценты за пользование займом, начиная с 

<

данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства по их уплате ответчиком, неустойку из расчета 1% в день на сумму займа, начиная с 

<

данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства по его возврату ответчиком; обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок, площадью 690 кв.м (уточненная площадь, погрешность 18 кв.м), адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, и здание общей площадью 232,6 кв.м, адрес объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, установив первоначальную продажную цену при реализации имущества в размере 8500000 руб., из которых земельный участок стоимостью 1500000 руб., дом стоимостью 7000000 руб.

ФИО2 с иском не согласилась и обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании договора незаключенным в связи с безденежностью.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что она является женой покойного ФИО7 Ее покойный муж на момент юридически значимых событий болел 

<

данные изъяты>, в связи с чем была крайняя необходимость в дорогостоящем лечении.

При данных неблагоприятных и тяжелых для семьи обстоятельствах в 

<

данные изъяты> она и ее супруг ФИО7 обратились в финансовую компанию ООО «ФИНАРДИ» с просьбой получения финансовой помощи в виде займа на сумму 5450000 руб.

Денежные средства нужны были срочно на лечение мужа.

Они рассчитывали, что денежные средства получат под залог дома и земли, принадлежащих ФИО2 на праве собственности от 

<

данные изъяты>.

<

данные изъяты> ФИО2 с мужем приехали в офис ООО «Финарди» в 

<

данные изъяты>. Там их встретили Андрей и Илья, свои фамилии они не сообщили. Их с мужем провели в переговорную офиса ООО «Финарди», где находились: Андрей, Илья, Д. Ягин и ФИО8 (покупатель дома и земли). ФИО1 им представили как инвестора, который готов одолжить денег в размере 5450000 руб. под залог дома. Далее в переговорную зашел человек, представившийся начальником, и дал ФИО2 подписать договор. Когда ФИО2 стала читать документы, то спросила, почему они дают на подпись договоры купли-продажи, если им нужен кредит под его залог. Они уверенно ответили, что так надо, что это всего лишь формальность, и что это более удобная форма оформления документов, чтобы получить кредит. ФИО1 сказал, что в последующем ФИО8 (на которую надо было переписать дом) вернет им дом и землю обратно. Андрей сказал, что ФИО2 необходимо написать еще расписку на ФИО1 на сумму 5450000 руб., для формальности, в противном случае она не сможет получить денег на лечение мужа. Написание расписки осуществлялось под диктовку ФИО1, денежные средства по расписке ей ФИО1 не передавались. ФИО1 уверил, что составленная расписка нужна, чтобы им дали деньги в кредит. Сказали, что после подписания документов они отправят запросы в несколько банков, и будут ждать ответ по кредиту. Далее они с мужем подождали в офисе ООО «ФИНАРДИ» некоторое время, и сотрудники компании им сказали, что уже съездили в Росреестр и зарегистрировали участок и дом на ФИО8, что уже есть выписка ЕГРН, где она собственник. Сам документ им не показали. Далее им сказали идти к нотариусу через дорогу от офиса ООО «ФИНАРДИ», муж не пошел, поскольку ему было тяжело ходить, он остался ждать на улице. ФИО2 в сопровождении с Андреем и Ильей пошла к нотариусу, где оформили доверенность на людей, которых указали Илья и Андрей. Андрей еще сказал, что ФИО8 – их человек, не стоит переживать. Доверенность и другие документы ФИО2 сразу отдала Илье. После нотариуса Андрей и Илья предложили пообедать в ближайшем кафе. В кафе Андрей сказал написать ФИО2 еще расписку на имя Ильи на сумму 12500000 руб. (точную сумму она не помнит). ФИО2 спросила, а почему они тогда в офисе ее не написали. Андрей ответил, что ничего страшного, так быстрее, что у них уже все с собой, бумага и ручки, что это формальность, иначе не получить суммы займа. Расписку ФИО2 писала под диктовку. Никаких денежных средств Илья ей не передавал. После этого водитель компании ООО «ФИНАРДИ» отвез ФИО2 и ее супруга обратно в их дом. 

<

данные изъяты> мужу позвонил Илья, и сообщил, что один из банков им согласен дать денежные средства, что банк уже перекидывает 17500000 руб. на ее счет, они уже открыли ей счет в банке ВТБ. Также, Илья сказал мужу, что надо срочно заказывать у банка наличные денежные средства. Муж велел ФИО2 срочно звонить в банк, дал контакты, которые сообщил Илья. Она позвонила, девушка сказала, что на завтра заказать денежные средства нельзя, т.к. праздник (

<

данные изъяты>), поэтому заказала на другое число – 

<

данные изъяты> в отделении Банка ВТБ 

<

данные изъяты>. 

<

данные изъяты> они приехали с мужем в отделение Банка ВТБ 

<

данные изъяты>. Муж остался сидеть внизу, ему тяжело было ходить из-за болезни. ФИО2 пошла в банк, где ее уже ждал Илья. Зайти в кассу с ней ему не разрешили. Она сняла денежные средства и пошла к мужу. За ней шел Илья. Она отдала денежные средства мужу. К ним подошел Илья, и сказал, что денежные средства, полученные в ВТБ банке, надо отдать ему, показал расписки, и сказал, что иначе у них заберут дом. Муж отдал все 17500000 руб. Впоследствии ФИО8, якобы фиктивный покупатель, так и не вернула им дом и землю, а кредитные деньги, полученные у Банка ВТБ, оказались у Ильи. Так под влиянием группы мошенников, ФИО2 продала дом, а полученные от продажи денежные средства в сумме 17500000 руб. были переданы Илье. Находясь под влиянием обмана, заблуждения и при тяжелых обстоятельствах, в связи с 

<

данные изъяты> мужа, ее убедили составить безденежные расписки на 5450000 руб. и 12500000 руб. - указанные в расписках денежные средства она не получала, также, ее вынудили подписать 

<

данные изъяты> договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств с гражданкой ФИО3 Согласно указанному договору купли-продажи, она продала ФИО3 принадлежащий ей по праву собственности жилой дом и земельный участок за 17500000 руб. Далее ФИО1 и Илья, пытаясь реализовать свой преступный умысел, стали убеждать ФИО2, а также ее покойного мужа вернуть им 17500000 руб., поскольку ФИО3 брала денежные средства для покупки дома в Банке ВТБ под залог земли и дома. Таким образом, приобретенный ФИО3 у ФИО2 дом и земельный участок в настоящее время находятся в залоге у Банка ВТБ. И денежные средства предоставлялись именно Банком ВТБ, а не ФИО1 и Ильей. Далее ФИО1 и некто Илья, работники компании ООО «ФИНАРДИ», а также покупатель ФИО3, убедили ФИО2 полученные денежные средства от продажи дома и земли передать ФИО1 и Илье в счет расписок, что и было сделано после поступления денежных средств на ее счет за продажу дома и земельного участка. Полученные за продажу дома и земли денежные средства она сняла в сумме 17500000 руб. наличными и передала мужу, который по просьбе работника ООО «ФИНАРДИ» отдал их Илье. Необходимость возврата денег объясняли тем, что в день подписания договора купли-продажи дома и земли ФИО2 подписала договор займа с ФИО1 от 

<

данные изъяты> на сумму 5450000 руб., а также Ильей на 12500000 руб. Когда ФИО2 стала настаивать на том, чтобы ФИО1 выдал обещанные денежные средства, так как изначально она и ее покойный муж обращались с просьбой о получении денежных средств под залог дома и земли, от него она получила полный отказ. После всех указанных выше событий поступило исковое заявление о взыскании с ФИО2 5450000 руб., которые на самом деле она не получила, а денежные средства от продажи дома и земли в размере 17500000 руб. были полностью возвращены. В настоящий момент дом продан, незнакомые люди пользуются имуществом и вещами, ФИО2 вынуждена была переехать к дочери, где в настоящее время и проживает. Договор займа от 

<

данные изъяты> между ФИО2 и ФИО1 был заключен под влиянием обмана, заблуждения, стечения тяжелых обстоятельств, связанных с 

<

данные изъяты> мужа. Она составила расписку под диктовку, однако, денежные средства в действительности от ФИО1 получены не были.

С учетом изложенного, ФИО2 просила суд признать договор займа от 

<

данные изъяты> незаключенным в связи безденежностью.

Определением Гагаринского районного суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> гражданское дело передано по подсудности для рассмотрения в Дмитровский городской суд 

<

данные изъяты>.

Решением Дмитровского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ПАО Банк ВТБ о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога, регистрации обременения, взыскании задолженности по договору займа, процентов, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов удовлетворен частично.

Взысканы с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет задолженности по договору займа от 

<

данные изъяты> по состоянию на 

<

данные изъяты> сумму основного долга в размере 5450000 руб. 00 коп., проценты за пользование займом за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> в размере 1175770 руб. 49 коп., неустойка на сумму основного долга за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> в размере 109000 руб. 00 коп., неустойка на сумму процентов за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> в размере 400355 руб. 51 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 73946 руб. 00 коп.

Взысканы с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользования займом из расчета 84% годовых, начисляемых на сумму основного долга, начиная с 

<

данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора незаключенным в связи с безденежностью отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО2 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить.

Исходя из положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 

<

данные изъяты> между ФИО2 (заемщик) и ФИО1 (займодавец) заключен договор займа, по условиям которого займодавец передал заемщику в собственность денежные средства в размере 5450000 руб. для покупки коммерческой недвижимости.

Сумма займа предоставляется сроком до 

<

данные изъяты>.

За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета процентной ставки в размере 7% в месяц, или 84% годовых.

Проценты по займу начисляются займодавцем на остаток суммы займа, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно.

В соответствии с п. 3.1. договора займа от 

<

данные изъяты> сторонами по взаимному согласию определен следующий график уплаты процентов: 

<

данные изъяты> – 381500 руб., 

<

данные изъяты> - 381500 руб., 

<

данные изъяты> - 381500 руб.

Согласно п. 4.1. договора займа, в случае неисполнения заемщиком в срок своих обязательств по уплате начисленных процентов и/или суммы займа, он обязуется уплатить займодавцу неустойку (штраф) в размере 1% от суммы неисполненного обязательства по уплате процентов и/или суммы займа за каждый день просрочки.

В соответствии с распиской от 

<

данные изъяты>, собственноручно написанной ФИО2, она получила от ФИО1 согласно договору займа от 

<

данные изъяты> денежную сумму в размере 5450000 руб. В расписке ФИО2 указала, что денежные средства получены полностью; финансовых, моральных и иных претензий к ФИО1 не имеет.

В соответствии с п. 1.5 договора займа в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору заемщик предоставляет займодавцу в залог недвижимое имущество: земельный участок, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства, площадью 690 кв.м (уточненная площадь, погрешность 18 кв.м), адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, и здание, назначение жилое, 4-х этажный, общей площадью 232,6 кв.м, адрес объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>.

Договор залога между займодавцем и заемщиком должен быть заключен в течение 5 (пяти) календарных дней с момента подписания договора займа.

ФИО2 являлась собственником земельного участка площадью 690 +/-18 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

данные изъяты> кадастровый 

<

данные изъяты>, а также жилого дома площадью 232,6 кв.м, по адресу: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>. Дом и земельный участок принадлежали истцу по встречному иску на праве собственности на основании договора дарения №б/н от 

<

данные изъяты>, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>.

<

данные изъяты> между ФИО2 (залогодатель) и ФИО1 (залогодержатель) заключен договор залога, с целью обеспечения договора займа от 

<

данные изъяты>, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю недвижимое имущество: земельный участок, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства, площадью 690 кв.м (уточненная площадь, погрешность 18 кв.м), адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, и здание, назначение жилое, 4-х этажный, общей площадью 232.6 кв.м, адрес объекта 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>.

Из п. 1.3. договора залога следует, что стороны пришли к соглашению об установлении первоначальной продажной цены предмета залога при его реализации в размере 8500000 руб., из них: земельный участок стоимостью 1500000 руб. и дом стоимостью 7000000 руб.

В силу п. 2.3.1. договора залога залогодатель ФИО2 обязалась не совершать никакие юридические и/или фактические действия с предметом залога, в том числе не передавать предмет залога в собственность, аренду, найм, постоянное и временное безвозмездное пользование другим лицам, а также не обременять предмет залога иным любым способом без предварительного письменного согласия залогодержателя, в том числе не передавать предмет залога в последующую ипотеку, без письменного согласия залогодержателя, кроме случаев передачи предмета залога в последующую ипотеку залогодержателю.

Пунктом 2.3.8 договора залога залогодатель принял на себя обязательство в день подписания договора сторонами представить залогодержателю полный комплект документации, необходимой для государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

данные изъяты>.

ФИО2 не представлено доказательств написания расписки и заключения договора займа при обстоятельствах, указанных во встречном исковом заявлении, в частности, не представлено доказательств неполучения суммы займа, а также доказательств написания расписки и заключения договора займа под влиянием заблуждения.

Расписка о получении денежных средств написана ФИО2 собственноручно, в договоре займа имеется ее собственноручная подпись, что ею не оспаривалось.

В подтверждение финансовой возможности в предоставлении ответчику по первоначальному иску суммы займа истцом в материалы дела представлены банковские выписки о движении денежных средств по открытым на его имя счетам в Банке ВТБ (ПАО), из которых следует, что на принадлежащих истцу счетах имелась достаточная сумма для предоставления ее ответчику 

<

данные изъяты>, то есть в день заключения оспариваемого договора займа, ФИО1 с принадлежащего ему банковского счета снял наличные денежные средства в размере 5450000 руб., и, как пояснил истец, передал их ФИО2

Кроме того, ФИО2 ссылается на то, что заблуждалась относительно предмета сделки, а также введена в заблуждение относительно лица, с которым заключала договор.

При этом, исходя из условий договора займа и написанной на его основании расписки, ФИО2 понимала существо сделки займа и ее предмет, а также не могла заблуждаться в отношении лица, с которым заключала сделку, поскольку собственноручно указала сумму займа, порядок возврата, фамилию, имя, отчества лица, у которого взяла в долг денежные средства.

Более того ФИО2 не просила признать договор займа недействительным, такого требования не заявлялось.

Судом установлено, что договор залога от 

<

данные изъяты>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Решением Управления Росреестра по 

<

данные изъяты> №

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>. ФИО1 отказано в осуществлении государственной регистрации ипотеки на спорные объекты недвижимости по договору залога от 

<

данные изъяты>, поскольку право собственности на них зарегистрировано за третьим лицом.

Судом установлено, что между ФИО3 и Банком ВТБ (ПАО) был заключен кредитный договор №

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>.

Согласно п. 11 данного кредитного договора обязательства обеспечиваются залогом недвижимости (ипотекой), приобретаемой за счет кредитных средств.

В соответствии с п. 12 кредитного договора предмета ипотеки: объект недвижимости: жилой дом с земельным участком; кадастровый номер жилого дома: 

<

данные изъяты> кадастровый номер земельного участка: 

<

данные изъяты>; адрес (местонахождение) жилого дома: 

<

данные изъяты>, адрес (местонахождение) земельного участка: 

<

данные изъяты>.

<

данные изъяты> между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого продавец обязалась передать в собственность покупателя дом общей площадью 232,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, назначение: жилое здание; земельный участок, общей площадью 690 кв.м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, кадастровый 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: для ведения садоводства (ЛПХ), а покупатель обязался принять объект и уплатить за него установленную договором цену.

В соответствии с п. 2.1. договора купли-продажи стоимость объекта составляет 17500000 руб., из которых 5000000 руб. составляет цену участка, а 12500000 руб. составляет цену дома.

Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта: 5267500 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя. 12232500 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>, заключенным с Банк ВТБ (ПАО).

Условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором (п. 2.2. договора).

Стороны договорились, что расчеты по договору проводятся в следующем порядке: покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены договора с использованием номинального счета ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» 

<

данные изъяты>, открытого в Банке ВТБ (ПАО) (далее - номинальный счет) не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты подписания договора. Расходы по расчетам с использованием номинального счета несет покупатель. Перечисление денежных средств продавцу (или продавцу и указанным им лицам) осуществляется ООО «Экосистема недвижимости М2» в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения информации о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и ипотеки в пользу залогодержателя. Денежные средства в размере 17500000 руб. перечисляются по реквизитам получателя - ФИО2

Представленный договор купли-продажи объекта недвижимости был подписан сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью и направлен в Росреестр в электронной форме с использованием Сервиса электронной регистрации, принадлежащего ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный».

В соответствии с выписками из ЕГРН, Росреестром 

<

данные изъяты> внесена запись о регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом в пользу ФИО3, а также залог (ипотека) в пользу Банка ВТБ (ПАО).

На основании полученного документального подтверждения государственной регистрации перехода права собственности ФИО3 на вышеуказанные объекты и регистрации залога (ипотеки) в пользу Банка, ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» перечислены денежные средства ФИО2 по ее банковским реквизитам в размере 17500000 руб., что подтверждается платежным поручением 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты>.

Оспаривая заключенный 

<

данные изъяты> между ФИО3 и ФИО2 договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, ФИО1 ссылался на тот факт, что предмет залога выбыл из владения ФИО2 в нарушение условий договора залога, заключенного ею с ФИО1, в связи с чем указанная сделка недействительна в силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ.

Суд, отказывая ФИО1 в признании договора-купли-продажи недействительным, исходил из того, что право залога истца по первоначальному иску на спорные объекты недвижимости по договору залога от 

<

данные изъяты> в установленном порядке зарегистрировано не было, в связи с чем в силу п. 2 ст. 10 Федерального закона от 

<

данные изъяты> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не считается заключенным и вступившим в силу, а в соответствии с п. 1 той же статьи - влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Таким образом, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о признании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных денежных средств от 

<

данные изъяты>, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, недействительным, и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения залога спорных объектов недвижимости, а также аннулирования записей в ЕГРН о праве собственности на них ФИО3 и ипотеки в силу закона в пользу Банка ВТБ (ПАО).

В этой части решение суда не обжалуется.

Доказательств того, что ФИО9 в предусмотренный срок либо на дату вынесения решения вернула ФИО1 полученную от него сумму займа в размере 5450000 руб. не представлено.

Таким образом, суд, руководствуясь ст.ст. 309-310, 807, 808, 810 ГК РФ, пришел к выводу об обоснованности требований первоначального иска о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет задолженности по договору займа от 

<

данные изъяты> по состоянию на 

<

данные изъяты> суммы основного долга в размере 5450000 руб.

С таким выводом суда судебная коллегия соглашается, поскольку он соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что судом правомерно отказано в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора незаключенным.

Суд также взыскал с ФИО2. в пользу ФИО1 проценты за пользование займом за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> в размере 1175770,49 руб. из расчета 84 % годовых и проценты за пользования займом из расчета 84% годовых, начисляемых на сумму основного долга, начиная с 

<

данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства, договорную неустойку на сумму основного долга за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> в размере 109000 руб., а также договорную неустойку на сумму процентов за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> в размере 400355 руб. 51 коп.

ФИО2 ссылается на завышенный размер процентов и чрезмерно обременительный для заемщика, полагал, что расчет процентов по договору займа необходимо исчислять с применением ключевой ставки ЦБ РФ.

Данные доводы заслуживают внимания.

Согласно пункту 5 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.

Конституционным Судом Российской Федерации в этой связи разъяснено, что пункт 5 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий возможность уменьшения судом размера процентов за пользование займом по договору, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах, представляет собой предусмотренное законом ограничение принципа свободы договора, а потому применяется лишь при наличии перечисленных в этой норме условий. Данное правовое регулирование направлено на обеспечение баланса конституционно значимых интересов сторон договора займа и наделяет суд необходимыми полномочиями по определению размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах, исходя из фактических обстоятельств дела, не предполагает его произвольного применения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 

<

данные изъяты> N 2516-О, от 

<

данные изъяты> N 1090-О).

Принцип свободы договора, в сочетании с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений (статьи 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) не исключает обязанности суда оценивать условия конкретного договора с точки зрения их разумности и справедливости, учитывая при этом, что условия договора займа, с одной стороны, не должны быть обременительными для заемщика, а с другой стороны, они должны учитывать интересы кредитора как стороны, права которой нарушены в связи с неисполнением обязательства.

Судебной коллегий проверено обстоятельство, указанное ответчиком, и установлено, что размер процентов по договору существенно превышает размер обычно взимаемых в подобных случаях процентов.

На момент заключения договора займа, среднерыночное значение полной стоимости нецелевых потребительских кредитов, обязательство заемщиков по которым не обеспечены ипотекой, составляло 15,015% годовых установленное Банком России, предельное 20,020%.

На момент заключения дополнительного соглашения к договору от 

<

данные изъяты>, среднерыночное значение полной стоимости нецелевых потребительских кредитов свыше 1000000 руб., обязательство заемщиков по которым обеспечены ипотекой, составляло 27,575% годовых установленное Банком России, предельное 36,7677%.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что процентная ставка по спорному договору займа (84% годовых) превысила соответствующие среднерыночные значения более чем в два раза, что свидетельствует о чрезмерно завышенном ее размере и дает основания для применения пункта 5 статьи 809 ГК Российской Федерации.

По смыслу статей 330, 809 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения договорных процентов и неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Алгоритм взыскания процентов и неустоек на будущее время разъясняется постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

данные изъяты> N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Так, согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

данные изъяты> N 7, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Поскольку проценты истец просил взыскать также на будущее время, то их размер необходимо было определить на дату вынесения решения суда с указанием о взыскании на будущее время.

С учетом изложенного, судебная коллегия производит расчет процентов исходя из 36 % годовых, по дату вынесения судебного постановления судом апелляционной инстанции.

Таким образом, взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат проценты за пользование займом за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> из расчета 36 % годовых в размере 3259702,73 руб. и с 

<

данные изъяты> из расчета 36 % годовых, начисляемых на сумму основного долга по день фактического исполнения обязательства.

Не соглашается судебная коллеги и с размером неустоек по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Неустойка является одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Так, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Из разъяснений, данных в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

данные изъяты> N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Судебная коллегия приходит к выводу о явной несоразмерности неустоек последствиям нарушения исполнения обязательства ответчиком с учетом заявленного периода взыскания нейстоек,, в связи с чем, приходит к выводу о снижении неустойки на сумму основного долга за период с 

<

данные изъяты>. по 

<

данные изъяты> до 30000 руб., неустойки на сумму процентов за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> до 80000 руб.

Поэтому решение суда в указанной части подлежит изменению.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дмитровского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> в части взыскания размера процентов за пользование займом, размера неустоек изменить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование займом за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> из расчета 36 % годовых в размере 3259702,73 руб. и с 

<

данные изъяты> из расчета 36 % годовых, начисляемых на сумму основного долга по день фактического исполнения обязательства.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку на сумму основного долга за период с 07.09.2024г. по 

<

данные изъяты> в размере 30000 руб., неустойку на сумму процентов за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> в размере 80000 руб.

В остальной части решение Дмитровского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 

<

данные изъяты>